Ⅰ 可以申请强制过户吗 哪些情况下房产不能强制过户
1、卖方违约,买方可以要求强制过户吗?
根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。不 难看出,根据合同法的上述规定,乙方违约的,守约方可以要求继续履行、补救或者赔偿损失。继续履行(即要求强制过户)是守约方维护自身权益的合理诉求。但是并非所有的强制过户诉求都会得到法律支持,有些情况下不适宜判决强制过户,那么守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。
2、什么情况下买方要求强制过户会被驳回?
具体而言阻却强制过户的情况主要有下面几种:
(1)一房二卖中,其中一方的强制过户势必会被驳回。
一房二卖或者一房数卖的情况下,数个购买者都主张要求强制过户,而房屋只有一套,不管过户给谁都会造成其他购买人无法通过强制过户取得房屋的情况,那么此种情况下人民法院优先将房屋过户给哪一方取决于下面一个或者几个因素:
A、先占房屋;
B、先网签;
C、先签约;
D、付款最多。
这几个因素不难看出一房二卖情况下合同的履行情况对于房屋归属至关重要,一般说来先交房时最重要的享有优先过户权的因素,除此之外先办妥交易备案登记的一方也享有一定的优先权,这主要是为了保护物权的公示公信力,除此之外谁的合同履行最多可以强制过户的几率就会更大些,当然这里面也有人民法院的一个自由裁量权的问题。
(2)购房人除非贷款否则无力支付剩余房款。
房屋买卖过程中如果下家一定要通过银行贷款方式履行房屋买卖合同的,那么一旦出现上家违约拒绝配合办理贷款或者过户的情况下,购房人很难获得贷款审批,即便获得贷款审批通过强制过户的方式也贷款抵押合同也很难履行,因为人民法院一般判决强制过户的前提是购房人支付完毕全款,而银行贷款的情况下,剩余房款需要过户后才会支付,这与人民法院的强制过户判决之间存在一定的矛盾,所以如果无力支付剩余房款的,人民法院一般不会判决继续履行房屋买卖合同。
(3)房屋上附着抵押登记,购房人无力涤除的。
房屋买卖过户的前提是上家必须解除附着在房屋上的抵押登记,附带抵押登记的房屋是不能完成过户手续的,如果购房人有能力代替出售人归还欠款涤除抵押,那么可以消除过户障碍,否则人民法院无法判决强制过户。
(4)房屋被人民法院依法查封。
房屋被查封的情况下,不仅没有办法过户也没有办法进行网签登记,所以购买被查封的房屋一定要非常小心,应该确保过户前查封被依法解除,如果系争房屋因为未了案件而被人民法院查封的,人民法院是不会判决购房人强制过户的。
(5)房屋上有违章搭建被记载到交易中心的。
《上海市房地产登记条例》第二十条规定“有下列情形之一的,房地产登记机构应当作出不予登记的决定:(二)属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的”;由此可见一旦房屋上附有违法建筑并且被市政管理部门认定为违章搭建且拒不拆除的,相关部门有权将其通知房地产交易管理部门,房地产交易管理部门会将上述情况登记在房地产登记簿上,自记载之日起该房屋不得进行转让登记和抵押登记,当然也就无法进行强制过户。
(6)特殊地段房屋未经政审。
特殊地段的房屋除了要满足正常房屋买卖的流程外还需要额外的政审,政审的过程需要双方自愿配合且需要填写诸多表格,如果一方拒绝配合办理政审的话,要向强制过户则必须强制政审,这存在很大的难度,所以未经政审的房屋买卖一般无法强制过户。
Ⅱ 房屋买卖,打官司让卖方配合过户,官司打赢了,卖方不配合过户,买方凭什么过户,走什么流程
判决生效后,被告不按时履行义务,原告应该申请法院强制执行(要写执行申请书、复印身份证、判决书、送达地址确认书、让主审法官开生效证明),执行局可以向不动产登记中心送达执行裁定书、协助执行通知书,强制过户。
Ⅲ 房产强制执行过户,税费怎么缴纳
判决卖家给买方办理过户手续,立案执行后,办理过户手续的费用应当由卖家承担,只是法院要求市房管部门协执过户,房管部门要收取相关税费才能办证,要想及时办证的话买家最好先垫付,再要求法院执行卖家的财产抵相关税费。因为判决确定卖家的是完成过户行为,卖家不履行,法院执行中产生的费用应由卖家承担。有关税费标准如下:
契税:买受人承担,居住房屋个人1.5%、单位3%,非居住房屋3%;
合同印花税:买受人承担,0.03%;
权证印花税:买受人承担,5元/本;
交易手续费:每平方米3元,全部由开发商承担;
登记费:买受人承担,住房每套80元、非住房每套300元;
配图费:买受人承担,居住房屋25元;非居住房屋1:500地籍图每幅65元、1:1000地籍图每幅92元、1:2000地籍图每幅120元;
抵押登记费:纯公积金贷款100元,组合贷款及商业贷款200元;
公证费:50万元以下部分,按房价的0.3%,不足200元按200元计;50万-500万按0.25%;
贷款保险费:买受人承担,贷款额X0.05%X贷款年限。
预告登记费用:50元每件。
以上税费标准仅供参考,实际费用应按登记时政府和相关部门的规定为准。
Ⅳ 我卖房子,买方不配合过户,要把过户人变更,想问买房人是否属于违约我是否有权拒绝变更应该如何处理
您好 我是家和不动产房产公司的一名经纪人,
这种情况还算不上违约行为,买方应该是不想购买此房,所以想转给其他人,一般来说,这种情况是不可能交易的,因为房子是你的,你肯定有权拒绝他更改过户人。至于推迟过户,合同上应该有写期限,如果没写,您可以给出期限,期限内他还要继续拖延,您有权拿回房子,一切后果由拖延方承担,至此,我给出的建议如下几点:
1,通常卖房方属于优势方,一般都是怕业主违约,至于您所说的买方拖延完全不用怕,既然程序已经开始了,那么买方应该是交了首付款的,您的房本上还是您自己的名字,只要您本人不去房管局签字过户,房子永远是您的,而所交的钱就不一定是他的了,着急的应该是他而不是您。当然,这种建议只是建立在您不急着用钱的情况下。
2,限贷限购已经出台,侧面告诉您,房子价格疯狂凶涨,卖房本就是一种损失,他拖延过户,您也正好可以观望市场,房子一个月涨好几万的情况太正常不过了,到时候房子如果真的涨的多了,那么他不仁你也可以不义,人之常情。
3,此建议是您在十分缺钱的情况下给出的建议。! 中介是一个十分狡猾的职业,在房产经纪人中,解决问题的最大口诀就是拖,拖,再拖,死劲拖。 拖到买卖方都没了耐心,中介费自然就到手了,我并不是抹黑房地产经纪人,只是就事论事,所以您如果想要解决这种事去和中介理论是没有任何用的,只有通过中介叫来买方,立即协商处理办法,说出推迟过户所带来的损失,强调几遍,最好录音,办妥后要求解除协议,如果不答应则提起诉讼,这里又涉及到买房给的那部分钱,就要奉劝您一句了,如果真是急着用钱,就不要纠结这些了,能还的就多还点吧。!
希望对您有用,谢谢,还有任何不懂的 可以随时咨询我。
Ⅳ 房屋买卖合同签订后,卖方违约不办理过户,买方可否申请法院强制过户
可以申请强制执行的,需要先通过法院判决,具体如下:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十条 强制迁出房屋或者强制退出土地,由院长签发公告,责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的,由执行员强制执行。
强制执行时,被执行人是公民的,应当通知被执行人或者他的成年家属到场;被执行人是法人或者其他组织的,应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。
拒不到场的,不影响执行。被执行人是公民的,其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录,由在场人签名或者盖章。
强制迁出房屋被搬出的财物,由人民法院派人运至指定处所,交给被执行人。被执行人是公民的,也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失,由被执行人承担。
第二百五十二条 对判决、裁定和其他法律文书指定的行为,被执行人未按执行通知履行的,人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成,费用由被执行人承担。
(5)房产强制买方过户扩展阅读:
1、下列情况的不适用继续履行,第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(1)法律上或者事实上不能履行。
(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。
(3)债权人在理期限内未要求履行。
2、解除合同,适用定金罚则或要求对方支付违约金。
第一百一十六条规定当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
(1)定金罚则,如果合同当事人在合同中约定了定金条款,或者另外订立了定金合同,则可以适用定金。
以定金方式承担违约责任的做法是:支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时,应双倍返还定金。其中需要注意的是,定金数额不得超过合同总价款的20%,超过部分将不被视为定金。
(2)违约金,如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,并且约定不违法,也无明显不合理的,则适用合同约定的违约金。
但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。
Ⅵ 强制执行过户房产证需不需要交税
法院强制执行,税费和普通买卖是一样的。
如果满两年且为卖方唯一住宅,只需要缴纳1.5%契税版(国家权规定由买方缴纳,如果买方购买非首套住宅,契税为3%)。
如果满两年为卖方非唯一住宅,需要缴纳1%个人所得税(国家规定由卖方缴纳,但是现在实际中都转嫁给买方缴纳)、1.5%契税(国家规定由买方缴纳,如果买方购买非首套住宅,契税为3%;产权面积超过144平方米,契税也是3%)。
Ⅶ 我的房子会被强制过户吗
房产是家庭共有财产,处分家庭共有财产需要共有人同意才行。如果你的房产是在婚后购置的,就属于共有财产了,共有人(你老婆)不同意的情况下,你无权代表共有人处分共有财产的。所以你和买方签订的《房屋买卖协议》部分无效。如果是婚前个人财产或者房产没有其他共有人的情况下,你才有权处分个人的房产。
因为没有具体看到你们签订的《房屋买卖协议》全部内容,也不清楚你的房产购置于何时,共有人有哪些人,所以无法准确的回答你的问题。
问题一:定金罚则和违约金制度不能同时适用。对方可以选择由你双倍返还定金或者承担10%购房款的违约金,两者只能选其一!
问题二:如果诉至法院,经法庭调解无效的话一般情况下也不会被强制过户。
Ⅷ 法院强制过户的房屋怎么交税,交几次
这个里面有2次办理产证。
第一次是原房主办理产证,这个时候需要缴税
第二次是发生了过户,这个时候也需要缴税。
法院判决是可以过户,但是没有判帮你省税,按道理来讲第一次办理产证的税费和第二次的过户中卖出方应承担的税费都应该是原房主缴纳的,但是现在原房主找不到了,你如果要过户并且办理产证的话,还得把这些没交的都代为交上(原房主已经交的可以省略),不然办不出来。
现在有两种办法。
一个是不去办理房产证了,因为你有法院的判决书,所以这个房子基本就是你的了,建议你去办理过户的时候去做一个异议登记,就是书面声明这个房子已经判给你了,但是由于房主不配合没有过户完成。
用处是防止以后原房主出现悄悄地把房子卖了。不过这个很不保险,万一通过关系还真给他卖掉了之后又麻烦了。
第二个就是向法院申请强制执行,先把这些钱都垫付了,把产证办下来,保证这个房子是你的名字了,由于有法院的人陪同,所以对于你垫付这些款项有了证明,之后再等到找到原房主的时候去追究这些垫付的钱吧。
(8)房产强制买方过户扩展阅读:
房产过户准备资料
(1)房地产转移登记申请表;
(2)申请人身份证明;
卖方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话,必须要先写份委托书再去公正局公证,户口本及复印件一份。
买方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件,如果是单身的话,需要去市民政局开单身证明。
(3)房地产权利证书;
(4)有关行政机关行政决定书,房地产买卖合同书,(按规定需公证,应提交公证房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书,或经公证房地产继承证明文件,或房地产交换协议书,或房地产分割协议书;
(5)已设定抵押权的,应提交抵押权人同意的书面文件;
(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;
(7)非法人企业、组织的房地产转移,应提交其产权部门同意转移的批准文件;
(8)行政划拨、减免地价的土地,应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;
(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的,应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书,付清地价款证明;
(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;
(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;
(12)房地产共有人同意转移的意见书;
Ⅸ 法院强制执行房产过户费用是怎么算的
过户费用和正常的过户费用一样的。
法院拍卖房子的过户流程:
(一)首先确认法院是否解除了对该房产的查封;
(二)材料准备好,用书面方式寄给有关部门;
(三)当事人自愿履行判决或裁定的,由当事人共同到登记机关办理过户登记;当事人一方不愿履行判决、裁定义务的,由银行向法院提出强制执行申请,登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户;
(四)可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系,依法办理房产过户手续。
需提交证件(以下资料必须是原件)
(一)协助执行通知书;
(二)民事裁定书;
(三)委托拍卖书(法院委托);
(四)拍卖成交确认书及发票;
(五)私有房地产权登记申请书及身份证;
(六)地税完税证明;
(七)契税证明。
注意:
1、个人买受拍卖标的房屋需另提供资料:
(1)买受人身份证明(核对原件收取复印件);
(2)买受人婚姻状况证明(核对原件收取复印件);
(3)流动人口婚育证明(买受人为18-49周岁非本市户口的女性流动人员需提供,核对原件收取复印件)。
2、单位承受拍卖标的房屋需另提供资料:
(1)工商营业执照或组织机构代码证(核对原件收取加盖公章复印件);
(2)代理人身份证明(核对原件收取复印件)。
二手房过户中买卖双方需要缴纳的税费:
买家:
契税:契税=房屋总价×税率
面积在144平米以上的,税率为3%;
面积在90平米以下(首套房),税率为1%
面积在90-144平米之间(首套房),税率为1.5%
交易服务费:住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米
房屋产权登记费:住宅80元/套;截止到目前,如果税务局认定您购买的为首套房,那么登记费就可以免除。
贷款抵押登记费:80元/套
卖家:
交易服务费:3元/平米
营业税:房屋总价×5.6%(超2年免征)
个人所得税:房屋总价×1%
注意:卖家一般都会将自己要交的营业税和个税加到总房价里,其实也就是买方在承担营业税和个税。