1. 房地产项目如何定位
定位决定了一个地产项目的成败。一个正确的定位往往能为开发商带来滚滚的财源，而错误的定位很可能会导致巨额资产血本无归。很多地产项目在建筑、设计、销售招商准备工作都做的很好，但是最终楼盘还是以失败而告终，这样惨痛的案例比比皆是。究其原因，定位错误或者有偏差是一个很重要的原因。以前，包括现在，很多开发商不懂地产，他们的专长在融资、建筑等纯技术的层面，他们懂开发，但不懂市场。因此，在目前开发商还未完全成熟起来之前，熟悉市场的咨询策划公司在前期定位阶段的介入还是显得非常必要的。地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研，再到消费者分析，商圈分析(商业地产)，竞争对手分析，最后到产品分析，每一个步骤出现偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。(一)房地产开发项目市场定位的基本程序和内容1.房地产开发项目市场定位的基本程序房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行:市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位(户型、面积、档次等)租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。2.市场定位的主要内容房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面:①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设;②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能;③筛选目标客户 。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作;④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容;⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格;⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。(二)房地产开发项目市场定位的基本原则1.与企业发展战略相一致的原则。这里的企业发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等。在企业发展战略的框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势，发挥企业的核心竞争力，构建企业品牌和产品品牌，使得企业的产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标。2.经济性原则。市场定位的经济性原则首先是指产品定位应具有较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理;第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化;最后，在成本和费用测算、效益测算基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。3.适应性原则。市场定位的适应性原则包含以下几层含义:一与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，二与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应，三和经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，四与企业的技术和管理水平相适应。4.可行性原则。市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。由于房地产市场的不断变化和发展，市场定位必须考虑项目实施的可行性，避兔出现无个性、难租售的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析入市的时机，准确设计项目的实施进度。同时，要运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，对项目进行经济评价，分析各经济评价指标是否可行。项目规模、开发模式和项目进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，它们容易定性但难以定量，在市场定位时如何量力而行，这个问题在市场定位时就应该得到解决。(三)房地产开发项目市场定位中存在的主要问题及原因1.市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。2.运用差异化战略模仿有余而创新不足。差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，差异化是房地产企业的第三利润源泉的观点已渐渐为业内人士所认可。但在市场定位时，常常会出现这样两种情况;一种是过分强调差异化，脱离地块条件和区域环境，片面强调个性化，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销;另一种情况是简单拷贝，适当修改，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新，随大流。不同的仅仅是项目名称、建筑色彩、地段等，这样的市场定位形成了房地产市场的一般化局面。3.偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了软住宅的定位概念。一条臭河浜成为水景，还未立项的地铁成为交通便利的工具，虚拟的生活方式成为卖点，媒体炒作成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种虚、空、媒体化的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。4.目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的同质化产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。
2. 开发商与地方政府的关系作用大不详解
当然 但是这个潜规则问题 我也不好在这里说
借鉴下历史
这个就迎刃而解了
3. 盛名时刻表开发商电话，更新后怎么下载不上了，说是解析包错误，我试
更新已经多次了，一直说解析包错误，安装更新不了最新版本。今天我问盛名时刻的客服了，安卓系统普遍存在这个问题，今天就会解决。
4. 开发商如何快速实现资金回笼——营销模式解析
一、房地产营销理念解读 营销是一个企业与消费者、竞争者、中间商、政府机构和社会组织发生互动作用的过程，是一个系统工程。目前房地产市场营销活动纷繁复杂、营销策略和手段无穷无尽，要选择到适当自身产品的营销模式，就必须确定房地产市场营销理念，才能“纲举目张”，使房地产市场营销获得成功。 1、塑造富有特色的地产文化 从物质到精神，从硬件到软件，是所有事物发展的规律。房地产的物理属性是钢筋水泥；但企业文化的竞争已成为企业竞争的主旋律。企业的发展离不开企业文化，它是企业发展的强劲动力，是企业成长的催化剂。而富有自己独具特色的企业文化，更是企业在激烈市场竞争中获得成功的秘诀之一。如何将这种优良的企业文化贯彻在企业日常的营销行为中，是企业在市场中致胜的关键。 2、以市场为导向、以客户为中心 在房地产市场中买方市场形成后，客户可选择的余地增大，竞争愈加激烈，为适应这一形势，房地产市场企业须转变观念。谁掌握了市场竞争的主动权，谁就能赢得胜利，所以现代市场竞争仅有质量意识是不够的，还必须树立服务意识。房地产开发企业应把客户的价值需求作为企业的核心价值，“以市场为导向、以客户为中心”。 站在客户的立场，发现和体验不同客户群体的真实需求，然后提供相应的商品房和服务，并随着客户需求的变化加以改进和提高，同时注重物业管理，促进和巩固房地产销售市场。这是在现代处于“买方市场”的房地产市场营销中树立口碑，长期留住客户的必然做法。 3、由单纯竞争走向竞合，增强竞争优势 开发商能否在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析和准确应对以及培育自身独特的竞争优势很重要。为此，开发商必须树立竞争营销理念，不断提高自身素质，加强培养企业的核心竞争力。开发商要在各区域市场上取得竞争优势必须建立完善的企业治理机构，创造一种持久的发展动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手的策略占领市场。 4、“取之于社会，服务于社会”的新型营销理念 现实社会的网络效应与传播效应，要求企业必须树立“取之于社会，服务于社会”的新型营销理念。在信息传递手段特别先进的今天，传播效应强化了这种网络效应，对于企业来讲，其网络构成横向看包括消费者、竞争者、中间商、政府机构和社会组织，纵向看包括人才、技术、资金、生产、贸易和产品等，也可以说这些因素是企业丰富的资源，它们来源于社会，因此企业必须树立“先服务于社会”的观念，才可能为自己谋取更大的利益。 一个企业其利润来源于社会，有远见的企业必须具有强烈的社会责任感，一个房地产企业的优良行为，会通过传播效应与网络效应产生正面强化作用，有利于企业的发展；外在形象与内在品质的统一，这是房产企业立足社会的根本点。 二、营销策划创新建议 房地产营销策划的本质是刻意创新，灵活多变，不受任何思维模式的制约。当前的房地产营销策划应力争做到以下几个方面： 1、由重视概念打造到重视前期研究和产品定位 多年以来，大多数房地产企业均把营销重点放在概念打造上，概念的打造在很大程度上被视为项目制胜的关键。但近年来，特别是我国加入ＷＴＯ后，企业的决策者们已意识到，只解决“怎么卖”的问题已远远不够，还必须提前做好对“卖给谁”和“建什么产品”的思考。对于项目前期市场研究和策划，应给予特别重视。在项目前期，应对市场进行挖掘，分析项目竞争优势、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算，对营销方案等细加研究，慎重制定。 2、系统策划要具有“先行性”、“长远性” 有些房地产企业因为营销策划的滞后以及不注重长远发展，以致房子面积户型单一，平面结构不合理，导致长期空置。楼盘规格档次过高，超出市场的接纳能力，导致被迫停工……如此种种，给企业自身造成了惨重的亏损，对资源造成极大的浪费。只有销售策划具有“先行性”和“长远性”，决策成功才能有保障。在具体操作上，应在项目决策前期，在市场调查的基础上提出初步的销售策划多选方案，并围绕市场需求状况建议设计产品，随着开发进程的深入和市场环境的改变，再将初步方案细化，将多选方案落实。 3、项目策划要实现由“盲目性”到“针对性”的转变 当前，很多房地产企业在项目策划上忽略了对市场的定位，具有很大的盲目性，造成了不小的损失，加强项目策划的针对性已刻不容缓。对目标买家和已买入的买家进行分析，是增强行销策略针对性的重要手段。 4、服务理念要实现由售前到全程的变革创新 优质的售楼服务、物业管理服务等全程优质服务，可以给消费者带来优惠和便利。买家在优惠的服务下，已逐步形成了节假日看楼的习惯，“五一”和“十一”期间，各大楼盘的参观人数普遍比平时高，形成了“优质服务——看楼——买楼”的良性循环。 因此，企业不应只在售前服务上下工夫，而应为买家提供高水平的全程服务，这是提高企业效益的长远之计。 5、项目的卖点要实现由“高新科技”到“生态”、“健康”的转变 业界流传着一个新经济时代最前卫的命题：人性化的建筑＝绿色＋生态＝个性＋共性＝科技＋智能，其中，绿色和生态是被放在首位的。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋”到“居者优其屋”。过去，楼盘卖点主要集中在“地段优势”、“价格优势”和“产品优势”上，而随着“绿色”、“生态”概念的风行以及群众生活水平的提高，环境意识觉醒，“绿色建材”“园林住宅”、“景观小区”等成为主流卖点，而且人们还在呼唤“长寿住宅”等功能更为强大的生态住宅的出现，企业若能及时顺应这一主流，将在竞争天平上加上一个颇重的砝码。但绿色开发要避免进入“单一的品种选择、单一的建造绿色、单一的剪树过线”的误区。 小结随着中国楼市迈入了成熟期，楼盘的营销策略也迈入了相对理性的发展阶段，从以前爆炒楼花就能赚得盘满钵满的日子已经不复存在，房地产企业传统上具有的战略优势，如自然资源、规模经济、资金与技术优势，由于相互间的差距正在缩小而不再成为优势或不再是恒久的优势；企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上的竞争，由于信息的畅通化，市场运作规范的建立与完善，使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快，想以此建立起长久的竞争优势越来越不可能。
5. 为什么买房要买大开发商
我和您再次详细的说一下。
同一地段的房子，大开发商开发的楼盘一般都会比较贵，为什么呢？买房为什么一定要选择大开发商？大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至增值，大开发商开发的楼盘升值空间更大，房价如果下行，也更具有抗跌性。
大小开发商的区别
1、 品牌实力
大开发商更有品牌实力，有良好的资金周转能力，不会因为资金不足、开发无力而导致烂尾、延迟交房等现象，更有保障。
2、施工质量
大开发商房子质量更好，即使是维权，也是大开发商更讲规矩，不会因为一些小的利益把自己经营多年的品牌毁掉。并且大开发商不会只想在当地建一两个小区，为了更长远的发展空间，大开发商更注重品质和口碑。
3、 配套设施
大开发商拿地面积大，社区规模大，提供的硬件配套设施更加完备，小区规划更加合理大开发商有非常大的优势，为自有物业，从拿地到业主入住更加的负责和敬业，但是居住成本也会比小开发商的房子高。
4、 教育问题
大开发商在操盘项目中，往往能引入好的幼儿园和小学，这具有吸引力。
5、 保值增值
大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至增值，大开发商开发的楼盘升值空间更大，房价如果下行，也更具有抗跌性。
四点判断开发商实力
1、开发商以往的业绩；
2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两栋楼，这样的开发商是有实力吗？
3、市场占有率，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；
4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。
6. 从政府、开发商、消费者等的角度分析房价上涨的原因
1、Z F方面很明显，有几个方面。
第一，是税收问题，价钱高了，税费自然高，哪怕比例不变基数也增加了几倍，何况现在每年都有增加税费的政策出台。房价没降，税费倒增长了不少。这个税费不仅仅是房子交易中的税费，更多的是开发商投资房产操作产生的税费。曾有开发商朋友跟我说，一个项目从头到尾要交107个税，其中重税60多个，占投资总额的65%多，我不知道是个例还是都这样。
第二，地价收入，这几年地王频频出现，这块大肥肉可是很香的呀。而且地标到期又可以卖了。40-80年一轮回呀。
第三，银行方面，我国的大银行都不是个人的，银行赔就是上面陪。这个洞谁也不敢捅破。我举个例子：张三贷款100万买房子，有一天房子降价到60万了，那张三就不还款了，本金加利息的200万，还不如房子让银行收了，拿60万再买个。结果银行得到房子，走法拍也就50万，银行赔大发了。全国这样的房子得多少套呀。他们的损失可是个惊人的数字。（而且开发商没有不贷款的，万一开发商赔了，拿什么还款？）
第四，在我们国度，房子是商品，从观念上讲是生活必须的商品。商品就要流通，流通才能创造价值，所以所谓的政策也没有一条是下死手的。
2、开发商。商人无利不起早，这不是贬义，是人之常情。房产一块一直是暴利的，之前一直100%以上甚至400%的利润，现在让他们50%的高利润他们也不情愿。而且日益高涨的建筑成本也是开发商涨价的因素之一。
严格的说他们这群人会起到推动房产价格上涨的作用，但他们也是顺应市场潮流，随波逐流，利用机会赚钱。推动作用起到了，但不是主体，而他们也不敢把矛盾转移给真正的群体。不是替他们说话，赚钱的他们也只能心甘情愿的背负着骂名。
3、消费者。消费群体是个体群体，不能形成统一的思想，往往根据自己的判断做出投机的行为。这部分人是有投资意识和有判断力的。随市场的变迁，他们总能找到适合他们投资的项目，想节制是不现实的。历史上连买卖皇帝的商人都出现过，还能指望他们怎么样！没有统一的思想只能应行就市。
还有就是我们常常挂在嘴边的刚性客户，只要在他们接受范围的价格内，他们避不得已还是会出手购房，前一段时间众人口中的“丈母娘”“结婚现有房”等就这推动这一现象的人群之一。还有就是中国人的传统，有房子才算家。房子成为生活中必备的物品。虽然我们的房子不想很多国家那样是终身的，但也阻止不了这一大部分的购房步伐。
消费者因为没有一致对外的组织起来，无论何时也只是消费人群，只是受害者，只是埋怨者。
以上就是我个人的观点，仅供参考。
7. 房地产有很多大开发商和集团都讲究风水!谁能介绍下那些楼盘的经典风水设计
【经典案例】小区装修风水设计大家欣赏 “三运五步”风水设计简单介绍
※理论简述
建筑环境风水，需要结合如下条件确定：
A=外面环境；
B=建筑时间；
C=格局方位；
D=人员命卦。
综合：风水=A+B+C+D，其中任何一个变化，其结果风水都变化。
按照“三运五步”调整风水，结合三运即天运（时间）、地运（建筑及周围环境）、人运（命理）等条件
，综合进行风水分析设计。
※五步设计
全套风水设计，是结合天/地/人三运，进行的五步设计，五步设计内容，详细如下：
第一步：起卦预测
依据先天易数起卦预测，对福主进行本年流年解析，详析本年整体运势及注意化解要点，预测住宅吉凶，
做好布局做准备工作；
第二步：环境解析
详析外面环境形式，辨明砂水生旺休囚，详析外面环境理法，分解砂水旺衰运退，详析建筑位置关系，找
到布局关键提要；
第三步：命理建议
依据福主四柱八字，从官运、财运、人丁、文贵、六亲等方面，对运势进行剖析，并提出改善运势建议；
第四步：姓名解析
根据福主基础资料，进行姓名解析，分析姓名中缺点和不足.
第五步：风水设计
包括：
1、风水设计；
2、煞位调整；
3、贵位维护；
4、择日用事；
5、催旺避煞。
第一：八卦预测
本卦:家人卦变卦:渐卦中宫:困卦
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从房子平面入手，断如下：
1、财运方面论为一般，并且处于奔波而求财之象；
2、工作方面论为尚可，但是有口舌是非之象，平时要多注意；
3、健康方面水火相克，女主人眼睛或者心脏多数有病应；
4、明堂宽阔，气息通常，家庭多和睦而互爱；
5、中宫为困，内险而外陷，平时做事要多注意方式和方法，否则困窘而难堪。
第二：周围环境
本案周围环境一般。
一、住宅罗盘方向图（参见附图1）
“太极渺茫现一圈，其中黑白暗藏玄”，将本案配上罗盘方向图，供专业人士及其他学派易友参考
二、住宅24山方位图（参见附图2）
“九宫不外杨曾语，八卦何殊孔孟言”，将本案配上24山方位图，供专业人士及其他学派易友参考
三、住宅吉凶示意图（参见附图3）
“辨明天星春不老，知晓消长景尤长”，将本案配吉凶方位图，供大家参考。
第三：命理建议
一、福主坤造
【命局分析】：癸生午月不得令，坐巳耗身，然而年、时亥水本气根，时干癸水清透比身有。天干比肩透出帮身，身强比劫重；甲木食伤临月柱，但是地支无根，水旺木扶，弱；财星不透，虽旺而不为用。取木、火为用。
【年命纳音】：钗钏金命
【生肖属相】：辛亥猪
【五行个数】：1个金，1个木，4个水，2个火，0个土
【喜用五行】：木、火
【八字忌神】：金、水
【颜色喜忌】：喜用红色、绿色；忌黄色、白色；
【方向喜忌】：利东南、正东、南方； 忌西北、正西、正北；
【吉祥数字】：3、8；2、7平时遇到数字，如手机号码等多选择以此为尾数最佳。
1、本人非常聪明，思维比较灵活和善于变化，平时朋友不少，很多时候喜欢以自己为中心，自尊心有点强，比较好面子；
2、祖辈境况一般，善良之家，自己获得不了祖辈福荫，父辈境况不错，父母身体多不会太好，自己能够获得父辈帮助，自己跟父亲感情要好，长相及性格多随父亲多，本人不是独生子女，自己多数也得不到他们帮益处；
3、感情方面一般，本人多会是晚婚之人，头胎多生闺女，孩子不错，将来能受孩子孝顺；
4、本人多数不会是公职，身强而不服领导管束，2001年之后，官杀岁运，工作方面会有所改善，但是注意心态是关键，否则，是非不断；财运一般，赚钱机会不多，但是本人有能力和眼光，有多数能够捕捉得到；
5、本人健康方面尚可，注意呼吸道方面病应，水火相射，眼睛或者心脏也应该注意。
第四：姓名解析
一、其女姓名：申**
二、四柱五行：
八字：** ** ** **
日主过弱，以印比为用。本名字补充一水一木，若是全是木或者全是火，则最佳，这里算合格。
三、先天卦理
风泽中孚山雷颐山泽损
───巽木───艮土───艮土
[用]───────
──────
──兑金──震木──兑金
[体]────────
─────────
体卦克木为无害，变卦艮土来生，不弱为用。
四、数理五格
天格：人才鼎盛，家运隆昌，表面风光，内藏忧患。
人格：首领卦，财、寿、福三德兼俱，心地仁厚，名望服众，成就大业！
地格：有智谋具权威，功成名达，固执己见，自以为是，缺乏涵养，欠包容心。
外格：忍耐克己，进取修身成大业，外刚内亦刚，恐一发不可收拾。意志坚强，唯恐天险。 （半吉）
总格：伟人气慨，气势冲天，成就大业，因过刚过强， 故女性用不利姻缘。 （吉）
五、综合评定
按照100分数来划分，此名字在70分。
第五：风水设计★制作***，步骤如下：
★制作***，步骤如下：
★制作***，步骤如下：
一：户门风水布局解析
户门位置气息吉祥，此处虽然不是当元旺气，依然可用，此处冲起官非，容易犯小人，重点设计要点如下：
1、户门设置踏垫，踏垫颜色用黄色调整气息；
2、鞋柜设置入门左右都可，示意如图，设计要点如下：
1）鞋柜材质选择木质最佳，颜色用木本色；
2）鞋柜放置鞋子的空间高度为90厘米，90厘米以上的空间不要放置鞋子；
3）若是分上下层，存放鞋子区域设计柜门，平时多关闭。
★此处可以设置镜子。
3、门口处设置照明，盏数用一、三盏都可，颜色用白、黄色。
4、[1]位置属于文昌位置，处理如下，要点如下：
1）位置：如图；
2）物品：晶簇、玉石；
3）材质：水晶、玉石；
4）数量：一；
5）时间：备好物品通知我定（★搬家入火之后进行）。
二：客厅风水布局解析
客厅区域气息参半，此处设计要点如下：
1、沙发设置如图，注意：以图上蓝色圆心为标准（尽量远离窗户摆设），对称摆设，要点如下：
1）沙发选择实木最佳，颜色用木本色，而靠垫等选择红色最佳；
2）沙发区域，适当摆设绿色植物最佳；
风火家人
───巽木
───
──
───离火
──
───
3）沙发背面墙用字画装饰效果最佳，整体用红色，如“花开富贵”；
2、[2]位置属于官贵位置，处理如下，要点如下：
1）位置：如图；
2）物品：富贵竹；
3）材质：木；
4）数量：四支（水养）；
5）时间：备好物品通知我定（★搬家入火之后进行）。
3、电视机位置参考沙发对称摆设，设计要点如下：
1）电视柜处整体装修元素用石材类；
2）颜色用黄色，局部用红色。
4、[3]位置属于官贵位置，维护利于工作，处理如下，要点如下：
1）位置：如图；
2）物品：文昌塔；
3）材质：水晶；
4）数量：一；
5）时间：备好物品，通知我定（★搬家入火之后进行）。
5、客厅照明选择六、八盏数都可，颜色白色；
6、阳台窗帘用红色最佳。
★客厅处窗户平时要多开敞，此处气息吉祥，利于文贵和工作！
三：厨房风水布局解析
厨房区域压制吉祥，对男性健康不利，卦成需，坎水泄地卦乾金，而厨房灶火又克制，克泄交加，设计要点如下：
1、厨房整体颜色用黄色、白色，忌出现黑色、蓝色；
2、厨房门口如图示意，注意椭圆控制范围；
3、灶的位置，如图示意，注意蓝色圆心控制范围；
4、水池位置如图，注意蓝色圆心为基准控制水池位置，平时用完，水池中略蓄些清水，此是催文贵之水；
5、[4]位置，待装修完成之后，处理如下：
1）***七遍；
2）***；
3）处理完成后，[4]放置***。
6、其他设备按照使用功能进行摆设。
6、餐厅区域气息吉祥，设计要点如下：
1）餐厅处照明用三盏，颜色白色；
2）餐厅区域设置，用金属元素效果最佳；
3）此处若是装饰需要，可以用绿色植物，但是不宜多摆设。
四、主卧风水布局解析
东南卧室作为主卧室，虽然气息衰退，但是与名卦合，而内部格局尚可，设计如下：
1、卧室整体装修色调喜用淡绿色；
2、床的位置设置如图，注意现场参考蓝色圆心为依据，左右对称摆设，以人为本，承接生旺气息，利于健康；
3、床上饰物颜色用红、黄色最佳，男女主人位置关系如图示意，此位置一定要注意，以人为本，承接生旺气息；
4、此房间不适合摆设电视，参考床位置，对称摆设，选择壁挂最佳，颜色用黑色；
5、[5]位置，属于禄贵位置，维护利财，维护要点如下：
1）位置：如图；
2）物品：根雕（吉祥寓意则可）；
3）材质：木；
4）数量：一；
5）时间：备好物品，通知我定（★搬家入火之后进行）。
6、卧床上方（以人躺床上，心口为中心，500MM）范围不要装灯，卧室中灯光不宜过亮；
7、卧室窗帘用红色最佳；
8、书房书桌设置是重中之重，设计要点如下：
1）书桌位置如图示意，注意蓝色圆圈控制范围；
2）书房整体装修元素用木质最佳；
3）书房其他家具等按照使用功能设置。
五、次卧风水布局解析
选择正北卧室作为孩子卧室，内部格局非常不错，设计要点如下：
1、卧室整体装修颜色用淡绿色局部搭配红色最佳；
2、床的位置如图示意，注意床靠近窗户一侧摆设，床上物品，用红色最佳；
3、书桌摆设是布置要点，位置设置如图：
1）注意：现在以蓝色圆心为参考点，摆设书桌；
2）以人为本，承接文昌气息，利于学习。
4、[6]位置，属于文昌位置，维护利于工作，维护要点如下：
1）位置：如图；
2）物品：文昌笔架；
3）材质：木；
4）数量：四支毛笔；
5）时间：备好物品，通知我定。
5、其他家具按照使用功能去确定；
6、卧床上方（以人躺床上，心口为中心，500MM）范围不要装灯，卧室中灯光不宜过亮；
7、窗帘用淡绿色最佳。
六、客卧风水布局解析
西南卧室气息吉祥，内部格局非常不错，但临公共电梯，气场不稳定，故选作客卧，设计要点如下：
1、整体装修颜色用黄色最佳；
2、门口设置黄色踏垫，调整气息；
3、床的位置设置如图，注意现场参考蓝色圆心为依据，左右对称摆设（靠近窗户摆设）；
4、卧床上方（以人躺床上，心口为中心，500MM）范围不要装灯，卧室中灯光不宜过亮；
5、其他家具按照使用功能去确定；
6、窗帘用红色、黄色都可。
七、其他部分风水布局解析
1、东北卫生间气息吉祥，被污秽之气压制，不利财运和男主人健康，设计如下：
1）装修颜色用蓝、黑、白最佳，忌用红、黄色；
2）装修搬家入火之后，处理如下：
（1）***七遍；
（2）***；
（3）处理完成后，[7]位置放置***。
2、正北卫生间气息衰退，座便器位置不妥当，装修在粘贴地砖前，埋设六枚乾隆钱[8]
3、屋内局部走廊气息涣散，处理如下：
1）走廊顶部用照明进行调整；
2）走廊尽头墙面，设置福字造型，颜色为红底黄字，取引福归堂之意；
4、其他注意事项
1）开工、搬家入火前半个月，通知我定时间及仪式；
2）搬家入火之前，家具都可以先搬入，装修摆放家具时，床头都先不要靠墙摆放，具体事宜我小窗或电话交代；
3）安完橱柜后，按放燃气灶前一周，通知我，具体事宜，我小窗或电话交代；
4）[*]位置维护，需要选择安放时间的那些，备好东西，然后通知我定时间，有些仪式，我小窗交代；
5）开工/搬家入火/安神日课，注意确定好开始时间点，每个方案，此日课只提供一次。
5、贵位维护及布局，在方案中已经详叙，流年布局，本年立春前，将提供一份，到时通知查收。
8. 哪位有房地产开发商写给政府的项目可行性分析报告
由于文章太长，也不能显示，在我的网络空间 http://hi..com/ wujianjunty 的在给我一个信息，留下您的电子邮件，我送你
珠江侨都项目可行性分析
2002年8月
>
目录一，项目名称
2。
三期工程用地。
4项目开发。
5，项目概况。投资者概述
6。开发商概述
7项目建设条件
8。市场分析
9。市场定位及形象设计
10。融资十一。
12在项目开发进度
十三基础数据。财务分析
十四。项目评估结果
珠江帝景项目可行性分析报告
一，项目名称珠江帝景
2。东项目现场
的海珠区广州大道，赤岗西湾，珠江南，新城村
三批项目开发商北
广州珠江华侨房地产有限公司 BR /> 4，项目概况
按照市规划局（92）第39号市授予这个词的项目用地，55号文，位于海珠区广州大道，东，西的赤岗涌，珠江新城村地段北部，南部的新港路，西至广州大道以南。占地约1000亩，总建筑面积的项目总体规划？1567000平方米，2.39容积率，三千多个项目的住宅单位，独特的建筑设计，美观大方，改善公共设施，位于市码头，商业中心，游艇俱乐部，中国古塔文化区博物馆和世界，是商业，旅游，娱乐，中国和西方文化于一体，非常适合住宅购房者，建议明珠海外就能轻松的欲望吸引海外买家，市场前景良好。
五，投资者分布
从广州华侨房地产有限公司三联（简称甲方下）和广东珠江投资公司（B）和多数人的英属维尔京群岛投资有限公司（以下简称简称丙方）合作开发和管理。
方：中国海外地产有限公司是一个三重广州华侨房屋开发公司，广州市银监商品房地产经营公司，国有农业企业广州的合资企业从事珠江侨都全面发展联合主办发展中的两个开发公司和建筑。公司法定地址：123室，411,414-418海外中国酒店麓景路，广州中国，法定代表人：林广志
B：广东珠江投资有限公司法定地址：广州市中山大道105号华景新城龙阁法定代表人三楼：国华
丙方：（英属维尔京群岛）大部分投资有限公司地址：山光道7号，跑马地，第八香港光楼E座，代表：谢世东
资助的公司向股东比例如下：
A.甲方广州（92）市授予字第39号，第55号批文，并在广州市，1993年11月17日的补充津贴审批，以促进市海珠区？654107平方米的地块使用权，总面积土地开发中心，并提供政府买家给项目考虑指标广州市以外的房屋及其他优惠政策作为合作条件。
二，乙方负责提供该项目的注册资本，即228872400元所需的42.86％。
三丙方负责该项目提供57.14％的注册资本，相当于305127600元的等值外币。 。
6开发概述
（一）开发人员介绍
1成立时间：1998年1月16日
注册资本：5.34亿元
注册地址：广州市开发区夏香港科学园道1号楼B503室
业务：经市规划局（92）市授予字第39号，55号文同意使用的海珠区广州大道，赤岗涌的东西，南珠江，新市场村以北，网站开发，建设，销售，租赁及自建房屋的管理。
2公司发展历程：从广州华侨房地产有限公司与广东珠江投资公司合资合作，大多数人的英属维尔京群岛投资有限公司经营企业，房地产开发为主营业务，建设，销售，自行建造房屋的租赁及管理为主。 3基本情况：。
代表：弘林：蔡Chunmeng
（二）开发者的素质
广州珠江侨都房地产有限公司的管理结构更加科学合理，各具特色。董事会是决策机构，管理团队下的总经理。全公司集五个部门，分别是：
1办公室：负责行政，人事和后勤服务。
2财务部：负责财务会计及融资，抵押。
3开发部：负责房地产开发前期工作，办理法律手续。
4工程：负责工程设计，勘探，建筑等领域，包括生产各种管道的进展情况，协调项目的技术把关。
5销售部：负责产品广告和销售，市场中介机构和物业的文件。在公司各部门的主要职能是围绕
房地产开发，设计，销售，物业管理等设置，目标是建立和完善配套设施，环境优雅宜人，独特的建筑风格，好大的多文化社区高尚生活区。
公司专注于功能的综合管理办法，项目前期市场策划，市场定位，设计，施工，销售，物业管理实行一条龙管理，使各职能部门，设计，施工人员和其他直接面对市场的客户需求面前，并更好地满足客户的建筑房地产的需求。
公司以人为本，尊重科学，尊重人才，以人采取给予岗位的职位将负责，择优，一个“能者上，关于”就业制度。 45人公司现有员工，95％以上具有大专以上学历或以上程度，其中本科以上学历占员工的30％一般比较年轻的年龄。
该公司已建立了完善的标准化管理体系，使公司各部门，每一位员工的岗位职责的工作，工作要求，要求，工作条件，程序和规则为基础的考核标准部门的责任遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，效率更高。
产品质量：“珠江帝景”是沿着规模最大，最完整的功能性项目，地理环境优越，高起点，高要求，高品位，超前的眼光，创造最佳和最独特的精品，成为行业的佼佼者。
（3）开发的经济技术实力
1。总投资约6.4十亿元这个项目由广东珠江投资有限公司负责为广大投资者的总投资，534亿元注册资本（出资按照合同的比例执行），在项目预计总销售收入的86十亿人民币。
2。三联广州，中国海外发展有限公司，提供654107平方米国有土地使用权撬盗项目和政府提供给购房者项目到广州，海外房屋和其他政策有利条件的户口指标。
3。广东珠江投资有限公司在内部结构的各个方面完整，合理的专业人士，在房地产市场更大的竞争优势，并控制工作的成本摆在首位。公司利用大量生产的优势，从大的设计，小的调整，原材料大批量采购，加上采用标准化的管理模式建筑施工等方式，有效地降低开发成本应用，该公司可能会在高高端楼盘的低价出售，以获得价格优势，规模优势，有效地提高了市场竞争力。
近年来，广东珠江投资有限公司，合生创展集团有限公司，凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，继续加强其品牌。这两家公司合作开发的华景新城，暨南花园，皇家花园，逸景翠园，中型住宅小区，在广州，有特色，有亮面，堪称典范。
2002年6月，广东珠江投资有限公司，广州合生创展集团有限公司成功开发15个房地产，建设用地面积为约2120000平方米，总建筑面积为约5936000平方米，的？3.56万平方米已建成。发达的房地产销售，房地产是建立在平均95％以上的销售，市场反应良好。在公司的发展，与金融部门，建立了良好的信用关系的合作。随着综合实力，除了公司在房地产行业的持续发展，有计划地投资于桥梁等公路相关项目的建设，同时也探讨在教育和信息产业的投资。公司拥有雄厚的经济技术实力，产品的销售实力，开发大型房地产项目的能力。
4。香港大部分投资有限公司合生创展集团的投资公司，相信本集团的投资业务在内地的实力。自93年在大陆投资，与物业发展及投资，与12家公司，68054万元注册资本总额，约2621300平方米？一个总建筑面积登记的内地房地产项目的利益集团。在香港联交所上市的募集资金总额6.43亿元98股，随着房地产市场在广州的深刻理解起来，广州使本集团成为地产界的领导者。
七个项目状态评估
（一）项目效益分析：.. 1良好的区域发展潜力和自然环境
？胜人一筹该项目有很长的江岸线，北临大海，沙滩公园规划与珠江新城未来的金融，文化和商业中心，区内有一个重点文物赤岗塔，已规划广州塔公园，周边是居民区，空气清新宜人，得天独厚的自然环境，与拥挤的城市的喧嚣相比，它被称为天堂，真正做到“离镇的灰尘。”
？在天河区，广州市新城市中心主轴
该项目位于新城市中轴线，广州市天河区和珠江新城隔江相望未来的金融，文化和商业中心，地理位置十分优越，具有非常良好的发展潜力。
？靠近广州会展中心该项目计划在广州会展中心，广州市东部作为未来商业中心，它的发展将带动周边区域房地产的发展。
？该项目靠近领馆区
项目区西面广州领事馆，虽然这个概念不断淡化领事馆，但规划为领事馆地块绿草如茵，道路宽阔，环境宜人。
？该项目位于广州市大厦，规划广州塔将面临连根拔起在项目的西北河，广州的象征，而且也有利于增加项目的知名度。
2。方便
？未来的交通网络非常完善，1号线规划后的道路和广州大道，新港路直接相连，东隔桥项目规划和珠江新城的地铁线直接紧密相连，在地铁二号线东部，第二条线成网，交通十分便利。
在附近吗？有204条巴士路线，可直接通往市区和其他地方的商业心脏。
3。配套完善，生活便利
？设施齐备
规划公共设施的商业，医疗保健，文化娱乐，教育，管理等设施。规划一个大型小区会所的中央部分，相应的入口广场？的约l公顷（市民广场）区，配有大型雕塑广场，沿着城市的中轴线，位于东北角的珠江游艇俱乐部，西南有赤岗塔公园，历史，该地区有 - 所中学，两所小学，三所幼儿园，医院，商业裙楼设立在城市的两边建设宽40m的道路。
4配件方面的优势：。
？从附件营销环境分析，广州市经济持续发展，随着国家取消福利分房，住房分配成金钱，市民的消费欲望也逐渐增多可以看出，住房投资和消费的居民都成为热点。
？投资者的实力众所周知。
该项目的投资者已经成功开发出了很多在城市的大型楼盘，其知名度和实力有目共睹，这种无形资产造成房地产和更快地建立品牌形象，增加买家的信心。
？利用投资者的品牌推广，宣传策划，加强，公司雄厚的品牌;
？建筑规划风格：以自然的形式，与道路，绿化
协调，创造一个舒适优美的建筑空间环境的主要建筑布局。层至13层为基础,18-20级为第二部分的点缀32层。河区的规划和设计，为“东方威尼斯”的风格。
？物业管理：物业管理公司拟聘请知名的物业管理顾问，为居民提供优质的服务。
？装修标准：豪华的装修和使用基本人格类型。
？单位面积比：（以下区域是封闭区域）
答：65 1180平方米，占总面积的20％;
B. 80 11 100平方米，占总面积的45％;
> C. 100 11 120平方米，占总面积的20％;
D. 120 11150平方米，占总面积的10％; 五150平方米阁楼。
？交通状况：城西广州大道，新港路南边界的项目主干道，南中国高速公路仅5分钟车程，同时通过地铁3号线工程通过东水陆运输南部的地铁2号线项目是非常方便。
？五金，建筑材料的选择将被选择，充分体现特色和项目的质量和前瞻性的材料;
？珠江华侨同时通过高品质和房地产图像的高品位树立和强化整体营销。
（二），项目发展前景分析
1。珠江华侨都提交了市人大，市政府组织实施的大型建设项目，该项目位于广州赤岗地区的桥梁东侧南端，珠江的边缘，并正在发展成为一个高级住宅综合区对面相峙二沙岛，以及规划和珠江新城的金融和商业中心的发展回荡着领事馆区，正在开发和广州会展中心，第十届岛相互连接珠江海外会是珠江沿岸东部建设？市区的重要组成部分。
2，售价撬盗周边潜在
？分析现有房地产滨江西和滨江东，约7000元/平方米的价格。
西侧？海印桥广州大桥是专注于高端磁盘位置，在北方二沙岛别墅和绿色草坪的面貌，价格约9000-10000元/平方米，相对区域和第二排望江财产，如道路或西城区雅翠峦社区，因为大部分河流被堵塞，并且定位下显著,5000-7000是一种常见的价格水平。
？广州大桥到项目的东侧开始，由于规划，而不是完美支持努力发展薄弱环节的价格为6000元/平方米的物业。
所以侨都潜在的价格，根据不同的地理环境，价格靓起来6000-10000元/ M2，有一个很大的升值潜力比较。
3。广州改革开放后，经济的快速发展，国际地位得到了进一步提高，海外中国或回家的故乡，根，或投资及发展中国原创村的经济未能满足海外中国事务的需求因此，一个中国村庄的建设是必要的形势的发展现状。
4。的？？约一千英亩的土地，三千个住宅单位，独特的建筑设计，风格典雅的建筑明珠撬盗区域。考虑overseas中国，海外中国人的生活需求。撬盗公共设施的改善，市政渡轮码头，商业中心，游艇俱乐部，中国古塔文化区博物馆和世界，是商业，旅游，娱乐，中国和西方文化于一体，非常适合住宅购房者，建议珠江侨都愿望将能容易吸引海外买家，市场前景良好。
5。虽然中国目前正处于经济周期的调控，房地产业保持稳定广州珠江华侨中国城市住宅群是罕见的，无疑提升了投资者的信心。
八月份5.1，去年的广州大道法定扩能改造市政府，以及南部和广州大桥桥建设绿地以北结束。目前，扩建工程已全面完成海珠段，10车道双向道路拓宽至80米，宽6米阔的中央绿化带，绿化带，分别对之间的机动车道两侧相隔13米人行道和公交车道和公交车站的海湾。因此，广州大道，广州城市道路变成了“模范马路”，代表了广州市道路建设的新形象。
5.2二沙岛东建设滨江公园和二沙岛轴线广场。设置沿沿栏杆的绿化带和实施重建项目。秦剑沙在海生态园，而广州烟花预定位置。该项目将建在广州塔的西北角作为广州市的地标。
由于该项目毗邻河流，所以沿着特定项目的帮助上述市政工程建设提升周边环境形象，增强客户的心理认同项目。
5.3扩展的地铁二号线新港东路与建设。根据市政规划，新港路将拓宽至60米，开展拆迁工作。其中更将建在新港路巾帼样板路。预计正在进行紧张地铁一号线项目建设期将在2004年完成。随着新港路的扩建和地铁交通，河南区，广州市的交通状况将得到彻底改善。新港西路，海珠区，是整个事情的交通大动脉，更直通广州大道，天河区驳船运输网络，这无疑将大大提高项目对城市白领的吸引力。
5.4项目规划向东过桥和地铁二号线直接与珠江新城，将大大促进该项目，新城市中心的链接。
5.5滨江路在最关键的大型隧道工程，施工已经全面进行，滨江大道通车后，下路，广州将连成一道新的风景穿越。有几个项目将直接影响上述项目，该项目地理位置使得交通比较方便。
（三）设计资质
广东珠江投资有限公司，广东珠江二期工程有限公司的附属公司是经建设企业级建设项目部，已经历了无数优秀的设计技术工作人员，谁独立完成设计任务的多个开发项目，如中国园，济南花园，皇家花园，锦绣花园，皇家花园，等等。由广州市城乡建设厅星级的房地产数量。
（4）施工组织轮廓
广东珠江工程总承包有限公司是经两个总承包业务，为大型住宅及高层建筑施工建设部。本公司具有十多年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集了一大批高级工程管理人才，与广东珠江投资有限公司拥有长期而成功的合作，其建筑质量绝大多数实现优异的成绩在消费者中树立了良好的口碑，加上其施工速度快，从建设之初多层楼宇交接，在短短七个月内，12层设有电梯的大楼只有10个月的交付业主会可以使用它为项目开发建设提供了有力的保障。
（5）沿由于各地的大，基本上是一个居民区较少污染的企业海珠区环境保护
地产，广州的空气质量指数是相当不错的。 34％的区域规划绿化率，从噪音，水质，卫生和环保措施等方面，该项目的居民提供一个安静，清洁，健康的环境。
9. 从硬件条件分析中国前四开发商
智能硬件是继智能手机之后的一个科技概念，通过软硬件结合的方式，对传统设备进行改造，进而让其拥有智能化的功能。智能化之后，硬件具备连接的能力，实现互联网服务的加载，形成“云+端”的典型架构，具备了大数据等附加价值。目前，智能硬件市场已经进入启动期，智能硬件已经从可穿戴设备延伸到智能家居、智能汽车、医疗健康、智能玩具、机器人等领域，市场规模不断扩大。因此，有必要对智能硬件行业的市场潜力、核心痛点等进行深度剖析，以做出正确的竞争和投资策略。
01
国内智能硬件行业
发展现状与痛点
1. 中国智能硬件行业发展规模
行业发展规模分析
2014年智能硬件元年开启，2014、2015年智能硬件销量爆发式增长，2014年国内智能硬件市场规模达到108亿元，2015年销量达到424亿。据估计未来几年智能硬件市场规模将保持较高的增长速度。
中国智能硬件行业市场结构
1、行业细分市场结构
据估计我国智能家居和可穿戴设备2015的销售额分别达到159亿和104亿，智能家具和可穿戴设备占比超过50%，规模均超过100亿。目前，国内智能硬件市场也主要集中于智能家居和可穿戴设备。其中，智能手环和智能路由器的销量已成规模。
2、企业地区分布结构
数据显示，目前国内智能硬件企业主要集中在北京和深圳，两地企业占比达到56.8%。其次是上海和广州，占比分别为7.1%和4.2%。总体来看，国内智能硬件企业主要分布在一线城市，集中程度较高。
中国智能硬件行业痛点分析
1、供应链痛点分析
目前，国内智能硬件行业在供应链方面主要面临着四方面的问题。一是供应链平台，由于智能硬件市场处于市场启动期，智能硬件企业对供应链平台的认知度比较低，供应链平台存在盲目性和偶然性；二是元器件供应，行业内中小型企业无法满足和支撑智能硬件产品的IC元器件供应，IC元器件短缺；三是产品，可实现的产品成本难以预估，可制造性也难预估，生产合格率以及产品质量无法保证，使得产品推广有较大的困难；四是代工厂商，需找合适的合适的代工厂商难度很大。
2、投资痛点分析
由于智能硬件产品技术性特点，技术研发投入较大，周期比较长。智能硬件企业资金压力较大，往往缺乏项目资金，使得项目无法正常顺利进行。智能硬件企业需要花费大量的时间和精力去寻找投资者。同时，对于智能硬件这样一个新兴行业来说，融资渠道比较有限，企业与投资者的联系较弱。再加上智能硬件企业价值估算难度较大，无法确切的评估。进一步加大了智能硬件企业的融资难度，进而影响到企业投资。
3、市场痛点分析
在销售平台上，目前智能硬件销售主要集中于线上销售，线下销售渠道匮乏，难以形成规模；在推广渠道上，智能硬件产品形态丰富多样，现有的互联网推广方式并不完全适用于智能硬件产品的推广，智能硬件推广面临困难；在用户服务上，缺乏线下渠道，无法满足用户的售后服务，难以提供高质量的售后保障；在市场上定价上，面对激烈的市场竞争，既要考虑利润，又要抢占市场，产品定价以及后续价格调整难以把握。
4、人才痛点分析
由于智能硬件行业技术性特点，智能硬件企业对人才的需求较大。数据显示，目前智能硬件行业员工平均工资水平低于移动互联网公司员工工资水平，使得智能硬件企业人才招募面临巨大的挑战。
02
智能硬件行业
细分市场发展分析
1. 智能可穿戴设备市场发展分析
智能手环市场发展分析
1、市场发展规模分析
近年，国内智能手环市场扩张迅速，市场规模不断扩大。2014年，国内智能手环市场规模达到20亿元，2015年智能手环市场规模在46亿元左右。智能手环市场市场增速在今后几年有可能放缓，主要是受智能手表市场的影响。