⑴ 哪些元素决定商铺投资回报率
总收益=租金收益（率）+增值收益（率）
租金收益（年）=租金*建筑面积*365（天）
增值收益=单价*建筑面积*增值率
总体投资回报率=总收益/总投资（总房价）
⑵ 商铺的租金应该按什么来定
都说闻香识女人，好的商铺却不一定要通过租金的贵贱来衡量。什么样的商铺才称得上极品？这是相对的，但也可以绝对地讲：能让老板赚钱的商铺就是好商铺，那些赚得越多的商铺当然越是显得极品。这话回答刚才的问题多少有几分使诈，但生意场上确实造就了这样的真理，好商铺往往都是躲在租金后面的，商铺的好与不好不只是由租金说了算。
一般来讲，租金越高就代表该商铺的经营价值越高，如果创业者实力非凡，自然应该以“高标准”来要求自己。那些能喊得起价的商铺当然不是等闲之辈，要么坐拥繁华闹热市口，要么周边有着川流不息的消费群。我们知道襄阳服饰市场的一个小摊位可以几易其手但租金却是不断上升，有人甚至愿意每月出几万元来争取一个几平米的小摊。而这样的高价并非事出无因：淮海路给了它氛围、华亭服饰市场给了它口碑，即使是再小一个摊位，它也没有不贵的道理。
但也不是说铺面租金越高就越值得商家入驻，这租金上可是被物业做足了文章，到底这家铺面值不值得投资，倒是创业者必须得睁大眼睛看清迷雾才行。申城不少商铺都已经被投资者们爆炒了一遍，一些铺面的租金价格已经相当离谱，就像股价浮在天上的股票，谁碰都等于抱个炸弹在怀里。襄阳路市场的摊位一而再，再而三地被转手，当它的租金被炒到一定价格之后，经营者接手后的生意只要不能持久好下去，结局自然是很惨淡的。
其实，衡量一家铺面值不值要看就是其性能价值比，除此之外就需要看经营者自身是否够聪明了。周老板将品牌内衣店开在五角场，每月1.35万元的铺面租金绝非当地其他铺面可以望其项背的，但周老板却从中狠狠地赚了一把。周老板的一席话倒是精彩，“我为什么不把店开到淮海路上去？那里品牌内衣竞争太激烈，购买力被严重分散；更重要的是，我在这里每月只需1.35万元，而到了那里却可能需要4万元。生意不见得比这里更好，却必须支出更多的铺面租金，成本比现在增长了足足几倍。在差不多的营业额下面，当然是选择租金便宜的合算”，这就是赚钱老板的“小九九”。
⑶ 白送商铺！恒大实施“0元”购商铺，许家印这是为了啥
可以看出许家印是真的缺钱了，想要一次性让大众把钱都缴清，然后十年后会发生啥谁也不知道，反正看着对我们大众是好事，可实际上对恒大集团才是好事。而且许家印这种行为往大了说就是一场冒险赌博，他在利用大家的占便宜心理去获得好处，再说了现在通货膨胀，现在的十万块跟十年后的十万块能是一样的吗？大家还是别被表面现象给骗了，天上又不会掉馅饼，这些人又不会真的做慈善。
假设这个活动是真的，也的确是为了回报社会，但这个名额肯定有限，或是只有内部人才知道这种消息，我们普通人还能有机会吗？往不好的想，那就是钱你全给了，结果每年的百分之十一直没给，或是金额不对，你怎么搞？打官司都累死你，那最不好的就是恒大老板捐钱移民啦，你的钱那才是扔进了大海，一个子都不剩了。
⑷ 买商铺（一手）交税比例是多少
就商铺而来言，60㎡左右及130~150㎡两种面源积区间的商铺比较容易出租，且对投资者的资金压力也不会太大。另外，一个售价3万元/㎡、得房率85%的商铺，要比一个售价2.5万元/㎡、得房率70%的商铺值得多。
在商铺税收方面，买入较简单，主要是买入合同金额的3%契税和0.05%的合同印花税。如果是买二手商铺的话，下家还需缴纳0.5%的交易手续费。
(4)元力商铺扩展阅读：
商铺买卖税费是指在房产交易活动中商业房产买卖的相关税费。按商铺性质可分为新开发商铺（开发商开发销售的商业房产）买卖税费和二手商铺买卖税费；按税费负担情况可分为买方税费和卖方税费；按税费性质可分为交易税和交易费等。
买家支付
1、房地产交易手续费：5元/平方米为普通住宅,非普通住宅为11元/平方米.
2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。
3、权证印花税：5元/本。
4、印花税：0.05%
5、契税：交易价（或评估价）×3%。
卖家支付
卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
房地产交易手续费3元/平方米。
印花税：房屋产价的0.05%。
参考资料：网络-商铺买卖税费
⑸ 商铺有哪些类型
不同商铺类型
收益、风险有别
市场上的商铺类型主要分四大类：商业街商铺、社区商铺、商住办公楼底商、购物中心或专业市场席位型商铺。对于这四种类型的商铺，从商铺的概念、优缺点等方面做了详尽的分析。
商业街商铺：在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域，但这样传统的商业中心推出的新商铺非常少，投资机会相对较小成本也高。但如果及时发现并把握住机会，投资回报将会非常可观。
社区商铺：设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量最为迅速的商铺类型。社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大。虽然小区商铺的投资回报率一般不及商业中心的商铺高，但其回报却较为稳定，风险相对较低，目前相对城区商铺来讲，其售价也相对较低，适合个人投资。
商住办公楼底商：由于中高档商住楼或写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金承受能力较高。但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，多在120平方米以上，总投资额度也较高，投资门槛也较高。
购物中心或专业市场席位型商铺：此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20-30平方米甚至几平方米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租。此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人长线投资。但是从市场经验来看此类型的商铺承担的风险也是较高的，因为它需要发展商进行准确的市场定位、完善的经营管理，有力的市场推广等，如果缺乏准确的市场分析，定位混乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户支持，致使项目建成后无法正常开业或亏损经营。
⑹ 恒大先全国“七折”卖房，后“0元购”商铺，许家印为何这么缺钱
怎么说呢，富豪在普通人的眼中确实挺有钱，但在2020年没有一个富豪敢说自己不差钱儿，所以能够变现的方法自然都要用上，毕竟这个世道中没有比钱更能让人心安了。
如果我是一个手头有点儿闲钱的人，或许会去投资一下，毕竟房产就算降价也不会贬值到哪儿去，这不比买股票稳定多了。
⑺ 万达的商铺多少钱一平啊
那么铺面价格如果一直要涨的话房租要不要涨？房租如果一直要涨的回话那么物价答要不要涨？物价要是一直飞涨谁还去太白路那里购买商品。没人购买就没人租，没人租那理论上商铺价格再高也是空头支票，无法兑现。假设如你所说，全国人民的收入水平和通胀率都可能跟着太白路的铺面价格水涨船高，那么相对而言全国的物价水平都上涨了，你的店铺价格也上涨了，那么，那都上涨了你怎么就挣钱了呢？你怎么就确信你房租上涨率高过通胀率呢？即使不说这，以后济宁的城市综合体会越来越多，其建设速度绝对超过城市人口增长速度，也绝对超过本地的工资增加水平。在这种背景下，你确认在这种商铺越来越多，消费人群缓慢增长，的情况下商铺反而越来越贵，房租越来越高并且能跑过通胀率。也太乐观了吧。我觉得济宁的房产泡沫真是大的太可怕了，周边地市房价才多少啊？你敢说周边地市比济宁收入水平低吗？不低，但是人家却能在收入与我市相当的情景下不用多花几十万买房子，从而保留强大的购买力，那么周边地市的商铺价格有多高呢？有房价那么对比悬殊吗？
⑻ 怎么算商铺的商业价值
任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，也是同样的道理：一般而言，投资人在购买商铺时，投入的资金大、风险高，比如，就目前福州投资商铺来讲，在二环以里的商铺，只要是在好一些的地段，价格都在20000元/㎡左右，鼓楼/台江等商业旺地，价格基本上在30000元/㎡左右；中亭街沿街甚至达到8万元/㎡以上，（媒体报道的14万元/㎡指其按套内面积计算）。面对如此昂贵的投资，如何实现投资的价格接近价值甚至大于价值？我们认为首先要做的就是对商铺进行价值评估。如何评估？我们根据多年商铺开发的经验和代理商铺营销的实践，建议投资人从以下几个方面进行考虑：
1、是否处于核心商圈
商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在福州市，已经成熟的商圈如东街口/中亭街等，吸引的是来自全国各地的人流；。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。
2、商圈的变动因素
在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。比如，当年以35000元/㎡购买了中亭街沿街店面的投资人，就是因为抓住了商圈的成长性，所以投资回报丰厚，如今赚的是钵满盆溢。同样的道理，由于当前仓山火车站商圈/师大附近新学生街/等商圈正在形成过程当中，周边的商铺目前就具备这样的发展潜力和投资价值。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票一样，前景堪忧。
3、主力店效应
“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值举例宝龙城市广场，目前的营业能力只能算中下。但就是这种氛围下，2—3楼围绕在家乐福周边的店铺，仍然有不错的赢利。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。
4、有广场就有冲天人气
什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场，小到福州市五一广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，只要有广场就会带来人流。
5、品牌店效应
目前在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。我们以津泰路为例：津泰路集中了目前福州市存在的一些核心高端服饰/鞋帽/精品品牌，他吸引的一定是消费力巨大的高端消费群，在这里所获得的收益一定是最好的，这一带的商铺价值也一定是最高的。
6、立地条件
商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。
道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别（如八一七路），其次就是靠近商业区的交通干道。如东街/扬桥东路/达明路/井大路/等，穿插连接六一路/五一路/二环交汇于八一七，面与兼，因此，商业价值巨大。
人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。我们同样以东街口为例。东街口可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且只存在形试上的障碍；而交通栏隔对商铺价值影响多大，我们只要留意双抛桥就知道了，以前双抛桥门前有隔栏/没有连接达明路的斑马线时，从两个方向来的人流都比较困难去购物，而拆掉过街天桥/隔栏后对来往的顾客非常方便，尤其对三坊七巷未来的人流注入是有很大支撑。
7、商铺的通用性
一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。其实，不仅是投资人不明白，有些发展商也不一定清楚，因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。
8、周边租金水平
如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是出现商圈变动则另当别论。