⑴ 什么是土地出让拍卖、招标、挂牌
朋友：三种土地出让方式的具体程序：
协议出让程序
市土地局根据市政府批准的出让地块方案向境内外发布出让土地信息。
有意受让者提出用地申请，并填写用地申请表。
市土地局向申请受让者提供出让地块的有关资料和规定。
必要时向成片开发土地的有意受让者提交土地开发建设方案。
双方协商达成一致意见。
签订土地出让合同，并缴付定金，按土地出让合同规定，在付款期限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土
地出让金。
受让者在付清出让金后，到市土地局办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》。
招标出让程序
市土地局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告。
有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其它有关文件。
市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题。
投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金（不计息），并将密封后的投标书投入标箱。
市土地局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作。
对有效标书进行评审，市土地局向中标者发出中标证明书，未中标者由市土地局退保证金。
中标者在规定的时间内与市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金，保证金可抵充定金。
中标者按合同规定支付全部出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。
拍卖出让程序
市土地局制定出让土地拍卖方案，报经市政府批准后，发布拍卖出让土地公告。
市土地局向竞争者提供土地使用合同书文本、土地使用规划及其他有关文件。
验证竞买者资格，发放应价牌。
市土地局主持拍卖竞买，简介拍卖地块情况，宣布拍卖起价。
竞买者举牌应价。
竞买获胜者与市土地局签订土地出让合同，缴付定金。
竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金。
竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到市土地局办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。
再见```
⑵ 法院拍卖土地需要多长时间
通过强制拍卖外置查封财产亦是执行工作的重要手段，依照法律规定，在双方当事人不能就查封或扣押财产达成抵债协议，应及时通过评估、拍卖的程序外置被申请的财产。下面由法律快车的小编为您介绍法院强制拍卖的实施过程，希望能对您有所帮助。
法院在执行过程中，通过拍卖被执行人的财产，以实现债权的合法权益。强制拍卖过程大致可分为以下阶段：
1、评估价格
评估价格是拍卖的前置程序。在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前，法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。对评估结果，法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。当事人对评估结果有异议的，可向法院请求复议，法院再要求评估机构进行复议。
2、作出强制拍卖的决定
价格评估完成后，法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。如果被执行人要求自己自行变卖财产的，法院依照《执行条例》第48条的规定，可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并有效控制变卖的价款。在实际工作中，很少有被执行人要求自己变卖财产的情况，《执行条例》只拟定可以准许，但不是应当。法院应根据被执行人财产状况，和被执行人的信誉程度，依职权做出决定。如准许，被执行人自行变卖，应给其10日以内的时间，同时，法院在得款后，才能将查封财产予以解除查封，确保申请人的合法权益得以实现。
3、确定和委托拍卖机构
对拍卖机构的选定，应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》（以下简称若干规定）和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。拍卖上市公司的股份，应严格按照《若干规定》的规定办理。法院不应依职权选定拍卖机构。法院拍卖其它财产，首先应采取当事人主义。双方不能达成一致的，法院再依职权选定拍卖机构。
拍卖机构确定后，法院与拍卖机构进行协商，签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的，应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。
4、发布公告与展示标的
拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。
5、确定拍卖保留价
在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限，拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交。如第一次拍卖无人竞买，法院根据市场情况，确定再次拍卖的保留价。
6、举行拍卖会
举行拍卖会时，法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的，由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清，或按合同的约定分期付款。竞买人分期付款的，应得到法院的同意。
7、确认拍卖结案
对拍卖结果，法院应依法进行审查，审查发现拍卖机构，与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人造成损害的情形，将依法裁定拍卖无效；若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果。拍卖结果确认后，法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖的标的是动产的，由拍卖机构直接交付给买受人，是不动产或特定动产的，由法院负责将拍卖标的占有人清除，并办理变更登记手续。
⑶ 通过司法拍卖拿到的土地，规划设计条件以及出让合同的手续，懂的来……
您好，土地规划还是沿用之前的，不需要签署出让合同，法院给您您出具材料，办理变更。希望对您有帮助，一次委托终身服务。
⑷ 土地拍卖只有一家时竞价技巧
一般来说，土地拍卖时，如果只有一家，是不能继续进行拍卖的。理论上必须至少有3家。
至于3家参与的说法，国土资源部土地利用司曾有解释，说拍卖现场有3家企业，可以参加不同的地块拍卖，也可以。
但实际操作中，一般不敢冒这个险，都要求至少3家参与一宗地的拍卖才算有效。毕竟那个只是解释，不是法律文件。
如果只有1家，还是需要找够3家一起参与。
⑸ 国有土地拍卖出让，每宗地竞买人是否需三家以上，还是说拍卖会不管多少宗地只要有三家竞买人参加了就可以
11号令第十六条规定：“竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖”。这一规定明确了终止拍卖的两种情况。竞买人最高应价低于底价即终止拍卖，实质上是不得低于底价出让国有土地，各地对此的认识是相同的，问题主要集中在对“竞买人不足三人”的理解上。一些地方认为，“竞买人不足三人”是指一宗地的竞买人不能少于三人。其实，11号令规定的“竞买人不足三人”是指一场拍卖会的竞买人不足三人，而不是指一宗地的竞买人不足三人。而且，《拍卖法》并没有对竞买人的人数进行规定。更为重要的是，拍卖作为一种市场交易方式，其核心是充分公开竞争，就土地拍卖而言，竞争并不是在拍卖现场才开始,实际上从发布拍卖出让公告起竞争就开始了,因此,关键是能否做到充分公开,即充分公开出让计划、充分公开出让信息(公告)、充分公开出让程序、充分公开竞价、充分公开结果。信息充分公开了，该知道的人都知道了,结果即使一宗地只有一个或两个竞买人有意愿来参加竞买，这种拍卖行为也是充分市场化、完全竞争的结果，反之，如果出让信息不充分公开或人为设定了种种条件限制竞买人参加招标拍卖挂牌活动，即使一宗地拍卖现场来了一万个竞买人参加竞买，但场外还有很多有资格参加竞买的人因为不了解出让信息或因出让人设置的人为限制条件限制而无法进场参加竞争，这样的拍卖也是非充分竞争、非市场化配置的。因此，39号令首先从六个方面强调出让信息的充分公开，包括公开出让计划、公开发布出让公告、公开出让程序、集体确定出让底价、公开竞价、公开出让结果；其次，严禁人为设定限制条件，明确规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”在强化上述充分公开措施的基础上，39号令不再强调人数要求，删除了11号令“竞买人不足三人”的规定。
因此可以理解为土地拍卖不再设置人数限定，但是如果在出让方案中要求必须满足三人时，方案经政府批准后，必须按出让方案执行。
可以看一下“解读《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》”，国土部相关人员解读，可以参考。
⑹ 拍卖地与挂牌出让的区别
拍卖是现场进行，结果现场揭晓，挂牌出让是发布挂牌公告，按公告规定的版期限将拟权出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者
⑺ 土地拍卖流程以及规则
拍卖程序与规则如下：
一、发布拍卖公告;拍卖公告至少应当在拍卖日前20日发布。
二、竞买人报名提出申请并提交资格身份证明文件，交付履约保证金;
三、拍卖人按拍卖文件要求对竞买人资格和资信进行审查、核验，对符合条件的申请人颁发竞买资格证书;
四、公开拍卖。拍卖应在拍卖文件规定的时间、地点由土地拍卖主持人按以下程序主持进行：
1、拍卖开始前，竞买人凭竞买资格证书领取统一编号的应价牌，竞买人少于三人的，主持人应当终止本宗地的拍卖;
2、竞买人显示应价牌，主持人点算竞买人;
3、主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项;
4、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当予以说明;
5、竞买人按规定的方式和要求应价;
6、主持人确认该应价后继续应价;
7、主持人连续二次宣布最后应价而没有再应价的，如果最后应价达到了拍卖底价，主持人在第三次报出最后应价后落槌，即表示成交，如果最后应价未达到拍卖底价的，主持人应宣布收回拍卖标的，停止拍卖;
8、主持人宣布最高应价者为竞得人。
五、拍卖成交后，出让人、拍卖人、竞得人当场签订《拍卖成交确认书》。
六、竞得人应按规定缴纳交易服务费并按《成交确认书》约定时间签订土地使用权出让合同。《成交确认书》对出让人、拍卖人、竞得人具有合同效力。
七、竞得人支付的保证金可抵作土地使用权出让金。其他竞买人缴纳的保证金在拍卖活动结束后3个工作日内全额退还(不计息)。
八、竞得人有下列行为之一的，竞得结果无效。所收保证金不予退还。给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：
1、竞得人反悔，拒绝签订成交确认书或土地使用权出(转)让合同的;
2、竞买人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实的;
3、竞买人、竞得人的采取行贿、恶意串通等非法手段竞得的;
4、法律、法规规定的其它违约情形
⑻ 什么是土地拍卖中的溢价
土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。土地拍卖中，土地溢价率越高，代表着未来楼市上涨行情越好，但有的地方为完善土地公开出让方式，在土地拍卖时，如果土地竞价的溢价率超过一定比例，可现场终止拍卖，而采取其他方式出让土地。
举例子来说，四川成都拍卖高新区南部园区地块，面积约26.3595亩，容积率≤3，规划用地使用性质二类住宅兼用商业用地（商业不大于20%），起拍楼面地价：3000元/平方米，成交价：7250元/平方米，溢价率：141.66%。
(8)宗地拍卖扩展阅读
举例
土地基价
土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单地说土地基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。
土地溢价率举例
例如：标价100的土地，通过拍卖，最后成交价是200，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%，也就是比标价贵了一倍 。
⑼ 法院拍卖土地都有什么程序
拍卖要先经过评估，评估报告出来后，法院会通知申请执行人和被执行人，然后将执行标的委托拍卖公司按照评估价格予以拍卖。拍卖公司要发拍卖公告，拍卖，拍卖成交后收取拍卖价款，最后法院把钱划给申请执行人。如果拍卖流拍，法院会再次委托拍卖，一共可以三次拍卖，后两次拍卖可以在第一次拍卖低价的基础上下浮拍卖低价，最多20％。如果拍卖流拍，你一定要请求法院降价20％拍卖，这样更容易拍卖成交。如果三次拍卖流拍，就不再拍卖了，可以由法院裁定按最后一次拍卖低价以物抵债。整个拍卖，顺利，半年，不顺利1年半的样子。