『壹』 "物业"的来历
物业与物业管理的概念
（一）物业的概念
“物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，(1.Property:Property一词的意思为财产或财产权，包括有形财产、财产权，如土地、房屋、货物、金钱等；无形财产、财产权，如版权、专利权等。英语单词与其他单词组合成词组时，可以表明特定的事物。如“Real Property”意为真实存在的不动财产或不动财产权（包括土地、房屋及其设备、设施）；也有翻译成房地产、房地产权的，这里的“产”字是指财产，而不是指产业。随着事物的发展，在特定的范围内，如在不动财产范围内，省掉Real，只提Property，则皆知是指不动财产。为翻译简捷，其中“财”字省略，即译成不动产，如不动产管理的英文为“Property Management”2.Estate
Estate意为财产、财产权。但有两点与Property不同：一是没有无形财产的含义，与real组成词组仅指不动产，或人们称谓的房地产；二是有“产业”的含义，而产业是创造物质财富的，或追求利润的。因此，不动产（房地产）开发，往往用“Real Estate Development”（Real亦可省略），而不用“Property Development”。从英语Property与Estate两词的同与异可以看出，第一译者译成“不动产”、“不动产权”更为恰当。其中不含开发经营业务的不动产用Property，含开发经营业务的不动产用Estate，而翻译成“物业”，似乎不太准确，因为汉语的“物”太广泛。尽管与“业”字连用，使物的形体规模化，但有些大规模的“物”，如工业设备、动力设备、运输设备、通讯设备等，并非“物业”可定义其特征，更与英语原意不符。因为其主要功能已属另一种行业或产业。但是，“物业”一词在中国已经约定俗成，现在需要的是有一个明确的含义界定)表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念 在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实 物资产。
1．物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征：
（1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。
（2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。
（3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。
2．物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容：
（1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。
（2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。
中国大陆第一次从立法上对“物业”作出全面界定的是1998年制定的《广东省物业管理条例》。该条例规定，“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”。目前，“物业”一词基本上已为中国大陆地区的民众所接受，而且房地产法学界和有关物业管理的规范性文件，对“物业”概念的内涵和外延的理解基本趋于一致，即物业泛指各类房屋、附属设施及相关的场地，即可以是整个住宅小区全部与住宅相关的整体产业，也可以是单体的房屋财产，如高层或多层住宅单位、综合大楼、写字楼、商业大厦、宾馆、厂房、仓库等。
综上并结合国内其他各类著述的提法，一般认为物业主要包括以下要素：
1.已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；
2.与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
3.屋宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。
根据国务院《物业管理条例》（2003年9月1日起实施）第二条的规定：物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。其中的“房屋”是指“土地上的房屋等建筑物及构筑物”[3]，即指能够遮风避雨并供人们居住、工作娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间产所，包括住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅；也包括非住宅房屋、加工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、公共建筑、办公楼等。各类房屋可以使一个建筑群，如住宅小区、工业区等；也可以是单位建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。
具体来说，物业是指与上述建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。这些“物业”应该有明确的所有权人，即说明“物业”处在一定建设用地范围内、已建成并确定业主权益、有特定四至界限。“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；“已确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对物业的权益归属已从法律上给与了确定（通常以颁发产权证为标志）。
这个含义说明“物业”由四部分组成：（1）供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位；（2）配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备。自用设备指由建筑物内部业主、非业主使用人[4]自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道、电线等设备；共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；（3）配套公共设施，指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场库、照明管道、排水管道等设施；（4）相关场地，指物业所占用的场地。
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Dream200168
2006年01月20日
[1] 参见（中国香港）李宗锷著：《香港房地产法》，商务印书馆香港分馆1988版，第9页。
[2] 参见周珂主编：《物业管理法教程》，法律出版社2004年版，第2页。
[3] 《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条。
[4] 本书所称的非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人，另有说明的除外。
（二）物业管理
物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
2．狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。
从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管 理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而 进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在 建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发 展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。
『贰』 物业的起源和定义 物业的几种分类你了解吗
“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
物业
物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑， 包括住宅小区、 单体住宅楼、公寓、 别墅、 度假村等， 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。
商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。
工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。 高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。
其他用途物业，除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定为 50 年。
物业服务成本包括如下九项：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费用等。
（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。
（3）物业管理区域清洁卫生费用。
（4）物业管理区域绿化养护费用。
（5）物业管理区域秩序维护费用。
（6）办公费用。
（7）物业管理企业固定资产折旧。
（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。
（9）经业主同意的其他费用。
根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务支出。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
在酬金制模式下，物业服务费用由物业服务支出（含上述成本和法定税费）和物业服务企业酬金构成。
（以上回答发布于2013-04-08，当前相关购房政策请以实际为准）
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『叁』 中国物业是怎样产生与发展的
20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展，高楼林立。房地产
业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性专业公司，形成了中国现代物业的雏形。
1949年新中国成立后，城市土地及房屋逐步转为国家和集体所有，住宅基本上由政府
出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工。内务部、城市服务部、国家城市建设总局等好几个部门先后成为中央政府房地产管理的职能部门。而具体管理一个城市住宅生产经营及维修保养活动的地方城市房管机构也经常变化，这些房管部门政企不分，用行政管理的办法代替商品化的经营管理。因此，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维护保养，不带商业色彩。
改革开发以后的物业管理分为三个时期：物业管理的起步期、物业管理的发展期、物业管理的规范期。
第一阶段：我国物业管理的起步初期
1981年3月10日，深圳市物业管理公司诞生。该公司以管理商品房为主，在经济上
独立核算、自负盈亏。他们借鉴香港先进的管理方法和经验，并结合特区的实际情况，对旧体制进行改革，由单纯的管理型公司向服务经营型企业转变，按照商品化、企业化管理房产的原则，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。
1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公
司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广这种做法。深圳是房管局还进一步从财务管理、监督、专业队伍的组织、目标承包管理责任制的推行等方面予以调控，
以加快住宅区管理向规范化、制度化、专业化方向发展。到1988年，由企业实施管理，房管局进行监管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。
第二阶段：我国物业管理的发展期
1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国物业进入了一个新的时期。
1994年4月，建设部33号令颁布《城市新建住宅小区管理办法》指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。1996年2月，《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出“加强售出房维修管理服务，发展社会化的房屋维修市场·
·改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。
1996年9月，建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。
1998年，中央三号文件规定：“取消各种不合理税费，降低住宅造价，提高建房质量，并加强物业管理·同年三月，李鹏总理在全国人大九次代表大会上所作的政府工作报告中明确提到：“发展投资少、见效快、社会急需的社区服务、物业管理和家庭服务业等。”
1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确指出：“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
第三阶段：我国物业管理的规范期
2003年6月国务院常务会议通过了《物业管理条例》。该条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。该条例的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，是物业管理的法制建设更加完善，行业方向更加明确。
中国物业管理的发展现状
1、物业管理活动主题趋于理性和成熟
2、管理服务水平正在提高
3、涌现了一批大型物业管理企业
4、境外物业管理企业参与国内市场的竞争
5、物业管理的内涵愈加丰富
6、物业管理立法有一定的发展，逐步走向法治化、规范化
中国物业管理兴起和发展的原因
●房地产业发展的结果
●住房制度改革的结果
●住宅建设发展的结
『肆』 物业的起源和定义 物业的几种分类你了解吗
起源：“物业”一词译自英语property或estate，起源于18世纪英国。
定义：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
分类：物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
『伍』 物业管理最早起源于哪个国家
物业管理起源于19世纪60年代的英国，在英国工业革命发生的前夕，只有不到专百分之十的欧洲属人生活在城市里，其余的百分之九十的则居住在小的城镇和分布在各地的乡村中，这些居住在乡镇的欧洲人大部分的时间都是在田间耕种。随着英国工业革命的产生和发展，大量的农村人口涌入城市，成为产业工人的一部分，城市人口的增长引起了对房屋需求的增加。工业化发展的结果是增加了包括房地产交易在内的经济活动，带来了复杂多样的购买，销售，管理不动产的经济现象，物业出租活动发展迅速，所有权的概念得以确立。
『陆』 小区的物业是谁由来定
前期是由开发商指定的，后期所有业主入住之后可以成立业主委员会，由业主委员会决定！
『柒』 物业起源在哪个国家
从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英回国。1908年，由美国芝加哥大答楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。
从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。
『捌』 物业管理行业的起源及我国国内的发展简介
物业作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。
物业
物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业革命的大发展，大量农村人口涌进工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。
物业管理是一新兴行业。一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。
从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。
20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。
1993年6月30日，深圳成立了国内物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。
1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。
2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
《房地产业十二五发展规划》指出，“十二五”期间继续增加住房有效供应，抑制投资投机性需求，积极发展住房二级市场和租赁市场，继续加强房地产市场监测。
（以上回答发布于2013-04-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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