① 购房者警惕售楼“陷阱”
为了促进销售，取得良好的成交业绩，开发商也是“操碎了心”。“贷款X.X折，全款X.X折”、“买房送XXX”，更有甚者如恒大之前推出的“无理由退房”等，可谓十八般“武艺”齐上阵。那么开发商到底有哪些销售手段？在此，为广大购房者总结了一些常见的销售手段。
销售手段“花样百出”
1、老带新折扣优惠（通常9.7折—9.9折）
2、全款每平减300元，贷款有折扣优惠
3、全款总体价格有折扣优惠
4、送现金礼包，直接在房款里抵扣
5、买房送“购房贵宾卡”
6、炒作
7、媒体广告宣传销售
8、卖场的精致包装,包括售楼处、园区、样板间和看房路线等的包装。
9、售楼员的电话销售
10、关系客户销售
11、“经典生活体验中心”售楼处对外开放
即售楼处对外开放，强调专业细节的体验和生活的体验，建议分专业区和休闲区，休闲区包装成酒吧、咖啡厅的形式，提供茶。咖啡等饮品，播放高雅的背景轻音乐，并配有时尚杂志、艺术类等书籍。
12、连锁销售（例如：让客户介绍客户）
13、产品推介会
14、无理由退房
例如：恒大地产广西某项目于近期推出无理由退房活动，凡成功购买的客户均可享受无理由退房。而在成都、东营等地，也有开发商向客户做出类似的承诺。
15、溢价回购
例如：位于上海的某楼盘宣布只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。 不过，如果考虑3年后让开发商回购的购房者，在明年交房后将不能办理房产证，因为交易过户产生的税费成本相当高昂。
16、替业主还贷20个月
例如：北京某项目推出新的促销计划：购房者在签约购房之后，首付三成余下的房款可办理30年期的银行还贷手续，而自还贷起始日到项目交房前的月供，将由开发商代为支付。据悉，该项目的交房时间大概是2013年8月，这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。 按照该项目成交均价1.1万元/平方米计算，一套100平方米的两居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，相当于项目优惠10万元。
17、降价补差价
根据某知名地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的升级版，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的升值空间。
18、零元起拍，以在线专卖的形式实行全程网络销售。
根据“买别墅送洋房”的促销活动，只要买叠院别墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，开发商会和买家签订送洋房的赠予协议，因此买家不会受到限购的影响。
20、送房产税
今年年初，上海某楼盘做出促销宣传：在该楼盘买房，可享受到买房即送五年房产税的优惠，按最高标准计算，相当于房源打9.8折优惠。随后，上海又有两家楼盘打出“买房送房产税”的广告。
21、不要给客户太多的选择机会
有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以最好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。
22、不要给客户太多的思考机会
客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。
23、不要有不愉快的中断
在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。
24、中途插入的技巧
在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。
25、延长洽谈时间
使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。
警惕常见销售“陷阱”
营销手段一：低开高走 人为制造板块升值潜力
被开发商挂在嘴边、也是最常使用的手段之一便是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子升值了，而加快购买速度。
像这种低开高走，人为制造房子升值潜力的开发商并不在少数。专家认为，运用这种战略，开发商不但营造出售价较低的开盘价，吸引了购房者的疯抢，借助媒体的力量传达出楼市热销的现状。而且还把位置不好的房子售出，这也以后在销售位置好的房源时，就可以顺理成章地提高售价，让购房人误以为此项目迅速升值，而购房者则处于“买涨不买落”的心理跟风买房。
一房产策划经理向记者透露，开发商后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在太多的升值。
营销手段二：饥饿营销 少推快跑制造人为房荒
“这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。
开发商拿出少量的房源加推，人为造成市场供不应求，房源紧张，房价趋涨的态势，再加上一些媒体的“软文”助力，购房者继而被引诱消费。业内人士透露，不少房地产项目在销售出40%左右的房子后，就会对购房人说：“房子都卖完了，等下期吧。”其实，这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。
营销手段三：明星效应 开发商借“星”揽客
有些开发商普遍喜欢借助“外力”。专家表示：“明星营销既满足了部分市民的追星梦，又使项目增加了来访量，效果可见一斑。而且，目前市场上营销同质化严重，开发商手中可以打的牌已经基本用尽，用明星代言的营销方式，空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星，用大明星的知名度，易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘，提高其本身的价值素质。”
（以上回答发布于2015-10-19，当前相关购房政策请以实际为准）
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② 我想做房产中介 但没有经验 请问我该看些什么书籍和时事杂志 谢谢
基本书来籍是法律 税收自 因为你必须要知道合同法 房屋买卖租凭法，还有买卖手续。还有相关的国家文件，等等。。。。。
其次是地产书籍，因为你做的是房屋出售 或者出租。那么对房子的行情要有很大的了解
我有个朋友看的书籍 知道了未来两年后房价会涨很多，他就在涨价以前自己租了别人20套房子 合同期签的是3年到5年不等 也赚钱了 所以行情很重要 还要注意位子，像开发区的租房价就要比郊区高 因为有需求里面有些意见是我的直观看法。
③ 售楼员怎样向顾客推销房子。
售楼员向顾客推销房子方法如下：
要成为一名优秀的房地产售楼员,就要掌握好房地产的专业知识;保持高昂的士气和极具亲和力的精神面貌;能站在顾客的角度考虑问题,与顾客交朋友;掌握消费者的购房心理,注意好谈判中的细节;克服掉常见的不良销售习惯,让客户喜欢,从而让客户喜欢公司,喜欢上推销的产品。
对置业顾问来说，销售学知识无疑是必须掌握的，没有学问作为根基的销售，只能视为投机，无法真正体验销售的妙趣。
一次成功的推销不是一个偶然发生的故事，它是学习、计划以及一个置业顾问的知识和技巧运用的结果。
推销完全是常识的运用，但只有将这些为实践所证实的观念运用在"积极者"身上，才能产生效果。在取得一鸣惊人的成绩之前，必先做好枯燥乏味的准备工作。
推销前的准备、计划工作，决不可疏忽轻视，有备而来才能胜券在握。准备好推销工具、开场白、该问的问题、该说的话、以及可能的回答。
事前的充分准备与现场的灵感所综合出来的力量，往往很容易瓦解坚强对手而获得成功。，最优秀的置业顾问是那些态度最好、商品知识最丰富、服务最周到的置业顾问。
对与公司产品有关的资料、说明书、广告等，均必须努力研讨、熟记，同时要收集竞争对手的广告、宣传资料、说明书等，加以研究、分析，以便做到"知己知彼"，如此才能真正知己知彼．采取相应对策。
销售中心的设计，门面装修，也很重要。内部的布局最好有展示区、接待区及销控区，不要混杂，内部的色彩基调宜用暖色，使人产生暖洋洋的感觉。
④ 售楼接待流程
客户接待也是销售组织的基本过程，一般分以下八个环节。
第一步：礼貌地迎接客户。
第二步：安顿客户。分几种情况：
“自助式”服务，客户入接待中心并直接说随便看看时，则听君自便，便售楼人员应保持与客户2一一2．5米的距离范围内“游戈”，随时可抢先向可能有疑问的客户提供咨询；
“一对一”服务：安顿客户巡视有关展示中心后坐下来，是留住顾客的重要一步，给资料、倒水并展开详细雨咨询与问答；
“一对多服务”：售楼处客户较多，一个售楼人员必须同时接待两个甚至两个以上客户，安顿客户则是最重要的一环。安顿客户的目的，是尽量不让客户受冷遇。
第三步：提问、咨询、了解客户的需要。调用售楼人员的综合判断能力、洞察
能力，从客户零散的信息中把他的实际需要：是换房，是第一次买房，还是买
第二套房等。
第四步：放大问题，利益陈述。这一步是切中要害的关键。
第五步：留住顾客。客户到售楼处后不可能第一时间就明确要在我们的花园买
房，说要考虑考虑。这不要紧，但要记住，一定要让客户留下电话，姓名，同
时我们要把名片递给他确保这次洽谈的第一印象。送走客户后，后再将客户咨
询情况登录到“客户信息登记表”上。
第六步：签署协议。客户购房意向确定后，应及时签署认购协议和销售合同，
收取定金，落袋为安，免节外生枝，签署协议的关键点是，协议的条款应尽量
的合情合理，既照顾客户的利益，也要学会保护我们自己。
第七步：为客户办理一切事务。有关按揭、公证、交易鉴证、合同备案、办理
地产证等事务全由我们全盘搞掂，让客户从我们这里体会到买得放心，办事顺心、住得安心的服务宗旨。
第八步：售后服务售后服务。包括四层意思，
一是继续为客户完成各项服务承诺，办理各项事务，保质保量；
二是制定新老客户“手拉手”优惠奖励措施鼓励者客户推荐新客户买房。三是公司建立客户服务部和客户数据库。
四是建立你自己的客户档案，将最有可能的各类客户进行分类。
3、留住客户的方法
1)站在顾客的立场考虑问题。
2)顾客容易找到你。打开你的手机，售楼处要预留一部电话，以便客户随时
能打进电话。
3)即使客户找你聊天但也不要让他吃闭门羹。
4)电话在铃声响起后4声内要接起电话。
5)为顾客排队提供方便，如座椅、遮阳、茶水、报刊杂志、音乐、食品等。
6)即使再忙，也要在10钟左右返回，安顿在等侯的客户，并向他解释等侯的
原因。
7)给客户自便的权利，让他四处看看，但提醒他注意安全。
8)我必须对我们的项目了如指掌。
9)特定价格限量发售，提供特别优惠，不可出现脱销。
10)坚持准确无误地执行订单(认购书)的原则，但对客户的特殊情况提供
灵活措施。
11)即使是成交后，也要跟客户保持联系，告诉他我们的最新信息。
12)为客户付款提供方便，便千万不要出现乱七八糟的多收费。
13)按时交付使用，承诺要兑现，产品保证要有实质内容。
14)为客户退款提供方便，尽量快地及时退款。
4、如何抓牢客户
1)为广告打出后做好各方面的准备。
2)倾听客户的咨询和意见；不要错过客户的意见，及时记录下来，设立客户
服务部，及时反馈意见，为不满意的顾客提供解决的办法。
3)倾尽我们之所以能帮助想得到帮助的客户。
4)让老客户成为我们的宣传大使。
5)让顾客时刻感觉到我们在关心他。让他不断得到实惠。
6)研究和交流失去顾客或不成交的原因。
7)随时了解你的竞争对手，明白与他们相比我们的优劣势在哪里!
8)兑现承诺，否则就不要承诺。
9)记住质量，永远是质量。这是致胜的法宝。
⑤ 售楼处招待员是做什么的
主要工作就是接待客户以及负责好接待处的环境卫生。
具体工作职责有：1.为售楼处来内访客户/VIP客户根据其需容求提供茶饮服务；
2.注意洽谈签约区的环境卫生，及时通知保洁人员做整理工作；
3.公共区域书报、杂志及项目资料的整理和补充；
4.做好房地产公司房台的预定，清楚公司每日房态，按时合理确定房台及做好坏房台、空房台的登记，确保良好的订房台次序；
5.负责洽谈等工作，完成领导交办的其它工作。
⑥ 售楼部接待员是做什么的
接待员是做什么的，一般常识来说，售楼部接待员主要负责：
1、 负责房地产公司前台接待工作和引领工作，保持微笑，问候进门的客户。
2、接待来访客户并及时准确通知被访人员。
3、负责工作区域内的环境维护，保证设备安全及正常运转。
4、 负责房地产公司电话接转、收发传真、文档复印等工作。
5、 负责各类办公文档、商务文档、合同协议的录入、排版、打印。
6、 收发快递，资料传递等。
7、 日常文书、资料整理及其他一般行政事务。
接待员是指于门前接待的人员，以前又称为知客，例如于寺庙接待信众的僧人称为知客僧。知客一词现时仍常见于香港及澳门，在中国大陆的一些大城市也可见到。
接待员也可能指企业询问处的职员，行政部门的第一线服务员，他们负责接待访客，了解其来意，并有效分流到其他部门，进一步给来宾深度服务。
(6)售楼部杂志扩展阅读：
接待员的素质，最理想是令宾客感受“宾至如归”。 所以知客要熟识人际关系、社交礼仪，与业务相关的内外各方，保持密切的联络，发挥团队精神，知易行难。
在某些社会性教育机构，为方便相关人员咨询学习内容，专门设置的接待部门，为咨询人员介绍学习内容，或者为其提供指导建议。
接待员的要求：
1、普通话标准,形象气质佳,声音甜美。
2、负责来电接听及转接,来访外来人员和客户登记接待。
3、具备良好沟通、表达技巧,工作严谨,善于沟通,具有良好的团队合作精神。
4、工作细致、认真、有责任心,较强的沟通协调以及语言表达能力。
⑦ 售楼部市场营销微信推广活动方案
第一步：微抄信营销策划
1、客户定袭位。房子是针对年轻群体推出的还是别墅型针对高收入群体推出的?先明确你的目标客户是哪一部分人群，有针对性地结合这些人群的心理特点去分析。
2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格，还是地中海风情，或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。
3、价格定位。价格怎样定才合理?可以在微信公众平台发起问卷调查，综合分析用户的心理价格来确定。
4、营销策略定位。营销的方式有很多，传统房地产的营销方法通常是以线下为主，通过聘请一些兼职人员发放大量的传单，或者做大量的户外广告，或者展会。
第二步：推广
1、网络媒体推广
可以和合作的媒体互推，也可以在门户网站进行推广，借助名人微博、知名论坛等推广。
2、平面媒体推广
在X展架上、报纸杂志上都可以印上二维码，还有电梯广告。
第三步：运营维护
⑧ 售楼处的接待员是做什么
岗位职责：
1、为售楼处来访客户/VIP客户根据其需求提供茶饮服务；
2、随时注意洽谈签约区的专环境卫生，及时属通知保洁人员做整理工作；
3、负责水吧区环境卫生的整理，杯具及水吧其他物品的清洗、清洁；
4、公共区域书报、杂志及项目资料的整理和补充；
5、负责洽谈等工作，完成领导交办的其它工作。
望采纳