Ⅰ 物业公司与业主发生纠纷怎么办
解决方式:
一、双方当事人通过协商调解解决。
物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见。
经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,如果当事人一方拒不执行约定的事项,则纠纷依然得不到解决。
物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理,但这种处理如一方不遵守执行,则要借助其他手段解决。
民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节,不具有独立性。
二、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。
依据我国《仲裁法》的规定:“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。”
仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。
(一)仲裁协议要写明以下内容:
1、请求仲裁的意思表示;
2、仲裁事项;
3、待定的仲裁委员会。
注意:达成仲裁协议的争议,不得向法院起诉;即使起诉,法院也不受理。
(二)仲裁处理的一般程序是:
1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;
2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;
3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人,并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。
4、被申请人在规定期限内答辩,双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成,双方各选一名,仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的,可以适用简易程序,由一名仲裁员审理;
5、开庭:庭审调查质证、辩论、提议调解;
6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;
7、当事人向法院申请执行。
与司法审判的两审终审制不同,众裁裁决是一裁终局的。
三、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。
物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤:
1、当事人一方(原告)提交起诉状,起诉到法院;
2、法院立案后将起诉状副本送达被告;
3、被告提交答辩状;
4、开庭:调查、辩论、调解;
5、制作调解书或一审判决书;
6、双方均不上诉,则判决书生效;或一方不服提起上诉,进入第二审程序;
7、第二审审理:制作二审调解书或下达二审判决书,此为终审判决,不得上述;
8、执行。
(1)业委会物业引冲突扩展阅读:
物业管理公司纠纷:
(一) 基于物业管理合同的纠纷
依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理公司签订的有关物业管理合同,双方确立一系列权利义务。如物业公司承担安全及服务义务。
如果物业管理公司颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务,管而不理,致使业主享受不到缴费后的服务。或者,业主因为种种原因拒缴物业管理费。
这些都可能引起纠纷。而且,由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟,主要是物业管理公司不作为导致纠纷发生,进而引发各种极端事件。
根据最高人民法院2000年法发 [2000]26号文件即《民事案件案由规定(试行)》第一部分的规定,这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照合同法等相关法律进行处理。
(二) 物业管理公司侵犯业主权益的纠纷
第一种类型中,物业管理公司也侵犯了业主的合法权益,但因为是因为基于物业管理合同发生,而且往往是消极侵权,所以将其单列。
第二种类型特指,物业管理公司的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产,阻挠业主成立业主委员会,侵占业主共有房产等等。
这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系,属于一般侵权纠纷,最高院《民事案件案由规定(试行)》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然,第一类和第二类往往会同时发生,出现竞合的现象。根据民法通则的规定,当事人由选择权。
(三) 开发商遗留问题引起的纠纷
业主入主后,还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲,这类纠纷与物业管理公司没有直接关系。
而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现,而且物业管理公司对物业的维护管理负有责任。
Ⅱ 如何解决当前业主委员会及居委会的矛盾
两者合并保留其一,成立类似农村的村委会。新的业委会取代居委会,由居民选出,并接受街道领导。少一层人员成本,少一层沟通成本,少了扯皮对象认真负责
Ⅲ 业委会与居委会在为业主/居民向物业公司维权方面的各自作用、实际效果和待解决问题
物业管理收费是指物业管理企业接受业主聘请,对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款,服务收费关系到每一个业主的切身利益,是现今物业管理的重点和难点问题,也是物业纠纷中涉及最多的问题。
赢利,是每一个企业生存和发展的最基本条件。而物业管理是一个微利的服务性行业,企业是否能够正常运作,通过为业主提供高质量的服务,很大程度上依赖于向业主收取的物业管理费。但目前,不少物业管理公司却因收费难而处于亏损状态,并直接影响到整个行业的健康发展。
物业管理过程中存在的纠纷问题
一、认清纠纷本质,找出根源
据调查显示,开发商遗留问题,物业管理的服务质量与收费不符,社区共有财产权属、收益等问题不明晰,是物业纠纷的三大类型。在物业管理纠纷中,有约 80% 是开发商遗留问题引发的,也就是说多数情况下是物业管理公司在替开发商承担责任。另据网络在线调查显示, 56.63% 业主 遇到物业纠纷时都是采取“拒交物业费”,物业纠纷案中因欠费而上诉法庭的竟高达九成。导致物业纠纷案迅速增长的有以下主要原因:其一,与物业管理相关的法律法规不完善,是物业管理纠纷不断增长的根本原因 ; 其二,物业管理市场欠规范,建管不分的管理体制,是引发物业管理纠纷的根源 ; 其三,部分物业管理公司角色错位,服务不到位,存在物业服务质量与价格不符,是物业纠纷的核心所在 ; 其四,业主的消费观念、消费意识还没有完全树立起来,部分消费行为不规范、不文明。
二、事前积极防范,消灭导火引线
笔者认为物业管理公司在消除物业纠纷方面,需要侧重做好四个方面的工作:
1. 提议加强物业立法。加强物业管理法规、规章建设是当务之急。目前物业管理方面的规定过于原则,缺乏可操作性,很多亟待解决的问题无法求得法律上的依据,如业主委员会的性质和地位问题、地下车库、地下室等共用设施和共用部位的权属问题、电梯费的分担问题等,由此也必然带来执法环节上的不统一,应提议相关部门尽快完善。
2. 提高业主履约意识。业主和物业管理公司往往通过签订一份具体明确、内容详尽的物业管理服务合同来规范、约束双方的行为。但是,一些纠纷当事人缺乏起码的法律常识,尤其缺乏合同法知识,在订立各种服务合同时,合同应属哪一类都没有分清楚,以致在合同履行时发生纠纷 ; 有的纠纷当事人法制观念淡薄,签订了 《 业主公约 》 、 《 物业服务合同 》 之后不认真履行,甚至故意侵犯对方当事人的合法权益,酿成纠纷 ; 有的纠纷当事人有意或无意地将不同主体间的法律关系相混淆,把原本不属于物业管理服务范围的法律关系转到物业管理企业而引发纠纷。例如,业主购买房屋后出现了房屋质量问题,应向售房单位追究责任,但一些业主却找物业管理公司,要求其承担责任,这样就混淆了合同关系主体,自然要发生纠纷。因此,我们应当想方设法地通过宣传、普及法律知识提高业主的履约意识及能力。尤其对于那些对物业管理内容确实不了解的住户,物业管理公司更应详尽解释条款内容,使住户在明确条款内容的情况下签订合同,可以有效防范和减少矛盾纠纷的发生。
3. 规范企业自身行为。现实工作中,物业管理企业在遇到服务纠纷时,总是强调外部的原因多,强调自身的原因少。物业管理公司中的管理制度、员工素质、服务质量等,也是造成物业管理纠纷的重要影响因素。因此,物业管理公司应努力加强自身建设,具备应有的物业管理资质;规范企业自身行为,重点启动物业管理培训工程,确保所有物业管理人员持证上岗;进行职业道德培训,提高物业管理人员的从业素质,通过信息交流、培训、宣传等工作提高行业的整体素质,推进管理运作规范化,为业主提供品质到位的管理服务,否则企业很难在竞争激烈的市场中生存下去。
4. 引导业主合理预防、解决纠纷的意识。
一是做好“约在前”,加强业主对 《 业主公约 》 等公共条款的理解和遵守等问题。很多人在购房时,往往将关注点放在了购房合同上,却忽略了对 《 业主公约 》 的了解,以致对“物业管理有哪些内容”、“小区停车位的收费标准”等问题的理解比较模糊,待到发生纠纷时才认识到购房时对相关物业管理内容的不关注,但为时已晚,只能通过“拒交物业费”的抗争手段来维权。
二是做到“和为贵”。常见的物业管理纠纷处理方式,概括起来有四种 : 自决与协商、调解、仲裁和诉讼。在有法可依之后,越来越多的业主在解决纠纷时,从传统的行政救济轨道转向了求助法律。但是业主实现这些权利时却总面临着个体难起诉、维权成本大等难题,形成了业主诉讼“立案难”、“审理难”、“判案难”的三难局面。考虑到诉讼的时间、精力成本太高,物业管理公司可以引导业主尽量不选择上诉这个途径。例如曾经有一个别墅区,由于业主对车位挤占现象不满,与物业管理公司武力相争,在小区内外悬挂讨伐开发商、物业管理公司的横幅,甚至还砸了开发商的售楼处。开发商对此很无奈,为卖房而将房价打了八折。为此,每户业主因房价不增反降造成的直接损失至少达 20 万元。可见,业主维权时,可以引导其用建设性的方式,而不用破坏性的对抗形式。如果不改变维权方式,受损害的还是业主自己的权益。同样,在物业管理发生纠纷时,物业管理公司也应避免过激行为,尤其应当明确的是物业管理公司无权进入住户房内强行割除防盗网、拆除隔墙及拆卸铝合金门窗等行为,这些只会更加速矛盾纠纷的激化。因此,解决矛盾纠纷还是要“和为贵”。
三是依法维权。不论是何方违约,在协商不成的情况下,通过人民法院诉讼或向有关城市管理部门申请解决双方纠纷将是最佳途径。北京青春无限纠纷案的一审胜诉,告诉我们在适当的时机选择“依法维权”是彻底解决物业纠纷(尤其是开发商遗留问题引发的纠纷)的快捷渠道。据负责该案诉讼的杨安进律师介绍,青春无限小区是北京房开置业股份有限公司 2003 年开发的一个危改项目,业主入住一年多,开发商仍拒不办理房屋产权证、不铺设天然气管道,无法开通天然气,为此业主们依靠法律提起诉讼,进行维权。由于业主们团结一致,积极搜集证据,配合诉讼,诉讼过程极其顺利,仅用了不到两个月的时间,青春无限小区的业主每户平均获得了开发商的赔偿违约金 5 万元。这也是一起典型的由于开发商遗留问题造成的物业纠纷,但因采取了按法律程序办事,顺利快速地解决了纠纷。总之,无论是物业管理本身,还是法律审判执行活动,都应当在合法的前提下,以人为本,维护和谐。
四是协助成立纠纷协调组织。物业管理公司应重视和发挥业主的自治自律精神。很多业主拖欠物业费与小区没有成立业委会有关,因为缺少一个代表来与另一方来商议。根据国务院 《 物业管理条例 》 规定,凡社区入住过半的就要成立业委会 ; 凡从第一个业主入住社区计起的两年后,必须成立业委会。积极协助确立业主委员会的法人地位,有利于发挥业委会在协调业主和物业管理公司矛盾纠纷中的作用。举个最简单的例子,业主可以要求物业管理公司财务公开,但是单个业主没有资格去物业管理公司清查帐目。只有业主委员会有资格去核实物业管理公司的财务。在此情况下,业主不积极、社区居委会不参与、街道不指导等因素还导致业主大会成立难,即使已经成立的也因为在实践中随意性很大,业主自律机制不完善,很容易引发矛盾纠纷。此外值得一提的是,北京市首个社区物业纠纷调解委员会的成立也是解决物业管理纠纷问题的另一条好思路。
一、成因分析
物业管理收费关系的矛盾是多方面因素引起的,如物业管理理论研究的落后,政府对物业管理行业的管理不当,缺乏完善的物业管理制度等等。其中,物业管理收费体制本身存在的问题尤其关键。
1、物业管理缴费的主体不明确
随着物业服务种类的不断推陈出新,接受服务的对象也由单一走向了多元,个性化特约服务已从公共性服务中游离,只提供给有特殊需求的业主,由此产生的费用当然应与公共性服务费用分离。但现有的规定没有区分物业服务的种类,缴费的义务由具有普遍意义上的“业主”承担,只体现出“谁享受,谁付费”的原则,导致业主常常在使用缴费和收益管理上与物业管理公司产生矛盾。
2、物业管理收费的内容和性质不明确
现阶段物业管理公司的利润主要来源于物业服务费的收取,如果物业管理公司能够科学地计算其支出并透明地运作,那么物业管理费将不难收取,但事实并非如此。另一方面,物业管理公司过多地承担了社会公用部门的责任,一些本应由社会公用部门向业主直接收取的费用也责令由物业管理公司代为收取,使得物业管理公司扮演了“第一催款人”的角色,客观上容易造成业主与物业管理公司的摩擦。
3、管理收费的标准模糊
由于现有的住房制度从福利型向市场型过渡,适应各种经济承受能力的商品房、经济适用房、福利房等同时并存,使得物业管理收费的标准变的十分复杂。目前国内的物业管理收费标准主要以住宅档次来划分,而住宅档次本身就是很模糊的概念,各地政府对此的规定也是不尽相同的。由于制定物业管理收费价格的渠道不一样,没有统一的原则,一般业主很难全面了解,在具体实行时就容易发生矛盾。
4、物业服务质量难于界定
我国物业管理条例只规定了物业管理事项、服务质量由双方在物业服务合同中进行约定。由于物业服务本身存在项目多、标准难以量化等特点,而且该行业处于发展阶段,尚未形成比较合理的同一行业规范,给本来就对物业管理服务认识尚浅的业主带来许多困惑。这些因素都容易引起业主对物业管理公司的误解,造成矛盾。
5、对服务不满,对受约束不满
一般情况下,物业管理企业与业主说到底是一种市场交易关系,物业管理企业向业主提供(出售)约定的服务,业主向企业支付约定的费用(购买服务)。若物业管理企业提供的服务不合格或业主认定不合格,业主最常用的抗争手段就是拒交或拖欠费用(法律上可上升到履行合同抗辩权)。另外,作为产权人的业主,原本拥有对物业管理的决策权,但其在物业购买和使用过程中经常感受到的只是接受管理与约束。对外来的这种管理约束不满,也是业主拒交、欠费的重要原因之一。
6、其它一些原因
如对收费标准、项目、方式等不满。由于信息不对称、业主自身理解的偏差和接受服务的偏好不同,加之确有物业管理企业为一己之利巧立名目乱收费的现象,业主对物业服务收费标准、项目和收费方式(预收、代收等)不满的情况较为普遍,也会因此拒交服务费。
邻里关系等问题引起。在不少业主的观念里,物业管理企业是全包全管的管家,小区里诸事物业管理企业都应管好服务好。诸如楼上业主装修引起地板漏水、渗水,楼下业主排放油烟,邻居放音乐、装修发出噪声等问题不能及时解决,业主都可能归于物业管理企业服务不好、失职,以此拒交费用。
特权思想作怪。有极少数的业主不交费用,纯粹是因为特权思想作崇,这类人依仗对物业管理企业制约的特权,或与发展商的特殊关系,长时间“吃霸王餐”,赖账不交费用。
受人传染、唆使。业主欠费的直接结果就是导致服务项目减少或品质下降,这样就很容易给规规矩矩交费的人找到口实,以样学样。也有部分小区,一些人会以种种理由唆使他人拒交物业服务费,以达到驱赶物业管理企业或其他目的。
此外还有多方面的宏观和围观层面上的原因。
二、对策分析
物业管理纠纷多的根本原因在于人们对于物业管理认识不足,各方当事人法律地位不明确,而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。要改变这种现状,必须建立一个完整而合理的物业管理收费体系。
1、深入了解欠费原因,加强与业主的协商沟通,依理依法说服
正如前面所说,业主欠费各有原因,企业应多走访欠费业主,深入了解情况,针对性地多做说服沟通工作。对那些不了解情况、不理解收费道理、不明白收费用场、误解物业管理企业要为建设环节负责的欠费业主,经过解释说服大多数是能够改变态度的。
2、借助业主公约和业主委员会的力量
业主公约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议,对全体业主具有约束力。按时依约交费是业主公约规定的每个业主的应尽义务。物业管理企业应充分重视业主公约的作用,宣讲业主公约的精神,积极协助业主组织督促业主履行业主公约,发挥业主公约的基础制约作用。同时,可以诚心诚意并理直气壮的要求业主委员会履行《物业管理条例》赋予其帮助企业追讨欠费的义务。
3、争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助
有时候直接出面交涉无效,另辟蹊径效果可能截然不同。如求助于业主工作单位、居委会等外部力量的帮助,往往能使问题迎刃而解。生活中就有物业管理企业借助于社区小学对学生的宣讲追讨欠费成功的例子。
4、服务项目、流程设计上力求能够区分
如前所述,在一个物业区域,常规性的物业服务类似于公共产品,而公共产品的一个突出特点就是容易搭便车消费,要剔除单个搭便车消费者的成本很高。所以物业管理企业要想在合理合法的范围内对无故欠费者以有效制约,就必须在服务项目、流程设计上力求能够区分,这样就便于像电信服务商等一样,一旦遇有无故或恶意欠费者,马上即可终止对其服务。
5、改进服务、计费方式和收费办法
即企业可以尝试提供弹性服务项目,按项目收取服务费,公开收支账目,给业主以更多、更灵活的选择权和知情权,让业主充分享受到对物业服务的控制权,从而增强交费的主动性。另外企业在具体收费服务时应及时通知,在交费时间、收费方式等方面给业主提供真正的便利。
6、完善物业管理服务合同,严格依约行事
即从一开始就制定双方权利义务明晰的服务合同,详细明确的约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等,为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下好的基础。这也是在许多外在条件不具备的情况下企业与业主在解决相关问题方面可以着重依赖的途径。
7、在必要催缴的程序后通过法律途径解决
虽然法律解决是一种成本很高(费时耗财伤感情)的办法,但为了对付一些钉子户及不给他人树立榜样也必须采取。可以几个欠费对象一并起诉,并在胜诉后作适当宣传,以传递与无理欠费决不妥协的信息,让少数犹疑者不再心存侥幸。
以上主要是从企业层面探讨解决物业服务收费纠纷的办法,要想全面根本上解决物业服务收费问题,必须发挥政府主导作用,通过社会各个方面的工作,在改变居民消费观念、改变从业人员服务观念;培育充满活力的物业管理市场竞争机制;细化服务标准;完善立法,改进司法,加强执法;健全社会保障体系、加快社会信用体系的建立等多方面付出努力。
三、结论
第一、重视对内管理。良好的内部管理,是企业生存的保障。加强企业内部管理制定规范的管理制度,科学的岗位安排,合理的部门划分,引进专业技术强的管理人才。打造一个优秀的团队,这一点对对于正在形成中的城市花园物业管理是极为关键的。第二、强化对外服务。进一步提高员工的服务意识,为业主提供全方位立体式人性化服务,为业主创造安全、舒适、便捷的生活、工作、学习环境。只有这样才能树立起企业的良好形象,打造物业的经典品牌。四、同发物业 求生存,促发展 同发物业由于开发较早,管理几次变更,历史遗留问题严重,使其生存处在举步维艰的地步。首先,物业陈旧,房屋、设备维修压力大,许多与业主的矛盾,物业是没有能力解决的,这就更加加剧了物业与业主的矛盾。其次,同发物业与公司关系错综,使得其在业主与公司之间艰难的生存。对于同发物业独立生存将是其面临的重点问题。因此,必须在尽量压缩成本的前提下,最大限度的为业主服务,并且协调好各方面的关系,以求的生存促使企业正常运行。总之,物业的品牌之路,尽管面临一系列的问题,但这必将是一条康庄大道,也是生存和发展的必然要求,必将取得成功!
Ⅳ 业委会和物业公司发生冲突怎么办就是物业报复业委会怎么办
业委会是代表全小区的利益,发生冲突只能是小区利益受到影响了!证明业委会是负责任的。如果报复业委会的话。可以通过全小区业主的投票更换物业公司。给业委会强有力的后盾。不过全小区必须支持业委会。
Ⅳ 物业纠纷维权难 物业成为小区民主最大障碍
翻开报纸,每天都在发生因为“有理无处讲”“讲理没人听”而导致的业主与物业的激烈冲突——物业与业主不可调和的矛盾及引发的激烈冲突,已经成为当下中国城市的一大隐患。
无数业主面对蛮横物业侵权时的无奈——维权成本极大,代价极昂贵,过程极艰难。
道理听起来总是很简单
有人会说,成立业主委员会啊,业主们联合起来捍卫自身的权利。然而,在尝试成立的过程中,你就会明白这是一件多么耗时、耗力、耗耐心的事,可能每一个已成立业主委员会的小区,都经历过坎坷。你需要越过无数的障碍,有的物业有恃无恐,也有开发商的蛮横霸道,少数社区管理部门的官僚作风,盖个章比登天还难;更要面对一部分业主的民主冷漠——很多人怕麻烦,觉得成立业主委员会是自己找事儿,不愿意参与,使程序无法推进。
成立业主委员会?哪有那么容易!
1、媒体信息中的负能量
有些物业虽然很差,只知道收钱而不提供服务——但忍着似乎也能过去,一说要成立业主委员会,所有隐藏的矛盾都立刻以激烈的方式暴露出来。每天的新闻,经常在传递着关于成立业主委员会时的种种负能量,各种刁难,各种冲突,这种新闻见多了之后,使很多小区都不敢成立业主委员会。这也是各大城市的小区业委会成立比例极低的重要原因。
2、物业公司与业主的冲突
种种冲突中,最直接最激烈的就是业主与物业公司的冲突,笔者一个总体的感觉是,物业公司已经成为小区民主最大的障碍。在各种新闻的描述中,常能看到一些物业公司在发生冲突时的蛮横霸道,拒不撤离,断水断电威胁业主,甚至雇佣流氓恐吓业主,为业委会的成立设置种种障碍——有评论称,个别物业公司已经严重地黑社会化。然而,这些都是表象,问题并不都在物业公司的唯利是图,而是背后存在一个制度性的症结。成为业委会障碍的不仅仅是物业公司,而是一个以开发商和物业公司为中心的利益链条。
3、成立流程阻碍重重
虽然为了解决这个问题,为了鼓励小区成立业委会,相关部门进行了很多改革尝试,又是简化业委会成立的流程,又是敦促小区和街道管理部门积极推进。可因为这样的改革触及庞大的既得利益,又没有理顺权力关系,所埋下的问题带来了制度化的冲突。比如很多地方都规定,街道办事处是业委会成立的指导部门,可正如马少华老师所说,没有权力边界的指导会沦为刁难。他说:正当自己的小区业委会准备按规定程序“备案”后行使管理权力之时,却在街道办事处遇到了阻碍。原来,“备案表”需要居委会、办事处盖章,受办事处委托全程参加了筹备工作的居委会早早地就盖好了章,可办事处却说:“我们不知道你们符不符合程序。”因此到现在也没给盖章。大家感到疑惑:“备案”是什么性质,是一种权力吗?还是一道门槛?
这样的设计,使很多酝酿中的业委会陷入证明“你妈是你妈”的行政刁难中。成立业委会是解开小区冲突死结的唯一途径,可因为旧物业、开发商的阻挠,一些管理部门屁股又坐在开发商那一边为业委会设置种种障碍,形成强大的利益阻挠,有着强烈的社区民主欲求却非常分散的业主,面对这种阻挠时充满无力感。问题也许出在,此前这个问题上的改革过于迁就物业公司和开发商这个利益集团,纵容着物业公司成立小区民主的障碍,使作为小区主人的业主面对“反客为主”的物业公司时无比弱势。
(以上回答发布于2015-09-16,当前相关购房政策请以实际为准)
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Ⅵ 物业公司与业委会勾结怎么办
业委会和物业公司勾结有多数,业委会不代表业主说话,只能免除业委会主任职务,可以去当地房管部门投诉
Ⅶ 是否可以推翻业委会与物业签定的合同
分别回答如下:
1、其实书面征求意见也是“召开”业主大会的一种方式,所以上面的操作一般来说是没有问题的
2、第一个问题表示我们的很多业主并不是特别关注自己的小区,除非直接影响自己利益之外一般不会去关注,这就给一些物业公司有空可钻,由于业主自己疏忽的原因而出现的问题不能怪到物业公司身上,因此,业主团结起来是非常重要的。第二个问题,意见表采用电话的方式显然是不符合规定的,除非有公正机关能够证明。
3、首先,物业管理费价格的提升是需要测算的,而不是通过业主调查就能够随意涨价,如果能将测算内容对业主进行调查而进行涨价,这就比较合理了。因此,对于上面合同中的问题还是去找物业公司要定价依据,也就是如何测算出来的,业主要去审核价格测算结果,如果测算合理,那么业主应当接受,如果测算不合理,价格应当以测算结果执行,无论合同期是否结束。其次,根据你的描述,在合同到期之前可以由小区1/10的业主联名要求召开业主大会重新签订合同,那么此时合同就不会自然延续了。
4、不能简单的说该条不合规,法律规定可以由业主大会处置,事实也是这么做的,因此不能简单说不合规,问题的关键是业委会取代了业主大会的权利,要想推翻,必须有足够证据能够证明上面的条款是业委会取代了业主大会行驶权利的结果
5、经过业主大会同意可以考虑同物业管理企业协商处理
6、虽然是私家车位,但车辆停车应当缴纳停车服务费,就像房子是你自己买的还仍然要缴纳管理费一样,不过是否要缴纳20元要看各地方的规定。就我接触的小区来说,20元/ 月应该来说算是合理的。
7、如果想推翻,只要证明合同是无效合同即可,也就是说业主委员会没有经过业主大会同意签订的。
8、不推翻解决的方法我在上面提到了一些,例如:对物业管理费用价格依据进行核查,要求物业公司补充说明物业服务标准等。
9、可以要求改选,甚至罢免委员,不过第一要有有效证据,例如:“物业公司每年划拔二万元给业委会,作办公经费”,有书面证据吗?有能说明此问题的业主委员会使用账目吗?如果有可以拿着证据去政府部门(住宅局的物业管理科)直接罢免即可。第二,发动业主召开业主大会,通过大会表决调整委员。
另外:物业公司如果没有按期整改完毕,拿着你的证据可以要求物业公司进行补偿,不能补偿的可以向法院起诉,要求物业公司必须整改,并对延迟整改而造成物业公司损失的进行相应赔偿。
(邮件中不再回复)
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Ⅷ 物业管理公司和业主委员会在服务公众的过程中,它的主要矛盾是什么
业委会是为了业主而服务的,物业公司除了给业主作服务之外,他还考虑到自身的利益啊,利润。再加上他不可能满足所有人的要求,他只能满足大多数人的要求,有少数人会有所针对。物业针对没有交物业费的业主会采取诉讼方法,可能有些行为会和业主委员会发生冲突,业主委员会要监督他,要看他的账等等也会发生冲突。
Ⅸ 民警如何处理业主与物业的冲突
□李富成 随着业主不断入住新建小区,业主与物业的冲突越来越多。小区业主与物业冲突起因是业主车辆进出小区应否收费:物业要求业主交费,否则,不能进出小区;业主认为进出自己的小区理所当然,不应交费。冲突的方式表现为:物业组织保安在业主车前阻拦,业主强行冲撞,矛盾升级后,双方或单方报“110”,要求公安机关处理,业主与物业的矛盾就转移到基层民警手上。 从法律关系看,小区业主委员会是小区居民自治组织,小区内日常生活的最高权力机关,物业是由业主委员会通过合同形式聘用的组织,根据合同约定从事小区内的日常管理工作,二者是雇主与雇员的关系,双方的权利义务由合同事先约定。 如果小区依法成立业主委员会,小区业主进出小区是否收费应当根据业主委员会与物业事先签订的合同执行。如果合同约定,可以收费,根据民事活动的意志自治原则,全体业主应当遵守。当个别业主不遵守交费规定,物业采取拦车方式收费,双方或一方报警后,“110”民警应当明确地告知物业,可以根据合同约定,通过诉讼解决他们的冲突,不宜以拦车这种极端方式阻碍业主车辆的进出,不让业主车辆进出小区是不对的。因为,业主车辆进出小区属于宪法上的通行权,属于自然人固有的权利,而收费则属于民事上的权利,以双方有约定为前提。由于通行权的法律位阶高于收费权的法律位阶,当二者发生冲突时,低位阶的法律应当服从于高位阶的法律。所以,遇到此类警情,“110”民警应当优先保证业主的通行权,对物业一方可告知其权利救济的诉讼途径。 如果小区没有成立业主委员会,物业与业主之间没有签订收费合同,物业收取业主的通行费,如果业主自愿,公安机关不宜干预。如果业主不自愿,保安用强行拦车方式不让其通行,业主打“110”报警。“110”民警可以明确告知保安的行为违法,属于敲诈勒索,情节严重可能构成犯罪,民警应当对保安训诫。如果保安辩解是根据物业经理要求行事的,那么,在查证属实之后,物业经理与保安构成共同违法或犯罪,公安机关应当对其训诫。如果保安拦车的情节严重,履行法定程序后,可对物业经理及保安行政拘留,情节极为严重的,应当依法立案,通过司法程序,追究其刑事责任。 在民警处警中,物业可能会出示当地物价部门的收费依据,以证明其收费行为的合法性。由于物价部门出具的文件,仅仅是对物业收费标准的一种指导,物价部门无权对第三方设定民事上的权利义务。物业与业主之间权利义务关系,必须通过合同约定。(作者单位:江苏省公安厅)