『壹』 房屋租赁权如何评估
【转自网络】
（一）市场法
市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。
（二）收益法
收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。
（三）成本法
在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；也可采用按工程造价估算等方法求取。
［案例3-7］
××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
委估房屋位于宁波市××区××巷××号，为一幢六层砖混结构房屋，该地段系宁波市一类地段，房屋西面紧临××巷，东面为××住宅小区内的绿地，南、北面为住宅小区，交通便捷，附近公共配套设施齐全，主要以商业服务业为主，有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。
该房屋建于九十年代中期，水、电；卫齐全，有室内楼梯一部，卫生间每层共用。委估房屋位于第一层至第三层，三层以上为普遍多层住宅，房屋共计建筑面积936．55㎡，每层建筑面积相等，房屋坐东朝西，东、西朝向。房屋完损等级为基本完好房，工程质量和维护保养状况较好。该房屋现空置，房屋所有权人为甲公司，目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。该房屋原为甲公司的办公用房，1996年作简单办公装修，目前装修已非常陈旧。来源建设工程教育网
委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得，土地用途为办公用地，国有土地使用权面积为148．5㎡，由于占有范围内的土地使用面积较小，空场地小，停车位较紧张。
四、估价目的：为委托人了解房地产的租赁价格作参考
五、估价时点：2006年1月6日
六、价值定义
本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936．55㎡办公用房的中长期（6～8年）的月市场租金，以人民币为价值标准。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例，故本估价报告采用市场法评估。同时，该房地产属收益性房地产，所以也可用收益法来评估。
具体评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房，用市场法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格，再计算出租赁价格中所含的因国有划拔土地而需上交国家的土地收益值。
十、估价结果
本估价公司根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定宁波市××区××巷××号办公用房，建筑面积为936．55㎡房地产在估价时点2006年1月6日的租赁价格为：人民币25812元/月，大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月，单价：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值为4451元/月，大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月，该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2006年1月6日至2006年1月20日
十三、估价报告使用期限
本估价报告使用期限自出具之日起为六个月。如超过该期限，本估价报告的房地产价值应作相应调整或重新评估。
十四、有关说明
由于宁波市出租房屋土地收益金的收取还按市房［1995］127号文件的规定执行，根据该文件计算的土地收益值为936元/月，和本公司评估计算的4451元/月相距甚远，这主要是由于1995年至今已有十多年，房地产价格已发生了巨大的变化，如仍沿用1995年的土地收益金收取标准，将造成国家土地收益的大量流失。所以本公司对租赁价格中所含的土地收益值进行了重新评估，供委托人及房地产管理部门参考。
宁波市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估技术报告
一、个别因素分析
该大楼建于九十年代中期，为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼，总建筑面积为936．55㎡，有一部室内楼梯，卫生间每层共用，层次偏低，环境一般，办公大楼前空地较少，停车困难，但旁边有××广场的停车场。
办公楼内部设施较简单，仅有水、电、卫、电话、宽带。内部布局古板且难以改变，所以总体上该办公楼档次较低。
根据委托人的要求，本公司评估的是估价对象整体出租6年至8年的租赁价格，整体出租面积较大，年限较长。租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。由于租赁期限较长，承租人会对房屋作一定的装修、装饰。
二、区域因素分析
该地段为宁波市一类地段，处于××区××社区内，附近公共配套设施齐全，主要有××广场、××中心、××商座等高档的办公大楼，但估价对象处于××巷的小巷中，小区位状况较差，又处于住宅区中，整体档次不高。
根据估价对象的区域特点，租赁对象可以定位为对地段要求较高，办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。
『贰』 房地产估价租赁评估怎么收费
租赁价格评估收费标准，应该还是按照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格〔1995〕971号1995年7月17日）第五条进行收费。
根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格〔1995〕971号1995年7月17日）
一、凡依法设立并具备房地产中介资格的的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。
……
五、房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。
以房地产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。
附表：
以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表
档次 房地产价格总额（万元） 累进计费率（‰）
1 100以下（含100） 5
2 101以上至1000 2.5
3 1001以上至2000 1.5
4 2001以上至5000 0.8
5 5001以上至8000 0.4
6 8001以上至10000 0.2
7 10000以上 0.1
六、房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。
房屋租凭代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％—2.5％计收。
实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。
土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。
房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。
七、上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30％。
同时，根据《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号），《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。
『叁』 租赁权评估中的关键要素是什么
（一）市场法
市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。
（二）收益法
收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。
（三）成本法
在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；也可采用按工程造价估算等方法求取。
［案例3-7］
××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
委估房屋位于宁波市××区××巷××号，为一幢六层砖混结构房屋，该地段系宁波市一类地段，房屋西面紧临××巷，东面为××住宅小区内的绿地，南、北面为住宅小区，交通便捷，附近公共配套设施齐全，主要以商业服务业为主，有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。
该房屋建于九十年代中期，水、电；卫齐全，有室内楼梯一部，卫生间每层共用。委估房屋位于第一层至第三层，三层以上为普遍多层住宅，房屋共计建筑面积936．55㎡，每层建筑面积相等，房屋坐东朝西，东、西朝向。房屋完损等级为基本完好房，工程质量和维护保养状况较好。该房屋现空置，房屋所有权人为甲公司，目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。该房屋原为甲公司的办公用房，1996年作简单办公装修，目前装修已非常陈旧。来源建设工程教育网
委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得，土地用途为办公用地，国有土地使用权面积为148．5㎡，由于占有范围内的土地使用面积较小，空场地小，停车位较紧张。
四、估价目的：为委托人了解房地产的租赁价格作参考
五、估价时点：2006年1月6日
六、价值定义
本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936．55㎡办公用房的中长期（6～8年）的月市场租金，以人民币为价值标准。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例，故本估价报告采用市场法评估。同时，该房地产属收益性房地产，所以也可用收益法来评估。
具体评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房，用市场法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格，再计算出租赁价格中所含的因国有划拔土地而需上交国家的土地收益值。
十、估价结果
本估价公司根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定宁波市××区××巷××号办公用房，建筑面积为936．55㎡房地产在估价时点2006年1月6日的租赁价格为：人民币25812元/月，大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月，单价：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值为4451元/月，大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月，该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2006年1月6日至2006年1月20日
十三、估价报告使用期限
本估价报告使用期限自出具之日起为六个月。如超过该期限，本估价报告的房地产价值应作相应调整或重新评估。
十四、有关说明
由于宁波市出租房屋土地收益金的收取还按市房［1995］127号文件的规定执行，根据该文件计算的土地收益值为936元/月，和本公司评估计算的4451元/月相距甚远，这主要是由于1995年至今已有十多年，房地产价格已发生了巨大的变化，如仍沿用1995年的土地收益金收取标准，将造成国家土地收益的大量流失。所以本公司对租赁价格中所含的土地收益值进行了重新评估，供委托人及房地产管理部门参考。
宁波市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估技术报告
一、个别因素分析
该大楼建于九十年代中期，为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼，总建筑面积为936．55㎡，有一部室内楼梯，卫生间每层共用，层次偏低，环境一般，办公大楼前空地较少，停车困难，但旁边有××广场的停车场。
办公楼内部设施较简单，仅有水、电、卫、电话、宽带。内部布局古板且难以改变，所以总体上该办公楼档次较低。
根据委托人的要求，本公司评估的是估价对象整体出租6年至8年的租赁价格，整体出租面积较大，年限较长。租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。由于租赁期限较长，承租人会对房屋作一定的装修、装饰。
二、区域因素分析
该地段为宁波市一类地段，处于××区××社区内，附近公共配套设施齐全，主要有××广场、××中心、××商座等高档的办公大楼，但估价对象处于××巷的小巷中，小区位状况较差，又处于住宅区中，整体档次不高。
根据估价对象的区域特点，租赁对象可以定位为对地段要求较高，办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。
『肆』 融资租赁的设备如何评估
并没有专门的评估办法，就按照国家关于固定资产评估的规定进行就可以了。
如果融资租赁中租入方和融资方是国有，要遵守国有资产评估办法和实施细则。如果是民营，就自己制定规则吧。
『伍』 融资租赁的资产评估方法是什么
所谓融资租赁资产作为企业取得对资产控制权的一种方式。其评估融资租赁合同权益的基本方法为收益法，具体可分为预期收益法和成本节约额法。当难以重新取得新的相同资产的融资租赁合同时，原融资租赁合同是不可替代的，这时就应用预期收益法进行评估，将利用该合同所取得的收益扣除为取得和履行该合同所需支付的费用后的净现值作为该合同的价值。（在评估实务中，有时虽然原融资租赁合同并不是不可替代的，但要得到相关信息比较困难，这时也可使用预期收益进行评估）。当能够通过签订
新的融资租赁合同取得相同的资产时，就应用成本节约额法进行评估，将新合同与原合同之间价格差融资租赁按承租方最终能否取得承租资产的所有权可分为两种，一种是在承租期满后，资产所有权转给承租方；另一种是在租赁期满后，出租方将资产收回。在第一种方式下，融资租赁有些像分期付款，但不完全一样。融资租赁只是在租赁期满后才取得资产的所有权，而分期付款取得的资产在一开始就拥有资产的所有权。正是这种差别，使融资租赁资产不宜作为固定资产评估，而应作为无形资产——租赁合同权益来评估。因为在租赁期满之前，承租方还没有取得资产的所有权，只有将其权益列为无形资产，才能恰当地反映被评估资产的形态。此外，由于合同还未执行完毕，在合同的剩余期限内，还存
在合同不能履行、承租方最终得不到资产所有权的风险。而只有将融资租赁资产作为无形资产评估，才能更好地考虑到这种风险。在多数情况下，融资租赁合同已经执行了一段时间，承租方已经支付了一些融资租赁费。这些已付的租赁费在经过调整后可以列入资产，
但未付的租赁费不应列入资产，应付的租赁费也不应再列入负债。此处将已付的租赁费看作资产，但并不是固定资产。已付的租赁费除了在支付的当期为承租方带来收益外，在合同期满取得该资产的所有权后仍能为承租方带来收益。已付的租赁费应该看作是为取得上述收益的权利而付出的代价，是无形资产。
在第二种方式下，融资租赁类似经营租赁，只是期限较长。这里，融资租赁合同只是一
种权益，只能作为无形资产来评估。因而，既不能将已付和未付的融资租赁费作为资产，也不能将应付的融资租赁费作为负债。异的现值作为该合同的价值。
『陆』 房屋租赁评估报告怎么弄
某房地产评估工作报告及底稿，商业房地产抵押贷款市场价值估价，本人自制的评估报告模板，WORD格式。
目 录
一、 致委托方函 1
二、 估价师声明 2
三、 估价的假设和限制条件 3
四、 房地产估价结果报告 5
（一）委托方 5
（二）估价方：重庆评估土地房地产评估有限责任公司 5
（三）估价对象 5
（四）估价目的 7
（五）估价时点 7
（六）价值定义 7
（七）估价依据 7
（八）估价原则 8
（九）估价方法 8
（十）估价结果 10
（十一）估价人员 11
（十二）估价作业日期 11
（十三）估价报告应用的有效期 11
五、 房地产估价技术报告 12
（一）个别因素分析 12
（二）区域因素分析 13
（三）市场背景分析 13
（四）最高最佳使用分析 14
（五）估价方法的选用 15
（六）估价测算过程 16
（七）估价结果确定 26
『柒』 怎么进行土地租赁权评估有哪位了解的吗
土地租赁权评估，你是指的哪方面的？
1、土地证记载的权利类型是：租赁，有终止日期。那么评估方法与“出让”土地评估方法相同。采用基准地价体系、收益法都可以。
因为，在年期修正那里，租赁土地本身就是10年以下，年期修正系数就小，总体价值就低。
2、集体土地出租给企业使用：“被评估单位均与农村集体组织签订了租赁用地协议。并交纳了土地租金。租用年限为50年或70年。该项无形资产的账面价值实际上相当于长期待摊费用，故按照剩余摊销年限计算其评估价值“，这类的就是剩余价值累计摊销就可以。比如50年租金50000元，10年后评估40000元。
『捌』 如何评估房屋租赁权
通过：市场法、收益法、成本法进行评估。