⑴ 开发商和投资商的区别是什么
1、目的不同
开发商:开发商主要就是找项目,签地皮,办理相关手续和对楼盘进行建设等。
投资商:投资商就是进行投资的商人商家,对项目进行考核,认为有投资潜力就进行投资开发,以期回报。
2、盈利方式不同
开发商是以销售为盈利模式,付出更多的精力和金钱。
投资商就是对项目进行考核,认为有投资潜力的才会进行投资开发,从而在其中获得回报。
3、灵活性不同
开发商是实干者,存在负债过高,存在流动性风险,不但要具备融资、工程管理、销售能力,还要有申报开发手续的关系,一个项目从决定到完工可能需要几年的时间,不容易抽身。
投资商是出资金、看回报的人,会很客观及果断地把房地产开发作为赚钱的工具,见好就收。市场不景气时会收缩甚至“斩断”,做另外一个项目,能及时抽身。
⑵ 开发商是干什么的
开发商是一个名词.是某个项目的第一承担人。包括很多种类:房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商,但无特殊说明一般指房地产开发商.
开发商这个名词屡屡撞击公众视野——因其既承载着城市建设的光环与荣耀,又备受大众对其财富价值观的质疑性解读。而一个有责任、有诚信、有思想的开发商必须面对时代、面对社会、面对公众作出自己的价值判断和行动回应。
现在针对楼盘涉及到的开发商的比较多。我们也常写成kfs. 就房地产开发商来说: 房地产开发一般指房地产开发企业(即开发商),以赢利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设,房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项,但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序:
1、 前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批,规委对项目进行规划审批,进行设计施工,土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同,取得的时间也不尽相同。在房地产开发中,土地的取得是最重要的。现阶段,土地的取得有两种方式:划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用,划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。
2、 建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段,为了更快的收回成本,回笼资金,实现赢利,开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、 销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房,回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段,预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之前进行销售,现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金,目前开发商大多采用此种销售方式。
预售条件:
《城市商品房预售管理办法》第五条规定:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 规定:商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。
商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
⑶ 全国排名前十的开发商有哪些
1、万科地产
始于1984年,高新技术企业,中国最大的专业住宅开发企业之一,全球200家最佳中小企业,万科企业股份有限公司。
2、保利地产
大型国有房地产企业,国有房地产企业综合实力领先企业之一,房地产行业十强,保利房地产(集团)股份有限公司。
3、绿地地产
成立于1992年,上海市国有控股特大型企业集团,房地产龙头企业之一,中国企业500强,绿地控股集团有限公司。
4、恒大地产
国内在建工程面积最大。进入省会城市最多房地产企业之一,十大房地产品牌,著名品牌,恒大地产集团有限公司。
5、中海地产
始创于1979年,中国房地产开发企业500强,中国房地产行业领导品牌之一,著名品牌,中国海外发展有限公司。
6、碧桂园
国内最大的房地产开发企业之一,房地产行业大盘开发模式的倡导者,香港联交所上市公司,碧桂园控股有限公司。
7、华润置地
华润集团旗下,中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,领先的高端房地产发展商,上市公司,华润置地有限公司。
8、龙湖地产
香港联交所主板挂牌上市公司,大型地产开发运营商,极具规模与竟争实力房地产企业,著名品牌,龙湖地产有限公司。
9、世茂地产
中国最具实力的综合性房地产开发企业之一,首创地产行业“滨江模式”,上市公司,世茂房地产控股有限公司。
10、富力地产
中国综合实力最强的房地产企业之一,上市公司,国内房地产界影响力品牌,广州富力地产股份有限公司。
⑷ 开发商交房流程有哪些
现在有很多业主在开发商交房时,对新房验收通常都是马马虎虎,随便就在开发商给的“住房交接表”上签字,这样可能导致后续出现很多维权问题,开发商交房流程你知道哪些呢?
开发商交房流程
首先是开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。其次是开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第三是业主验房。购房者对房屋进行验收,看是否存在质量问题,对发现的质量问题向开发商提出,开发商进行整改,修理后再由购房者验房。第四是购房者接收房屋。购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交接书。开发商将钥匙交给购房者,一般而言,钥匙的交付是房屋交接的主要标志。
在交房过程中注意事项
1、在验房之前,如果开发商要求交费或者是签署文件,那业主一定不要答应,否则在验房时业主发现的质量问题,就只能自己付钱解决了。
2、如果开发商提出代办产权证,业主是可以拒绝的,因为产权证业主完全可以自己办,如果交给开发商,那业主还要给开发商交代办费。
3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上,不能听信开发商的口头承诺,并且在房屋问题的后面,还要写明开发商承诺的解决时间,这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。
(以上回答发布于2013-05-21,当前相关购房政策请以实际为准)
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⑸ 目前中国最大的地产开发商是哪一间
万科
万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳,至2009年,已在20多个城市设立分公司。
万科与IT行业的联想、化妆品行业的贝雅诗顿、网络行业的阿里巴巴、电器行业的海尔等都是行业的顶级企业、顶级品牌.也是中国最具价值品牌之一。
它是所有的权力都集中在总部,总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系,而是根据发展的需要和职能的种类,有些部门总部集权的程度极高,比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等;而其他职能部门,包括营销企划部门、工程管。同时,万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化,这些制度和规范得以自觉和充分落实。
万科在制度和流程管理上有不少创新,把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面,这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如,企业如何对待媒体采访,如何对待媒体的负面报道,就各有一款专门的制度来指引、来规范,制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款,还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时,万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。
有了这套系统,使得万科在顺境时表现为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健;而当市场大势低迷甚至险恶时,这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度,缩短度过难关的时间。
不过,郁亮总经理认为,万科的核心能力表现在这套系统、制度和流程上,但制度不是万能的,因为制度的执行是有成本的。而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可,是万科这套系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石,这才是万科最珍贵的。
[编辑]系统对社会责任的反应
从2000年开始,万科进入了一个新的发展期,年销售额以30%左右的速度增长。现在万科面临的是“顺境中求突破”。
2004年初,万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标——万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业,万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为,这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。
把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一,这在国内企业中是少见的,也是领先的。
很多企业对社会责任的承诺,更多地是停留在口头上,而万科不是这样。当拖欠民工工资成为政府部门重视、媒体关注的热点话题时,万科这套系统又开始运转了。这时,万科这套系统就不仅仅是人们心目中想象的只对“利润”、“经济效益”敏感的冷血的赚钱机器了,而更像是对社会、弱势群体充满良知和温暖的慈祥老人了。
早在2003年12月18日,万科集团工程管理部和财务部就向自己的一线公司发出通知,要求防止拖欠民工工资的事情在万科的项目上发生。2004年1月8日,万科集团工程管理部、财务部、审计法务部等四部门又制定出了防止拖欠民工工资的具体措施,从而实现未雨绸缪的目的。
增加相应的内容,对有这方面不良记录的承建商应取消其投标资格。而对那些已经签订、还未履行完毕的施工合同,应尽快要求施工单位出具承诺函,如果承建商发生拖欠、克扣工人工资行为的,万科有权从工程款中扣除相应款项,直接支付给工人,并有权解除承建合同。
2007年,万科集团更换LOGO标识。标识语“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美生命”。
新表示由四个"V"组成。其寓意如下:
1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样,体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
2、四个“V”朝向不同角度,寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间,积极响应客户的各种需要,创造性的为人们提供各种差异化的理想居住空间。
3、四个“V”形状规整有序,象征万科推进更加工业化的全新建筑模式,从而提高住宅质量水准,减少环境污染和材料浪费。
4、四个“V”相互呼应循环往复,代表万科积极承担社会责任,坚持可持续发展经营理念。
5、四个“V” 鲜艳活泼,寓意万科员工生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特征。
[编辑本段]【企业理念】
我们的宗旨:建筑无限生活
对客户,意味着了解你的生活,创造一个展现自我的理想空间
对投资者,意味着了解你的期望,回报一份令人满意的理想收益
对员工,意味着了解你的追求,提供一个成就自我的理想平台
对社会,意味着了解时代需要,树立一个现代企业的理想形象
我们的愿景:成为中国房地产行业持续领跑者
我们的核心价值观:创造健康丰盛的人生
客户是我们永远的伙伴
人才是万科的资本
“阳光照亮的体制”
持续的增长和领跑
[编辑本段]【万科客户】
20年来,强烈的客户意识一直贯穿于万科的发展历程中。
成立之初,万科是日本著名电器品牌索尼的产品代理商,索尼在销售及售后客户服务等环节上做得非常出色,万科亦深受影响。进入房地产开发领域后,万科便迅速以营销优势打开局面,物业管理也获得了相应的口碑。
在第二个10年里(1992年底到2001年),万科从香港新鸿基地产的客户关系管理模式获得了不少启示,比如1998年成立的“万客会”,便是仿照前者的客户组织“新地会”成立的。而1997年和2002年分别被万科定为公司的“客户年”和“客户微笑年”,足见万科一直以来对客户的尊重和关注。
根据独立第三方所作调查,目前万科客户的重复购买意向为63%,30%左右的业主由老客户推荐,70%以上则靠市场口碑吸引。从调查数据上看,万科客户满意度还是不错的。不过,Pulte Homes公司达到40%以上的客户实际重复购买率,仍让万科看到了进一步培养客户忠诚度的充分空间。(有关客户忠诚度的相关观点可以参考本期“外脑”栏目《用“愿意推荐”指数测量公司未来的发展速度》一文—编者注)显然,对进行大规模跨地域经营的Pulte Homes公司与万科来说,同样面临着每一个局部地区内强势企业品牌对全国性企业品牌的有力挑战,客户的品牌忠诚度如何,往往是开发商在日益激烈的市场竞争中成功与否的一个关键。万科要继续发展和提高,借鉴标杆企业这方面的成功经验是理所当然的。
迄今,万科已成为全国性知名品牌,市场占有率为1%,而Pulte Homes公司全美市场占有率高达4%,能做到这一点,体现了Pulte Homes公司对各个细分客户市场全面把握和积极渗透的能力。
与目前国内仅把楼盘粗略地分为高、中、低档房的状况不同,美国房地产产品市场发育很成熟,已细分为首次置业、首次换房、二次换房和活跃长者置业四大块,Pulte Homes公司是全美惟一一家在上述所有细分市场中均提供主流产品的开发商,2001年更通过并购Del Webb公司,获得了Sun City品牌,最终是公司成为55岁以上活跃长者置业市场的领导者,而这一市场在美国增长是最快的。
万科已经注意到,中国现在60岁以上人口超过了10%,开始进入老龄化社会阶段,这为房地产企业带来了一部分类似美国情况的活跃长者置业的新市场,这个市场具有良好的成长性。当万科决定着手研究开发针对此类市场客户的产品,Pulte Homes公司在这方面的成功开发经验,可谓恰逢其时。
郁亮坦言,在不断变化的市场环境中,确立Pulte Homes公司这一新标杆,对其进行全方位的研究、理解和学习,将为迈进第三个10年的万科提供一个有助于在提高企业效益的基础上实现规模增长的更为理想的参照系。
[编辑本段]【万科品牌】
------企年才开始涉足房地产业。在这前面的四年,可以看成是企业资本积累的阶段。而整整影响到万科以后的发展的,正是初涉足房地产业时确立的以服务为突破点,借鉴SONY的客户服务理念,在全国首创“物业管理”概念,并形成了一套超前的物业管理模式。从这个理念可以看出,王石带领的万科已经开始构建企业的价值观。这对一个企业而言是非常关键的。企业价值观经过有效的内部传播,获得员工的认同并为之奋斗,是一个团队走向成功的基础。这种初始的企业价值观确立,直接影响到万科未来发展整个过程中的品牌形成和发展。
从首创“物业管理”模式而响彻全国到全国第一个业主委员会的成立,从万客会的成立到近年来“建筑无限生活”品牌理念的提出,万科的企业价值理念得到切实地行为化。这得益于企业有效的内部传播。
王石本人的价值理念和做事风格在企业价值观的内部传播上起到了关键的作用。万科的工作牌后面有个小卡片,上面印着万科的核心价值观。那就是:第一,客户是我们永远的伙伴;第二,人才是万科的资本;第三,阳光照亮的体制;第四是持续增长。在成立万科之初,创始人王石就按照这个思路要求企业。到今天,这些观点已经深入人心。万科的成功,得益于企业核心价值观有效的内部传播。
企业的核心价值观深入员工的内心,并引发他们相应的行动,经过发展,就形成了具有强大力量的企业文化。走在万科的园区内,哪怕是遇见最普通的清洁工,都会看到他们微笑的面容和问候;而且,更令人惊喜的是,哪怕是园区的清洁工人,他们什么问题都能回答,从户型面积、价格到布局,甚至到装修材料,再到整个园区的情况,无一不是回答得井井有条。万科楼盘的园区,经常会写着类似句子的牌子挂着:“本地面所用材料由万科特别制作,您可能会有不适应的地方,敬请留意。”等等。而在万科给客户的资料里,也可能经常看到这样的话:“对不起,我们要坦率地告诉你,在万科城市高尔夫花园,可能有这样那样的客观不利因素,请你要特别地注意,仔细地考量。”
这种软力量使得万科如鹤立鸡群般在房地产行业中占到了房地产企业难以企及的高度。万达和顺驰都曾扬言在数年内超越万科,但结果都成了空言,主要就是因为文化的积累、品牌的构建并非短短的时间可以建立起来的。
企业价值观的确立和有效传播非常重要,这是值得企业家深思的问题,尤其是房地产业的创业者。因为蝴蝶效应的作用,混乱、不清晰的企业战略无论对企业的长期发展还是品牌构建,都会产生极为强烈的负面影响。房地产企业要超越万科,需要先了解万科的成功秘诀。
外向塑造个性清晰、内涵深厚的万科品牌
品牌的塑造需要外部传播,使品牌的核心价值和品牌个性深入到目标市场的思维中去,从而形成特定的音响、标志。广告、公关等手段使企业外部传播、塑造品牌形象的一般途径。和企业内部传播类似,最关键的还是要具备明晰的品牌和新价值及品牌个性。品牌总是具有人格化的内涵,品牌的核心价值就像人的信仰,而品牌个性则是人的性格。
万科的品牌核心价值无疑是和企业的核心价值观相互对应的,这得益于领导人王石展现出来的高尚人格。王石不仅以其个人价值观念构建起万科的企业核心价值观念,同时也通过个人的不懈努力为万科的外部传播和品牌塑造进行强大的推动。可以说,万科的品牌和王石的个人价值观之间有非常多的共通之处。万科的品牌塑造过程和王石对万科价值体系的确立有着强烈的依赖性。
1991年万科开发第一个住宅项目天景花园,提出了“优质服务”的口号。随后,第一任物业管理处经理陈之平走在小区里怀揣抹布,随时清洁小区;时任万科地产总经理的姚牧民喝游泳池水,体现小区客户服务水平的故事被广为传播,万科首创物业管理的服务模式拉开了房地产优质服务的卖点,掀起物业管理浪潮,为众多房地产开发商所效仿。王石从索尼的经验中引进和变通得来的“物业管理”模式和“优质服务”口号的运用和推广,因为首创而迅速形成强烈的影响力,万科的物业管理模式京、深圳三地的房地产开发商品牌状况进行了调研。调研结果显示万科住户认同万科文化和软件部分,忽略了硬件部分和质量的优势;非万科住户对万科的功能性认知胜于情感性认知,未能充分感受万科创造的小区文化。万科的品牌塑造的不足之处为:品牌定位不够清晰明确,个性不够鲜明,和消费者之间的亲和力不够;而消费者对万科品牌的理解,仍停留在表面的产品、服务等功能层面。此后,万科与精信广告有限公司签订品牌合作协议,正式启动品牌整合。把万科品牌的利益点集中在“展现自我的理想生活”,以“以您的生活为本”为品牌核心,提出“建筑无限生活”这一品牌口号。概括出万科品牌的个性:有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的。建立品牌识别系统(VI)、品牌管理体系、传播策略及计划后,万科踏入整合营销传播阶段。万科的对外传播更为系统化,效果也更为显著。
欲穷千里目,更上一层楼。使万科品牌真正成为行业领导品牌的,是王石的多次对外的隐性传播。1998年,王石因为疾病之扰,制定了自己的登山计划,此后一发不可收,王石用文化的双脚走中国成为媒体关注的焦点。走过不为他人所理解的阶段,王石开创了一种逐渐广为金领阶层推崇的健康而富有品位的生活方式,无形中丰富了万科的品牌内涵并将万科品牌推向了新的高度。2001年6月,王石成了摩托罗拉A6288手机的形象代言人,媒体竞相报道,人人都惊愕不已。近来,王石为中国移动全球通代言的广告在央视热播,同样令人惊羡。毫无疑问,全球通的广告不仅为中国移动传播产品形象,同样为万科品牌提高了知名度。诸如广告、个人事件营销等于王石而言应该说是屡屡呈现,王石在公众场合的每一次亮相都不同程度地演变为万科“路演”,媒体在像追星族一般追逐王石时都自觉不自觉、或多或少成了万科的义务宣传员。王石开博展现的也不仅仅是其个人的方方面面,同样将是万科对外传播的一个良好媒介。在统一的核心价值观念之下,万科品牌不断走向深化,从而成为行业的领导品牌。
9月16日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同组成的“中国房地产TOP10研究组”进行的“2006中国房地产品牌价值研究”成果揭晓,万科、中海地产分别以48.2亿元、48.09亿元的品牌价值,保持中国房地产行业的领导地位。王石甚至在其博客中就此事谈及万科合并中海的意向及其与中海孙文杰交流想法的经过。笔者认为,这多具有新闻价值,不太现实。事实上,万科的规模扩张和并购已经显露出万科核心价值理念没有进行全员传播造成的信任危机浮现。
8月29日,8岁男孩笑笑在万科南京金色家园小区游泳时溺水死亡,原因是物业公司的工作人员在对泳池进行换水时,没有事先进行清场,导致笑笑的一条腿被紧紧吸进了泳池壁上的一个放水洞里。笑笑被救上岸后虽然经过医生3个多小时的奋力抢救,但还是没有挽回笑笑幼小的生命。
无独有偶,世界商业报道(biz.icxo.com)消息:8月30日,沈阳万科城遭电话举报,经沈阳市安全生产执法监察支队的现场突击检查后发现,其施工现场存在22项安全险患,被责令3天内整改。
尽管王石在事发3天得到消息后,用博客的方式向受害家属表示道歉,但舆论仍然存在诸多争议、业主的质疑势必将对万科新上市楼盘的销售产生很大的影响。万科的品牌受到折损,品牌溢价必然下降。
事实上,品牌建立之后,在企业的发展过程中,对品牌的管理难度更大。打江山难,但守江山无疑更具难度。宝洁采用规模强大的品牌管理经理队伍对其旗下各路品牌进行管理,同样都难以达到很好的效果。可见,万科在品牌管理上,需要做的将会更多。造成信任危机的出现,笔者认为主要原因是,万科在规模扩张和战略合并的情况下,随着人员的增多及人员的流动和补充,企业价值观没能够深入新加入人员的内心,对企业任何员工的企业理念传播和企业文化熏陶的短缺,都有可能带来企业品牌的危机。在这种情况下,万科需要不断深入地执行全员传播,尤其是对新员工进行培训和企业文化的教育。“创造健康丰盛的人生” 的核心价值观需要深入到每一位员工的内心。星巴克将巨额的广告费用转换成对新开店面的每一位员工的教育和培训上,坚持每一位员工都拥有最专业的知识与服务热忱,正是从品牌管理和品牌提升的角度上所作出的考虑,也取得了很好的效果,值得国内企业借鉴。
近年来,企业公民成为企业界、理论界讨论比较多的一个话题,同时我们看到世界上一流的大公司、大企业已经开始认同,并且探索实践企业公民责任的有效途径和方法。统计资料显示,在世界财富五百强里面,差不多90%以上的企业建立了自己的伦理体系。今年以来,通用、微软这样一些具有代表性的全球大公司分别发布了自己公司的2005年度企业公民报告。微软公司在自己的《2005企业公
2006年:
3月31日,万科连续第三次在国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院发布的“中国房地产综合实力TOP10”中名列榜首。?
4月28日,万科连续第四次获得北京大学管理案例研究中心和《经济观察报》联合评选的2005年度“中国最受尊敬企业”称号。?
6月5日,天津万科东丽湖、上海万科朗润园荣获以节能省地为导向的全国“2006双节双优杯住宅方案竞赛”6个特别奖的第一和第二名。
6月24日,万科获“CCTV2005年度中国最具价值上市公司”。?
7月,万科广州四季花城(一、二、三期),深圳公司东海岸(一、二期),上海公司四季花城(一期),天津假日风景,成都金色家园同获2006 年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”二十名额之五席。?
7月13日,在由鹏元资信、证券时报和深圳证券信息推出的国内首个付诸实际应用的公司治理评级体系中,万科获得了唯一的“AAA-”级最高评价。
9月2日,国家税务总局和《中国税务》杂志社联合发布2005年度“中国纳税百强”排行榜,万科以13.24亿元纳税额位列第97位,是唯一进入百强的房地产企业。
9月16日,“中国评选的“2006年度中国最佳品牌20强”。?
12月6日,万科连续三年在21世纪报系“中国最佳企业公民”评选中获奖。
12月12日,由英国IR杂志评选的“2006年中国投资者关系”系列奖项揭晓。万科摘取了最佳投资者关系大奖(大型非国有企业)、最佳年报及公司著作奖、最佳投资者会议奖、最佳投资者关系领袖奖等多个奖项。
12月16日,万科荣获由中国房地产及住宅研究会、《中国建设报?中国楼市》联合主办的“中国创新’90种小套型住宅设计竞赛” 特别贡献奖。
⑹ 什么是一级开发商
一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
一级开发流程
1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向当地国土局提出土地一级开发申请。
2、当地国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
3、通过土地预审的项目,根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案,开发实施方案主要包括待储备开发地块的范围、土地面积、控制规划条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
4、当地土地主管部门或其委托代理机构编制土地一级开发实施方案。方案应由地方国土资源管理部门会同发展改革、规划、建设、交通、环保等部门所组成的联审会进行会审,对土地一级开发的实施方案中有关土地处置、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等内容提出意见和建议。
5、通过联审会的项目确定土地开发主体。
其中,土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标企业开发企业签订土地一级开发管理委托协议;通过招标方式选择开发企业实施土地开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
6、土地储备开发实施单位向当地规划部门办理规划意见,向当地国土部门办理用地手续,向当地发展和改革委员会办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的,应按照有关规定办理相应手续。
7、如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的,土地储备开发实施单位依法办理相关手续,并获得当地人民政府的批准。
8、在取得当地人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿化隔离等项目需按规定承担回迁房建设。
9、组织验收。
⑺ 谁是世界上最大的房地产开发商
房地产开发是一个多金的行业。当然,是在中国,而不是美国。报上说美国的的房子卖不动了。我估计,现在那地儿十八层楼以上已经站满了房产商,等着排队往下跳呢。因此,世界风云变幻,唯我风景独好。世界上最大的房产商只能是出在咱中国,大家都偷着乐吧!
带着这个世纪性的难题,我悄悄地走在路上。猛地过来一位女大学生,低调的问我:“老板买楼吗?”
我带着阶级仇民族恨义无反顾的回答:“没钱!”
这时,她弱弱的给我出招:“不是有银行吗?”仿佛银行是世界上最大的傻子!
可是慢着,银行不是傻子。贷给你款买房子,是要你在未来的十年内为他打工的。还有,你的房产是抵押给银行的。在你没还清房贷前,这房子还指不定是谁的呢。也就是说,你只是一个房客而已。从这个意义上说,实际上银行才是真正的房产开发商。你看看中国的房产规模和价格,明白了吗?中国的银行是世界上最大的房产商!
所以说,中国的房产价格还早呢!低调一点估计,三流城市最低要达到100万元一平米。这就是经济头脑啊!这就是滚雪球啊!你想啊,今天你买房子1万元一平米,抵押给银行,如果你要继续从银行贷款继续买地盖房子,就得评估你已经取得的土地和房屋的价值,一般要略低于市场价,这样银行才不会做亏本买卖。但是,那样你第二次第三次第n次贷款的数额就会越来越低,就会把买卖做死鸟!
正确的做法是:在1万元买完房子,把房子炒到4万元,这样可以贷2万元;再买房,再炒到10万元,就可以贷6万元;再炒到20万元,贷10万元,再炒。。。。。。。。理论上讲,最后你就可以贷到比尔盖茨那么多钱。这正是所谓鸡生蛋、蛋又生鸡的道理,而且,可以像愚公一样子子孙孙无穷无尽。
想通这些,我得赶紧准备去买明年诺贝尔经济学奖金的发奖仪式的飞机票了。
⑻ 房地产开发商的证件都有几种
一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。
⑼ 福建十大房地产开发商是哪些
福建本土的大概有:
融侨集团股份有限公司(总部:福州)
建发房地产集团有限公司(总部:厦门)
福建正荣集团有限公司(总部:莆田)
融信福建投资集团有限公司(总部:福州)
中骏置业控股有限公司(总部:厦门)
禹洲地产股份有限公司(总部:厦门)
厦门海投房地产股份有限公司
明发集团有限公司(厦门)
厦门住宅建设集团有限公司
厦门国贸地产有限公司等。