① 房屋预售后土地使用权能做抵押吗
这种情况是不能办理《商品房预售许可证》的？跟据《深圳经济特区房地产转让条例》中规定，房地产开发商预售房地产应当符合下例条件：
（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权证书；
（二）取得《建筑许可证》和《开工许可证》：
（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金己达工程预算投资况额的百分之二十五，并经注册会计师验资；（2001年《深圳市关于加强土地化管理进一步搞活和规范房地产市场的规定》中提出：提高商品房预售条件，预售条件中的形象进度定为：七层以下的达到主休工程封顶，七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。）
（四）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；
（五）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。
符合以上列条件的，房地产开发企业可以向主管部门申请预售许可，经主管机构核准后，发给《房地产预售许可证》。
② 房屋预售后，开发商恶意抵押，抵押合同是否有效
您好，购房在前，开发商抵押楼盘在后。
这种情况下，开发商已经将房屋预售给购房者，又隐瞒了已出售的情况向善意的第三人进行抵押，由于上述原因不能办理产权证的，购房者一是可以按照预售合同的约定进行处理，若合同未约定的，且在一年内无法登记确认的，可以要求退房或者换房，并可以要求开发商赔偿相应的损失。
如果购房者的预售合同在开发商抵押之前就已进行过预售合同备案登记的，也可以坚决要求取得房屋的产权，因为已备案登记的预售合同，可以对抗第三人；若预售未备案，而抵押都已依法登记，那购房者在抵押权未解除的情况下，则不能取得房屋产权。
望采纳，谢谢！
③ 房地产开发企业能否以预售的在建房屋做抵押
这是不行的！既然已经与预购方签订房屋预售合同，就不能再以预售的在建房屋抵押给银行，那样就形成一房两卖了，银行再操作时是会查验的，如果银行失误承接了，在发生问题时，法律支持第一个合同，银行的合同也是无效的。
④ 预售房产能否抵押
可以抵押贷款。预售商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后,有贷款银行代替支付金额,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
所以办理预购商品房抵押贷款就要办理预抵押登记。这主要体现了购房者和银行之间的债权债务关系,是对银行债权的一种保证。
办理预售商品房抵押贷款需要提供以下材料：
(1) 登记申请书;
(2) 申请人身份证明;
(3) 抵押合同
(4) 借款合同;
(5) 预售商品房预告登记证明;
(6) 商品房买卖合同。
⑤ 开发商可不可以预售而未售的商品房办理抵押权预告登记作贷款抵押
不可以。开发商不可以预售而未售的商品房办理抵押权。
办理预售商品房抵押贷款需要提供以下材料：
(1) 登记申请书;
(2) 申请人身份证明;
(3) 抵押合同
(4) 借款合同;
(5) 预售商品房预告登记证明;
(6) 商品房买卖合同。
(5)开发商预售房产能否进行抵押扩展阅读
预告登记其属性自本质而言其为《物权法》通过法定形式赋予了债权请求权以类似物权之效力。在预售商品房的预告登记业务中所涉两种登记类型为针对商品房物权的预告登记和针对抵押权的预告登记业务。此两种业务类型在实务中往往需一并申请，登记机构一并予以受理。然而贷款银行仍需注意提醒借款人即商品房买受人要求开发商配合其办理预告登记。
加之各地登记机构登记系统不一，因软件设置而导致的业务受理模式亦各有不同，银行可事先咨询当地登记机构针对预售商品房预告登记业务的受理模式，倘若无需一并申请，应在与买受人签订借款合同中加入买受人办理预告登记之义务。因买受人其作为预告登记之权利人，在与作为出买方的开发商存在约定情形下便可申请预告登记。
同时《不动产登记暂行条例实施细则》亦规定了其可单方申请之情形，其第八十六条第二款规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”
故而，开发商在与买受人签订贷款合同时应询问买受人是否与开发商存在办理预告登记之约定，然而鉴于实务中多采格式范本商品房买卖合同的做法，买受人亦无此约定意识，银行便应征询买受人与开发商达成共同申请预告登记之补充协议的可能。
在两种预告登记一并申请受理的模式下，此种要求并无过分加重义务之嫌，纵使存在两种预告登记非一并申请的情形，那么要求申请预告登记实则有保护买受人将来顺利获取产权之效，其对于买受人和银行皆为有利之举。
⑥ 房屋预售后土地使用权可否抵押
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。从上述规定可以看出，在建房屋及其占用范围内的土地使用权可以依法进行抵押，相关法律法规并没有予以禁止。此外，商品房预售完成后，土地使用权仍属于开发商所有，从法律规定角度来看，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。
问题的关键是，预售商品房中，部分购房户如果进行了预告登记，开发商不能将预告登记范围内的土地使用权直接进行抵押。依据《物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，预告登记向后具有保全效力和排他效力，预购人在签订预购合同时的预期是没有负担的房地产所有权，开发商在将建设中的房地产进行预售后，受预告登记排他效力的制约，其处分不动产的权利受到限制，不得再以预售的商品房及其占用范围内的土地使用权设定抵押。因此，如开发商将预售房范围内的土地使用权进行抵押，只有在征得商品房预购人同意后，其抵押行为才有物权效力。
⑦ 已取得房屋预售许可 开发商能否抵押
可以。我是从事房管工作的，已取得商品房预售许可的在建工程是可以抵押的，但抵押的房屋必须是还未销售（房管部门登记备案）的房屋。
办理在建工程抵押需取得国有土地使用证，建设工程规划许可证，你既然已取得商品房预售许可证那肯定有土地和工程规划手续。
⑧ 开发商办理商品房预售后还能进行在建工程抵押吗
在建工程抵押和房屋预售之间没有必然的限制关系，应该是并行不悖的。
当房屋建设到符合《房地产管理法》44条的规定和《商品房预售管理办法》规定的条件时，开发单位就可以办理预售许可证。
当房屋建设到一定程度，开发商为了解决后续建造资金，经和银行协商一致，以合法取得的土地使用权连同在建工程建成的资产设定抵押权时，只要主债权合同有效，并签订有在建工程抵押合同，就可以申请在建工程抵押。
问题是，先设定了在建工程抵押，后取得了预售许可证，预售在建工程的抵押物时如何处理。一般是经抵押权人同意，会同抵押人共同申请在建工程抵押权变更登记，将需要出售的抵押物注销抵押权后，即可进行预售，也不影响变更后的在建工程抵押权的存在。
操作时，先办理在建工程抵押权变更登记，减少可能出售的抵押物或增加别的在建工程抵押物，注销相应的抵押权内容，然后，将不在在建工程抵押权内的预售房屋进行预售。
⑨ 开发商已经取得预售许可证，土地还可以抵押给银行办理抵押贷款吗
不可以，因为现在房地产贷款走的都是项目，就是需要该项目的土地做抵押，你现在的预售许可证都办出来了，就已经有售房的权利了，银行肯定不会给你办抵押贷款的..