1. 如何解决房屋抵押权与租赁权之冲突
2010年，被告无力偿还银行贷款，银行向法院起诉申请实现抵押权。法院在审理中发现，被告与第三人在2008年签订一份租赁协议，将该房屋出租给第三人，并一次性收取10年的租金。 [评析] 审理中，合议庭对抵押权和租赁权哪种权利优先，产生了分歧。 第一种观点认为，依据“设立在先则权利在先”原则，房屋租赁权设定在先，房屋抵押权设定在后，故租赁权优先。且依据《合同法》第二百二十九条及《物权法》第一百九十条，在该种情形下，租赁权与抵押权是可以并存于同一房屋之上的。抵押权实现后，新的房屋所有人必须承受租赁继续有效的负担。租赁权对抗抵押权，是为了维护稳定的租赁关系，促进租赁业的发展，使物的价值充分实现。 第二种观点认为，依据“登记优于未登记”原则，即经登记公示的权利优于未登记公示的权利实现。房屋抵押权经登记才设立，具有公示效力，而租赁权并不需要登记才设立，即使在一些地方性规定中，规定租赁合同要登记备案，但这种登记只是为治安管理和税收等方面的需要而进行的安排，登记与否并不影响租赁合同的效力。所以，根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权应优先于租赁权。 笔者认为，一般情况下，租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限，租赁合同不会影响抵押权的实现。但在租赁期限超过了抵押所担保债务的履行期限的情况下，尤其是长期租赁（如20年）的情况下，就会给抵押权的实现造成现实的困难。笔者认为从抵押权和租赁权的对价上看，房屋抵押权的对价较大，而房屋租赁权的对价较小，为了维护交易的安全和经济秩序的稳定，法律应侧重保护对价较大的利益，确立抵押权的优先效力。尤其在当事人可能恶意利用“买卖不破租赁”的规则下，恶意制造抵押权无法实现的困境下，更应该坚持抵押权效力优先。
2. “买卖不破租赁”是否适用于有抵押的房屋造成承租人损失的由谁承担赔偿责任
你的情况向抵押人申请赔偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和内国担保法〉若干问题的解容释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
另外，根据《物权法》第一百九十条也做了同样的规定，即订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
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3. 抵押与租赁
抵押不破先租赁原则：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该内抵押权的影响。
租赁权与抵容押权顺位关系存在双重标准，即抵押不破先租赁原则和抵押破后租赁原则。
一、抵押不破先租赁原则：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 1.租赁权先于抵押权以订立抵押合同为时间标准：抵押财产出租时间在抵押合同订立时间前;
2.租赁权先于抵押合同的租赁权不受抵押权影响：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后， 租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
二、抵押破后租赁原则：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
1.抵押权先于租赁权以抵押权设立为时间标准：抵押财产出租时间在抵押设立时间之后;
2.抵押权先于租赁权的租赁权不得对抗已经登记的抵押权：抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的：抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
4. 2.先抵押，后租赁的，抵押权实现后，不适用“买卖不破租赁”规则。
先抵押，后租赁的，抵押权实现后，不适用“买卖不破租赁”规则。这句话是内对的。
法律容依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
5. 抵押权与租赁关系
可以，物权法中
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
买卖不能破租赁是在合同法中
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
抵押权并没有导致所有权的改变。
6. 租赁在先，抵押在后，买卖不破租赁合同是否有效
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
适用范围：
从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。
《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”
(6)抵押破租赁扩展阅读：
租赁业务的蓬勃发展，说明了租赁比拥有某项财产更为有利。对承租人而言，租赁具有以下优点：
(1)租赁开辟了新的融资渠道，对广大中小企业而言具有特殊意义。承租人可以借助租赁保留银行贷款额度和紧缺的现金资源，增强企业营运资金的灵活运用能力。
(2)可以按固定利率进行全额融资。租赁不要求承租人立即支付现金，有助于缓解处于发展期的新企业资金紧张问题；此外，租金固定，有助于防止资金成本的增加，避免通货膨胀风险；租金固定便于计算投资报酬率，有助于承租人快速完成投资决策。
(3)灵活性。租赁协议限制条款较少，租赁方式灵活。富有创造精神的出租人可以结合承租人的特殊需要签订租赁协议。例如，可以约定等到设备开始运转。具有生产能力之后才开始支付租金，而且还可以不要求以取得的新设备向主要贷款人作抵押，承租人可以避免再去签订成本昂贵的再贷款协议。
(4)有助于加速机器设备更新。对于设备淘汰更新快的企业而言，租赁为机器设备快速升级创造了便利条件。在多数情况下，承租人把残值风险转移给了出租人，减少了设备因过时而陈旧的风险。
7. 抵押的财产能否出租
我是一下岗职工，为谋生路从马某处承租一铺面开了个小超市。但在前两天，我接到某银行的一份通知说：马某以铺面抵押向银行申请的贷款到期没有归还，现银行准备拍卖该铺面以偿还贷款，马某将铺面向我出租未征得银行同意，故让我限期搬出。请问：已抵押给银行的财产能否出租？杨律师认为：根据抵押权与租赁权的性质，抵押权是在不转移对抵押物占有的前提下，以抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿的权利，其指向为物的交换价值；租赁权是对租赁物依照合同约定占有、使用、收益的权利，其指向为物的使用价值。二者之间并无不可调和的冲突与矛盾，故法律允许已设定抵押权的抵押物依法可以出租，对此并无禁止性规定。但出租抵押物确实会使同一财产上同时出现抵押权和租赁权两个权利。如果抵押人尚未行使抵押权，两者相安无事；在抵押权人行使抵押权的情况下，就会发生抵押权与租赁权的冲突，汪女士的问题就在于此。对于租赁权与抵押权之间的关系，我国现行法律区分三种情况分别规定：一、将已出租的财产抵押的。根据“买卖不破租赁”的原则，出租人将出租物转卖给第三人，已经存在的租赁关系对买受人仍然有效，买受人取得的是一项有租赁权负担的财产所有权。同理，在出租人将已出租的财产抵押的情况下，由于租赁权设定在先，抵押权人行使优先受偿权时，不论该财产折价归抵押权人所有，还是经拍卖、变卖后转让给第三人所有，均要受“买卖不破租赁”原则的限制，承租人继续享有租赁权。因此，在订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。二、将已办理抵押登记的财产出租的，因承租人完全可以从登记机关查询租赁物的负担情况，就应当承担因实现抵押权而带来的风险。在这种情况下，如果仍然适用“买卖不破租赁”原则，抵押权的效力就会大打折扣，甚至失去其设定的意义。因此，抵押权设定后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。三、将没有办理登记的抵押财产出租的，由于承租人不知道也不应当知道财产已设定抵押的情况，抵押权就不应当对抗租赁权，故仍应当适用“买卖不破租赁”的原则。由于不动产抵押权登记才能设立，故这种情况仅限于动产。根据以上法律规定，汪女士的问题关键应看其承租房屋和银行办理房屋的抵押登记的时间哪个在先。
8. 什么是抵押不破租赁原则
抵押不破先租赁原则：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
9. 请问拿去抵押的房子还能进行出租吗
出租抵押的房屋是复合法的制，法律规定，未经抵押权人同意，抵押人不得处分抵押物，但并未规定不得出租抵押物。因此，房主可以自由的进行出租其房屋。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这里我们通过法条的表述看出，法律是允许出租抵押物的，只是存在一个问题。我们通常所说“买卖不破租赁”在这种情况下将不适用，因为是先抵押后出租，在抵押权人实现抵押权的时候，将打破租赁关系以保障抵押权益。因此，律师提醒大家，在签订租赁合同的时候一定要了解清楚承租房屋是否存在抵押，如果存在的话，则要慎重选择。