⑴ 房地产商铺门面房销售的技巧
你好，很高兴为你解答：
如何让介绍生动起来
售楼人员：“张先生，您这么孝顺，买下这套房子肯定会让您的母
亲非常高兴的!四楼的王大爷也是因为儿子的孝顺住到这里来的。这
里环境这么好，又有个社区活动中心，王大爷每天都去晨练，早上一
起床就和隔壁的大爷大妈一起去呼吸新鲜空气，打太极拳；晚一点又
可以去打牌聊天，或者到花园去逛逛，一起看看电视节目，听听收音
机。而且，市场就在附近，王大爷说他有什么想吃的就去，方便又干
净。对于这样的生活，王大爷可喜欢了。我想，您的母亲也会很乐意
住在这里的!”
4．激发想象力
激发客户的想象力，就是要促使客户想象，让他觉得眼前的产品
可以给他带来许多远远超出商品价值之外的东西，一旦拥有甚至会给
他带来一个新的世界、新的生活。当然，你启发客户想象应该是基于
现实的可能，而不应是胡思乱想。
要激发客户的想象力，你就需要把产品和真实的情节有机地联系
起来，然后在自己的脑海里想象出一幅有趣的、具体的、能打动人心
的图画；最后，你要把这幅图画像放电影一样有声有色地描绘给你的
客户听。也就是说，你要把产品带来给客户的利益，通过有声有色的
描叙，使客户在脑海中想象自己享用商品的情景。这，就是通常所说
的“情景销售法”。
在激发客户想象力时，你可以运用这些句子作为开头语：
◇你有没有感觉到……
◇你可以想象一下……
◇假如……
当然，要成功运用“情景销售法”，激发起客户的想象力，就需要
你具备极为优秀的语言表达能力与联想能力了。其实，在做销售准备
时，你完全可以先拟定这方面的“演说稿”，为现场演说做好准备。
售楼人员：“住在这里，你每天都可以听到海浪冲击的声音，还有
海鸥的叫声；你可以闻到松树或刚刚收割的稻秆香气；闲暇的时候，
你还可以去逛逛那里的乡村商店，拿起那里的草莓，尝一粒——那酸
酸、甜甜、花蜜般的味道，要比超市的冰冻货好多了……这种生活，
可是只有你们这些成功人士才能享受的。’’
提高你的语言技巧
中文是非常奥妙的。很多时候换个词、换个顺序、换个口气，就
能变换出另外一种意思来。要让你的产品介绍生动起来，提高你的语
言技巧是非常重要的。
1．充满感情地介绍
有些售楼人员对楼盘的确非常了解，对房地产知识也是倒背如流，
可是客户就是不喜欢他，认为他不专业。这是为什么呢?因为他在解
说时睁着眼睛，一段段地一口气说下来，没有高低起伏，没有快慢。
让人觉得他就像背书一样。
我们应该知道一点，介绍项目是解说，而不是背书。情绪是可以
相互影响和感染的，平板的背书会让客户想睡觉，减退他的兴趣；充
满感情地解说，则能吸引客户，让客户对楼盘产生更多的兴趣和欲望。
2．语言清晰简洁
两位老人到某售楼处看房子。售楼人员很热情地接待了他们，当
带他们看房时。售楼人员介绍说：‘‘您看看这套房子，它的建筑面积是
155m。，实用面积是130m。。，’两位老人听名，面面相觑，不知售楼人
员说的两个面积分别是什么意思。
在进行产品介绍时，可能会涉及许多专业术语，比如容积率、得房率、
转换层等等。但是，“行外人不知行内话”，并不是每一个客户
都能理解这些专业术语。因为客户只是个普通的消费者，而不是这方
面的专业人士。特别是在产品概念横行的年代，诸多的产品概念更是
让人云里雾里的。
我们在进行产品介绍时，应尽量使用一些简单易懂的词语或者是
更为形象的词去代替那些难懂的专业术语，以让客户听得更加明白。
在说话前，你最好先在心里琢磨一下对方是否能够听得懂你所表达的
意思。在这种时候，“对不同的人说不同的话”是非常重要的。如果对
方也是专业人士，那么你才就可以用专业术语表达，以此表示你的专
业，让客户信赖你；而如果对方只是一名普通的客户，那么你就要避
免使用专业术语，而要尽量说得通俗易懂。千万不要以为讲一大堆专
业术语，对方就会认为你很专业，认为你的产品很高科技。恰恰相反，
对于一个普通的客户来说，如果你满口行话，而他又听不懂的话，他
反而会觉得你不重视、不尊重他，或者认为你是在卖弄自己。
不过，有时候，对于一些概念性的东西，我们又不得不使用一些
专业名词。这时候，该怎么办呢?如果碰到这种情况，那么你可以分
两步来介绍，第一步，先说名词术语；第二步，把每一个名词术语都
用精彩的、让人听得懂的话语解释一遍。这种表达既会让人听起来很
专业，又很有说服力。比如，对于上面的那个例子，售楼人员就可以
换另一种说法。
这套房子的建筑面积是155m2，实用面积是130m2。买房的时候，
建筑面积也就是我们签订合同时的销售面积，它包括实用面积、公摊
面积和墙体占地面积等；实用面积也就是我们平常所说的地砖面积，
它是我们真正可以享受到的面积。
3．少用否定句，多用肯定句
一位客户来到了某售楼处，问售楼人员小林：“五楼的还有三房的
吗?”小林回答说：“没有了。”客户很遗憾地走了。然后他又去了另外
一家售楼处，问了相同的问题。这一次接待的是售楼人员小张：“很抱
歉，五楼的房子已经给别人了，六楼还有同样的房型的，要不我带您去
看看？”客户同意了。经过一番谈判后，小张的这个月业绩上又增添了
一单。
为什么会出现上述两种截然不同的结果?‘因为否定句往往是否定
意见，让人听了觉得不高兴。
我们说过，售楼人员是客户的置业顾问，需要引导客户的购买行
为。客户之所以想要购买五楼，可能是因为他觉得五楼更好；可是，
这只是他的初步意愿，如果没有找到他中意的，如果能够让他感受到
其他的楼层其实也不错，那他可能就会转变他的观念。
4．恰当地使用转折语气
有经验的售楼人员经常用“对，但是(不过)……”的转折语气，
这样可以首先同意客户的看法，从而避免客户产生抵触情绪，然后再
拿出自己的观点和意见，这样客户就容易接受了。比如，在你在向客
户介绍多层公寓时，客户可能会提出厅的面积还不够大的异议，这时
你不能说：“怎么会呢，一个三房两厅的房子有25m。的客厅已经不错
了。”这种说法并不能消除客户的异议，因为他本身就是想要求更大的
厅以显示气派，你应该先表示认同客户的观点，然后再拿出自己的意
见：“对，厅再大些的确气派，不过厅再大的话一定会有梁从房屋中间
穿过，这就很不美观了。”这样，你不但通过认可客户的方式以保持良
好的洽谈气氛，并且还能够很好地说服客户。
5．克服你的紧张情绪
美国曾经做了这样一项调查：你一生中最怕的事情是什么?什么
事情让你最恐惧?调查让每个人写出10件事情，最终得到的结论是：
死排名第二；而在众人面前表达自己的观点，或者说在众人面前介绍
某件事情或物品，并获得大家的赞同则排名第一。
在介绍楼盘的时候，很多售楼人员都会遇到同样的一个问题：紧
张，甚至害怕。克服紧张的情绪是一个专业的售楼人员在进行项目介
绍之前所要解决的问题。
当然，紧张的情绪是每一个人在众人面前解说时都会碰到的问题，
这并不可怕。我们要做的是如何使我们的紧张情绪最大限度地变得更
少，如何有效地控制紧张情绪。 ’
为什么会感到紧张?其实很多原因都会让你感到非常紧张，比如
项目介绍之前没有充分的准备，没有太多的经验等等。但是一定要注
意，这是每个人都要面对的，一定要想办法最大限度地减少这种紧张，
这是项目介绍的前提条件。
那么，如何减少在表达之前的紧张情绪呢?研究发现，对现场不
熟悉，人们会紧张；而在一个特别熟悉的场合里，就不那么紧张。那
么，在什么地方最不紧张?在自己家里最不紧张。为什么呢?因为每
个人都最了解自己的家。因此，要克服紧张情绪，可以尝试以下几种
方法： 一
(1)熟悉现场，对现场越熟悉，紧张的气氛就会相应地减小。
(2)提前到场，这是非常重要的。如果你提前到了，那么意味着
你是这个现场的主人，客户就只能是客人；如果客户先到，你后到，
那么作为客人的你肯定会非常紧张。
(3)在介绍开始之前，和其他售楼人员或客户做一个简单的交流
和沟通，这样也可以缓解紧张的情绪。
(4)熟悉所有的销售工具，逐一地进行操作。在介绍的过程中会
用到很多的销售工具，如模型、样品房等。如果在这些操作上很陌生，
或者存在一些障碍，会使你手忙脚乱。
(5)进行自我激励，给自己打气。在脑海中树立起这样的信念，
我行，我一定能成功。
(6)在介绍前做深呼吸。这非常重要，深呼吸可以有效地调节心
态，使你紧张的情绪有所缓解。
6．使用销售魔法词
销售魔法词即那些特别能影响客户的词汇。在销售过程中，有一
些很好的语句能够起到催眠客户、激发客户购买欲望的效果，熟练运
用一定会起到事半功倍的效果。
(1)在介绍产品时，经常使用“它对你的好处是……”，这句话对
客户很受用。客户的耳朵对自己的利益最敏感，每个人听到跟自己有
关的利益时，都会聚精会神。
(2)和客户沟通要习惯说“当”，而不要说“如果”或“假如”。
比如“当你住在这样的房子时……”就比“如果你住在这样的房
子……”更能挑起客户的占有欲，并引起兴趣。因为，“当”具有暗示
的效果，在客户的潜意识里是已经拥有了，你现在并不是在说服他购
买；而“如果”则会客户感觉——我也许会拥有它，也许不会。
(3)凡事要多问个“为什么”。如果售楼人员不问“为什么”，销
售就难以进行，甚至不可能成功。比如，如果客户说：“这不是我想要
的。”你的最佳策略是问：“为什么?”如果客户又说：“我也不知道，
反正我就是不想买。”只要你面带笑容，就可以在不冒犯客户的情况
下，继续问“为什么”。然后以友善的态度，继续重复“为什么”，直
到客户表明犹豫不决的真正原因为止。“为什么?”这虽然是个小问题，
却是人类语言中最具威力的三个字。
(4)销售高手都喜欢用“我们来……”句型去刺激客户的购买欲
望。因为这样会营造一种合作的气氛，表示“你”和“我”是站在同
一阵线，而不是相互对立。如果你说“我们来做某某事”，客户就不会
产生压力，甚至会认为这就是双方的共识。比如，如果你对客户说
“我们来看看，如果你今天购买这套房子，可以得到多少优惠”，就远
比平铺直叙地说“你今天购买，就可以享受到很多优惠”好听多了。
虽然两种说法的结论是一样的，但是“我们来……”的句型就让客户
更容易接受。
(5)当你问一个人“你对于那东西的感觉如何?”这是一个很容易 ；
回答的问题。如果你问别人的感觉，他们没办法不去表达自己的感受。 !
当你问一位客户“你对这套房子的感觉如何?”时，你的问句是完全中 ：
立的，绝对不会得到一个非常情绪性的反应。
(6)“感觉”是个很温和的字，“认为”比较强硬，而“依你之见’，
则是最肯定。当你问：“依你之见……”你就是在请这位客户提出最确
定的立场。假如他是肯定的，他就会决定买。
其实，很多词语都能够表达强烈的言外之意，’在销售时使用这些
具有关键意义的充满感情色彩的词语，会增加感染力，能够鼓舞客户，
吸引客户，有助于调动客户的情绪，更能够娱乐客户，引导客户点头
称是。只要你平时多加练习，一定会让你的说服力大增，进而大幅提
升你的销售、比绩。
◇
⑵ 如何销售商铺
随着居民积蓄的增多和投资意识的增强，越来越多的人关注起商铺来，一铺养三代，真实地反映了商铺在市民心目中的地位。如何投资商铺？投资商铺要考虑哪些问题？相关商业地产投资所需了解和探索的东西实在太多了.
在这里，根据专业房地产代理公司的实际运盘经验，送您六大商铺投资的“黄金”法门，使你在投资商铺时游刃有余。
【一】先问投资目的 投资商铺的目标是保值、增值还是获取利息收入，是短期投资还是长期投资都是投资决策的关键。很多商铺投资者总希望在短短的几年内就收回投资。有没有这样的可能呢？ 答案是否定的。商业经营已不属高利润行业，想通过买商铺暴发不太可能。商铺投资的特点就是每年回报比较稳定，但不高，一般在总投资的4％—10％之间。商铺的升值主要通过土地的升值来表现，如果土地价格没有太大变化，商铺价格也不太可能狂涨。因此，投资者要有良好的心态，权当作是留给子孙后代的一份家产吧。
【二】再看投资资金 投资资金是自用资金还是银行贷款，是考虑仅高于利息的资金回报还是租金养房，投资者必须仔细考虑自身的财务状况，同时要合理运用投资的资金，综合考虑商业地产的周期更替、税款，实现投资效益的最大化。不少商铺的投资者往往有一种心理：买商铺，譬如存银行，人民币可能要贬值，但商铺总是会越来越值钱的。不少投资者在投资商铺时往往把租金与银行利息相比，甚至计划好以房租来还银行按揭款，自感得来的租金用来还贷还略有盈余，商铺的投资回报率较为丰厚。但往往没有考虑租赁市场上，尽管房屋租金很高，但租赁换手频频，投资者必须不断地找租客，有一个租赁空缺时间，还需付给中介公司佣金，追加成本，结果往往是回报率下降。
【三】关键是投资地段 房地产业有句行话，叫“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。与住宅不同，商业地产所处的区位至关重要。大到一条街的区位，小到朝南朝北、街头还是街尾，大有讲究。影响商业地产的区位因素有：人口数量、人流量、同类商业的行业氛围，如服装、餐饮、百货、饰品等各类商品都有其传统区块。一般而言，买商铺首先要看清地段的商业布局。商业物业一般要甄别商业圈，每个商圈都有自己的市场功能定位，投资者必须考虑投资的物业是否能融入到整个商圈内，商圈的发展前景又如何？有人戏称选商铺要跟着“麦当劳”、“肯德基”走，因为这些百年老店选店面的经验十分丰富，同时为选址所做的市场调查、人流监测、周边行业影响等分析不是一两个月就能决定的事。
【四】比较投资价格 商铺的投资价格关键要看该商铺的租金水平及租赁情况，一般而言房价在年租金的10－20倍还是可以接受的，但要注意商业物业所处区位的经营状态、店多拢市的开发周期、地产本身的性价比以及总价等多方面因素。同样地段的住宅价格可能相差无几，但其商铺价值是不同的。就像一碗同样的大排面，在江宁卖4元还嫌贵，新街口可能卖8元还觉得便宜。因此，商铺的投资价格并不仅仅要看单价、总价，还要注意从地段、周边环境、商业用途等多方面进行比较、考虑。同时，投资商铺应更多地从升值的角度去考虑。如果20000元/平方米可以升值5000元和10000元/平方米可以升值1000元相比，宁可选择前者。另外商铺重要的是有人气，未来最有人气的地方才最有价值。
【五】甄别投资形态 要选择适当的投资物业形态。每种物业形态的投资价值都是不一样的，对投资者本身的适合性也会因人而异。一方面要了解物业本身的安全性、合法性，产权期限是40年还是50年，产权是否明晰，是否有隐藏的交易风险。另一方面，更要了解商铺的可交易性、可流动性。譬如是购买独立式商铺、店中店式还是委托经营式商铺等等，投资形态在一定程度上决定商铺的最终价值。独立式商铺如个股行情，易于转租、转让；店中店式犹如专业市场，关键要看大盘行情；委托式经营得到固定回报，关键还是要看经营效益，收益只是短期内固定，但风险还是要自己承担，经营公司可没有什么抵押给你做担保。 业内人士认为，商业街的商铺还是比较值得投资的。一个真正的商业街一般只有50％的商铺，另外的则是咖啡馆、酒吧、艺术画廊这类的休闲配套。同时，最稳妥的商铺投资当属社区便利店。因为它的消费群体比较固定，较为安全。
【六】抓住投资时机 就像炒股一样，很多投资商铺的人生怕进入的时机不对。那么，现在，还可不可以买南京的商铺呢？ 业内人士认为，就南京目前的商业状况看，投资商铺还是有发展余地的。发达国家人均商业面积为1．2平方米，上海将近1平方米，而南京只有0．7平方米，并不是很高。时机随时都存在又随时会消失，关键还是要看投资的商铺品质。其实商铺的投资，与城市规划发展、经营品种、区域行业紧密相关，关注城市规划发展动态、区块行情变动信息，对投资商铺大有裨益。 投资商铺成功与否，不单只看投资回报率的高与低，租金的稳定性也相当重要。对投资者个人而言，房产毕竟是大宗消费，投资前务必仔细判断研究投资物业的价值和前景，看清房地产投资风险，诸如出租前的装修费用、出租经营房屋要交纳的各项课税品种及所得税、物业管理等费用都应考虑进去。更重要的是，任何租赁项目都不会达到全年满租期，满打满算肯定不切实际，应三思而后行。 当然，尽管存在上述风险，但作为投资性项目而言，商铺毕竟是看得见摸得着的，而且不像投资证券那样充满风险。投资商铺，既要追求回报，但也适当存在风险，因此良好的投资心理是至关重要的。量力而行，慎重分析市场，同时对投资回报率有一个正确的预期，投资商铺仍会有一个良好的回报。
⑶ 房产商铺销售流程
1.客户的购买能力
首先了解客户是否能够全款购房，如果客户是贷款购房，客户资质是否有问题必须落实，以免签定购房合同之后贷款不能按时到位从而造成买房纠纷。
2. 付款方式
购买商业用房付款方式通常有全款购房、贷款购房、分期付款购房三种形式，尽量要选择全款购房客户，其次是贷款购房，其中贷款购买商铺，目前最高可以贷5成，年限最高为10年;最后是分期付款，尽可能减小卖房所承担的风险。
3. 首付款与尾款间隔时间，时间不宜过长
因为商业用房大部分款项较大，所以变动也较大，所蕴藏的风险也相应较大，因此要尽量缩短首付款和尾款的间隔时间。
4. 支付订金后的违约责任及违约罚则
支付订金之后的违约情况时有发生，所以支付订金后签定的订金收付合同中必须要明确违约责任和违约罚则。
⑷ 如何做一手商铺的营销方案
第一 对商铺进行市场定位 综合分析商铺的周边环境、未来增值的空间等自身优势 并且还要调内查整个区域的容商铺价位等市场环境
第二 提炼 总结话术 用15秒 20个字以内 表达出商铺的优势
第三 根据第一步分析 进行客户细分 分出你的目标客户群 意向客户群 重点客户群
第四 你们公司肯定有宣传单页 带着宣传单页及名片 根据第三点所分出的客户群 进行扫街 一定别怕苦别怕累 自己跑出来的 才是真正的一手客户资料。
第五 通过第四部 获得的客户信息 进行每周1-2次电话或者短信的空中轰炸
第六 通过空中轰炸 筛选出的意向客户要进行每周一次的客户拜访 记住必须登门拜访 面谈才能真正的看出对方是否是真正的意向客户
第七 临门一脚 海陆空立体轰炸 电话 面谈综合进行实质性谈判
第八 实在搞不定 就请你的主管或者部门经理 出面 一起去搞意向客户
加油 兄弟我 就是这么一步步打拼出来的 贵在坚持 咬牙
⑸ 商铺好的销售方法
1.目标客户。我来们做电商首先就要选择自自己的货源以及针对的消费人群。这样才能根据市场的需求以及消费者的需要做出合理的进货和销售营销策略。
2.网站优化。既然是电商，那么就要有属于自己的店铺，设计和版块功能需要富有自己的风格特点，店名也要容易被消费者记住。这样才会逐渐吸引消费者，提升店铺的影响力。
3.推广宣传。做电商是需要推广宣传的，利用好各个网络媒介，微博、公众号、朋友圈、论坛等方式进宣传推广，目的就是提升店铺的知名度和影响力。
⑹ 店铺销售流程是怎样的
营销是这样一个过程，它先是创造出某一种产品，然后以某种方式刺激买卖双方，使之都获得利益，并以这种买卖交易活动来计划和实施该产品的价格、促销以及地点安排等措施。它里面包含着多方面的营销活动。要把握这些活动，我们可把它们归结为“4P''’，即：产品(Proct)、价格(Price)、促销(Promotion)、地点(或分销) (Place)。
另一个重要的营销基础问题：人们买什么，为什么买?
你的观众，或目标市场，是购买你的产品或服务的潜在顾客的全体。我更多的是用“观众”(audience)这个词，因为它能够提示我们：生活就像是一个剧场，作为一个市场营销者，你要像一个演员那样设法令观众感到满意和喜欢。你需要让你的观众相信你是一个什么样的人，以及正在为他们提供什么。你也会听到被称作顾客、客户、预期消费者或细分市场的这类群体在说些什么，他们就是你想让他们了解你的那些人。
对市场来说，产品是一把打开的雨伞，覆盖的不仅是有形的产品，而且包括服务，人们在市场上寻求什么“你卖的不是一个钻头，而是一个洞。”这是一句流行的关于市场营销的老生常谈。我们可把这一说法更新为：人们并没有按那些电视广告买洗衣机，他们买的是洗衣服的关键性功能。这种观点的含义是：人们实际上购买的并不是产品或服务本身，而是他们希望从那些产品或服务中得到的利益。换句话说，他们购买的是解决问题的答案。如果你处在一个生产硬件的企业，你可能会认为你出售的是钻头，但你一定会更清楚地意识到，人们真正看重的是钻得精致的洞。
你帮助人们解决的问题，可能是关键性的或危及生存的问题，但也可能是最无价值的幻想。人们首先是追求基本需要的满足，然后再进入到下一个须要层次。一些购买者只打算满足他们最低层次的需要。
一切事物都起因于某个可以感觉到的需要，不管它是对某种冰淇淋口味的追求，还是为轿车配置新的轮胎，或是追求一种发型。站在你的立场上说，即： “我有一个问题……”， “我想要……”，或“我需要……”。
这种需要刺激着我们去寻求各种方法来满足我们的欲望。你的理性的一面开始发挥作用，在各个候选对象中进行挑选。你购买了某一产品，你使用了它，它实际上帮助你解决了你的问题，或完成了某一任务。或许它并不像你预期的那样发挥作用，在这种情况下，你大概会寻找一个替代产品来解决那一问题。无论在何种情况下，驱使你购买某一产品或服务的动机都是某种需要，它一般与你正在寻求其答案的问题相关联。
人们为什么买?
我经常说，如果你想要某种液体按一定的方向流动，那么就在那个方向上挖一条沟。
换句话说，如果你想要人们购买你对问题的解决方法，那就要使解答对人们来说是容易接受的。事实上，就要使它比周围其他人的解答方案更容易，更简单。
假定所有的顾客正在寻求某一产品，我们可以对产品作出如下概括：
>性能如预期的那样。
>在方便的时间和地点可以买到。
>以人们认为公平的价格来提供(假定他们会得到利益)。
>易于为人们所占有。
当人们发现这样的产品时，他们大概就会购买它，因为它满足了人们对产品的功能性、实用性及易于占有性的需要。
人们在这些不同方面的强调，就是我们称作价值的等式。人们购买某一产品或服务，因为他们发现它比类似的产品具有更优良的价值。你的产品的性能，你提供产品的时间和地点，你的付款条件和保证书，就是你能够处理的一切。恰当的平衡会使你推销的产品比你的竞争者更有价值。
你正在对你的营销活动可能把你带到的地方进行了解。你就要开始了解营销方向、销售、计划以及生产广告等活动都是如何相互适应的。你的下一步是要看看你的特殊的地位，详细了解人们购买的答案，以及人们在选择答案时宁此非彼的原因。
促使营销成功的10种最佳方法
如果你有明确的目标意识，并能够明智地采取行动，那么，你要想在营销活动中获得成功，至少需要考虑以下10种措施。它们是：
1．把长期计划与短期计划结合起来。如果你在白天时间考虑怎样出售产品，在晚上考虑如何建设公司，那么你的回报会怎样呢?金钱上的收获就会令你生活得很满意——并能继续做生意，因而能继续过一种较惬意的生活。
长期计划看全局的大图景，用图表制定你的进程，在远距离水平线上规定着一个个即期目标。如同船舵在船起航之前就开始转动了很长时间一样，营销的功能会远远发生在收银机的环形区之前。要付出同样的时间来研究两种类型的计划。其结果就是营销计划——它勤勉地追求长期的公司战略目标，如同追求短期的销售目标一样。
2．有条不紊地制定你的价格。低价意味着你会在每一种产品销售上都要亏损，并希望在数量上进行补偿。为避免这些问题，你要反复投入精力来检查和修正你的价格策略。不要只是计算你的成本和高价；要监视竞争者的价格，并对市场上的变化及时作出反应。你需要一种提前采取行动的策略，要以尽可能低的成本给予顾客充分的价值，以获取更高的利润。
3．你需要了解市场中的趋势。顾客满意是一个不断变动的目标。MBA(工商管理硕士)类型的人就提高限制标准、防止期望倒转、促进连续过程等问题，进行着喋喋不休的争吵。取代对这一切的争吵，你要练就一种对市场发展趋势进行判断的直觉，随时注意抓住能够令你的顾客更为满意的机会。
4．要明智到足以清楚地估测到顾客需要什么，而且了解你的组织最适合做什么。无论你在销售什么产品，你的顾客还是在寻求一个更好的价值：一个性能优良的产品，价格较低，给予的服务较快，或提供了更大的利益。当顾客满意把你置于一个你不想承担的位置上时，你要了解你所需要的足以认清这一切的信息资料。
5．要规定自己坚持了解你的竞争者的情况——并运用那些信息。要运用各种研究方法，包括直接的和间接的，来密切注意你的竞争者的动向。
6．了解你的顾客是谁——你的全部顾客，包括你的经销商。你们所有的人要一起致力于在合适的时间把合适的产品送到合适的地点。你的分销渠道是由多种因素组成的，包括你自己、停在你的门口要求加入推销网点的人、经销商、零售商，以及许多参与到这一活动中的人。要知道，在买卖交易活动中找到价值，对于这个渠道中的每个成员都是重要的。
7．理解你的目标细分市场的各种不同的行为。你会成功，因为你已经具有了我称之为“顾客想象”的观念。了解什么因素会影响购买的决定——在顾客头脑中所说的最小的声音， “大概我们最好去逛附近的商店”，“这种颜色的衣服看起来不像是我要穿的”，或“这个正好是我所需要的!”要善于观察影响顾客的因素，从他们的文化期望到他们的行为动机。当你能够做到设身处地地预料到顾客的需要，你就成为一个好的老板：知道什么时候该换一杯新鲜的饮料，或什么时候应该解雇一个粗俗无礼的职员。
8．你需要知道是人在与人做生意，因而要重视培养你与你的那些职员的销售技能。广告只是把人们带到门口，是销售方法才把希望转变成顾客。要完善你的销售方法，并把你所知道的知识传授给你的公司中的其他人，以此来最大限度地扩大你的营销活动。广告对于营销过程中较多的个体性成分来说，只是一个序幕。因此，你的销售职员的素质至少与你的广告活动的质量一样重要。
9．要有一个意见沟通计划，包括公共关系、对广告活动付费以及一个营销策略。要培养一种对你的产品或服务的利益的强烈的自觉意识，然后清楚地通过每一种适当的媒介进行意见交流。当顾客的动机适合你的经营目标时，要运用促销手段来强化顾客的购买动机。
10．为你的营销活动采用一种可靠的预算方法。完美的营销活动意味着你会经常看到在所希望的现金流入之前经历一个现金的外流过程。不要为此而烦恼；相反，要运用一种专业性方法来限定实际预算，并估测相对于目标的绩效情况。
简而言之，你需要知道你的企业所要达到的成功程度，与你使顾客成功所达到的程度是一样的。你要运用营销方法使这一切成为现实。 几乎每一个人都知道，一种正确的态度对于任何工作来说都是至关重要的。我希望你能够以这种态度来开始你的营销冒险。在你什么时候对所做的努力感到灰心丧气之时，就读一读这10项最佳方法吧。它会确保你回到办公桌旁，开始走上通向成功的大道。
没有人会因为一个糟糕的营销计划而去死，人们只会变得不高兴罢了。当销售目标没有实现，当好的产品积压着卖不出去，当钱都花费在卖不出去的产品上，此时老板却在读着取缔闹事法令。人们甚至被解雇了，破产了，或失去了经多年发展而形成的势头，——但他们没有去寻死。我的看法是：一点也不要害怕实验。没有尝试过一切的人，会失去成功的机会，就像会失去失败的机会一样。不要为之烦恼，要向医疗大夫学习。先诊断问题，然后开出解答的药方。分析你的营销形势，直到你感到已经诊断出你必须纠正的弱点时为止。然后，开出一个营销计划的药方，来纠正你的弱点，增强你的实力。
回答者：宇航他哥 - 见习魔法师 二级 12-7 19:23
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营销是指人类与市场有关的活动，即指为满足人们的需要或欲望，通过市场的作用实现潜在的交换的活动。如果一方寻求交换的动机比另一方更积极，我们就把前者称为营销者，把后者称为潜在的消费者。营销者是指那些愿意用自己的有价物品作为交换，从而得到他人资源的人。营销者寻求的是另外一方的反应：是否愿意买卖某种物品。也就是说，营销者既可以是买主也可以是卖主。如果买卖双方都在积极地寻求交换，我们就把双方都称为营销者，并把这种情况称作相互营销。
市场营销的实质可以总结成三条重要的原理，即顾客价值原理、竞争优势原理和集中优势原理。
顾客价值原理。购买者在众多的产品中会挑选出自己最中意的产品，是因为购买者认为从这种产品中获得了最大价值。这就是顾客价值。营销的实质就是通过提供比竞争者更多的顾客价值来赢得顾客。要提高顾客价值，可以扩充产品类型和产品功能，可以提高产品质量和服务质量，也可降低价格，也可以使用前几种方法的组合。企业提高了产品的性能和服务质量，就可能赢得顾客的满意。
竞争优势原理。竞争优势就是在某一种竞争状况下，能对顾客具有更大吸引力的一种总体优势。产品、价格、广告、促销和分销等都可成为企业竞争的优势，不同的行业获得竞争优势的途径不同。现代市场营销竞争中，差异化战略成了企业获得竞争优势的有力途径。
集中优势原理。就是指企业为了在某一竞争优势上成功地实现顾客价值的创造，必须集中精力。
函件是邮政的专营业务，是邮政的基础核心业务，是衡量一个国家邮政发展水平的重要标志，是邮政业务发展的重中之重。因此，要加大力度开发函件业务市场，搞好函件业务的营销创新工作，实现函件业务的持续、健康、规模发展。
加强函件业务经营管理，抓好营销创新。明确函件经营管理职责，落实函件发展目标责任制。为了集中力量抓函件业务的发展，国家邮政局在公众服务部设立函件业务发展中心，具体负责全国函件业务的市场开发和经营管理工作。国家局和各省已签订了函件发展目标责任制，要求各局要把函件业务作为“一把手”工程来抓，实行目标责任制，落实相应的责任机构和人员。要在人、财、物上适度向函件业务倾斜，对完成或超额完成计划目标的单位和责任人给予奖励，确保计划目标的实现。
组建函件业务营销队伍，抓好方案营销。要重视函件营销人员的培训工作，推行现代营销理念，加强营销策划，推行营销目标责任制。福建省厦门市同安邮政分局以办学特点和校园特色为营销切入点，独辟蹊径，大力发展校园明信片，仅有60多名师生的同安聋哑学校就制作明信片5000枚。为做好聋哑学校的明信片，同安邮政分局突破校园风光的框框，从吸引社会各界关心聋哑儿童的教育入手，以“您的爱与奉献带给了孩子们欢欣与鼓舞”为主题，在构图上采用校园作底景，插入反映社会捐款和聋哑儿童学习、娱乐的4幅小照片，突出了“爱心”的手语，极具宣传作用。同安聋哑学校把这枚制作独具匠心的明信片，作为赠送“献爱心”单位（个人）的礼物和向社会作宣传的精品，受到广泛的好评。
切实改进投递服务水平，提高传递质量。投递服务质量的优劣，直接影响到邮政的信誉和函件业务的发展，要加强投递质量管理，确保投递时限，按客户需求提供个性化的投递服务。对邮政商函广告公司制作的商函，因名址有误造成无法投递的，退回原制作单位；对社会单位制作的商函，名址有误造成无法投递的，要及时将商函退回寄件人；对无名址商函广告的投递，要按客户要求做好投递，不得隐匿、毁弃商函。要按相关制度加强投递出班和回班的检查，并和个人经济责任制考核挂钩。函件经营管理部门要与投递公司做好协调工作，签订服务协议，制定严格奖惩措施，督促投递公司抓好商函的投递质量。
加强函件业务管理，规范经营行为。低资费、跨界揽收是函件业务发展中的顽疾。它的屡禁不止，给全国的函件量、收都带来严重的损失。应从维护全网利益，维护函件的专营权，维护邮政信誉的高度出发，认真履行检查职责，加大查处力度，有效扼制本省范围内的违规经营行为。
2002年全国函件业务量目标确定为突破100亿件，其中商业函件比重超过50％。商业函件是指面向社会各类客户以提供信息服务为目的，按大宗方式交寄的商务性函件。商业函件主要由三部分构成：商业信函（包括广告类商业信函和账单类信函）、邮送广告、邮资广告明信片。
2002年全国商业函件发展目标是：商业信函18亿件（其中账单类信函8亿件）、邮送广告35亿件、普通邮资明信片5亿枚。
把商业广告信函作为发展重点，大力拓展广告商函市场。2002年，商业广告信函（简称DM）是函件业务发展的重点，要努力实现其跨越式发展。要在消费者和商家之间搭起信息沟通的桥梁，帮助企业拓展市场以实现其经营目标。
打造DM品牌，营造广告信函市场氛围。DM广告信函要作为一种邮政广告媒体向社会推出。要加大宣传力度，将DM广告信函的目标市场定位在：各类直销型企业、大型商场、超市等零售连锁经销商、批发商、邮购公司以及经营小家电、医药、化妆品等的企业。要利用电视、报刊、互联网等大众媒体对商函广告业务进行集中性的宣传，使邮政商函广告逐步渗透到社会的各个方面，引导消费者消费；另一方面也要利用邮政自身的媒体进行业务宣传，通过召开媒体推介会或现场交流会等形式做好商函的推广工作。
开展互动营销活动，积极引导企业使用邮政商函广告。要积极开展营销活动，推行大客户经理制，为一些大客户配备客户经理，实行全过程服务。要帮助企业建立自身的个性化数据库，大力发展针对性、经济性、实效性强的商品服务广告，帮助商家推销产品，从而赢得他们对邮政广告商函业务的信赖，提高广告商函社会认知度，打造广告商函的媒体品牌。
为进一步扩大商函的市场占有率，要鼓励社会工商企业使用或参与制作商函，共同开发商函市场。推动商函发展的社会化，大力推广“商函代理制”。邮政商函广告拥有以邮政服务网点为依托的强大优势，要积极依靠社会力量，发展商函代理制。要与众多广告公司开展深层次、全方位的合作，借助其成熟的营销渠道、专业人才和成功经验，来发展商函广告业务。特别是要加强与全案策划公司的合作，使他们认识到邮政商函广告的优势，在企业策划营销中使用邮政商函广告媒体，来达到推广产品的目的，实现双赢。
进一步加大对账单信函的市场拓展力度，提高市场份额。随着中国正式加入WTO及国家逐步开放金融、电信、公用事业（水、电、煤、社会保险）、制造业等市场，这些行业纷纷把改进自身服务质量，树立良好的企业形象，提升客户满意度作为最迫切的任务。众多企业已开始着手制作个性化的账单，以培养客户对企业的忠诚度。因此，作为联系企业和客户的纽带和最直观体现其服务质量的账单函件，蕴藏着巨大发展潜力。邮政各级部门应清醒地认识到这一点，抓住机遇，大力发展账单函件。过去，吉林省蛟河市拉法镇的农村电话用户，为了知道自己每月电话费使用情况，要跑十里甚至几十里路到邮局、电信局查询，很不方便。现在，农民坐在家中就能按月接到话费清单。原来，只有5名职工的拉法邮政支局，在征得用户同意的前提下，以每台电话每年交10元钱手续费的低价，为农村电话用户代寄话费单。这项服务受到了农民的欢迎。仅半年时间，就有650户农村老电话用户和一些正在办理装电话手续的用户，主动到邮局办理了代寄手续。目前，这项业务已占该支局函件收入计划的85％。
要把电信话费账单和银行卡消费对账单列为发展重点，实现规模制作，要把账单函件向保险、电力、税务、证券、社保等多个行业拓展。要认真分析研究本地账单市场占有率，一要抓重点行业、重点客户，积极、主动帮助其做好账单的策划、设计、制作等服务工作；二要切实抓好投递质量，确保用户要求的时限和质量到位；三要发挥账单的宣传功能和搭载广告功能。发挥账单广告媒体的作用，降低账单制作成本，实现账单业务的增值，与客户实现双赢。
发挥邮政全网优势，实现《中邮专送广告》业务的规模经营。《中邮专送广告》业务的发展要发挥全网优势，要进一步做大规模。认真做好市场调查，进行市场细分。巩固现实客户，把潜在客户发展现实客户。采用多种形式发展《中邮专送广告》。要细分当地的经济文化市场，根据不同的市场需求，推出分类、专栏版面广告，在内容分类上应更加细化，形式上采用单页式、邮简式、本册式和精品本册式《中邮专送广告》，进一步增强竞争实力。大力推动《中邮专送广告》联网运行业务的发展。要进一步推动全国、全省、地市《中邮专送广告》的联网运行，做大规模，满足客户异地发布广告的需求。不断提高《中邮专送广告》的质量和设计创意水平，加密出版期，做好投递服务工作。
抓好普通邮资明信片、邮资封的市场开发，推出函件业务新品种。要利用好国家邮政局专用邮资图政策，进一步加大市场开发力度。对旅游门票明信片、产品质量反馈卡、公益事业和大型活动等题材仍可进行开发。对国家局近期推出的小规格普通邮资明信片和普通邮资7号封两项业务新品种，要把握正确市场定位，做好开发工作。此外，校园仍是重点开发的市场，校园封（片）的开发应注重宣传学校的文化背景和设计思路的创新，以满足校方的需求。各局要提高普通邮资明信片（信封）的印制质量和时限，确保按期完成印制数量。
为了进一步满足社会用户对函件业务时限的要求，国家局今年拟推出快递信函业务，正式在全国范围内开办混合信函业务。这两项业务可以有效地增加函件业务品种，为社会各层次用户提供更多业务选择。
积极打造函件业务发展基础建设平台，为商函发展做好支撑。高起点做好商函制作中心，实现商函制作的社会化。邮政商函制作中心建设应遵循两个原则：一是集中建设的原则。根据我国商函市场分布情况，国家局已对7个一级邮区中心所在城市的商函制作中心进行了重点建设。各局根据省内实际情况，重点建设省会和大城市的商函中心，形成全国商函制作体系。二是坚持重点商函制作中心向规模化、智能化、网络化方向建设的原则。重点商函制作中心要配备多功能、多样化的商函设备，形成综合的、大规模生产的制作能力。要配备高品质的设备及软件系统，体现出邮政在商函制作上的技术优势，账单类业务要求内件和名址的惟一对应。重点商函制作中心的建设还应做好与各商函制作中心之间联网、数据传输工作，管理趋向网络化。此外，邮政部门发展商函应以促进商函使用社会化为目标，不宜单纯依靠自身制作能力，还应积极鼓励社会力量建设商函制作中心，以制作促进商函寄递，共同推动商函业务发展。
拓宽思路，多种渠道建设名址信息库。名址信息数据库建设要克服“等、靠、要”的思想，积极拓宽思路，从邮政企业自身和社会两个渠道建设名址信息库。邮政名址信息数据库实行总体规划设计。要按国家局已发布的《邮政用个人基本信息库结构》和《邮政用全国组织机构信息库结构》两个邮政行业标准，采用多种方式来进行采集。要特别重视做好个人名址库的采集工作，充分发挥投递的资源优势，真正实现终端的动态维护，提高名址库的实用性，降低退信率。同时要积极帮助企业建设客户名址信息库。市场竞争的日益加剧促使家电、药业、烟酒、保险、航空等众多企业重视产品定位和售后服务，建立和拥有客户名址信息库。要积极帮助企业搜集和积累消费者信息，建立个性化名址信息库，引导企业使用名址信息库发商函，进行产品和服务的促销，拓宽商函发展路子。
回答者： 丹丹爱吃鱼 - 见习魔法师 二级 12-7 19:34
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其实做营销也就是和人打交道，学会做人也就学会了做营销，什么4p都是瞎撤的，别相信，尽信书不如无书，以上只是个人见解，如有雷同，是属巧合
回答者：lyting1223 - 试用期 一级 12-7 19:56
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哦,诸位的讲解都那么生动祥尽啊，还有我说话的余地吗？
我随便说几句吧。
营销其实就是对物品的销售，当然这需要“技术”，其实这也是一种艺术，朋友，有机会多学学吧。多着呢！
回答者：煌龙 - 助理 二级 12-7 21:46
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营销是这样一个过程，它先是创造出某一种产品，然后以某种方式刺激买卖双方，使之都获得利益，并以这种买卖交易活动来计划和实施该产品的价格、促销以及地点安排等措施。它里面包含着多方面的营销活动。要把握这些活动，我们可把它们归结为“4P''’，即：产品(Proct)、价格(Price)、促销(Promotion)、地点(或分销) (Place)。
回答者：fjpfanjp - 助理 三级 12-8 09:22
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就是个人或组织通过辩别和满足顾客的需要,把社会或私人的需要变成有利可图的商机的一切有关活动.
换句话说,就是有利益的满足顾客的需要
⑺ 销售商铺的技巧
请问你是指的网络还是传统呢？
⑻ 商铺销售计划
商铺销售，商铺营销策划，商铺促销方案这些还找不到方向的，或者尾盘商铺难以去化的，可以了解一下佑商爆销模式，尾盘去化“利器”
⑼ 店面销售方法有哪些
请参照以下策略：
1、首先打造店铺良好的外部形象。
将店铺的产品陈列尽量做到美观、合理、显而易见。在不影响城市管理的情况下在门口及铺面前的位置多摆上些产品。同时，没事的时候放点音乐，针对的学生的产品，不妨音乐时尚一点，看起来有文化一点。
另外，店铺营业人员能时尚一点就别太朴素，营业人员能是美女帅哥就不要长相平平者。
2、将刚性需求逐渐变为弹性需求和日常需求，以提升店铺人气，逐步改变师生的消费习惯及消费路线，从而带动现有产品的销量。
1）增加冲动购买型产品。如时尚类、热门产品类、礼品类、日常需求类、冲动购买型产品。具体如首饰、特色礼品、鱿鱼、奶茶等。
2）增加日常消费产品。如：话吧、缴费卡、点卡、杂志报纸、移动联通电信等代收费系统等。
3）甚至直接做一个家教联络点。免费服务。有家教意向的学生可以过来先报名。
4）用特价产品带动店铺人气和销售。如，一支中性笔，别的地方一支卖两块，你卖九毛，只要你不亏钱，记得在外面竖个牌子，写上“中性笔每支0.9元”。看到这个牌子，许多人肯定愿意来你的店铺买，同时顺便买别的东西。这样不但可以促进人气，也可以带动其他产品销售。
3、拓宽进货渠道，从产品（质量和新奇）及价格上取得优势。
相比较而言，学生对新、奇、特、便宜、时尚的产品更有兴趣。如果产品要深入学生的心理，从产品种类和产品质量上要选择好，并要保持相对的较低的价格。比如：
1）文具：一种是订最实用、最常用、最实惠的产品；第二种是订时尚个性的文具，这类价格可以略高一些；第三种可以订比较热门的产品，比如说当地的潮流街区所售的产品，订到仅此一件产品就可以有不错的销量，同时也可以带动其他产品的销售；
2）体育用品：基本上可以分高、中低档三种价位订货，但是尽量做到相比较别的地方价格更低。
3）数码产品：建议以低价产品、比较受学生欢迎的牌子或款式为主。这类产品的订货建议慎重一些，因为学生一般会去电脑城、数码专卖等地方去买；
4）电脑配件：订货质量好并要做到低价。
4、拓宽宣传及销售渠道。
目前店铺所销售的产品主要以铺面零售为主。建议从以下两种方式拓展宣传及销售渠道：
1）与各班级班干部、学生会、学校各团体搞好关系。争取班级、各团体、举行活动时的集体团购；
2）将宣传延伸到校园内。利用学校校园的的公布栏、张贴栏等张贴店面新上市的产品。留下店面的位置等。可以考虑采用手绘POP的形式。特别是在新生入学之际；
3）利用校园网、校园BBS进行宣传提供的产品种类、新品。比如，学校旁XX文具店一支中性笔仅售九毛钱！不妨将店主、老板、或店面炒作一翻。比如，可以发个帖子：学校门口XX文具店的美女！比如：学校旁XX文具店遇见的新鲜事。比如：文具店里竟然也能买到“神七”（造型好看的中性笔）！等等；
4）“门里生意门外做”，可以利用学生兼职在校园或素食进行推销。
5、做好服务，拉住回头客。
因为店面就在学校旁边，购买人群相对比较固定。良好的服务、良好的口碑便是关键。能笑着卖东西就不要一脸严肃，能少几毛钱也不要比别家多挣几毛钱而丢掉回头客，几年下来你记不住几个学生，大概有许多学生会知道你和你的店铺。所以，日常服务态度、产品质量、相对价格便成了形成口碑的关键，如果学生在你的店铺有愉快和满意的购物经历，相信他不会在乎多上两个台阶。如果有天一想到要买体育用品、文具等，第一就想到你的店铺，那就成功了。
6、其他策略
1）积分卡
比如，积分到XX分，送XX产品。
2）特定人群优惠
如凭学生证，购买产品一律打九折扣。
3）旺季促销
如新生入学时，新学期开始时，通过促销创造短期人气、积累口碑和短时间内的高销售额。X月X日——X月X日，凭学生证或XX购买产品，一律8折优惠。
五、其他