1. 顶楼有很多优点，可是为什么在房屋销售中如此不好卖呢
其实很多人都喜欢购买顶楼，因为住在楼房有一种风水学里面的讲究，就是喜欢高高在上，住在顶楼也是踩在别人的脑袋顶，而且一般购买顶楼都会赠送一个大阳台，有的开发商还会赠送阁楼，即使这样大家还是不愿意购买顶楼，因为顶楼优点多，缺点也不少。
那么很多人宁愿不买1楼，也不会购买顶楼，是因为购买1楼的人群大部分都是老年人，为了出行方便。也是为了鼓励大家购买，1楼开发商会赠送一个小花园，但是1楼还有一个最大的痛苦，那就是下水管道容易反水，这一点也是一个非常糟心的事情
2. 房地产销售成功案例
----成都龙湖翠微清波
前言：
从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“9.27”宏观调控、今年的“5
3. 房地产销售问及顶楼会漏水怎样回答
技术上的东西就不要过多的去说了，个人觉得，毕竟10个人里面9.5个都不清楚防水的工艺，所以还是从另外一个方面来说这个问题比较好，作为客户，需要你宽他的心，而不是讲理论。特别是对待女性客户，通常都不会理性的看问题，作为客户的置业顾问，你应该表现出你更加专业的一面，也就是卖房无数，同样的问题经常都有，但是都解决好了，并且今天这个问题，也不会例外。曾经我是这样解决的。效果还不错。没有理论，只有一个说话的技校，希望对你有用！！！
顶楼漏水是正常现象。楼顶防水不好做，特别是砖混结构的房子（这里也可说成任何房子），也是目前建筑工艺的瓶颈问题。但是我们会向工程部严重反映这一情况，会把事情处理到最好。请您放心，现在漏水是好事，那给了我们时间去解决，如果等到买了房，交了房子，装修完都出进去了，才出现问题，那就更不好解决了。您说对不对？所以还是请您放心，交房的时候，一定能达到交房标准。这也是我们开发商最重视的问题，开发商最怕的就是修好的房子业主拒收啊。您想想是不是这个道理？
4. 顶层的房子能卖出去吗
商品房的价格可谓是一路飙升，在这样的大环境下，现在一套房子几乎接近百万。在买房的时候，要考虑的因素有很多，一套房子至少要住几十年。因此在买房的时候，首先是了解有关房产的知识；其次自己要有主见，否则很容易被售楼人员忽悠。下面是一位资深的售楼小姐透露的买房注意细节。
4、蚊虫多
低层的房子离得小区的绿化带很近，夏天的时候又避免不了蚊虫的侵袭。
综上所述：在买房子的时候，这些因素都要考虑周全，否则只会让自己后悔莫及！
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5. 房产置业顾问怎么把顶层卖出去
买房是一件大事，置业的大事，买房的时候要考虑的细节性问题有很多，自己还是要有一定的房产知识，这样才能买到如意的房子。在楼层的选择上面，有的人说高层的好；有的人建议选择低层的。我的一个朋友是从事地产行业的，最近她辞职了，才给我透露的关于买房时应该注意的问题。
6、由于每一栋楼的层数是不同的，这里给大家的建议是，选择楼层的三分之二处，这些楼层比较好，
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在下图，输入面积，看你家家具要多少钱？
6. 房地产销售案例
水石广场营销推广报告 房策网 http://www.fangce.net
一、总体营销策略
（一） 整合营销核心目标
（二） 核心战略构想
（三） 推广战略原则
二、入市时机建议
三、整合营销推广战略
（一） 项目形象定位
（二） 策略缘起
（三） 营销推广
（四） 整体推售策略
（五） 价格策略
（六） 公开发售前促销策略
四、阶段性营销推广战术
（一） 销售阶段划分
（二） 各阶段推广细节
一、 总体营销策略
（一） 整合营销核心目标
通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目提出如下营销核心目标：
通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后3个月内实现80%以上销售率。
（二） 核心战略构想
为了实现3个月内实现80%以上销售率。
在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则，即：
1、 一切工作服从销售目标；工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2、 准确制定价格、销控、包装、促销等方面的核心策略；
3、 在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并根据市场的变化，阶段性、灵活性运用推广策略。
（三） 推广战略原则
严格控制营销推广费用，排除硬性广告轰炸式进攻，采用“以小搏大”的操作方式；主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园——城市中心的家”的推广，利用媒体（活动跟踪报导、软文等）、现场包装、促销（配合公关活动和工程节点）等手段，有效的制造热点话题，将项目的卖点融汇贯通于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。
二、 入市时机建议
考虑到本项目的工程进度和销售的延续性，双方就2006年4月28日正式入市达成一致意愿。理由如下：
1、 开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。为展示客户项目良好的物业形象，必需2~3个月的销售准备工作。
2、 “红五月”。从销售代理的角度，每年5月前后是一个购楼旺季。本项目于4月28日推出，同时5月1日七天长假，市场需求旺盛。
3、 从竞争层面来讲，滁州市中心区未来将有多个项目推出（现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目，小商品市场旁边的财神道）直接对本项目构成威胁，抢得先机，占领市场，方为上策。
三、 目标市场定位
根据我公司充分的市场调查，同时充分考量本项目的各方面质素的基础上，提出如下目标市场定位：
目标客户群定位 —— 卖给谁？
1、本地滁州人，现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户；
2、外来中小商户，主要为下辖的6个县市及附近经营业主；
3、高收入企业管理阶层，集中为新、老城区内效益较好企业员工；
4、安徽省内外投资客群市场，分连锁店自营和亲属购置投资两种。
四、 整合营销推广战略
（一） 项目形象定位
滁州市中心主干道沿街大商铺
水石嘉园——城市中心的家
（二） 战略整合
1、 项目品牌营销战略
与各相关专业品牌公司强强联手，打造项目品牌，塑造本项目在地产领域的新形象，达到迅速回收资金的目的。
2、 差异化营销战略
（1） 强调产品本身差异 ——“滁州市中心主干道沿街大商铺”
（2） 强调产品区域互动的差异—“滁州市中心首个高档住宅小区”
（3） 强调目标客户群生活态度的差异 —— “弃旧迎新”
（4） 强调营销手法的差异 ——“市中心、商业中心、财富中心”
（5） 强调品牌形象的差异 —— “统一装修、统一形象、统一品质”
（三） 营销推广
[水石广场]所面对的主要是敢于投资的区域消费群体，他们关注的更多的产品本身所具有的潜在市场价值。因此，整个推广过程既要延用传统的营销手法以平实的作风与之沟通，又要利用独创的、针对性强的观点与消费者对话，将“卖点”与“观点”恰如其分地凝结与目标客户群进行沟通。
推广主题
“滁州市中心主干道沿街大商铺”
“滁州市中心首个高档住宅小区”
五大销售主张：
1、 优越位置、镏金旺铺——“坐拥未来市中心商铺、轻松享受投资回报”
2、 展望滁州发展——“城市在发展，滁州在改变”
3、 中心区发展美好未来—— “抢占中心地段、把握未来价值”
4、 [水石嘉园]创新理想户型——“110—130㎡的三房小康之家理想户型”
5、 便捷交通——“经商、居家出行快易通”、“时间就是金钱”
6、 物业管理——“名牌管家、星级服务”
（四） 整体推售计划
按照图纸编号：5—7—9栋，依次编号为01—02—03单元，再依次编房号为101—102—103等。
时 间 推出单位 备 注
2006年4月28日 9号楼水石广场精品商业街 定价时考虑面积位置因素
2006年4月28日 水石嘉园3栋小高层 根据交钱登记情况调整推出
考虑因素:
1、 通过对项目进行合理的销控，避免在销售后期剩余的单位全部为劣势单位，化解尾盘销售困难。
2、 9号楼为16层小高层考虑到当地客户对小高层的电梯物管不很信任，加上紧靠[水石广场]大商业，受到噪音的影响大，最早将其以新单位的形象，配合较其他楼栋低价位推出可以减低对后市销售的巨大压力；
3、 5、7栋小高层朝向中心园林景观，楼距较大，整体质素具有优势，在公开发售前推出以便促进销售进度，坚定客户消费信心。
4、 复式单位由于面积大、总价高，且客户对于上6楼居住的不便等因素，使其相对其余单位的消费层面窄，销售周期相对较长，建议2006.4.28开盘前先摸底一下,再推出，以便尽快消化。
5、 保留单位的景观相对较好、受噪音的影响小，建议先控制销售，在适当的时机推向市场，配合促销活动，刺激消费购买行为。
（五） 价格策略
建议定价：水石嘉园5、7、9栋起售价2500元/㎡ 均价：3000元/㎡
以上定价要通过周遍市场调研分析后决定。建议价格在开盘前7天决定为好。
[水石嘉园]定价因素系数调差表
栋号 房号 定价因素系数调差 合计 备注
噪音 景观 朝向 户型
9栋 01
02
03
04
05
06
07
08
5栋 01
02
7栋 01
02
03
02
03
04
定价因素调差说明
1、 噪音因素：
9栋临城市主干道——南谯北路，16层小高层噪音偏大，整体负值最大，噪音尤其是清早、夜晚较为突出，整体负值其次。另外靠水石广场入口的部分单位噪音调差系数仅作局部微调。
2、 景观因素：
5、7栋视野开阔，整体景观优，故分值可相对调高。
3、 朝向因素：
5、7、9栋的位置朝向基本相同，为正南偏东，朝向较好，因此此系数可不计。
4、 户型因素：
各户型间面积相近，房型合理无明显优良差异，凡有门冲的户型单位为-2，客厅朝西北或东北的户型单位再减2，另外较小面积的E栋3、4户型及户型设计极为合理的D栋1户型单位加2。
5、 层差因素
由于本项目为11、16层的小高层，第一，当地客户对于小高层的后期电梯物管的服务普遍表示怀疑，第二，考虑到小高层的物业使用费用较高，增加使用成本，第三，同时考虑到小高层之间的栋距决定了每户的采光效果，因此建议楼层差：针对11层的小高层相对拉开为每两层递增元/平米，针对16层的小高层相对拉开为每两层递增元/平米，保证每套房源顺利出售。
六、公开发售前促销策略
通过营销的手段以保证内部认购及开盘阶段销售的持续热度，我们建议分四步的策略：
第一步：积累客户期（2006年3月28日前）
操作：争取于2006年3月28日开始接待已登记客户咨询。本阶段客户交纳最高20000元意向金（填开收据），领取本项目认购筹码，便于后期开盘准确定价，不承诺其意向认购房号。
优惠：在3月28日——4月28日开盘前，来交20000元意向金的客户可优先享受公开发售日当天推出优惠。
第二步：选取房号期（4月26日——4月28日）
操作：4月26日当日公布具体房号价格及推售房号，客户在当天按派筹顺序挑选房号，大定在公开发售日交纳并同时签署认购书。提前一周达到项目热销的目的，同时为开盘营销提供素材，制造项目市场热点。
优惠：本阶段意向客户，意向金转定金，同样享受公开发售当日优惠。
第三步：公开发售（4月28日）
操作：公开当天公布价格及当天优惠，另外通过优惠的形式，吸引前期选定房号的客户转定金并签署认购书。
优惠：公开发售当日成交客户可享受1%的折扣，且可参与抽奖额外固定数额的优惠折扣（数量初定为10套，销售价格先加价2%再优惠）。
第四步：开盘延续期4月29日~5月7日
操作：针对内部认购未成交客户推出少量保留单位，消化无法通过优惠逼定的部分客户，通过“五一”长假的休息机会抓住来访客户，促成销售。
优惠：本阶段成交客户即可享受额外2%的优惠折扣。
五、 阶段性营销推广战术
根据对本项目的分析，认为本项目的营销推广工作可分为以下五个阶段有序开展，以便整个营销工作的推广与销售的各个阶段能正常延续，及在市场突变时，及时调整营销策略。
（一） 销售阶段划分
阶 段 时 间 销售率
内部认购期 2006.3.——2006.4.
开盘强销期 2006.5——2006.6 70%
尾盘促销期 2006.6——2006.7 30%
（二） 各阶段推广细节
1、 （预热）内部认购阶段
销售阶段 内部认购阶段
时 间 2003.3.——2003.4.
价格策略 1、价格“低开高走”；
2、相对公开发售价位留出2-3%的价格空间；
3、执行常规付款方式如：一次性、二、三成按揭；
宣传策略
媒体策略 1. 利用户外围墙广告、电视滚动字幕、现场楼体条幅进行卖点宣传
2. 针对下设6个重点县区进行DM直邮推广
3. 软文宣传造势，作为辅助宣传方式；
4. 针对”水石广场”综合商业的推广建议在南京长江大桥桥北树广告为以后招商造势
推广主题
滁州市中心主干道沿街大商铺
水石嘉园——城市中心的家
水石广场,财富核心
包装策略 1、完成售楼处现场展示；
2、工地现场整体包装
3、户外围墙广告牌、导视系统
公关促销 选房活动
2、 公开热销阶段
销售阶段 强势销售
时 间 2006.5.——2006.6.
价格策略 1、在内部认购价位基础上，上调1-2%；
2、继续保持现有付款方式；
宣传策略
媒体策略 1、 开全方位广告宣传，重点户外围墙广告宣传；报纸选择滁州日报、电视选择滁州有线电视；
2、 利用片区特点，针对本片区购房登记群体实行重点宣传；
3、 利用促销活动，作足人气；
推广主题 “镏金旺铺,投资自营两相宜”
“家在水石,尽享尊贵”
包装策略 1、 售楼处区位图放大展板、充分体现区位优势；
2、悬挂现场宣传条幅，集中展示实效卖点；
3、配合外立面装修调整现场包装；
公关促销 1、 开盘盛典
销售通道 1、 销售现场
3、 尾盘销售阶段
销售阶段 尾盘销售
时 间 2006.6——2006.7
价格策略 促销提高折扣点或一口价策略
宣传策略 降低对外宣传力度，重点进行现场宣传
推广主题 “水石广场，房源有限，机会不容错过”
包装策略 现场条幅强化“促销”信息传递
公关促销 组织“电台或电视台以新闻报道的形式介绍[水石广场]的销售状况
销售通道 现场销售
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7. 为什么刚开的楼盘，售楼处说只剩一楼和顶楼了，卖的真有那么快吗
其实这是一种促销手段，让人们觉得房子很多人抢，让人们觉得要赶快买不然就没有了。
8. 为什么顶层的房子不好卖内行人告诉你真相
买房是大事，绝不能马虎。选择楼层则是买房中至关重要的一个环节。选楼层，有讲究！但细心的购房者会发现，大部分人在选楼层时都会避开顶层。其实，相对其他楼层来说，顶层房源的价格更便宜，可以节省不少购房开支，那为什么顶层的房子不好卖呢？下面就由内行人告诉大家真相！
一、顶层缺点
1、漏水
都说十顶九漏，有的建筑商偷工减料，使用劣质防水材料，这样的房屋往往都是“床头屋漏无干处，雨脚如麻未断绝。”
对策：买顶层前要实地查看屋顶的防水性能是否良好；商品房的楼顶防水层的保质期是5年，5年内可以找开发商免费维修。过了保质期的，小修的话，找这栋楼的全体业主商量分摊维修费用，大修的话，申请大修基金。
2、阁楼面积不计算在产权内
开发商们都热衷使用买顶层送阁楼的方式来吸引客户，但其实国家规定，低于2.2米的阁楼不计算产权面积。
对策：买房前实地测量面积，高度在2.2m以上的阁楼即使是赠送的面积也要和开发商约定协议，办理产权。高度低于2.2不计算产权有使用功能的阁楼也应该在协议中标明归属。
3、冬冷夏热
由于没有上层住户，房间的隔热性能较差，因此顶层一般都是冬冷夏热。
对策：坡式屋顶比较隔热，可以让开发商提供顶楼的施工、设计资料，确定是否符合有关标准。或根据外立面顶楼的标记线目测屋顶隔热层的厚度。
4、对电梯依赖性大、发生危险不易逃生
住在顶层如果电梯出现事故不能运行，上下楼会变的十分不方便。且如果发生火灾，住在顶层的人们最不易逃生。
对策：如果家中有老人或行动不便者，最好不要买顶层。如果一定要买顶层，要先查看楼层的消防设施是否完备。
二、买顶层要注意哪些问题？
1、设计结构和用材
如果你购买了顶层，那么在收房时，别忘记到到楼顶亲自查看其防水和隔热层是否完好，最好是能确认一下防水和隔热层是否达到一般要求的20-25cm厚；
2、顶楼排水系统
小编建议购买顶层的购房者，最好能选择雨后看房，或者在屋顶泼水（要有一定的水量）进行检测，一段时间后，回屋查看室内有无漏水、渗水痕迹，以此判断房屋是否有问题；
3、水压是否足够
可以直接在房屋内打开水龙头，查看水流量大小，也可以通过询问小区现有住户了解平时的供水情况，询问得知的情况往往都比较真实；
4、小区消防设施
看房收房时，可以顺便查看一下楼道里是否有公摊面积被占用造成拥堵，查看楼栋内的消防设施是否能正常使用；
5、有无阁楼及其高度
现在有些开发商为了促进顶层住房的销售，会有赠送阁楼的说法，但是根据国家有关规定，高于2.2米的部分才会被计入建筑面积，因此在购买时需要注意，不是所有承诺的阁楼面积都会纳入销售建筑面积的，也就是说房产证上是没有相关面积证明的。
所以，如果阁楼低于2.2米，关于其使用功能的部分，一定要在房屋权属登记中明确其使用权利的归属；
6、确定是否有额外付款
额外付款主要是针对一些特殊情况，比如说部分楼盘顶层和阁楼之间的楼梯，需要购房者自行购买或额外付款，因此在购买前一定要先弄清楚你想要购买的顶层住房是否有额外付款的部分。
9. 楼房的顶楼销售技巧
销售障碍及应对策略： 【障碍一：顶楼的渗漏问题】
顶楼的渗漏问题是所有市面上顶楼销售中最大的最关键的障碍，客户买任何一个商品最基本的权利就是要求商品的使用功能完整，何况是房子这一最大宗、和生活关联最紧密的商品。而渗漏问题就是房子基本功能的缺失，如何在这个问题上说服客户，打消客户的顾虑成为顶楼单位销售的关键。
要做到这一点，首先要从技术上了解我们的屋面防漏结构，建议请工程部的相关技术人员给销售人员讲解我们的顶板结构，根据技术资料我们绘制出一般非专业客户都能一目了然的顶板结构示意图，只有从技术和结构上放心了客户才有可能相信我们的顶楼单位没有渗漏问题。
其次要现场踏勘，技术上不渗漏不保证实际施工过程中不出现纰漏，销售部要组织所有销售人员现场踏勘，对每一套顶楼单位都要现场查看，包括已售顶楼单位，不是销售完成就万事大吉了的，客户说一句顶你说一百句，如果你的客户能帮你证明他买的顶楼没问题，不存在渗漏问题，那将是最有说服力的。对所有顶楼踏勘完成后形成书面记录，对有渗漏问题的单位要通知工程部及时整改，千万不能带客户到有渗漏问题的单位去看楼。
【障碍二：太阳直射，夏热冬冷】
这个问题是和上面所述渗漏问题想关联的，但这个问题影响顶楼单位销售的分值较渗漏问题要小，因为隔热并不构成房屋基本功能的缺失，大不了多点空调费，在顶楼较次顶楼的价差上能够找到一些平衡，但并不是不重要，在客户越来越追求舒适和环保的今天，客户对隔热保温的关注度也越来越高。如何让客户认同顶楼单位在隔热保温问题上与其他楼层并无太多差异，同上，首先是从技术上来让客户了解并认同，并绘制简单易懂的隔热保温层的结构图，有利于销售人员从技术上说服客户。
以上两点是顶楼销售的主要障碍，在销售过程中，我们的销售人员不要企图回避这两个问题，要主动化解客户在这两个问题上的固有认知，引导客户其实在现有的工程技术条件下，渗漏和隔热保温的技术和工艺都已经相当成熟，顶楼的这两个缺陷其实只是固化在人们意识中的老观念，我们的顶楼单位在功能上没有任何缺失，除此之外，顶楼还有以下几点优势：
【优势一：通风、采光、景观】
我们都知道现在高层住宅定价都是从低到高依次加价的，这就是我们所称的“层差”，为什么会有层差，因为高层住宅的通风、采光、景观面等条件虽楼层的增高而递增，垂直电梯的使用让一楼和顶楼入户的便利性基本等同，所以就有了层差，而且在销售过程中往往是高楼层的销售进度更快，说明客户大都愿意为高楼层良好的通风、采光、景观等条件买单。那么在一栋高层住宅中谁的通风、采光、景观最好，毫无疑问是顶楼单位。
【优势二：价格】
上面我们提到高层住宅的定价方法，高层住宅定价都是从低到高依次加价的，这就是我们所称的“层差”，最低的层差有10元/平米的，最高的有50元/平米甚至更高的，但我们的定价在依次往上加的时候，到了顶楼却不加反而减少了，我们的顶楼比次顶楼单价要低15元/平米，也就是说我们的顶楼单位除了享受最好的通风、采光、景观以外，比次顶楼反而便宜了几千块钱，何乐而不为呢。为什么会这么定价，仅仅为了平衡我们固有的之前关于顶楼隔热保温差的老认识、老观念而已，实际上在上面已经说明了，在现有技术、工艺条件下，渗漏问题和隔热保温问题已经完全解决。
【优势三：站的高，望的远】
这既是客观陈述又是人的主观臆想，站得高自然看得远，人都希望高高在上的感觉，顶楼的高度优势或多或少能给业主某种心理满足感。
【优势四：独享屋面空间，有天】
用卖别墅的思维来卖顶楼单位，别墅产品与普通高层住宅产品最大的区别在哪里？别墅有天有地，独享一方天地，所以别墅卖的贵，作为高层的顶楼单位，虽不能与大地亲密接触，却能独享一片蓝天，试想秋高气爽季节，在屋面呼吸新鲜空气，三五好友聊天闲侃也是挺惬意的美事，再者天气好的时候晒晒被褥、甚至在屋面用盆栽种点葱花韭菜什么的也是顶楼单位的专属权利。
总结：以上对顶楼单位的销售障碍及优势做了较为客观的分析，不管技术、工艺如何成熟，顶楼的销售障碍还是存在的，客户对顶楼的负面认识已经固化，因此我们在销售过程中，一味的强调顶层有多好多好是解决不了本质的问题的，唯有认真了解顶层的施工工艺，保温隔热层的施工工艺以及防水的施工工艺，最后，统一说辞，而且是贯彻的执行与理解，只有真正解开消费者内心的顾虑才能成交。