⑴ 土地一二级联动开发是什么
土地一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发。即从事土地一级开发的片区、园区开发企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
土地开发将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。
土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地。
统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。
土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为
(1)开发商联动扩展阅读：
1.土地一级开发的具体内容：
《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）第十八条规定：
“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件”。
汇总《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《天津市土地整理储备管理办法》、成都市《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》等城市的相关规定，土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业。
对一定区域范围内的城市国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
参考资料：网络-土地开发
⑵ 房地产 一二手联动 应该 如何 操作
在房地产营销过程中，随着房源、客源的不断转换所产生的一种新的专注于个性服版务的权全新营销模式，一二手联动。他不只是单纯的一种应销售模式，更多是两个不同从业群体对于佛那个是覆盖业务面的规则划分。如何引导一二手联动，如何做到客户资源最大化等理念都是有一整套规则的。所以一二手联动不是单纯的销售模式，而是一种拥有整体方案的营销新增长点。
⑶ 什么是土地开发中的一二级联动。
土地、房屋两级市场联动开发是土地开发中的一二级联动。
一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本“限价回购”的条款：当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。
虚增一级开发成本：
土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。
一级开发商与政府达成协议，拟出让地块在公开出让时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让，使其他开发商不愿进入，一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标，一级开发商相应补交地价。
⑷ 请问您：我们是房产开发商，要办理房产证，需要科室联动机制办理单，
办理房产证，现在是不动产中心的业务。你们开发商，怎么可能不知道啊。建议咨询当地不动产中心。
⑸ 请问土地开发商一二级联动的拿地模式是什么意思
土地一二级抄联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发。即从事土地一级开发的片区、园区开发企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
一级开发就是土地拆迁平整，弄成三通一平，但要转二级市场要通过国土系统。
二级开发就是通过土地招拍挂获取土地。
拓展资料:
一二级联动开发
对于企业而言：
1.节约成本。由于土地成本可控，可以节省开发建设成本，据统计，一二级联动能省开发成本近10%，甚至更多；
2.熟悉项目状况。从事一级开发的开发企业比其他企业更熟悉整个开发项目用地的状况，在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。
⑹ 大家来说说房地产二三级市场联动的利弊！
所谓二级市场复是指新房交易市制场，三级市场是指二手房交易市场。二级市场采取的售楼处一个点的销售方式，三级市场采取中介的销售方式。由于目前的中介连锁，门面较多，地铺布点广泛，较之售楼处单点的其面对面销售，从推广力度来说要强大很多。因此很多开放商将大量的新房交由有有实力的中介，从而达到快速销售的目的。
⑺ 工程土地联动项目是什么意思
所谓土地开发一二级联动，对北京市而言，属于2004年8月31日以后逐步形成的概念，而在此之前，很多项目都是运用如此形式进行开发建设，并无一级二级之分，在明确土地市场和房屋市场之后，市场进行了细分。
土地一级开发，简单说就是在国有建设用地上市交易前，对该宗土地进行征收和整理的过程，包括：规划、征收和专用、场地平整、设施切改和市政基础设施建设等步骤，二级开发，则是进行房屋开发建设并将商品房上市交易的过程，一二级联动开发，则是一个开发者全程进行土地整理和房屋开发的过程。此类过程在建设用地协议出让终止后，逐渐减少，但是从没有消失过，因为在现有的土地市场政策环境下，进行联动必然有两个结果，第一，开发商能够获得更大的开发利润，第二，土地整理的成本过高，需要通过联动的方式进行资金平衡。
其实要想取得“一二级联动”的方式并不是很难，但是需要确实创造机会，创造机会的条件就是开发商要有自持的土地或者已经获得某宗土地的一级土地开发授权。很多特大的土地，开发时间横跨2004年的项目，多数延续了土地开发一二级联动的过程。
土地开发一二级联动对开发商而言是要好处的。
首先，就是省钱，这点是当初制定招拍挂政策是管理层不希望看到的，因为土地征收和转用的成本就没有必要透明了，原有的联动，对于开发商而言能够更有利可图，现今的联动，即便是招拍挂，依旧能通过利用合理财务手段增加开发的利润。
再有就是省事，一个开发商从土地征收开始，经历土地整理的全部过程，对土地及设施的熟悉程度远高于新取得土地的开发商，因此无论是项目专业技术情况，还是历史遗留问题的处理方面，都要省事了很多，无形中节约了成本。
如何在现有条件下实现一二级联动，特别是针对那些手中有地的业主或者正在进行土地一级开发的开发商，需要做好以下的事情就可以。
首先，在土地上市前的开发补偿或者招拍挂文件中设定特殊的或者是较为苛刻的条件，这样可以视为给“自己”量身定做的，外人很难满足这类条件，而失去竞争的机会，当然若想手续上合理合法，势必会找“小弟”或“朋友”进行协助，参与项目的竞争，不过是友情演出的部分了，最后补偿一些辛苦费罢了。
即便土地一级开发成本需要被审核，但是依旧可以通过虚增工程建设成本，设置土地征收中拆迁安置的遗留问题，来阻退参与竞拍的其他开发商，很多企业会因为很难判断类似补偿问题的价值时退出，钉子户有时变成了子弹户。这样项目就可以自己做了。
还有一种常用的方法，就是交给关联公司做，若如此觉得不省心的话，当然穿上马甲继续做也变得无妨了，只要不是一个法人，当然可以是法人的亲戚和朋友来掌管了，因此可以衍生出另外一个执照，衍生出联合体的形式了。
当然，出于某种无奈，政府希望增加供地的节奏的时候，会给持有的土地的业主和土地一级开发商一定的条件，让他们将土地进行上市交易，这也算是长期制度对短期政策干预的无奈之举吧
以上说的都是有居住用地相关的土地开发，以工业用地、旅游用地相关的产业开发有不同的方式。无论如何，我们总会发现，政策及规则的制定和修改有时有的过于随意，有的表面苛责，执行时却又很多弹性空间，这样确实不太好，因为，跟不是市场化的东西玩市场化，还是很不现实，大家依旧要认清现实。
⑻ 商业与房产如何联动
您指的联动是指？
楼盘开发商和指定商业品牌之间的联动吗？
如果是的话，建内议可以出联合活动，找属性相关的容楼盘或品牌，结合楼盘的高客流，来举办活动。
试想，楼盘客流=购房高意向者=货币存量高者=高购买力
举个例子，LV x 恒大；爱马仕 x 保利
⑼ 房地产开发商中的合并权益指的是什么
房地产投资中三个细分领域：招拍挂、收并购、勾地。其中收并购是各细分领域中最为复杂的，对投资人员的综合能力要求也最高。复杂在于收并购项目无法标准化，项目本身情况千差万别、转让方心态高低不平，可以说又对人又对事，谈成一单必须天时地利人和都具备才行；同时收并购项目对投资人员也是极大的考验，可以说是投资中最体现技术的领域，投资人员必须具备财务、法务、土地、谈判、测算等多种素质，还要有创新能力去研究双赢的交易模式让交易能够达成。
本文不是讲技术，收并购博大精深，具体要展开，可以写很多文，比如收并购中税筹研究、收并购中法律尽调须知、收并购中土地问题大全、收并购中测算注意要点等等，网上各种都找得到，写这些又枯燥又累又没人看。本文只是讲收并购该怎么做，如果你是收购新人，怎么上手，讲讲逻辑。
收并购有点像买二手房，本质上是谈，谈得你情我愿就成了，谈的条件好了你就赚了，谈的清楚了进展就快了，本文的切入点就是讲讲怎么去谈。
一、谈判地位
为什么讲这个，因为这个很重要啊，愿不愿意谈、谈了算不算，都看双方的谈判地位了，找对了人谈就能事半功倍、少走弯路，没找对人谈就是谈了也白谈、浪费时间。
1）如果你没拿到老板的授权去谈，就是去吹牛，谈了也没用，如果对方觉得你谈了不算数，也不会和你谈，所以最好早点找到自家老板的背书；
2）如果人家派个小喽啰和你谈，你和小喽啰也变成没啥好谈的，他也定不了什么事，最多去问他拿拿资料，带个话；
3）人家老板出面和你谈，但是他已经资不抵债了，项目控制权都在债权人手里，老板出来估计也定不了啥事，最多介绍下情况；
4）和中介愉快得吹牛，这种还是尽量避免，这就是典型的没有谈判地位，只能吹牛的那种。
二、观察卖方老板
看人很重要，毕竟协议只是几张纸而已，约定再完美的协议想反悔也能找到理由，就算是对方违约但对方硬顶着、项目推进不下去也很难受。与不诚信的人合作履约风险太大，就算项目非常好，也要三思。
三、洽谈内容
这是重点。新手菜鸟直面卖方老板洽谈的时候都会发懵发怵，倒不是怯场，而是不知道从何谈起，然后犹豫了半天就变成聊聊对项目的认识、侃侃情怀，甚或是直接让位给了随行的法务、营销等职能口的同事去聊专业，满满的尬聊。
收并购应该怎么谈？为了便于理解，以下内容也会拿买卖二手房举例辅助理解。
1、一谈价格
买二手房的时候首先大家都是直截了当得询价，先卖方开价、再买方还价、最终成交。收并购项目也一样，首先要明确我方拟购买的是一个什么物业（净地、在建工程、成品商品房），卖方对拟出售的物业进行报价，我方进行评估后进行还价，最终有个达成一致的价格。
需要注意的是：
1）土地不能直接买卖，必须随着公司一块卖。土地的价格确定后，要减去公司的负债，才是公司的股权价格（会较净资产有溢价），有些小伙伴容易把土地价格和公司的股权价格混为一谈；2）常规流程上面都是卖方先报价，如果碰到卖方同时向几家企业询价的情况，建议可以少花力气了，说明卖方心不诚，保留一个沟通的渠道，等他诚心想卖了还是能插得上队的。
2、二谈核心诉求
无论哪个收并购项目，卖方要卖总是有他的核心诉求点，要么想多卖钱，要么想解套，要么没钱开发又被政府逼着要动工等不一而足，洽谈的时候一定要明确卖方的主要诉求点，并围绕着核心诉求来制定洽谈策略和交易架构、商务条件。
3、三谈交易架构
价格谈拢了，就要研究如何实现过户。收并购项目五花八门，每个项目都有自己的特殊情况，要展开就会很啰嗦，未来可以搞一个专题来讲。但总而言之，交易架构就是为了实现如何一手交钱、一手过户的目标。好的交易架构可操作性强，不确定性低，且双方都能接受。
4、四谈付款
买房子的时候价格是一块，付款也是一块，价格和付款一般都要联动起来谈，付款好价格会便宜点。收并购也一样，价格、付款缺一不可，而且付款被赋予了两层含义，一是现金流管理，二是风险控制。
⑽ 房地产联动跟销售一手楼有什么区别
一般的联动，在房地产行业中，应该成为一二手联动，指的是，在销售过专程中，一手房（开发商属卖出来的）不光是有售楼处的销售员做接待，同时还有外面的中介公司的销售员帮忙带客户，一手业务员和二手中介业务员一起销售，这个就是俗称的联动