A. 物业服务法律关系的主体是什么
物业法律关系的主体
1．业主
业主是物业的所有权人。按其拥有的物业所有权的状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。独立所有权是典型的传统不动产所有权形态，现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。
业主享有以下权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员长，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。
依《物业管理条例》的规定业主负有义务。
2．业主大会
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主大会在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域内全体业主第一次大会，在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时召开。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议，经20%以上业主提议，由业主委员会组织召开。
业主大会的法定人数，应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主大会有以下职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
3．业主委员会
业主委员会是物业区域内全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。
业主委员会的委员应当由业主担任，其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。
业主委员会的职责如下：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。
4．物业管理企业
物业管理企业就是对物业实施专业化、企业化、社会化管理服务的，具有法人地位的经济实体。物业管理企业一般以公司形式出现，依合同实施物业管理，其管理权源于业主。物业管理企业是独立的法人，与业主在法律地位上是平等的，物业管理企业与业主必须合作，实施对物业的管理。
国家对物业管理企业的管理主要体现在两个方面：国家对从事物业管理活动的企业实行资质等级管理制度，一般分为一、二、三级，每两年核定一次；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业管理企业的权利与义务由《物业管理条例》和《城市新建住宅小区管理办法》予以规定，此外由物业服务合同予以明确。
B. 物业管理按管理主体分几类
(1)以区､街道､办事处为主体成立的物业服务企业实施的管理｡这种管理主要突出了地方政府行政管理的作用
C. 物业的管理主体是谁
物业有两重含义，不同含义之间的管理主体也不同
1、当物业特指为房屋建筑、土地等不动产时，物业的管理主体是产权人，也称为业主。同时具备多个产权人的物业，比如住宅小区、公共写字楼、公共商业机构，其管理主体为产权人的集合，即通常所说的业主大会。而由业主大会选举出来的业主委员会，则属于二级管理主体。
2、当物业是作为物业管理企业的简称时，物业管理企业的管理主体，首先是企业管理层，如董事会、股东大会。次一级管理主体是公司实际决策者，如：总经理、CEO、行政总监等等。具体到一个物业管理项目中的管理主体，则是物业企业派驻在物业项目中的现场负责人，如物业项目经理、管理处主任等。
D. 物业管理招标的主体包括
物业管理招标的主体主要是小区的业主委员会，小区业主委员会招标，选择优秀的物业管理公司进入小区提供物业服务。
E. 物业管理的活动参与主体有哪些
物业公司和业主、使用人。
F. 什么是物业主体结构维护
楼房的公共部位由物业负责维修。物业最长的保修期是5年，超过5年后需要动用维修基金。（保修期限：如防水保修是三年，水电设施保修是18个月）。
楼房的公共部位包括： 楼房基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
G. 物业管理合同纠纷案件诉讼主体怎么确定
物业管理合同纠纷案件诉讼主体的确定
一、业主委员会作为诉讼主体的确定标准
(一)业主委员会的成立标准
业主委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成，业主人数众多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起一定期间内，应按《物业管理条例》有关规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记。未经登记确认或未经业主授权，他人以业主的名义将业主委员会予以登记的，视为业主委员会尚未依法成立。
(二)业主委员会的诉讼主体资格的确定
对于依法成立的业主委员会的诉讼主体资格，有观点认为，业主委员会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。我们认为此种意见不妥。《物业管理条例》赋予了业主委员会对外签订聘用合同的权利，应视为业主委员会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。业主委员会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。业主委员会虽然不是法人，但其属于依法成立的自治管理组织，应属《民事诉讼法》第49条所规定的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。业主委员会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务，其可以成为适格的诉讼主体。我们认为，在下列情形下，业主委员会可作为诉讼主体参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
1.物业管理公司违反合同约定损害业主公共权益的;
2.业主大会决定提前解除物业管理合同，物业管理公司拒绝退出的;
3.物业管理合同终止时，物业管理公司拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的;
4.其他损害全体业主公共权益的情形。
二、物业使用人作为诉讼主体的确定标准
物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼主体：
(一)物业使用人与物业管理公司直接签订物业管理合同的;
(二)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理公司形成事实上的物业服务关系的;
(三)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的;
(四)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
在上述(三)、(四)情形下，业主可以列为共同被告。
三、开发商作为诉讼主体的确定
由于许多物业管理公司是开发商的下属企业，当业主或业主委员会以物业管理公司不履行义务或有其他严重违约行为为由要求解除合同时，建设单位往往以拒绝移交公共用房和管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。
H. 物业管理权移交的主体有哪些
物业管理权移交主体主要涉及以下几方：
（1）物业所有人。包括全体业主。
（2）原物业服务企业。
（3）新物业服务企业。
（4）其他移交参与人。主要为开发建设单位。当原物业服务企业灭失或者因为其他的原因不能继续经营时，物业所在地的基层行政管理部门或基层群众性自治组织（居民委员会、村民委员会等）也可能成为移交参与人。
I. 物业管理的法律关系主体有哪些
(一)主体广泛性
住房(住宅小区或楼宇)是城市化及人民生活的基本物质条件，任何组织专单位和个属人都要与房地产物业管理发生各种联系，并通过这种联系形成人与人之间的社会关系。因此，可以说物业管理法律关系的权利主体和义务是非常广泛的。
(二)权属基础性
物业管理的对象主要是房地产。房地产是不动产，但不动产的转移并非实际物体发生位移，而是权利的主体发生变动。房屋的出售、租赁实际上是权利的交易和转让。因此，物业管理的法律规范是一个以权属为基础的法律规范。
(三)国家干预性
房地产是不动产，它对国家、法人和公民来说都是一笔很重要的财富；同样，房地产的物业管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它关系到经济发展和社会稳定。因此，国家对这一领域的行政干预显著，国家建设部专门成立了建设与房地产业司来指导物业管理工作的开展。
J. 物业管理招标的主体一般有哪些
物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。