A. 2008年房地产市场政策及走势分析
2008年房地产市场政策及走势分析
文/求石
从六部委出台“国八条”开始，国家正式拉开房地产调控序幕，从土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等施频繁出台，两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。据国家统计局数据表明，2007年前三个季度，七十个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中第一季度上涨5.6%，第二季度上涨6.3%，第三季度上涨8.2%，房价仍是一路飙升。然而，自11月以来，中国房地产市场迅速走向冷静，成都房地产市场也爆出市场趋冷，宁舍定金也争相退房等消息。即将迈入2008的中国房地产市场，这是否是一个值关注的拐点信号， 2008中国房地产市场又有哪些政策方向值得关注？明年的房价将何去何从？
宏观调控三剑齐发
在近二年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。种种迹象表明，2008年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。
首先，土地是房地产开发的根本。国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”，以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方法，对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。因此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。
从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比例相对要减少。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
其次，物业税一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。
再次，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。提高第二套住房首付比例以及利率晚霞提高至现有水平1.1倍，100万元20年房贷，需要增加10万元左右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。不久国家发改委也公开表示，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。
保障性住房比例加大
国土资源部相关负责人在解读“39号令”时强调，2008年要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。
由于“39号令”等相关土地政策的落实，2008年，住房保障政策将进一步推进，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。随着保障性住房及“90/ 70”政策的落实、低总价房屋产品市场供应将增加。
市场竞争更趋白热化
近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分市场杯羹。然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺，随着市场竞争激烈化，外资开发商、境外投资者的加速扩张，在2008年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。
房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，房地产企业将加快房地产证券化通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场。
房地产市场的消费者将会越来越聪明，选择会更趋于理性，传统的销售手法将会不再驰骋于市场。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。
房价走势或将显现拐点
近日在福建举办的“房地产走势及房地产金融创新论坛”上，中国社会科学院金融研究所研究员尹中立博士发表演讲称，2008年后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们的买房、结婚的高峰期。2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然下降。这样的人口变化对房地产的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，并预言2008年将是中国房地产市场的真正拐点！
2008年，是国人心里的一个坎，同时也是世界聚焦的一个点，奥运会盛大举办后，是否会带给中国房地产市场一个冲击，是一直悬在人们心里的一个秘。从近二年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。但随着增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。而市场规律是，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。买涨不买跌的心理影响也在人们的心中根深蒂固，而且，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有传染性。
在成都房地产市场上，在一路上扬的几年时间里，自住性和投资性购房大多已完成购买需求，如今房价也呈现相对高位，由于预期改变，投资需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。从11月出现的市场趋冷现象，将会加速购房者的进一步观望，进而出现持币待购、慎购等现象。
如果市场持续冷静，绝对卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。明年房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度会相对较大。
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B. 08年的金融危机为什么对房地产行业冲击很大
金融危机起源于美国,波及到中国的具体反应是极大的影响到中国的出口制造业,导致大量制造业工厂清盘停产,特别是一些劳动密集型产业,成为锁链中断掉的第一环,随之而来的一系列反应有大量工人失业反乡,就业竞争力大增,岗位需求减少,消费力下降等,影响到全社会各个行业.
至于具体到房地产行业的危机,有几个原因,第一:国家在08年实行的货币紧缩政策,导致银行紧缩银根,房地产公司获得资金的最大源头受到影响.第二:中国股市在08年暴跌70%,套住了老百姓手中大量的活钱,导致房地产消费力急剧下降,部分一线城市08年一手房成交量甚至比07年下降50%,使房地产公司的资金状况进一步雪上加霜.第三:随着国际金融危机的愈演愈烈,国内消费力进一步下降,使得房地产的销售更加困难.
公司的运作简单化后可以看作三步,一:资金进来,二:做出产品,三:卖出产品使资金回笼.房地产行业现在面临的是没有资金进来,源头被卡住,产品又卖不出去,资金也无法回笼,所以抗不住的小房地产公司就只能坐在中间等死了.
C. 2008年房地产发展报告
2008年中国房地产市场年度发展报告》
《2008中国房地产市场季度分析报告》
《2008年中国房地产市场年度发展报告》是由国家信息中心信息资源开发部和中国房地产信息网联合研究撰写的年度性房地产形势研究报告。
中国房地产信息网是由国家信息主办的专业性房地产信息网站，主要向各级行政管理机构、房地产企业、银行信贷部门、评估公司、证券基金公司、投资咨询公司、研究机构以及其他相关企业提供信息服务。中国房地产信息网以国家信息中心为依托，长期专注于房地产领域的信息资源开发与利用，汇集了大量的房地产相关信息与资源，并积累了丰富的经验。中国房地产信息网目前已成为描述和研究中国房地产行业现状与发展趋势的权威站点。
为更好地为广大用户服务，我们特推出《2008年中国房地产市场年度发展报告》。该报告详细介绍了2001年-2007年中国房地产市场的总体运行情况，同时还分析了重点城市和地区的房地产市场运行情况，并利用统计数据对未来1-3年中国房地产市场的发展趋势做出了具体分析和预测。
《年度发展报告》运用科学严谨的研究方法，结合宏观经济形势和房地产行业的政策环境，关注房地产业的长期发展，并预测其未来几年内的发展趋势，从而为房地产企业、投资咨询公司、金融机构、政策管理部门等单位提供决策咨询参考。
《2008年中国房地产发展报告》目录（简）
一、宏观经济运行分析
二、政策回顾与分析
（一）政策主要内容
（二）政策影响分析
三、2001-2007年房地产市场运行分析
（一）房地产开发投资情况
1．商品住宅
2．办公楼(写字楼)
3．商业营业用房
（二）资金来源情况
（三）土地购置及完成开发情况
（四）建设竣工情况
（五）销售增长情况
1．商品住宅
2．办公楼（写字楼）
3．商业营业用房
4．空置面积情况
（六）商品房价格涨幅回落
四、重点城市运行分析
（一）北京
（二）上海
（三）广州
（四）深圳
（五）天津
（六）重庆
五、2008年中国房地产市场发展展望
（一）2007年房地产政策小结
（二）当前房地产市场的主要特点与问题
（三）下一阶段的政策取向与建议
（四）2008年市场发展趋势分析
1．需求分析
2．指标预测
附录一 2007年主要房地产政策出台情况一览表
附录二 2007年房地产开发主要统计数据
D. 2008年中国房地产发展趋势
2008年是我国经济社会又好又快和谐发展的关键一年，昂首迈入改革开放30周年和即将迎来 2008年北京奥运会的中国将在大踏步改革、开放、发展、变革的同时，加速市场经济发展，更好和更快的融入到世界经济的一体化发展格局之中。我国既是一个发展中的大国，又是一个经济转轨中的大国，转变经济发展方式的着力点应该是：调整经济结构、优化产业结构、合理制度安排和协调持续发展。作为国家“十一五”期间重点发展的房地产业，要加大力度贯彻实施党的十七大提出的“住有所居”的战略目标，确保在新的一年里房地产业健康、稳步、规范、和谐的发展。 一、新一年房地产业发展的背景和环境 国家此轮宏观调控实施多年，针对我国房地产业健康稳定发展的开发、融资、利税、土地和销售等方面的政策多次出台。虽然对我国此轮房地产的可持续发展起到了导航作用，但房地产业投资过大，商品房结构不合理和房价涨幅过快过高的情况仍没有在产业快速发展中从根本上得以改变。因此，新的一年里要使政府宏观调控、房产各项新政和党的十七大提出的“住有所居”真正得到落实，就应对新一年我国房地产业的发展背景和环境进行认真的分析和研究，从而有的放矢的对症下药，确保我国房地产业发展方式得以合理转变，为我国经济社会的又好又快发展做出应有的贡献。尽管外商投资中国房地产市场热情不减，但中国颁布的新版《外商投资产业指导目录》则显示，房地产业已被列入限制外商投资产业目录。2008年1月1日开始实施的我国新版《外商投资产业指导目录》。根据新版目录，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二极市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业目录。国家统计局数据显示，2007年前三季度，我国完成房地产开发投资逾1．68万亿元，房地产开发企业资金来源约为2．54万亿元，其中，利用外资423亿元，增长60％多。不难看出：房地产业此次被列入限制外商投资产业目录，对2008年遏制部分城市虚高房价将具积极意义。 1．我国经济还将继续保持高增长的发展格局 根据深入的国情分析和科学的比较研究，得出的结论是我国经济未来仍将保持近10％的增长速度 20至30年。与此同时，如果说我国的经济发展是一个不可阻挡的态势的话，随着产业结构、人口结构和经济发展的调整，对土地的需求仍是不可阻挡的，我国粮食安全保护耕地与经济结构调整对土地需求的瓶颈矛盾将更突出，它将对我国房地产业的发展带来持续的压力。 2．贯彻和实施十七大报告提出的“住有所居”的既定目标 刚刚闭幕的党的十七大，首次将“住有所居”与学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养并列为我国加快推进以改善民生为重点的社会建设重要目标。改革开放以来，我国房地产业发展可以用史无前例来加以形容，中国人的居住条件在经济发展和房改推广的过程中得到了明显的改善。据建设部的统计数字表明：从1993年到党的十七大召开，全国人均住房面积已经从 17．8平方米增加到28平方米以上，城镇居民的住房条件大都得到不同程度的改善。根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入困难家庭。 国家统计局发布的数据显示：我国今年前三季度社会消费品零售总额同比增长15．9％，比上年同期加快2．4个百分点。我国消费水平以较快水平增长，成为了新一轮推动经济平稳快速发展的重要因素。与此同时，消费的增长和消费水平的提高将进一步促使我国人民对购买商品房和改善居住环境的潜在需求增加。我国消费增长和商品房购买力提高的最大推动力是居民收入的持续增长，尽管居民收入实际增速仍小于GDP增速，但二者的差距正在缩小。同时，居民收入增至一定水平后，消费结构开始转变，消费规模在结构转变的带动下增大了。并且国家鼓励居民消费的政策力度加大，居民消费热情不断增长。另外，国家社保体系，住房公积金制度的日益完善，工资形成机制改革开始启动，使人们对未来消费和购房的风险预期降低，对收入增加和平衡风险的预期提高，银行储蓄资金和股市获利资金也逐渐开始向消费、购房和投资领域转移。 二、新一年房地产业发展的预期和责任 党的十七大报告中有许多关于我国经济和社会发展的新提法，从房地产业发展的角度出发主要是三个方面：一是总体而言，十七大文件提出我国经济要保持又好又快发展，即目前我国的政策仍是以经济建设为中心，但同时要以改善民生为重点。这就要求房地产业也要做到又好又快的发展，在保持健康发展的同时，为民生事业和土地生态和谐发展作出贡献。二是十七大报告提出的改善民生方面的另一个重要内容是实现“住有所居”。这体现了我们党和政府对于住房保障的关注。第三是在生态文明方面，房地产业与生态挂钩的具体体现是走绿色发展之路，并着力构建具有中国特色的住宅建设和消费模式。 1．新一年房地产业发展的预期 近年来，政府出台的一系列针对房地产市场的宏观调控“组合拳”可谓严厉，然而全国房地产业投资依然居高不下，商品房价格依旧继续呈现上涨态势。国家统计局最新公布的数据显示，2007年第三季度末，70个大中城市房屋销售价格上涨8．2％，新建住宅价格上涨 9％，这一数字达到了近年来的最高点，表明了政府2008年的调控任务仍很艰巨。有人利用市场供求理论来分析我国房地产市场的价格现象，认为价格快速上涨就是因为供求矛盾加大，严重供不应求所致。实际上，供求的不平衡只是表面现象，更核心的原因在于消费者对市场的预期。投资者投资房产的目的是什么?当然是为了以后卖出获利。自住者购买的目的虽然首要是解决居住问题，但房屋的保值增值功能也不可忽视。“十一五”期间，尽管政府通过各种房产新政和强力措施，试图改变房价不断上升的态势，但市场普遍的预期却是未来市场价格会涨，而不是跌，这与政府的意愿和稳定房价的调控目标形成错位。虽然，这并不说明政府没有能力影响市场，关键是产生影响的方法、对策、方式和手段是否完全到位或对路。 2008年北京奥运会的举办和我国经济持续又好又快的发展，使人们对新一年的房地产业发展仍存在较高的增长预期，要改变各地房价继续快速上扬的势头，政府部门当年的首要任务就是努力通过有效的措施和科学的方法来改变人们对未来市场供求的预期，从而达到稳定房价和降低涨幅的目的。值得注意的是，政府最新出台的若干政策和措施已然出现了新的亮点，即通过连续出台重量级的调控措施，以求改变市场对房地产业的过高预期。事实上，不少一线大城市房地产市场已先后进入了观望周期和调整状态。我国从出台的这些措施当中，可以清晰看到2008年宏观调控的轨迹。一是国务院发布24号文，强调政府的住房保障责任，着力解决低收入家庭的住房问题。二是央行宣布提高居民购买第二套房的首付比例和利率水平，通过限制银行对购房者的资金支持，来影响未来一段时间的市场供求关系，从而达到控制房价之目的。三是物业税将加快“空转实”的运转，和以往在生产流通环节加税不同，物业税是保有环节的税赋。任何炒房者和购房者都会因为顾忌到囤房成本而改变购房愿望。 2．新一年房地产业发展的责任 和谐发展不仅是指和谐社会，也指科学发展。我国正处在一个前所未有的经济发展的繁荣时期，这是我们遇到的不可多得的良好发展机遇。随着一系列调控政策的出台，我国房地产业协调、持续、和谐发展前景总体向好。目前房价涨跌已经成为人们所关心的事情，房地产增长进入了一个周期性的调整期。如果经济增长对房地产投资和消费过度依赖，那么经济快速增长的势头就难以持续下去，这不仅影响了经济增长的平衡，而且还潜伏着巨大的金融风险。房地产业是引起国内投资过热的主要因素之一，如果整个房地产业的增长不能实现“软着陆”，中国经济的软着陆就成为一句空话，所以这是一个关系到我国经济可持续发展的问题。房地产的发展还涉及到一个经济发展的问题。现在我国从城市规划到楼盘的设计，都存在着一个粗放而不科学的现象，城市规划的制定者和房地产开发商都比较缺乏一些基本的理念，这是一个是否具备长期有效的规划机制的问题。从宏观上讲，这也体现了一个国家在城市化和城镇化进程中的发展方式，关系到整个社会的有序与和谐发展。
E. 为什么2008年房价下价降了而后又一路狂飙
房地产是支柱产业，当时房产不景气，跟着房产相关的很多产业，比如刚钢筋水泥制造业和相当多建筑相关行业都受波及，影响很多人就业尤其是农民工，政府怕楼市太低会对整个产业链产生不良影响，对楼市实行政策倾斜，制定了不少建设贷款税收方面的优惠，而且有的地方政府喊着，爱国就买楼。于是，在政府干预下，中国楼市开始坚挺。。。
至于08年的下跌原因，以下是摘抄的，我觉得比我自己说的要好。希望对楼主有帮助。
一是房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产市场经历了近10年快速发展，高收入、富裕家庭的自住房需求已经基本满足，购房主要群体转移到工薪阶层，住房市场的需求已经得到一定程度的阶段性释放，价格弹性开始显现，但近几年房价一直快速飚升，导致市场支撑能力减弱，房价增长空间透支。价格上涨超出消费者购买能力时，价格回落就成为必然，楼市也是如此。
二是调控政策使投资特别是投机风险增大。2007年下半年出台第二套房贷新政，使投资特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在2008年延续实施。同时，随着全球金融危机的冲击、经济下滑压力的加大，2007年底房地产市场开始出现的调整迹象进入2008年逐渐明朗，使投资、投机性购房风险进一步增大。尽管因投资、投机性购房数据缺失，无法估算投资、投机性购房减少对2008年市场销售量减少的影响，但因投资和投机资本的逐利本性和对市场变化的敏感性，人们有理由相信，2008年投资和投机性购房大幅减少（有人甚至认为已经基本绝迹），是销售量减少的重要原因之一。
三是政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。
四是开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行环境已经发生改变。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大，2007年土地购置面积、竣工面积达均达房改以来最高。
房价高企并快速上涨与消费者购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的主要原因。在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动内需保增长权重增长的情况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题。
F. 2008年中国房地产市场现状与趋势
7层以下3000元以下，高层4000以下你就买吧。
我说的是房地产项目，建筑、园林、物业都不错的。
现在原材料涨价凶猛，开发商成本上涨的非常厉害，回去的可能性较小。
况且中、小城市的价格本身也没什么泡沫。
G. 2008年中国房地产投资总额为多少
2008年房地产(固定资产)投资总额为35215亿元，比上年增长23%
2008年房地产(开发和销售)投资完成总额为30580亿元，比上年增长20.9%
H. 08年在昆明搞房地产销售怎么样~~
昆明现在的房市是有价无市，没人买的，所以我劝你还是另寻他职吧！
I. 2008年房地产销售为何低潮
2008年房地产销售比较低潮，得出这一推论的主要依据如下：
其一，政府希望通过宏观调控抑制经济过热，实现软着陆。中国房地产经济的起伏期与中国国民经济波动基本相吻合，而目前中国经济增长正呈现放缓的趋势。国家大幅调低投资增长目标与投资增长率，将为经济结构调整和社会结构调整赢得休整的时间。
其二，中国的收入比过高。房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1。而在我国，这个比例大约是10∶1～15∶1。香港房地产在1997年跌落之前，房价收入比大约是14∶1。
其三，随着我国社会主义市场经济的迅速发展，随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，过去按标准图建设的住宅已根本不可能满足全社会不同阶层的居住要求，“房地产市场”应运而生，房地产作为产品的概念也迅速被人们所接受，但概念被接受并不意味着产品被消费者认可。