⑴ 重庆市的房地产公司有哪些
重庆市的房地产公司非常多，下面列举5个：
1、重庆兴茂集团
重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司是一家拥有国家一级资质的房地产开发公司、国家一级资质的建筑施工公司、国家一级资质的物业管理公司等12家全资子公司的大型现代化集团企业。
兴茂集团自1999年创建以来，立足重庆，面向全国，在重庆、湖北、湖南、安徽等省市进行综合开发，经过十几年的持续、稳定发展，已成长为中国房地产行业的杰出代表。自主打造了旅游景区、商业地产、高端住宅、五星级酒店等系列产品。
2、重庆市地产集团
重庆市地产集团于2003 年2月28日正式挂牌成立，为重庆市政府直属事业单位，是为加强土地市场管理，服务城市建设而设立的专业土地储备整治机构。集团注册资本金50亿元人民币，现有员工770余人，内设11个部室，下属8个全资子公司，1个分公司，6个合资公司，1个托管公司。
集团成立以来，认真贯彻落实科学发展观，围绕用好用活土地资源，着力创新土地运作模式和投融资模式，发挥了“土地储备主渠道、土地市场调节器、城市建设生力军”的功能作用，对重庆经济社会发展作出了积极贡献。
3、重庆华宇物业（集团）有限公司
重庆华宇物业（集团）有限公司（以下简称华宇集团），成立于1995年，以房地产开发为主，集投资发展、不动产经营、建筑安装、物业服务、装饰装修、设备租赁等于一体的大型企业集团。
多年来，华宇集团多次荣获中国房地产品牌企业、中国房地产诚信企业、中国重合同守信用企业、中国优秀诚信企业、中国建设银行AAA级信用企业、中华慈善突出贡献企业、中国民营企业500强、中国服务业500强；
中国民营企业纳税100强、全国用户满意单位、重庆市纳税五十强、重庆诚信五十佳企业、重庆慈善突出贡献企业、重庆市为国建功立业功勋企业等称号。连续七届蝉联重庆房地产开发企业50强前三甲，其中两届位居榜首。
4、重庆名豪集团
重庆名豪实业集团成立于1993年，为促进公司管理更加正规和规范，于2004年成功改制为股份有限公司。集团是集房地产、酒店、百货、物业管理等产业于一体的综合性集团公司，总资产近20亿元，员工近3000名。
5、重庆斌鑫集团有限公司
重庆斌鑫集团有限公司于1996年04月15日成立。公司经营范围包括：房地产开发(按资质等级证书核定项目承接业务)，房地产项目投资咨询,销售化工产品、建筑材料、装饰材料（不含化学危险品）；
商品房、五金、交电、金属材料(不含稀贵金属)、橡胶制品、针纺织品、工艺美术品(不含黄金饰品)、通讯设备(不含无线电发射及地面卫星接收设备)、汽车配件、摩托车配件、农副土特产品（不含粮油），房地产中介服务等。
⑵ 南京绿源保洁有限公司怎么样
南京绿源保洁有限公司是2018-03-19注册成立的有限责任公司(自然人独资)，注册地址位于南京市江宁区秣陵街道兴苑路18号融侨世家14栋911室(江宁高新园)。
南京绿源保洁有限公司的统一社会信用代码/注册号是91320115MA1W7P9M1N，企业法人朱泽成，目前企业处于开业状态。
南京绿源保洁有限公司的经营范围是：保洁服务；清洗服务；家政服务；建筑物外墙清洗服务；物业管理；保洁用品、日用百货、工艺礼品销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
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⑶ 君临香格里怎么样
A
时代天俊/5/1721 51公馆18/2/1511 滨江丽景45/12/4009 滨海.嘉年华66/20/3553
B
半岛国际33/3/1535 碧水芳洲23/0/1531 博美诗邦24/1/1558 白领沙龙20/9/2056
缤纷时代4/1/1047 铂晶时代21/11/1710 碧水源6/1/1186 滨海高湖秋月16/1/1635
博雅星城17/4/1871 彼岸心城9/0/936 璧辉华庭1/0/594 北尚3/1/905
半山千叶2/0/671 北纬25N4/0/522 碧水琴湾5/0/628 博仕后家园6/0/613
C
翠榕苑10/2/1227 翠湖山庄12/1/1226 长福世家19/1/1777 财富第一街14/2/1112
长滩美墅11/1/1434 晨光江景11/1/1300 长福家园13/0/1094 茶亭8号1/0/592
D
东升新村11/2/1332 帝豪花园23/5/1301 大名城39/1/2001 都市丽景26/71/4815
大唐世家14/2/1750 东方威尼斯107/484/14238 东方华庭11/1/1138 东坡丽园11/1/1423
大景城24/5/1718 东方高尔夫花园15/2/1766 东方纽约11/5/1451 大利嘉城7/1/1693
都会华彩9/0/1309 东方银座2/0/665 东方名城7/0/1035 大洋鹭洲8/0/823
东方公寓5/0/52 富华家园5/1/1391 福屿新村 9/1/867 丰泽园 2/0/981
F
福泉花园5/0/1000 福泰华庭2/0/1198 福德都会12/0/1344 风景蓝水岸10/1/1363
富商世家7/0/983 富裕世家14/3/1792 富贵天成6/1/1128 福晟钱隆世家15/3/1767
枫丹白鹭12/1/1502 福临东城6/1/1618 飞凤山庄5/3/1161 福禄坊2/0/976
福州春天6/0/1310 福州星势力0/0/927 浮村小区2/0/1246 福晟钱隆天下0/0/563
福州奥林匹克花园1/0/902 福晟钱隆首府2/0/649 福晟钱隆御景7/0/5942 高雅花园4/1/1280
G
观海小区2/1/809 桂山新村4/1/936 冠正心都0/0/841 鼓楼庭院25/10/2393
冠亚广场23/2/1430 国色天香8/1/1352 格林兰苑2/1/1050 公园道一号21/1/2089
桂山公寓4/1/1093 格林兰锦6/2/1232 国际青年广场2/0/788 鼓楼吉第1/0/531
鼓楼人家1/0/485 河下小区11/1/1333 湖畔新村6/1/1201 红霞新城 53/56/3496
H
后营小区0/0/952 华城国际6/0/1134 湖光花园 0/0/948 海钻凤凰城 1/0/745
海润滨江花园33/7/2056 鸿雁 COM2/0/692 湖畔雅居2/0/927 洪腾苑1/0/900
华源大厦4/2/1200 鸿源天晨1/1/1005 宏运帝豪国际42/31/4757 环岛特区7/2/1342
鸿达家源2/1/984 汇诚东方水都13/2/1467 好来屋8/1/1226 荷泽新村 7/4/1329
鸿运星城4/0/1174 花好月圆1/0/1165 湖前兰庭5/0/1299 华林星座3/0/970
好景城15/0/1526 海润尊品10/0/1577 淮安新村10/1/1244 翰邻雅筑0/0/435
汇诚和源居5/2/765 金星四季花城10/1/1505 金山新村 3/1/1049 金城小区13/0/1409
J
江南名城 17/0/1186 金色丽景1/0/975 金洲花园2/2/1086 津泰新村3/0/1045
嘉福小区3/0/1058 嘉华新城9/0/1338 江岸名都19/1/1752 君临天华16/31/1926
君临闽江10/3/1260 江域蓝湾8/1/1011 金色康城36/2/2434 金色家园10/1/1194
江南水都杰座74/9/4514 金山豪景10/1/1642 金汇豪庭8/2/1247 金山橘园11/3/1770
江南水都名筑29/2/2147 井源居13/3/1626 金诺大厦14/6/1569 锦绣福城6/1/1274
居住主题公园72/42/5972 家春秋3/1/970 君临东城11/4/1100 江滨锦城3/1/1387
金彩花园1/0/719 江南水都丽岛18/10/1825 金辉莱茵城14/3/1799 金色维也纳6/0/1065
金山佳园14/2/1240 金山明星60/7/6013 金山桔园7/0/1328 金牛御景4/0/1029
金辉东景4/0/1256 锦绣文华8/1/1414 景江花园2/1/1796 津泰商务公寓0/0/985
金湖廷1/0/1034 金辉枫尚13/0/1343 金山大景城15/2/1816 江南水都美域8/0/1636
金浦小区1/0/760 君临盛世茶亭0/0/602 江南水都心巢4/0/1074 金辉天鹅湾4/0/681
金辉伯爵山3/0/667 菁华领第1/0/557 君临香格里7/3/715 家天下三木城4/0/647
K
康居康园14/2/1664 康城9/4/1365 黎明怡园3/1/1049 龙津花园28/61/4700
L
流星花园7/1/1045 蓝湾雅境10/2/1304 联邦广场4/0/1093 罗马生态园56/44/4991
罗马佳洲23/0/1660 兰庭新天地42/5/2495 丽景天成22/12/3385 兰庭西江月7/1/1311
兰庭东方墅4/1/1078 蓝山四季12/5/1608 丽景东方3/0/903 龙泉名府4/0/1132
绿洲家园8/0/1396 蓝筹阳光都市4/0/1204 隆华苹果园8/0/1180 梦茵园 7/1/1553
M
名门庭苑7/1/1414 美伦浩洋丽都 15/0/1644 闽江春晓6/0/1372 名城港湾10/1/1597
美丽园2/0/925 美景良城5/2/1319 米罗时代4/1/1163 闽都大庄园24/1/2410
梅海园12/3/1756 名湖豪门9/0/1338 闽发江湾御景8/0/1217 名城财富主场3/0/508
美林湾1/0/591 摩卡小城2/0/657 南湖小区3/0/940 柠檬宿3/0/907
N
南园春晓.迎飞花园67/104/7898 南国金辉11/3/1591 宁德东海阳光嘉园21/28/5150 屏西小区7/0/999
P
屏西五环12/0/1772 青鸟世纪5/0/961 群升国际7/0/1676 柒星佳寓2/0/1242
Q
侨城华府1/0/565 榕江新天地7/0/1375 榕信东苑3/0/1075 融侨锦江30/5/2212
R
仁文大儒世家80/4/7811 融信第一城8/0/1495 融侨水乡温泉别墅10/0/1734 荣恩东港4/0/1201
融侨东区19/3/1632 榕航花园3/0/915 日出东方14/2/1542 融侨观邸2/1/1104
融信宽域25/7/1504 融信西班牙9/0/1570 润华山庄0/0/1077 融凤江滨1/1/580
日出印象2/0/556 荣恩中环0/0/497 融汇山水0/0/640 融侨城0/0/562
S
上海新村10/0/1241 山水丽景1/0/1436 三木都市田园18/1/1658 水印长天34/5/2385
山水卫城9/2/1459 水岸华庭6/0/1253 世茂外滩花园10/0/1325 时代名城4/0/1126
三坊世家3/0/861 水木菁华11/0/1567 三盛巴厘岛10/0/1593 石鼓琴湾2/0/1037
实华蓝湾雅境6/3/1367 世纪金辉29/6/2165 盛天现代城36/16/3285 三盛果岭生活20/0/2238
时代景城21/1/2754 三木家园8/1/1335 世纪城 11/1/1356 盛世名门7/0/1063
三华苑 1/0/916 世纪佳源 三迪香颂枫丹1/0/753 世茂茶亭0/0/738
三迪凯旋枫丹2/0/668 世欧彼岸城2/0/722 世欧上江城1/0/595 三盛中央公园6/0/691
时代春秋0/0/527 尚层建筑1/0/496 水岸君山2/0/549 太平洋城2/0/1368
T
太阳花园0/0/944 天俊.蓝水湾10/0/1267 天元荷塘月舍4/1/1163 天祥山庄11/3/1420
陶然水岸5/0/1109 天元美树馆6/2/1156 天俊云顶30/57/1640 天俊缇香水岸2/0/1092
W
武夷嘉园9/1/1343 乌山新村2/0/952 五一新村13/0/1397 外滩一号2/0/1087
万都阿波罗4/0/1359 万象城6/0/997 蔚蓝国际51/23/2885 乌山逸园3/0/1222
武夷明珠12/2/1847 武夷绿洲12/3/1547 五凤兰庭52/15/3241 万升小区5/0/1179
旺府0/0/199 武夷国际城8/0/627 万事利花园0/0/202 下池小区1/0/962
x
心.家.泊7/2/1203 香江红海园7/3/1592 香樟林11/6/1158 新贵公馆10/33/1551
兴元星辰9/0/1256 幸福城10/1/1594 西园新苑62/45/4920 香江明珠28/7/1914
香江枫景7/0/1136 旭辉左海岸8/7/1489 欣隆盛世13/0/1393 鑫梦圆1/0/599
西提丽府2/0/517 源利明珠3/0/1228 杨桥花园6/0/1096 雅豪新都1/0/896
y
御景台3/0/1313 阳光假日公寓10/1/2085 衣锦华庭14/5/1816 运盛美之国花园11/0/1572
阳光3656/0/1138 永兴.洋房3/0/1055 远景豪廷6/4/1284 永丰瑞景8/1/1188
阳光城8/0/1479 怡景佳源2/0/1006 永鸿美域东方5/0/1028 洋下新村6/0/839
禹洲鼓山一号2/0/547 阳光花都2/1/577 竹林境新村10/1/1094 中茵名仕花城5/0/1154
z
左海筑家 8/1/1373 中融商务公馆5/4/1415 紫荆花园9/0/1399 中城名仕汇38/9/2712
中茵加洲花城32/13/3305 正祥滨江假日79/32/5257 正祥香槟风范24/1/1876 中天金海岸32/9/2491
中天桂湖云庭7/0/1247 中天翡翠城11/0/2095 中佳蓝湾8/2/1309 棕榈泉国际花园9/0/1076
中庚书香大第3/0/1314 正祥尊园5/0/1025 正大广场5/0/977 正祥一品新筑23/0/1548
中联水岸名居2/0/1035 中洲国际1/0/841 左海帝景4/0/602 中庚城5/2/755
这里都是，
⑷ 求推荐能玩WOW的电脑配置
显卡 蓝宝石HD5670 1G GDDR5 700
CPU AMD 羿龙II X4 955（黑盒） 950
主板 华硕M4A87TD 700
内存 威刚2GB DDR3 1333(万紫千红)*2 300
硬盘 希捷1TB SATA2 32M7200.12/ST31000528AS（串口/散） 390
机箱 金河田 300
电源 航嘉350W
光驱 先锋DVD-130D 120
显示器一般19寸宽屏一般700左右,以上价格配置是3个月前帮人配的,配了几台,用起来挺不错的.具体看当地和当天价格,以上供参考.
⑸ 重庆房地产开发企业前50强有哪些
重庆房地产公司排名前50强小介绍：
重庆龙湖企业拓展有限公司 1
重庆华宇物业(集团)有限公司 2
重庆市金科实业(集团)有限公司3
重庆隆鑫地产(集团)有限公司 4
重庆鲁能开发(集团)有限公司5
重庆同创置业(集团)有限公司 6
重庆东和实业(集团)有限公司 7
重庆光华房地产开发有限公司 8
重庆协信控股(集团)有限公司 9
重庆兴茂产业发展集团有限公司 10
重庆洋世达实业(集团)有限公司11
重庆海宇置业(集团)有限公司12
重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司13
融侨锦江(重庆)房地产有限公司14
重庆源聚房地产开发有限公司 15
重庆鸥鹏物业开发有限公司 16
重庆南方集团有限公司 17
重庆港城房地产(集团)有限公司18
重庆升伟房地产集团有限公司 19
重庆晋愉地产(集团)股份有限公司20
重庆英利房地产开发有限公司 21
重庆财信房地产开发有限公司 22
重庆长安房地产开发有限公司 23
重庆珠江实业有限公司24
保利(重庆)投资实业有限公司 25
重庆力扬物业发展有限公司 26
重庆金阳房地产开发有限公司27
重庆香江高科地产发展有限公司 28
重庆市锦天置业(集团)有限公司 29
重庆庆隆屋业发展有限公司 30
重庆斌鑫集团有限公司31
重庆渝开发股份有限公司 32
重庆天景置业有限公司 33
重庆北城置业有限公司34
重庆大川集团房地产开发有限公司 35
重庆东海房地产开发(集团)有限公司36
重庆浦辉房地产开发有限公司37
重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司38
重庆市人和房地产发展有限公司 39
重庆市元方房地产开发有限公司40
重庆金鹏物业(集团)有限公司41
重庆聚富房地产开发有限公司 42
重庆世家地产发展有限公司 43
重庆百康年城市建设发展有限公司44
重庆祥瑞房地产集团有限公司45
重庆东原房地产开发有限公司 46
重庆龙脊置业发展有限公司47
重庆金九实业(集团)有限公司48
重庆聚信房地产开发(集团)有限公司49
重庆万兴房地产开发有限公司 50
⑹ 西安高档小区（包括在建的）有哪些
主要集中在南郊的高新和曲江、及北郊和东郊的楼盘。
曲江：曲江6号、富力城、未版来城、九锦台、曲江枫林溪园权、曲江公馆、中海铂宫、龙湖曲江盛景、钻石半岛、金地芙蓉世家二期、拿铁城、融侨曲江观邸、中海国际社区、曲池坊、龙湖紫都城
高新：枫林意树、枫林绿洲、枫叶新新家园、枫林华府、兰乔圣菲、高科新花园、华府新桃园、枫叶新都市、紫薇珍品、中建群贤汇、绿地世界城、融侨馨苑、锦园小区、逸翠园
北郊：白桦林居、雅荷春天、首创国际城、中天雅苑、明宫新城、风景御园等。
东郊及浐霸：东尚、中新浐灞半岛、恒大绿洲、恒大名都、恒大绿洲、沁水新城、水岸东方、新东尚、就掌灯
著名地产商：
本地：高科地产（紫薇、天地源）、经发地产、雅荷地产等
外来：金地、绿地、万科、中海等
⑺ 武汉供暖的小区住宅有哪些
武汉十大供暖楼盘大搜罗
1. 晋合世家
晋合世家
采暖方式：分户式中央空调及地采暖，卫生间有暖气片
均价：14000元/平方米
项目地址：江岸区建设大道与江大路交汇处
售楼电话：82622222
2.沿海赛洛城
采暖方式： 市政集中供暖，地板散热
项目地址：东西湖区金山大道武汉沿海?赛洛城2008号
售楼电话：82666262
3.融侨华府
采暖方式：小区内还配有户式直饮水、24生活热水集中供暖、户式新风系统等智能化设备。
均价：7000元/平方米
项目地址：武昌区和平大道与新生路交汇处
售楼电话：88237777、88239999
4.统建锦绣江南
采暖方式：小区内设有集中供暖，给你一个温暖舒适的家
均价：6200元/平方米
项目地址：中北路126号
售楼电话：87273800、87273900
5.星海虹城
采暖方式：家里始终享受恒温，永保暖意融融！星海虹城选用天然气水辐射的集中供暖系统，24小时不间断供暖，保证恒定室温。创造了更健康的生活环境，让用户在整洁环境中轻松享受暖冬的舒适。
均价：7000元/平方米
项目地址：洪山广场体育馆路特1号
售楼电话：87825588，87826688
6.美林青城二期（梧桐道）
采暖方式：美林青城拥有传统住宅无法给予的特别享受：配送德国菲斯曼壁挂式分户计量燃气炉，可同时提供暖气及生活热水，让潮冷的冬天从此温暖起来。
均价：5600元/平方米
项目地址：武昌区杨园纺机路20号（武青三干道和武青四干道之间）
售楼电话：86817777，86818888
7.光谷坐标城三期尚馆
采暖方式：坐标城是武汉乃至华中首个跨界物业，功能的跨界。采用集中供暖，分户计量，独特的供暖系统让此跨界物业更具国际性。
均价：5000元/平方米
项目地址：武汉市关山大道519号
售楼电话：87455511、87455811
8.橙屋服务式公馆
保温方式：24小时热水、中央空调。新风系统，鲜氧绵绵不绝。堆砌居家生活的惬意每一天。
均价：5300元/平方米
项目地址：武昌珞狮南路与南湖大道交汇处
售楼电话：87285566、87285588
9.新地•东方明珠四期
保温方式：从屋面到外墙保温、从太阳能草坪灯、小区路灯到地板辐射采暖系统，广泛利用太阳能；在节能材料的选取上，采用建筑外墙保温隔热材料，保温隔热性能好、导热系数低；采用地板辐射采暖系统新技术，既解决了“寒从脚起”的问题，又节约能源。
均价：5300元/平方米
项目地址：武昌珞狮南路与南湖大道交汇处
售楼电话：82945181
10.当代国际花园
保温方式：24小时分户计量的热水循环供暖，与国际同步的别墅区室内新风微循环系统，体现了国际化的居住品质。
均价：4700元/平方米
项目地址：洪山关山二路与城市中环线交汇处
售楼电话：87401111、87923456（现场）
11.泰驰•伊顿阳光
保温方式：定居泰驰•伊顿阳光，轻松享受着采暖、制冷及生活热水联供模式，就不必在严寒的冬天里饱受度日如年之苦了。
均价：3800元/平方米
项目地址：武汉市江夏区阳光大道一号(汤逊湖)
售楼电话：81801888
来源 华中暖通网
⑻ 2008年全国物业管理示范住宅小区名单
2008年全国物业管理示范住宅小区名单
项目名称 管理单位
一、全国物业管理示范住宅小区（81个）
1. 北京市朝阳区万科青青家园 北京万科物业管理有限公司
2. 北京市朝阳区国管局小营小区 北京首佳物业管理有限公司
3. 北京市朝阳区望京西园三区 北京市望京实业总公司
4. 北京市海淀区中科院研究生院中关村园区学生公寓 北京科住物业管理有限公司
5. 北京市石景山区首钢黄南苑居民小区 北京首欣物业管理有限责任公司
6. 天津市南开区仁爱濠景庄园 天津市仁爱物业管理有限公司
7. 天津市河东区太阳城蓝山园 天津顺驰物业管理有限公司
8. 重庆市融侨半岛•风临洲住宅小区 重庆融侨锦江物业管理有限公司
9. 重庆市加州城市花园住宅小区 重庆加州城市花园物业管理有限责任公司
10. 重庆市丽水菁苑高尚住宅小区 重庆大正物业管理有限公司
11. 重庆市东方家园小区 重庆富恒物业管理有限公司
12. 河北省石家庄市国际城（一期）住宅小区 石家庄励富仕联行物业管理有限公司
13. 河北省邯郸市滏新家园小区 邯郸市百诚物业管理有限公司
14. 河北省秦皇岛市经济技术开发区青馨家园 秦皇岛兴龙物业有限公司
15. 河北省沧州市万泰锦绣家园 沧州市诚信物业管理有限责任公司
16. 河北省廊坊市华夏经典小区 廊坊市华夏物业管理有限公司
17. 山西省大同市凤凰别墅小区 大同市凤凰物业管理有限责任公司
18. 内蒙古呼和浩特市都市华庭住宅小区 内蒙古都市华庭物业管理有限公司
19. 内蒙古呼和浩特市蒙牛集团外国专家
圆缘小区 内蒙古蒙牛缘园物业管理有限公司
20. 辽宁省沈阳市万科四季花城住宅小区 沈阳万科物业管理有限公司
21. 辽宁省沈阳市城建•东逸花园 沈阳鑫逸物业管理有限公司
22. 辽宁省大连市龙畔金泉小区 大连新型物业管理有限公司
23. 辽宁省丹东市金海•江畔花园 丹东金海物业有限公司
24. 辽宁省锦州市巴黎豪苑住宅小区 锦州宝地物业管理有限责任公司
25. 辽宁省阜新市新都•四季城住宅小区 阜新新都物业管理有限公司
26. 辽宁省葫芦岛市宏运翠海花园 葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司
27. 吉林省长春市钻石城住宅小区 吉林天元物业管理有限责任公司
28. 吉林省松原市锦江小区 吉林石油集团有限责任公司物业管理公司
29. 黑龙江省哈尔滨市金源花园 哈尔滨金鼎物业管理有限公司
30. 黑龙江省大庆市祥阁花园 深圳市开元国际物业管理有限公司
31. 黑龙江省齐齐哈尔市南慧花园小区 齐齐哈尔嘉信物业管理有限责任公司
32. 江苏省无锡市新洲花园 无锡新诚物业管理有限公司
33. 江苏省常州市四季新城住宅小区 江苏新城物业管理有限公司
34. 浙江省宁波市东湖花园 宁波建国物业管理有限公司
35. 浙江省宁波市格兰云天住宅小区 宁波中建物业管理有限公司
36. 浙江省杭州市紫桂花园 浙江绿城物业管理有限公司
37. 浙江省杭州市南都•江滨花园 浙江南都物业管理有限公司
38. 浙江省温州市黄龙康园住宅小区 温州市康居物业管理有限公司
39. 浙江省温州市岛中岛别墅园 温州华夏物业管理有限公司
40. 安徽省蚌埠市康城•沁雅花园 蚌埠市康城物业管理有限责任公司
41. 福建省福州市元洪锦江花园 福州融侨物业管理有限公司
42. 福建省厦门市国贸广场小区 厦门国贸物业管理有限公司
43. 福建省泉州市南丰新城商住小区 泉州南方物业管理有限公司
44. 江西省南昌市万科四季花城南区一二三期 江西万科益达物业管理有限公司
45. 江西省上饶市现代城小区 上饶市立天唐人物业管理有限公司
46. 山东省青岛市东方花园智能住宅小区 青岛千和物业管理有限公司
47. 山东省青岛市汇海山庄 青岛凯悦物业管理顾问有限公司
48. 山东省东营市明月小区 东营市众成物业管理有限责任公司
49. 山东省滨州市华滨新村 胜利石油管理局建翔物业管理公司
50. 山东省东营市胜南社区聚华园小区 胜利石油管理局聚华物业管理公司
51. 山东省烟台市海天名人广场住宅小区 烟台祥隆物业管理有限公司
52. 山东省潍坊市圣荣广场住宅小区 潍坊圣荣物业管理有限公司
53. 山东省潍坊市名门世家小区 潍坊名屋物业管理有限公司
54. 山东省文登市龙河花园住宅小区 文登市恒源物业管理有限公司
55. 河南省郑州市亚新•美好人家 郑州亚新物业管理有限公司
56. 河南省濮阳市景观城小区 濮阳市世纪卓越物业管理有限公司
57. 河南省焦作市龙源湖小区 焦作市元旭物业管理有限公司
58. 湖北省武汉市汀香水榭小区 武汉美好愿京物业管理有限公司
59. 湖南省长沙市金鹰城骏豪花园•圣爵菲斯
小区 湖南影视会展物业管理有限公司
60. 湖南省岳阳市湖畔新村 岳阳市明达物业发展有限公司
61. 湖南省株洲市文化园 株洲宏达物业管理有限责任公司
62. 广东省广州市锦绣香江花园 广州锦绣香江物业管理有限公司
63. 广东省广州市体育花园 广州珠江物业酒店管理公司
64. 广东省广州市世纪绿洲花园 广州佳叶物业管理有限公司
65. 广东省广州市星汇园 广州城建开发物业有限公司
66. 广东省深圳市金海花园 深圳市福田物业发展有限公司
67. 广东省深圳市南海玫瑰花园（一期） 深圳华业物业管理有限公司
68. 广东省深圳市环岛丽园 深圳市冠懋物业管理有限公司
69. 广东省深圳市蔚蓝海岸社区 深圳市卓越物业管理有限公司
70. 广东省深圳市御景台小区 深圳市开元国际物业管理有限公司
71. 广东省深圳市天然居小区 深圳市天健物业管理有限公司
72. 广东省深圳市富通•蟠龙居小区 深圳市富通物业管理有限公司
73. 广东省珠海市华发新城（一期）小区 珠海经济特区华发物业管理公司
74. 广东省东莞市东田丽园 东莞市东田物业管理有限公司
75. 广东省东莞市峰景高尔夫别墅区 东莞市东城中心物业管理有限公司
76. 四川省成都市河滨印象别墅小区 成都河滨印象物业管理有限公司
77. 四川省成都市博瑞•都市花园 成都博瑞物业管理有限公司
78. 陕西省西安市群贤庄小区 西安汇馨物业管理有限责任公司
79. 陕西省西安市枫叶新都市住宅小区 西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司
80. 宁夏回族自治区银川市牡丹园 银川中房物业管理有限责任公司
81. 宁夏回族自治区银川市建发城市花园 银川建发物业管理有限责任公司
⑼ 宁波房地产市场形势,企业在当前形势下的经营理念和经营决策
2005年是中国房地产市场极不平静的一年，在2004年国家对房地产业进行宏观调控的基础上，2005年上半年以来，国家对房地产业出台了一系列宏观调控政策，涉及行政法规、金融信贷、土地政策，频率之高、力度之大前所未有。陕西远离调控核心区域北京、上海、杭州、深圳等地，但在市场反应上也有所波及；但是，长期平稳有序的楼市，依然被省内外开发商所看好。
下半年以来，西安房地产市场风云变幻，外埠资本强势进入，对土地的激烈争夺已近白热化。对于本地房地产开发企业如休在竞争中立于不败之地？如何实现本地的快速成长和发展、面对这样的形势，我们的想法是：整合资源优势，升华品牌价值，共同迎接地产新时代。
一、宏观经济形势分析
今年以来，基于房价上涨过快、市场需求偏大，供求矛盾突出、部分地区房地产势将增长仍然偏快、市场供应结构不合理等原因，下发了一系列的调控政策：3月下旬国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》（老“国八条”）；4月底国务院再次提出加强房地产市场引导和调控的8条措施（新“国八条”）；5月11日建设部等七部委联合发布《关于做好稳定信访价格工作的意见》，这些新政及旧有政策的影响使得中国房地产市场更显“冷峻”，对市场各方而言，越来越多政策规范下的房地产市场也因此出现了短期的“不适”症状；5月27日国家税务总局、财政部、建设部发文《关于加强房地产税收管理的通知》，理顺房产交易中营业税的征收体制，确定了营业税的征收细则；争监会10月出台《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文），进一步规范了房地产开发投资以信托方式融资标准。
（一）房地产新政实质背景是
1、 关乎国家经济安全，即：楼市、股市、汇市；
2、 和谐社会的问题，即住房结构问题，这与中低收入家庭、下岗工人和三无农民有关系；
3、 关于科学发展观的问题，将房地产业从资源消耗型转变为资源节约型。
（二）2005宏观调控的效果
宏观调控实际上是冷却楼，加温股市，跳高汇市。根据发改委和国家统计局出的最新数据充分说明宏观调控的效应初步显露，从房价、供给、需求这三个方面都可以看出是有成效的。
1、 地产投资增幅继续回落；
2、 部分地区需求偏大的状况有所缓解；
3、 居民住房消费结构发生积极变化；
4、 商品住房平均价格涨幅继续回落；
5、 房地产信贷增幅放缓。
（三）2006年宏观房地产发展趋势
1、明年宏观经济总体上好，GDP可增8.5%，宏观经济政策一方面要适度控制投资增长，另一方面要努力挖掘消费增长的巨大潜力，使内需增长后劲充足。
2、继续适度投资增长速度、控制投资过快增长仍是明年宏观调控的主要任务，房地产行业实现“软着陆”。重点是促进房地产业发展实现三个“根本转变”，即：重新确立住宅消费和投资理念；加快完善房地产发展制度和政策，建立房地产可持续发展的长效机制；改变和完善住宅生产销售方式。同时，在保证在建重大项目投资的同时，要加强对电力、原材料等重化工业投资的调控，防止未年几年出现较明显的产能过剩和通货紧缩。
因此，在总体上预计2006年将会是政策的消化年。
1、价格调控仍将是主旋律：财政、金融、税收、土地供应乖方面的全面调控；强调中低价房的供给和需求；加大对市场违规行为的打击；
2、紧缩性的信贷政策仍会持续；
3、建设有地供应仍会严、紧。
二、陕西房地产业的发展回顾
陕西房地产业起步较晚，整体发展水平在国内相对落后。而且省内总体发不均衡，西安市房地产发展相对突出，在省内房地产开发中占据重要地位。2004年，全省完成房地产开发投资231.2亿元，比上年增长22.8%，同比回落29.8个百分点；其中，西安市房地产业完成投资163.4亿元，占全省的84%，增长30.9%。我想以大家熟悉的西安市场为例，回顾陕西省房地产市场的发展过程：
（一）史前时代
关键词：福利房、分房
时间区段：80年代中期－90年代初期
随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革和探索的史前时代。
（二）萌芽时代
关键词：房改房、商品房
时间区段：90年代初期－90年代中期
当住房成为市场上自由买卖的商品之后，伴随着沿海地区房地产市场的大起大落，西安楼市躁动起来，特别是在产品上体现尤其强烈和明显，较有规模的楼盘相继诞生，西安的房地产开发处于探索阶段。
代表楼盘：雅荷花园
（三）青铜时代
关键词：概念、品牌、户型、绿地
时间区段：90年代中期－90年代后期
时代特征：随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。
代表楼盘：紫薇花园、紫薇城市花园我、锦园小区
（四）黄金时代
关键词：大盘、景观、政策调控、外来房企
时间区段：2000年－2004年
时代描述：房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资市场活跃和，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。
代表楼盘：紫薇田园都市、绿地世纪城、中海华庭、枫林绿洲
这一时期，房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。大社区开始在西安出现。投资市场活跃，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。期间，宏观政策调控使市场得以规范化发展，2003年以来，随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入，市场越发活跃与理性。这期间的产品注重提高科技含量，住宅部品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。
（五）白银朝代
关键词：新政、新产品主义、产品附加值、双节住宅
时间区段：现在起到未来3－5年时间
时代描述：进入2005年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化公司将依据自身实力降低开发成本，获取利润。
代表楼盘：紫薇臻品、融侨、紫薇馨苑
这是一组商品房开发情况表（2005年10－12月数据为预测指标）：
2000－2005年西安市商品房开发情况
新开工（万平方米） 施工面积（万平方米） 竣工面积（万平方米） 销售面积（万平方米）2000年 126.24 144.89 121.8 150.752001年 164.82 183.51 187.88 205.772002年 195.73 212.34 236.97 227.912003年 302.97 320.6 286.64 329.162004年 541.41 537.04 524.67 488.162005年 524.02 498.78 500.61 460.62
可以看出，国家宏观调控已见成效。2005年的开发量比2004年已有所回落。
三、2006陕西房地产业发展趋势
房地产属于资金密集产业，任何金融政策的变化将直接影响房地产的发展。同时，包含金融政策变化、土地政策变化在内地楼市新政，都将对房地产发生难以忽视的作用。政策规范下的房地产市场也出现了短期的“不适”症状，对于西安的房市而言，从四月份开始，西安的房地产市场便出现了明显的观望态势，市场销售量也明显放缓，一直到九月份，伴随着政策的明朗化及对政策的进一步适应，市场才开始有所恢复，销售开始上升，同时对于开发商而言，新盘的推出也无疑会促使房地产市场健康、平稳运作，由于西安商品房消费地以“自住型”占绝对比重，有着实际的购买支撑，因此楼市的平稳恢复也将是必然。我们预测：2006年，西安房市将有以下发展趋势：
1、受国家宏观政策的影响，2006年西安房地产将谨慎前行。主要表现为行业淘汰加剧和企业兼并加快。前一段时间的政策，主要是针对开发商，如控制土地供应量、公开招标拍卖土地、提高开发商项目自有资金比例、对开发商贷款实行浮动利率等。这样一来，意味着那些实力较弱的企业将被断粮，一些企业将被淘汰，如：银色拒绝一些小型企业的贷款请求，导致这些企业的一些土地交易无法进行，项目进度受到影响。行业展开淘汰赛的时候，也将出来一些副产品，那就是烂尾楼；一些实力较弱但拥有实物资产、土地资产的企业，由于缺乏现金流，经营开始变得困难，但由于其资产优势，将可能受到本身有扩张冲动地大型企业的青睐，兼并和被兼并将开始成为房地产行业的热门现象。房地产业内少有的兼并和被兼并，这种情况可能因为新政的未来影响而发生变化。
2、群雄逐鹿、兵临城下、西安地产界进入春秋战国时代。房地产企业的“征讨”和“杀伐”才刚刚开始。房地产行业的发展，使一批公司积累了相当的资本，一些区域的市场在某一阶段相对或即将饱和而导致资本利益下降，这使具备了异地开发的条件和动力。区域市场之间的不平衡和陕西房地产行业发展的相对滞后，为一线城市房地产商的资本提供了流向，同样也为他们异地开发创造了条件。
随着绿地、和黄、中海外，珠投、深鸿基等巨头陆续进入西安市场，片用大幅土地进行开发；上海大华、福建融侨、上海复地、深圳金地、首创置业、顺驰中国等国内知名公司也把目光瞄准了西安市场，最近，富力集团又在长安区征用了大幅土地，市场面临本地企业之间、本地企业与外地企业之间的激烈竞争。近期，一宗土地的持牌吸引了近百家企业的关注。
3、资源供应紧张：
土地资源：在政府与开发商、开发商与开发商之商已经开了博弈的大幕。
2006年国地资源部仍旧会整顿土地市场，从严从紧控制建设用地总量。2006年陕西省和西安市的土地政策的核心思想是严格保护耕地，陕西省在2005年计划使用的建设用地指示为3万亩，预计陕西省2006年的建设用地指标不会有大的突破，西安市的建设用地需要仍然紧张。（加上图标）
开发资金：显然外来企业通过房地产信托投资基金、股票、债券、甚至外资引入行装 渠道很好的解决资金问题，并且有效地降低了成本。这方面比我们更具优势。
人力资源：开发项目的地域性使得外来企业对人才的需求极为旺盛，而其良好的企业背景、丰厚的待遇也令本地专业人士趋之若鹜。作为立足之本的土地资源成大家的焦点；本地开发商面临缺乏资金优势、面临人力资源的争夺。
4、 随着项目的逐步开发，西安的区域板块将各显风采。
西高新板块成熟气质、曲江板块文化魅力、经开发区发展潜力、产灞渭的独具生态等都彰显各自价值。
5、竞争将带来开发水平整体提升，加之土地稀缺，价格会稳中有升。购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。
6、经济适用房两极分化：现有的经济适用房政策是让中低收入者买房，使中低收入者的负担增加；也存在对土地资源的浪费。因此，优质的土地资源会逐步向商品房转化，而售中部分土地以廉租房的形式解决中低收入者的住房问题。政府一旦有利用土地利益的驱动，就有悖于解决中低收入住房的初衷。解决中低收入住房严格来说应以出租为主要的手段。
7、质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础，企业的洗牌重组将大量出现：一些缺少土地或者资金支撑的中小开发商或者走联合开发的道路，或者为大公司所兼并；一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；本地将形成一批实力雄厚、竞争优势明显的龙头企业和外来房地产商抗衡，并在3－5年后的又一轮洗牌中继续壮大。
8、房地产金融正走向融资模式多元化之路。传统的房地产金融格局被打破，以银行贷款为主、阶段性组合融资模式、融资渠道多元化的创新新格局必将使房地产企业的竞争力得到全面提高。房地产逐渐进入资本时代，越来越多的资金将来源于国内外的资本市场。
首创置业与新加坡RZP合资成立“万科星地产投资公司”；复地集团与荷兰国际上海举行了合作开发签约仪式，金地集团操作的第一个房地产项目信托融资计划“平安信托·武汉金地格林小城信托计划”也已完成销售。（其中：外资在中国房地产活动的规模，占到中国房地产规模的资金供给比例是12%－15%）
9、市场将越发理性，消费者更加审慎，土地开发定位更加严谨。土地放量有限导致地价持续升高，为提高利润空间，均衡楼面地价，楼盘容稷率会有所提高，房地产的项目定位将从市场角度寻求差异化。
10、产品创新成为竞争亮点。政府会地建筑节能方面加强管理，对未来的房屋建设，在深入分析资源环境可承受条件和合理居住需要的基础上，必须走产品创新之路，既要节能节地，也要开创产品新卖点。当前的情况是：外来地产巨头占据高端产品市场、本土国企割据天下，一些企业开始以产品创新赢得市场（东尚）、“景观先行”逐渐成为趋势（豪盛时代华城），另外，大众精品也为大家所接受（世家星城、枫韵蓝湾等），对此，本地企业需要认真而审慎的面对。
四、2006年，本地企业应对和发展的主题是“稳健中发展”
随着今年美光集团等一批国际著名企业相继投资西安，世界古迹遗址大会等国际性会议在西安召开，说明西安具备了著名跨国公司投资的环境，市政府已明确提出西安要大建设、大发展和大招商，这对正在经历严峻考验的房地产行业也是一个发展契机。发展仍然是今年 西安地产的主旋律。房地产企业任重道远，需要从多方面完善自己，以增强自身的竞争能力：
1、通过多种渠道拓展土地资源。没有土地，房地产开发商就成为无源之水、无本之末。随着国家政策的规范，土地获得的渠道越来越少。土地资源不足的房地产企业，可以通过寻求合作、转让、收购等方式、整合资源、发展壮大。
2、加强融资创新能力。在当前宏观调节形势下，紧缩性的信贷政策不会放松，有可能会进一步收紧。这就要求我们面对新政的要求，调整企业融资策略，由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、私募和创新融资为辅，建立阶段性组合融资安排，实现低成本融资、确保项资金链安全的策略转变，走多元化融资模式之路。
3、对目前实力较强的企业，一方面可以趁外来开发企业尚未立稳之时，壮大自己，通过收购、兼并等方式，发挥优势资源，将积累多年的品牌输出，扩大市场占有率和影响力；另一方面应充分发挥自身优势，在资源或者资金上寻求合作、联合开发，借鉴外来企业在理念、产品、管理等方面的经验，扩大实力，以求更快更大的发展。
4、加快内部管理，形成行之有效的管理机制；向成本要利润、向管理要效益、向细节要品质。新政实施以来，一些开发企业放慢建设进度，开始自觉注重加强品质和环境建设。包括：一是自律、避免社会对开发商的负面声音；二是加紧内功修整，节约成本，提高产品品质；三是提高信誉度，在社会上树立良好形象；四是端正企业心态，调整发展战略；五是规范自身行为，改善服务水平，甚至延伸到物业管理企业。
5、针对要，开发多种适销产品的研究和应用。商品住宅市场趋于成熟，层次供庆、层次消费的需求日益突出。这种市场需求要求我们对住宅开发的目标定位和最终产品的质量提出更严格的要求。我们将通过发挥项目自身优势，寻找市场空白点，寻求项目差异化和独特性，以此减少竞争， 降低风险；同时，根据市场情况，适当开发多元化物业类型的产品，扩大公司的市场占有率。
6、顺应政府倡导节约型社会的潮流，建议建设节能型住宅，引入最新的节能建筑设计，使得居住成本降低，节约电费、节约物业费等，同时，可以创造出“节能、节水、节约居住”，“节能建筑”，“环保建筑”等新概念。
新政以来，紫薇地产积极应对。一方面，苦练内功，充分发挥产品策划、成本控制及客户服务三个中心的作用，加强在产品设计研究、建筑质量保障、成本控制体制以及物业服务等方面的工作，倡导品质成就生活；另一方面，面对激烈的竞争，紫薇在进一步谋求品牌的战略扩张和再度升级。
紫薇是一个土生土长的本地品牌，对西安的房地产市场、消费需求、文化内涵都非常熟悉，依照现有实力完全可以在承担城市发展任务的同时，继续其自身良性发展；然而，面对今天的市场格局以及大量外埠资本的攻城略地，对于选择单打独斗还是强强联手、快速发展的战略问题，紫薇更愿意在西安整体发展模式的变局中，为市场指出一条新的模式和思路，为西安打造更高水准的住宅产品，实现有社会责任感的开发商的作为。
其实，在多年的品牌发展过程中，紫薇地产一直在寻求一种品牌发展的新模式，即通过强强联手，实现项目品牌、土地和资金的双向合作。基于这一思想，2004年8月，紫薇并购了龙腾房地产公司、联手开发紫薇龙腾新世界以及紫薇·臻品项目。紫薇·臻品是造一座富含建筑与文化双重价值的全新作品，完美诠释了“现代中国、人文院落”的思想理念。项目推出以来，好评如潮，在高出同区域20%的价格基础上，受到消费者的热烈追捧，这些很大程度利益于企业自身的品牌影响力。
前不久，11月2日，“理念决胜千里、共启楼市伟业”，紫薇地产和来自福建的融侨增达成签约，共同开发融·紫薇馨苑项目，这除了品牌发展的相互选择和市场战略的机遇外，也基于双方共同的经营理念和价值取向。站在行业的角度讲，此次合作对于资金和资源的合作模式带来了新的启示，同时，也是一次观念突破和思维方式的创新。
2005年的硝烟还未散去，我们已经听到了2006年的战鼓声，竞争让市场规范、消费者收益；竞争让产品创新、价值提升；竞争将带来优势互补、资源整合；竞争也将带来强者更强、品牌提升；竞争更将带来精彩世界、魅力生活……总之，2005年是房地产发展阶段性的转折点，在经历了新政洗礼之后，市场在成长，行业在成长，城市在成长，紫薇地产愿意和大家一起开创西安乃至陕西地产的新时代，去迎接充满挑战和希望的未来！我们期待着在历史与现代、古老与时尚、传统与文明、民族与世界之间、在陕西广袤的土地上篆刻出最美丽诉画卷，抒写出最诗意的生活！
⑽ 企业兼并都有哪些模式
2005年是中国房地产市场极不平静的一年，在2004年国家对房地产业进行宏观调控的基础上，2005年上半年以来，国家对房地产业出台了一系列宏观调控政策，涉及行政法规、金融信贷、土地政策，频率之高、力度之大前所未有。陕西远离调控核心区域北京、上海、杭州、深圳等地，但在市场反应上也有所波及；但是，长期平稳有序的楼市，依然被省内外开发商所看好。
下半年以来，西安房地产市场风云变幻，外埠资本强势进入，对土地的激烈争夺已近白热化。对于本地房地产开发企业如休在竞争中立于不败之地？如何实现本地的快速成长和发展、面对这样的形势，我们的想法是：整合资源优势，升华品牌价值，共同迎接地产新时代。
一、宏观经济形势分析
今年以来，基于房价上涨过快、市场需求偏大，供求矛盾突出、部分地区房地产势将增长仍然偏快、市场供应结构不合理等原因，下发了一系列的调控政策：3月下旬国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》（老“国八条”）；4月底国务院再次提出加强房地产市场引导和调控的8条措施（新“国八条”）；5月11日建设部等七部委联合发布《关于做好稳定信访价格工作的意见》，这些新政及旧有政策的影响使得中国房地产市场更显“冷峻”，对市场各方而言，越来越多政策规范下的房地产市场也因此出现了短期的“不适”症状；5月27日国家税务总局、财政部、建设部发文《关于加强房地产税收管理的通知》，理顺房产交易中营业税的征收体制，确定了营业税的征收细则；争监会10月出台《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文），进一步规范了房地产开发投资以信托方式融资标准。
（一）房地产新政实质背景是
1、 关乎国家经济安全，即：楼市、股市、汇市；
2、 和谐社会的问题，即住房结构问题，这与中低收入家庭、下岗工人和三无农民有关系；
3、 关于科学发展观的问题，将房地产业从资源消耗型转变为资源节约型。
（二）2005宏观调控的效果
宏观调控实际上是冷却楼，加温股市，跳高汇市。根据发改委和国家统计局出的最新数据充分说明宏观调控的效应初步显露，从房价、供给、需求这三个方面都可以看出是有成效的。
1、 地产投资增幅继续回落；
2、 部分地区需求偏大的状况有所缓解；
3、 居民住房消费结构发生积极变化；
4、 商品住房平均价格涨幅继续回落；
5、 房地产信贷增幅放缓。
（三）2006年宏观房地产发展趋势
1、明年宏观经济总体上好，GDP可增8.5%，宏观经济政策一方面要适度控制投资增长，另一方面要努力挖掘消费增长的巨大潜力，使内需增长后劲充足。
2、继续适度投资增长速度、控制投资过快增长仍是明年宏观调控的主要任务，房地产行业实现“软着陆”。重点是促进房地产业发展实现三个“根本转变”，即：重新确立住宅消费和投资理念；加快完善房地产发展制度和政策，建立房地产可持续发展的长效机制；改变和完善住宅生产销售方式。同时，在保证在建重大项目投资的同时，要加强对电力、原材料等重化工业投资的调控，防止未年几年出现较明显的产能过剩和通货紧缩。
因此，在总体上预计2006年将会是政策的消化年。
1、价格调控仍将是主旋律：财政、金融、税收、土地供应乖方面的全面调控；强调中低价房的供给和需求；加大对市场违规行为的打击；
2、紧缩性的信贷政策仍会持续；
3、建设有地供应仍会严、紧。
二、陕西房地产业的发展回顾
陕西房地产业起步较晚，整体发展水平在国内相对落后。而且省内总体发不均衡，西安市房地产发展相对突出，在省内房地产开发中占据重要地位。2004年，全省完成房地产开发投资231.2亿元，比上年增长22.8%，同比回落29.8个百分点；其中，西安市房地产业完成投资163.4亿元，占全省的84%，增长30.9%。我想以大家熟悉的西安市场为例，回顾陕西省房地产市场的发展过程：
（一）史前时代
关键词：福利房、分房
时间区段：80年代中期－90年代初期
随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革和探索的史前时代。
（二）萌芽时代
关键词：房改房、商品房
时间区段：90年代初期－90年代中期
当住房成为市场上自由买卖的商品之后，伴随着沿海地区房地产市场的大起大落，西安楼市躁动起来，特别是在产品上体现尤其强烈和明显，较有规模的楼盘相继诞生，西安的房地产开发处于探索阶段。
代表楼盘：雅荷花园
（三）青铜时代
关键词：概念、品牌、户型、绿地
时间区段：90年代中期－90年代后期
时代特征：随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。
代表楼盘：紫薇花园、紫薇城市花园我、锦园小区
（四）黄金时代
关键词：大盘、景观、政策调控、外来房企
时间区段：2000年－2004年
时代描述：房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资市场活跃和，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。
代表楼盘：紫薇田园都市、绿地世纪城、中海华庭、枫林绿洲
这一时期，房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。大社区开始在西安出现。投资市场活跃，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。期间，宏观政策调控使市场得以规范化发展，2003年以来，随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入，市场越发活跃与理性。这期间的产品注重提高科技含量，住宅部品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。
（五）白银朝代
关键词：新政、新产品主义、产品附加值、双节住宅
时间区段：现在起到未来3－5年时间
时代描述：进入2005年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化公司将依据自身实力降低开发成本，获取利润。
代表楼盘：紫薇臻品、融侨、紫薇馨苑
这是一组商品房开发情况表（2005年10－12月数据为预测指标）：
2000－2005年西安市商品房开发情况
新开工（万平方米） 施工面积（万平方米） 竣工面积（万平方米） 销售面积（万平方米）2000年 126.24 144.89 121.8 150.752001年 164.82 183.51 187.88 205.772002年 195.73 212.34 236.97 227.912003年 302.97 320.6 286.64 329.162004年 541.41 537.04 524.67 488.162005年 524.02 498.78 500.61 460.62
可以看出，国家宏观调控已见成效。2005年的开发量比2004年已有所回落。
三、2006陕西房地产业发展趋势
房地产属于资金密集产业，任何金融政策的变化将直接影响房地产的发展。同时，包含金融政策变化、土地政策变化在内地楼市新政，都将对房地产发生难以忽视的作用。政策规范下的房地产市场也出现了短期的“不适”症状，对于西安的房市而言，从四月份开始，西安的房地产市场便出现了明显的观望态势，市场销售量也明显放缓，一直到九月份，伴随着政策的明朗化及对政策的进一步适应，市场才开始有所恢复，销售开始上升，同时对于开发商而言，新盘的推出也无疑会促使房地产市场健康、平稳运作，由于西安商品房消费地以“自住型”占绝对比重，有着实际的购买支撑，因此楼市的平稳恢复也将是必然。我们预测：2006年，西安房市将有以下发展趋势：
1、受国家宏观政策的影响，2006年西安房地产将谨慎前行。主要表现为行业淘汰加剧和企业兼并加快。前一段时间的政策，主要是针对开发商，如控制土地供应量、公开招标拍卖土地、提高开发商项目自有资金比例、对开发商贷款实行浮动利率等。这样一来，意味着那些实力较弱的企业将被断粮，一些企业将被淘汰，如：银色拒绝一些小型企业的贷款请求，导致这些企业的一些土地交易无法进行，项目进度受到影响。行业展开淘汰赛的时候，也将出来一些副产品，那就是烂尾楼；一些实力较弱但拥有实物资产、土地资产的企业，由于缺乏现金流，经营开始变得困难，但由于其资产优势，将可能受到本身有扩张冲动地大型企业的青睐，兼并和被兼并将开始成为房地产行业的热门现象。房地产业内少有的兼并和被兼并，这种情况可能因为新政的未来影响而发生变化。
2、群雄逐鹿、兵临城下、西安地产界进入春秋战国时代。房地产企业的“征讨”和“杀伐”才刚刚开始。房地产行业的发展，使一批公司积累了相当的资本，一些区域的市场在某一阶段相对或即将饱和而导致资本利益下降，这使具备了异地开发的条件和动力。区域市场之间的不平衡和陕西房地产行业发展的相对滞后，为一线城市房地产商的资本提供了流向，同样也为他们异地开发创造了条件。
随着绿地、和黄、中海外，珠投、深鸿基等巨头陆续进入西安市场，片用大幅土地进行开发；上海大华、福建融侨、上海复地、深圳金地、首创置业、顺驰中国等国内知名公司也把目光瞄准了西安市场，最近，富力集团又在长安区征用了大幅土地，市场面临本地企业之间、本地企业与外地企业之间的激烈竞争。近期，一宗土地的持牌吸引了近百家企业的关注。
3、资源供应紧张：
土地资源：在政府与开发商、开发商与开发商之商已经开了博弈的大幕。
2006年国地资源部仍旧会整顿土地市场，从严从紧控制建设用地总量。2006年陕西省和西安市的土地政策的核心思想是严格保护耕地，陕西省在2005年计划使用的建设用地指示为3万亩，预计陕西省2006年的建设用地指标不会有大的突破，西安市的建设用地需要仍然紧张。（加上图标）
开发资金：显然外来企业通过房地产信托投资基金、股票、债券、甚至外资引入行装 渠道很好的解决资金问题，并且有效地降低了成本。这方面比我们更具优势。
人力资源：开发项目的地域性使得外来企业对人才的需求极为旺盛，而其良好的企业背景、丰厚的待遇也令本地专业人士趋之若鹜。作为立足之本的土地资源成大家的焦点；本地开发商面临缺乏资金优势、面临人力资源的争夺。
4、 随着项目的逐步开发，西安的区域板块将各显风采。
西高新板块成熟气质、曲江板块文化魅力、经开发区发展潜力、产灞渭的独具生态等都彰显各自价值。
5、竞争将带来开发水平整体提升，加之土地稀缺，价格会稳中有升。购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。
6、经济适用房两极分化：现有的经济适用房政策是让中低收入者买房，使中低收入者的负担增加；也存在对土地资源的浪费。因此，优质的土地资源会逐步向商品房转化，而售中部分土地以廉租房的形式解决中低收入者的住房问题。政府一旦有利用土地利益的驱动，就有悖于解决中低收入住房的初衷。解决中低收入住房严格来说应以出租为主要的手段。
7、质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础，企业的洗牌重组将大量出现：一些缺少土地或者资金支撑的中小开发商或者走联合开发的道路，或者为大公司所兼并；一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；本地将形成一批实力雄厚、竞争优势明显的龙头企业和外来房地产商抗衡，并在3－5年后的又一轮洗牌中继续壮大。
8、房地产金融正走向融资模式多元化之路。传统的房地产金融格局被打破，以银行贷款为主、阶段性组合融资模式、融资渠道多元化的创新新格局必将使房地产企业的竞争力得到全面提高。房地产逐渐进入资本时代，越来越多的资金将来源于国内外的资本市场。
首创置业与新加坡RZP合资成立“万科星地产投资公司”；复地集团与荷兰国际上海举行了合作开发签约仪式，金地集团操作的第一个房地产项目信托融资计划 “平安信托·武汉金地格林小城信托计划”也已完成销售。（其中：外资在中国房地产活动的规模，占到中国房地产规模的资金供给比例是12%－15%）
9、市场将越发理性，消费者更加审慎，土地开发定位更加严谨。土地放量有限导致地价持续升高，为提高利润空间，均衡楼面地价，楼盘容稷率会有所提高，房地产的项目定位将从市场角度寻求差异化。
10、产品创新成为竞争亮点。政府会地建筑节能方面加强管理，对未来的房屋建设，在深入分析资源环境可承受条件和合理居住需要的基础上，必须走产品创新之路，既要节能节地，也要开创产品新卖点。当前的情况是：外来地产巨头占据高端产品市场、本土国企割据天下，一些企业开始以产品创新赢得市场（东尚）、“景观先行”逐渐成为趋势（豪盛时代华城），另外，大众精品也为大家所接受（世家星城、枫韵蓝湾等），对此，本地企业需要认真而审慎的面对。
四、2006年，本地企业应对和发展的主题是“稳健中发展”
随着今年美光集团等一批国际著名企业相继投资西安，世界古迹遗址大会等国际性会议在西安召开，说明西安具备了著名跨国公司投资的环境，市政府已明确提出西安要大建设、大发展和大招商，这对正在经历严峻考验的房地产行业也是一个发展契机。发展仍然是今年西安地产的主旋律。房地产企业任重道远，需要从多方面完善自己，以增强自身的竞争能力：
1、通过多种渠道拓展土地资源。没有土地，房地产开发商就成为无源之水、无本之末。随着国家政策的规范，土地获得的渠道越来越少。土地资源不足的房地产企业，可以通过寻求合作、转让、收购等方式、整合资源、发展壮大。
2、加强融资创新能力。在当前宏观调节形势下，紧缩性的信贷政策不会放松，有可能会进一步收紧。这就要求我们面对新政的要求，调整企业融资策略，由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、私募和创新融资为辅，建立阶段性组合融资安排，实现低成本融资、确保项资金链安全的策略转变，走多元化融资模式之路。
3、对目前实力较强的企业，一方面可以趁外来开发企业尚未立稳之时，壮大自己，通过收购、兼并等方式，发挥优势资源，将积累多年的品牌输出，扩大市场占有率和影响力；另一方面应充分发挥自身优势，在资源或者资金上寻求合作、联合开发，借鉴外来企业在理念、产品、管理等方面的经验，扩大实力，以求更快更大的发展。
4、加快内部管理，形成行之有效的管理机制；向成本要利润、向管理要效益、向细节要品质。新政实施以来，一些开发企业放慢建设进度，开始自觉注重加强品质和环境建设。包括：一是自律、避免社会对开发商的负面声音；二是加紧内功修整，节约成本，提高产品品质；三是提高信誉度，在社会上树立良好形象；四是端正企业心态，调整发展战略；五是规范自身行为，改善服务水平，甚至延伸到物业管理企业。
5、针对要，开发多种适销产品的研究和应用。商品住宅市场趋于成熟，层次供庆、层次消费的需求日益突出。这种市场需求要求我们对住宅开发的目标定位和最终产品的质量提出更严格的要求。我们将通过发挥项目自身优势，寻找市场空白点，寻求项目差异化和独特性，以此减少竞争，降低风险；同时，根据市场情况，适当开发多元化物业类型的产品，扩大公司的市场占有率。
6、顺应政府倡导节约型社会的潮流，建议建设节能型住宅，引入最新的节能建筑设计，使得居住成本降低，节约电费、节约物业费等，同时，可以创造出“节能、节水、节约居住”，“节能建筑”，“环保建筑”等新概念。
新政以来，紫薇地产积极应对。一方面，苦练内功，充分发挥产品策划、成本控制及客户服务三个中心的作用，加强在产品设计研究、建筑质量保障、成本控制体制以及物业服务等方面的工作，倡导品质成就生活；另一方面，面对激烈的竞争，紫薇在进一步谋求品牌的战略扩张和再度升级。
紫薇是一个土生土长的本地品牌，对西安的房地产市场、消费需求、文化内涵都非常熟悉，依照现有实力完全可以在承担城市发展任务的同时，继续其自身良性发展；然而，面对今天的市场格局以及大量外埠资本的攻城略地，对于选择单打独斗还是强强联手、快速发展的战略问题，紫薇更愿意在西安整体发展模式的变局中，为市场指出一条新的模式和思路，为西安打造更高水准的住宅产品，实现有社会责任感的开发商的作为。
其实，在多年的品牌发展过程中，紫薇地产一直在寻求一种品牌发展的新模式，即通过强强联手，实现项目品牌、土地和资金的双向合作。基于这一思想，2004 年8月，紫薇并购了龙腾房地产公司、联手开发紫薇龙腾新世界以及紫薇·臻品项目。紫薇·臻品是造一座富含建筑与文化双重价值的全新作品，完美诠释了“现代中国、人文院落”的思想理念。项目推出以来，好评如潮，在高出同区域20%的价格基础上，受到消费者的热烈追捧，这些很大程度利益于企业自身的品牌影响力。
前不久，11月2日，“理念决胜千里、共启楼市伟业”，紫薇地产和来自福建的融侨增达成签约，共同开发融·紫薇馨苑项目，这除了品牌发展的相互选择和市场战略的机遇外，也基于双方共同的经营理念和价值取向。站在行业的角度讲，此次合作对于资金和资源的合作模式带来了新的启示，同时，也是一次观念突破和思维方式的创新。
2005年的硝烟还未散去，我们已经听到了2006年的战鼓声，竞争让市场规范、消费者收益；竞争让产品创新、价值提升；竞争将带来优势互补、资源整合；竞争也将带来强者更强、品牌提升；竞争更将带来精彩世界、魅力生活……总之，2005年是房地产发展阶段性的转折点，在经历了新政洗礼之后，市场在成长，行业在成长，城市在成长，紫薇地产愿意和大家一起开创西安乃至陕西地产的新时代，去迎接充满挑战和希望的未来！我们期待着在历史与现代、古老与时尚、传统与文明、民族与世界之间、在陕西广袤的土地上篆刻出最美丽诉画卷，抒写出最诗意的生活！