⑴ 甲乙双方用房产做抵押没做房产登记,和担保人有什么关系,担保人能免责吗
必须有抵押登记，如果没有属于违规操作，中间操作人和担保人都有责任。不动产回抵押以登记为成立标答准，由于你未办理抵押登记，你享有的抵押权不存在。你签订的合同看做一般的债务合同。你享有债权，但无法就其房产享有变价优先受偿的权利。至于担保人，无论你签订的是一般保证合同还是连带保证合同，由于保证人享有先诉抗辩权以及检索抗辩权，你只能在债务人无法履行债务时，才能请求保证人代为返还。
⑵ 关于物权法：未办理物权登记的，不影响不动产买卖合同效力。
未办理物权变更登记的，不影响不动产物权变动合同的效力，但只是合同具有效力，而不是不动产物权的变更已经具有效力。换句话说，此时的物权变更仍不能对抗善意第三人，但是对于因此引起的纠纷而造成损失的一方当事人可以请求合同对方当事人弥补因此造成的损失。但不可直接对善意第三人主张物权，除非该第三人已经明知双方当事人之间的物权变动。
对于情况1:，不动产未过户就应当作为甲的遗产，甲乙之间的合同关系实际是一个债权关系，我国继承法有规定被继承人的遗产应当首先用于偿还其债务，那么乙可在继承开始后，遗产分割前申报债权，并可以向法院申请合同效力认定，从而取得该不动产物权。
情况2:如果乙方在完成物权变动登记前就已经占有该房屋，其仍然未取得完整的物权，那么他对该房屋的处理当然是无权处置，效力待定。此时所取得的租金应当归房屋的登记所有人，即甲方，当然如果是是甲方未在合同规定的时间内变更登记，则违约在先，无权请求返还孳息。双方事后去补办登记，该效力待定处置当然就转为有效处置。
总之一句话，不动产物权的所有人在被撤销或变更之前仅依登记为准，别的都不用考虑。物权变动合同效力仅是合同本身的效力，与物权效力是两码事。
⑶ 甲方将房产卖给乙方，未办理过户手续前未经乙方同意将房产证借给朋友抵押贷款，乙方该怎么保护房产
如果你说的抵押已经办理了登记，那在贷款还清，抵押解除之前，乙肯定是没法把房过户到自己了。这一点没有任何办法，除非还清贷款。
⑷ 民事审判中如何确认不动产物权的归属
物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求有权机关确认物权归属、明确权利状态。在民事审判中，经常会遇到需要确认物权的案件，例如，在“一房两卖”情况下确认该房屋所有权究竟归谁；在买卖合同中确定所有权是否已转移给买受人；以及在复杂的抵押合同中分辩抵押物的所有人究竟为谁，谁的权利优先等等。物权，这个民事审判中最基本的问题，源于其自身不同于其他权利的特性，对于市场经济的发展以及法治社会的确立具有至关重要的意义。对于物权归属的判断，直接关系到一个法律关系的终结和另一个法律关系的更新，关系到权利的优先，也关系到民事判决的倾向。虽然《合同法》的颁布为中国物权法的出台奠定了一定的基础，但是，由于我国立法对于物权规定的有限，物权理论混乱不一，司法实践中处理物权归属问题仍然具有很大的困难。在加快物权立法步伐、物权法行将出台的今天，笔者试从民事审判实践出发，结合案例对如何确认不动产物权归属谈一谈自己的看法，与大家商榷。 首先我们来看看三个典型的案例： 案例一：甲与乙签订合同，将甲的一处房产卖给乙，合同签订后，乙按照约定将购房款15万元如数交给甲，但由于一些原因，双方一直未到房产机关办理更名手续。一年后，房价上涨，甲觉得自己原来的房子卖赔了，于是，想将15万元购房款退还给乙，解除合同；乙不同意，甲认为房屋所有人即房证上房主的名是我，那我就具有所有权，因此，起诉到法院，要求解除合同。 对这起案例，法院的判决是，原被告双方继续履行原合同，由甲办理更名手续，将房屋过户给乙。 案例二：这是一个典型的“一房两卖”情况。甲乙双方签订合同，甲将房屋卖给乙，乙付款给甲，但未办理更名手续。后丙又出更高的价格欲购买该房屋，甲看丙的房价给的高，遂又与丙签订了卖房合同，将房屋又卖给了丙，同时办理了更名手续，乙得知后，诉至法院，要求解除甲、丙之间的合同，确认该房屋属于自己所有。 对这起案例：法院的判决是，丙对该房具有所有权，甲应返还乙的购房款，并赔偿乙在合同中受到的损失。 案例三：甲乙签订合同，甲将房屋卖给乙，乙将全部房款付给了甲，但由于种种原因，房屋未能过户。一个月后，甲瞒着乙将房屋抵押给银行向银行贷款，并在房产部门办理了抵押登记。后由于甲无力偿还银行贷款，银行诉至法院要求对抵押的房屋优先受偿，用拍卖价款还贷，乙作为第三人提出异议，认为自己有合同依据，银行不能行使优先受偿权。 对这起案例：法院认为，虽然抵押在后，买卖在前，但银行的抵押权先于乙在合同中的权利，因而，银行对该房屋享有优先受偿权。 上述三个案例，是在房产纠纷中常常发生的典型问题，人民法院在审理这类案件时，只要遵循物权确认的规则，就会轻而易举的解决这些难题，同样，理解了物权确认的规则，也就不难理解法院为何会做出上述判决了。笔者认为，在民事审判中应依据下列规则确认不动产物权的归属： 一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。 过去，一提到登记，我们会认为登记的主要功能是行政管理功能，实际上，登记制度的真正功能在于进行物权公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。掌握了这一规则，就不难解决“一房两卖”及“一房多卖”的问题了。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。在上述第二个案例中，虽然乙与甲签订了房屋买卖合同，但未办理更名，所有权也就未发生转移。丙作为善意第三人因登记更名而取得所有权，是房屋的所有权人，乙仅享有因合同而产生的债权，只能要求卖方承担合同的违约责任。 二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。 实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。比如，甲与乙签订合同将房屋卖给了乙，并未更名，按照这样的理论，房屋的物权所有人应当为乙，实际上，这种观点是不正确的，办理所有权过户登记手续是发生所有权转移的要件，而非合同生效的要件，不能因未办理登记而否定合同的效力，同样，合同的生效不必然发生所有权转移的效力。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。 这时，肯定有人要问，既然登记记载的权利人是不动产物权所有人，那么，在上述第一个案例中，法院为什么要判决卖方继续履行合同，办理更名呢？直接认定房屋所有权并未转移，解除合同，卖方退还房款承担违约责任不就行了吗？这涉及到区分登记的效力与合同的效力问题。根据《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。合同法对登记的效力并没有做出规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一观点改变了我国司法实践中一贯的做法，即将登记的效力与合同的效力混同的观点，而将二者区分开来，具有重要的实践意义。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。在案例一中，卖方因价格上涨而反悔，以未登记为由要求收回房屋，如果机械地理解登记的生效效力的话，则无法保护善意买方的权益。而且，最高人民法院的司法解释也有规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方翻悔并无正当理由的，协议又能够履行的，应当继续履行。”在案例一中，买卖双方的房屋买卖合同没有办理过户登记手续，因此不发生所有权的转移，但买方享有登记请求权，卖方拒绝协助办理产权过户，已构成违约，法院支持买方的主张，判决双方的买卖合同继续履行是正确的。 三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。 如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。比如，在同一房产上先后设有几项抵押权，有登记的也有未登记的，登记的抵押权优先于未登记的受偿。（这种情况下实际上不存在优先于否的问题，因为未经登记的抵押权未生效。）在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。在上述第三个案例中，银行的抵押权优先受偿的原因也在于此，银行的抵押权已经登记，具备生效和对抗的效力，买方虽然有生效合同在手，但合同仅能成为其主张债权的依据，即使债权发生在前，也不能对抗登记了的抵押权，所以法院判决银行就该房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权是正确的。 以上是笔者从事民事审判工作以来对不动产物权归属问题的一些浅显的看法。物权法博大精深，绝非短期研究或只字片语就能了解和说明的，因而，文章中错漏之处在所难免，还望大家批评指正。
⑸ 房屋未办理产权证怎么写
二手房买卖合同 出卖人（以下简称甲方）：
电话
身份证号：
现住址：
买受人（以下简称乙方）：
电话
身份证号：
现住址：
见证方：
电话
身份证号：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿，协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议： 第一条 乙方购买甲方位于
私有楼房住宅一处，建筑面积为
平方米（位置、面积都以“甲方与
签订的合同”为准）。 第二条 双方商定该房屋按甲方所提供的建筑面积及房屋的内部情况,转让价格定为
万元人民币，大写
人民币。此价格内包含房屋本身及附属设施设备的价格。 第三条 甲方应在签署本合同时，向乙方提供以下证件原件及复印件： 1、身份证、户口薄、结婚证； 2、购房合同、购房发票及相关的缴税（费）凭证； 3、房屋共有人同意或委托出卖的证明； 4、办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。 注：如有特殊情况发生，甲方子女必须无条件协助乙方办理房产过户手续。 第四条 甲方的承诺保证：
1.甲方保证自己所提供的原有购房协议及自己的身份证件真实有效，不存在任何虚假成分； 2.甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。 3.甲方保证其配偶、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。 4.甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利（如抵押等），否则造成不良后果由甲方出面解决。 5.甲方保证因国家政策性拆迁、自然灾害等涉及到的土地与房屋赔偿或补偿归乙方所有，与甲方无关。 6.若发生与甲方有关的产权纠纷或其它债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，与乙方无关。 7.由于建设方的原因，本房屋没有办理房屋产权证，甲方保证：建房单位在日后统一办理房屋产权证时，甲方及时办理房屋产权证，在10日内与乙方办理房产过户手续，保障乙方对房屋所有权的合法行使。如因变更时甲方造成的费用增加，所有增加费用由甲方承担。如能变更正常，办理房产证的费用由乙方负责。 8.在签订本合同后，房屋价格上涨或下跌均由乙方承担，与甲方无关。 9.甲方保证在本协议中提供的联系方式及现有住址变更的情况下，能及时的通知乙方，以方便乙方在办理相关手续时，可以及时的找到甲方。 第五条上述房屋在甲方实际交付乙方之日前所发生的费用（水费、电费、天然气费等）由甲方负责。在第二次付款后，甲方必须将购买房屋的所有相关手续全部交给乙方。在双方在场的情况下，甲乙双方征对房屋对以下项目进行交接： 甲方将上述房屋全部钥匙、水卡、电卡、煤气卡等给乙方，交房时已交清的所有凭证交付乙方，避免乙方在过后生活中发生不必要的麻烦。 乙方现场检查后，如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书
约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处置权归乙方行使。 第六条 付款方式； 第一次付款：在
年
月
日甲方向乙方收取房屋定金
元，作为房款的一部分。
第二次付款：在 年 月 日前付款 元整。 第三次付款：由于此房暂无产权证，乙方留 元尾款，此剩余款作为甲方协助乙方办理房产证的保证金。待产权证更名过户到乙方名下，乙方取得产权证后尾款一次性付清。 第七条 违约责任
甲方必须配合乙方提供过户时所需的相关资料，如在办理过户手续之前出现任何甲方或见证人违约,甲方须即时无条件归还乙方所交纳的全部费用,并承担 元违约金,如无法联系上甲方或甲方故意拖欠,则须由见证方在收到乙方书面通知3个工作日内先行替甲方承担违约的全部费用,如超过3个工作日见证方未支付违约金和本金予乙方,则逾期一日须交纳以上款项的千分之五作为滞纳金。 第八条 甲、乙双方任何一方违背此协议任何一款或有欺诈行为 者均视为违约，另一方有权解除合同，违约或欺诈方将付房款百分之拾的罚金给对方，且负担对方由此而引起的损失和费用。 第九条 交房日期：甲方收到乙方第二次房款。 第十条 本合同经公证处公证，在本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。 第十一条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。本合同的附件及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。 第十二条 本合同连同附件共三页，一式三份具有同等法律效力，合同持有情况如下：甲乙双方各执一份，见证人执一份。 第十三条 此合同与房屋买卖合同同时起法律效力。 第十四条 本合同自三方签字之日起生效。
出卖人(签字)： 买受人(签字)： 签订时间：_____年___月___日 签订时间：_ __年____月____日 签订地点： 签订地点： 见证方(签字)：
⑹ 甲乙之间签订了不动产抵押合同，但是未办理抵押登记，那抵押合同是否生效，抵押是否生效呢
不能生效。
《中华人民共和国担保法》第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
纵横法律网 韦锋律师
⑺ 预购商品房抵押合同说，甲方取得房屋产权证后,甲乙双方还要重新办理房地产抵押登记。这是为什么我是甲方
因为你前面只是一个抵押信息，没有实质抵押物。
要拿到产权再去办理抵押，但内是一容般都不会要你出面了
按揭的 房子为什么开发商都不让你自己去办理产权，就是因为你办理产权后不去办理抵押的话开发商就开赔偿银行的贷款了。 。
⑻ 一道案例分析题 哪位高手帮帮我~
该房屋登记为夫妻共有财产，且该合同合法有效，所以该房屋系夫妻共同财产无疑。又女甲在借款购房前已与乙进行协商，乙的表现是乐而从之，所以可认定借款购房系夫妻双方的共同意思表示，且有‘抵押书’为证。乙辩称的内容无事实依据，应不予采信。但双方没有办理房屋抵押登记，则该抵押书在法律上无效。但可按合同之债论。债权人为甲之父母，兄长；债务人为甲乙二人。债权人有事实认定债务人履行债务有困难时可行使不安抗辩权。
对于甲之父母，兄长的债权，甲乙应共同承担。对于该房屋系甲乙二人的共同财产，可依据婚姻法有关方面的规定处理。
这只是我的个人看法。
⑼ 以购房合同作抵未办抵押登记，抵押合同效力如何认定
未经过抵押登记的合同，为“民间借贷”合同。
同样具有法律效力，此房归甲方所有，甲方可以通过拍卖、变卖等方式变现偿贷。
这里面有一个特殊情况：如果在未还款期间，乙方持相关手续，到房产销售部门申请“购房合同”丢失补发，可以有一定的机会逃避债务。
但是，甲、乙方双方的借款合同是具有司法效力的，乙方欠债、还债的责任无法推脱。
⑽ 没有登记的抵押权不得对抗善意第三人，下面这句话什么意思
不能对抗善意第三人。
应该是《物权法》吧，有相应的规定，法条记不住，只给你说大概意思。
汽车、飞机、船舶抵押的，抵押权在签订抵押合同时成立，没有登记的不得对抗善意第三人。
意思就是说，A把自己的船抵押给B，从B那借100块钱，这个抵押权，当双方在抵押借款合同上签字的时候，抵押权就生效了。但是，如果没有在相关部门登记的话（应该是船舶管理部门，具体名字我记不住了）这个抵押权仅对A和B有效，是无法对抗善意第三人的。
因为虽然A把船抵押给了B，但船舶还是由A实际占有并使用的，如果此时A把船卖给了C，而由于设定抵押的时候，并没有在法定机关进行登记，那么如果A不告诉C这个船被抵押了，那么C是不可能会知道这个船是有抵押权的。而依法物权又优先于债权，那么，如果可以对抗善意第三人的话，那么C做为一个市场上合法的购买人的权益将无法得到保护。所以，像汽车、飞机、船舶这一类，有法定机关进行登记管理，发放牌照，实行实名管理的动产，如果不对抵押权进行登记，是不得对抗善意第三人的。