① 用收益法评估住宅房地产是按土地还是建筑物计算收益年限，有据可依吗
房地分估就不会用收益法了，人家出的是房地产价格 肯定会包含分摊的土地使用权价值的，用于抵押你单独的房屋建筑物银行怎么可能要嘛，房屋建筑物和土地合在一起就叫房地产，分开就是房屋建筑物、土地使用权。 一般用收益法算的都是收益性比较强的房地产。门面、商铺之类的。
② 商品房估价中成本法、市场法、收益法的差别
你好,我是房地产估价师.就你这个问题我说下自己的看法:
1、市场法：在所有的评估方法中，市场法是最常用，也是相对最准确的一种方法。它通过选取一些（3个以上）的可比案例，将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较，最终得出估价对象的客观合理价值，它的优点在于得出的结果与市场交易情况相吻合，最具说服务。缺点是需要收集大量的可信性度高的成交案例，前期工作量较大，而且对于成交不多的房地产，就很难使用市场法。
2、收益法：收益法更注重房地产的盈利能力，认为房地产盈利能力决定了房地产价值的高低。这种方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力。缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。
3、成本法：成本法可以说是估价方法中最古老，但也很常用的一种方法，以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便，缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值，与市场实际成交价格相差较大。
如果是评估商品房（住宅），那么市场法应当是首选的方法。如果是评估商品房（营业），那么收益法应当是首选的方法。
还有什么问题，我们可以一起探讨，我的QQ：22767976
③ 住宅收益法测算过程中税金可以不考虑吗理由是什么
总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为， “有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。
④ 如何用收益法评估房屋租金
收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。
公式
净收益每年不变收益为有限年期的公式
V：房地产价格
a：房地产年净收益
r：折现率
n：剩余收益年期
收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。
⑤ 收益法中已知房屋总价249.63万元，单价16441元，怎样反推出月租金求公式
你已经说到是用收益法进行求解，那么就按照原本的公式：
V=A/i*(1-1/(1+i)^n) （有限年期）
V=A/i （无限年期）
进行求解。
你给出的条件等于是知道了V，需要求解A，i假定为8%计算,因为你没给受益年限，这里就假定为20年，那么直接倒退就好了，最后算得 年租金1931元/㎡。
你按照这个思路，将年利率改为月利率，年数n改为月数n，就能得到月租金为多少。
⑥ 房产中的收益法公式
房产中的收益法公式：
V=(a/r)*[1-1/(1+r)n]V，房地产价格a：房地产年纯收益r：折现率n：剩余收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。
其中V：房地产价格。a：房地产年净收益。r：折现率。n：剩余收益年期。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。
(6)住宅收益法扩展阅读：
收益法的相关规定要求：
1、运用收益法最关键的内容是对企业未来收益的预测，这是一个十分复杂的过程，要做出科学合理的判断不仅涉及企业的有形资产，更重要的是对那些企业账面上并不显现的各种无形资产在未来运营中所能发挥作用的潜力和交互影响做出判断。
2、收益法就要求评估人员要具有很高的业务素质，尤其要具有很强的综合分析问题和解决问题的能力。对行业、市场、技术进步、社会环境、国家政策等外部环境对企业发展的影响做出判断。
3、由于长期受计划经济的影响，社会上大多数人对资产价值的认识还停留在企业账面上，认为会计账面真实记录了企业资产的数量及价值，是企业资产价值的真实反映，因而成本法才易于为社会所接受。
⑦ 急！！！如何用收益法确定是买房还是租房啊
买房需要支付一定成本，买房费用、贷款利息、装潢费用，构成了买房的成
本。
买房费用：契税、担保费、保险金、贷款购买一套总价100万元的房子，需要支
付的各项税费，达27615.83元，这还不包括购买一手房需向物业管理部门缴纳的
维修基金，以及购买二手房向中介公司支付的中介
贷款利息：按目前5.31%的房贷利率，贷款70万元购买一套房屋，无论采用等本
还是等额方式，最初几年每月支付给银行的利息超过2500元。
装潢费用：如购买的房子不是全装修房，购房者还需支付相当一笔装潢费用。照
目前市场行情，简单装修的成本大致在800元/平方米，如再加上家电、家具的添
置费用，一套房子的装修成本至少十万元。而且，在出售房屋时，装修费用往往
不能计入房价。一是因为房屋的装潢设施很容易折旧；二是因为评估房屋价值
时，房屋装修部分的价值，有可能会被忽略不计。
与买房相比，租房居住所需要花费的成本仅租金一项。按照目前的市场行情，在
市中心租一套100平方米带装修及家具设备的两房，每月支付的房租也只是4000
元而已。 预计房屋价格涨跌
虽然，买房比租房的居住成本更高，但如果房价涨幅高于居住成本的支出，买房
比租房划算。
因此，考虑买房还是租房就要预测一下今后房价的涨跌趋势。如果预测房价今后
会涨，还要预测一下房价涨幅有多大？上涨时间将持续多久？
考虑到目前购房成本及变现成本都很高。因此，只有当房价大幅度上涨，或者持
续上涨时，买房的收益才会高于支出。 判断买房收益的高低
即便买房的收益高于银行的支出,还要了解，用买房的钱投资其它项目获取的收
益是否更高一些。如果投资其它项目收益更高，则还是应该选择租房。
以购买一套100万元的房子为例，首付仅30万元，如果明年的房价上涨幅度判断
维持在10%左右，则这套房子的价格可以达到110万元左右，即可以收取10万元的
利润。 上边所说的是在针对住宅。是我看别人说的。很详细。如果是商铺的话。收益也就是回报率。税费相对比较高。如果是按揭的话最少要5成。利息还要比基本利率高10%。这些都是成本。但是租出去的租金高。所以回报也相对比住宅高些。租商铺的话。首先租金成本。装修成本。项目运做成本。等。比如开个服装店。租金30万一年。第一年装修成本12万（但是一次装修可以用2-3年）这样折算4万/年的装修成本。服装利润是3.7开。还有人员成本，积压货物成本以及其他细节上的成本。在算你意念的利润。综合起来除下得到收益率。好的项目还是租的收益大些
⑧ 评估住宅房地产能不能用收益法
在房地产估价论坛上看到这么一个讨论题目。
由于前期房地产市场投机炒作影响，自2001年到2005年，部分城市地区住房价格涨了2倍，而租金并未明显增长（如上海）。因此，一般按照资本化率取6％，根据收益法公式计算，收益价格将明显低于市场价格，不到市场价格的1/2。因此，不少估价师认为收益价格缺乏参考价值。
如果按照市场提取法，普通住房的资本化率约2.8-3.2％，这样的资本化率摆出来，放在技术报告里，会笑掉大牙的，影响同行对公司技术水平的印象。
不少估价师提出：对住宅房地产评估，采用市场比较法即可，不能采用收益法。
今天的讨论问题：
从估价理论来说，任何评估物的价格或价值都可以用三种方法准确求得，前提，获得准确的参数。所以，评估住宅房地产不能用收益法的说法缺乏根本的理论基础，站不住脚的。
在对回帖中进行了总结，归纳了各高手的观点：
目前采用收益法求得的价格缺乏参考价值，这不是收益法的错，而是选用的参数值存在问题或者求解值的内涵并不一致导致。如果采用市场提取法得到的资本化率数值计算，这样的收益价格应该比较接近市场价格。注意，此时求的是价格（price）
如果资本化率采用的是投资收益率概念，采用无风险报酬率+风险调整，求得应该是房地产的投资价值（valuer），或者是购买持有价值，如果这个价值高于购买价格（valuerprice），则物有所值，反之，物无所值。
估价结果的内涵，目前没有完全统一，也就是将价格与价值在估价规范中没有规范词语的使用，造成诸多估价人员混肴这两个概念，在报告中一会儿说价格，一会儿又说价值，结果就是价格或价值。
所以：
1.只要参数选取得当，采用收益法能准确求得住宅房地产的价格及价值；
2.如果是价格评估，资本化率采用市场提取法获得，如果是价值评估，资本化率应该是投资收益率，应该采用无风险报酬率+风险报酬率求得。
3.采用收益法时，求取的结果是价格内涵还是价值内涵，应该根据估价目的确定。
但也有人对以收益法来对住宅进行评估提出质疑，这主要是收益法在实际应用中面临问题的质疑：
作为收益法这个理论我认为是科学的，但在目前的中国绝大多数地区，真正推广和实施起来还是不太容易。
2.资本化率或者是报酬率的确定现在还只是停留在理论的探讨上面，一个真正便于大家运用的求取方法好象还在争论不休，无风险报酬率+风险调整中的风险调整系数到底怎么来确定？我看也是仁者见仁，难怪大家为了省去麻烦，干脆取个6%或者8%什么的，怎么来的？细述原委能不能经的起推敲？为什么不是6.5%或者是8.2%什么的？好象在我们的教科书中也是含糊其词吧。
运用收益法对住宅进行评估（我们暂且不谈价格和价值的区分）有些地方需要我们认同：
2.现实情况是，小到一栋住宅楼，大到一个住宅小区，同等类型的房子的租金价格可能都会一样，但每个住宅的楼层、朝向等多种因素制约着其价格（或价值）也不尽相同。
3.同时在房地产炒作房价抬高的时候 价格偏离价值 此时租赁价格往往是相对偏低,市场提取法得到的资本化率 无法代表未来情况
《从国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件看不动产抵押贷款价值评估的发展趋势》：主要提出了抵押贷款价值的特征：
1、安全性；
2、保守性。与安全性相伴而生，要求以谨慎的态度、保守的方式进行评估，确保稳定性和可持续性。从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）；
3、持续性。
另外也提出了低押贷款价值评估时应选择收益法与成本法，并以收益法为主。
《关于资本化率评定的若干思考》主要介绍了四种求取资本化率的方法：市场抽取法、投资组合法、租售比确定法、由安全利率与风险利率相加而得
⑨ 房产评估的收益法都需要什么
需要了解访房产同类房屋的收益性，房地产获得收益的方式，主要有两种：
(1)出租；
(2)营业。
因此，净收益测算的途径也可以分为两种：
(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；
(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等。当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。
⑩ 请问评估时是否要用收益还原法单独评估最合理。还是其它方法自家房屋要征收，是自营的住宅，有经济收益
这个吧，你可以去网校的论坛里和问问大专。
这个论坛很专业，有很多会计专业人士，应该可以帮到你