㈠ 有人说，买商铺就是买未来。现在投资商铺合适吗
当前的房地产市场正处在敏感期，房价上涨已经没有了空间，但房价下跌时机也尚未成熟，如果在这个阶段投资商铺，就需要对所处地段、周边环境以及价格水平在内的诸多因素慎重分析，尤其是周边的商业氛围对于商铺的投资前景是至关重要的，如果商铺所属楼盘处于新开发的环境中，即便未来具有一定升值潜力，也要做好短时间内无法盈利的心理准备。
总而言之，商铺投资就是投资未来的说法也并非没有道理，只不过不同时期所对应的投资前景和利润空间存在差异，但如果是长期持有的投资思路，对于商铺的投资还是值得保持积极心态的，即便所处地段尚未成熟，只要有足够资金实力支撑，也会等到周边商业氛围浓郁以后体现出自身的投资眼光。
㈡ 如何进行商铺投资
商铺投资之精打细算
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近来，投资商铺已经成为众多投资者的热门话题。但是，一般的投资者在投资商铺时，往往只是凭借自己的直觉和简单分析，缺乏一些科学理性的依据。那么，对于商铺的投资者来说，究竟有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢？为此，记者带着有关问题走访了浙江中原物业顾问有限公司策划部主任王冬先生。
商铺投资学问还挺大的，不仅需要对当前的市场有密切的关注，还需要对市场有一定的前瞻性和理性判断，在此基础上，再加上科学的技术经济分析，才能使得商铺投资更具有合理性。因为商铺的价值不仅取决于房地产本身的价值，更取决于商铺的商业价值，即在未来十几年甚至更长的时间里，商铺所有者可获得的巨大商业利润。
老百姓在购买商铺的时候，其他的因素考虑得往往比较少，有的甚至连银行利率都不考虑。在此，我们为商铺投资者介绍几种商铺投资的经济可行性分析方法，大家不妨一试。
商铺投资收益分析
消费者在进行商铺投资时，最关心的往往是商铺的价格和投资的回收期，收益分析即通过每年能收回的商铺净收益来测算商铺的价值。设商铺的价值为P，则P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，A为商铺每年的净收益，i为行业的基准收益率，n为商铺使用年限。其中，A表示的年净收益，可由潜在毛收入减去经营（或运营）成本、空置费用求得；i表示行业的基准收益率，除了取决于商铺日后经营的不同行业收益率外，还与银行的利率、通货膨胀系数等众多因素相关。在杭州，目前各个行业的基准收益率一般在5%-10%上下浮动；n表示商铺的有效使用年限，一般取15~20，虽然商业用地的使用年限一般是40年，但我们还需考虑到房屋的折旧、房屋的空置率等因素。投资者可将由此公式得出的商铺价值与商铺的实际价值作一比较。
商铺投资财务分析
投资需要的资金一般来自自有资金和银行贷款，从银行贷款搞投资的投资者最关心的应该是商铺的年租金收入能否满足他所需的投资回报率。假设投资者的自有资金是P1，银行贷款为P2，投资者希望的投资报酬率为i1，月贷款利率为i2，贷款期限为n，则年获得租金A1=（P1×i1）/[1-1/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）/[1-1/（1+i2）^n]。
例如，一投资商欲购买一个200平方米的商铺，价格为32000元/平方米，银行提供10年6成贷款，利率为6.25%，该投资商要求投资报酬率为10%，考虑到商铺的保值增值性，10年后商铺的总价相当于投资额的95%，则有：
①商铺总价=32000×200=640万元，其中自投资金P1=640×0.4=256万元，银行贷款P2=384万元
②10年后商铺总价=640×0.95=608万元
③在自设资金报酬率为（i1）为10%，年限为10年的情况下，设年租金为A1，则根据公式，可求得年获得租金A1=416628.2元
④年贷款利率为6.25%，则年还款额为501924元
⑤年投资成本=年获得租金（A1）+年还款-10年后的商铺总价/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元
即若投资者在10年内每年可获得310552.2元以上的利润就可以购买该商铺，偿还银行贷款后，投资者获得年投资报酬率为10%，10年后投资者获得一个完全产权的商铺。大家可按以上步骤对自己想要投资的商铺作一科学计算。
㈢ 怎么投资商铺
任何人买商铺的目的都是为了盈利，但该如何选需要技巧。
商铺一般分为以下三种：
第一，商业中心（包含各种广场）
这种投资风险是最高的，不管卖方怎么说高盈利你都要谨慎对待，尤其是资金不足的时候就不要看了。如果资金充足，那就考虑一下电梯楼道出入口的位置吧，这个位置算是可以的了，不过相对的价钱也要高一些。
第二，道路两侧，道路也分主干道和普通道路。
很多人觉得主干道人流量大，肯定做生意能起来，但是其实主干道两侧人流量虽然大，但大家每一过多时间停留，汽车、公交车、自行车等穿流而过，大家即便有时间也没办停留，更不会有消费。如果道路比较窄的普通道路，车流慢，道路两侧有停车的位置，这种商铺的风险就低很多。
第三，住宅或者学校周边的商铺。
此种商铺风险等级是最低的，只要这个地方有人居住，那商铺就一定可以租出而去，且越靠近出入口的位置越好，如果这个商铺能同时辐射几个小区，那盈利可能会更好。
但要注意一点，调查资料显示，纯住宅商铺的售价如果为楼盘售价的1.5倍，投资价值比较明显，而如果是2倍以上，就有较大风险了。
业内专家提醒消费者，在商业地产开发中，存在大量的炒作行为，投资者一定要根据项目的实际情况，多方考察，作出理性的投资决策，以免被商家误导和套牢。
其实在回避投资风险方面， 商铺投资必须紧密结合国家、地方政府的城市规划，关注城市规划发展动态、区域行情变动信息，避免短期行为造成的不必要损失。
投资参考指标：
一是市面和楼层因素。
租金往往最能体现商铺的价值，一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。
二是使用率有多高，有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。
三是能否找准产业市场。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。
四是回本时间控制在15年之内，太长考虑到折旧、市场变化可能就会变得不划算。
㈣ 如何判断一个商铺的投资价值
购买商铺前要注意的六个问题：
1、买商铺之前多调查。
买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利?你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账。
2、尽量不买商场里的商铺。
不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。
3、要有商铺的风险意识。
开店选址，要有前沿的目光，有钱的可以投资买店铺，但是选择买店铺一定要注意几点，现在不是“一铺养三代”的时代，（wangpuonline）如果运行不畅，有可能“三代养一铺”。
4、买商铺要有前瞻性。
并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。
并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。
5、看准客流和潜在客流。
商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段wangpuonline也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。
6、买了商铺，不是就此捧上了“金饭碗”。
对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。
㈤ 现在做商铺投资怎么样
现在投资这类市场发展不错，但前期一定了解产权情况，同时大商场尤其是商业综合体的商铺比较省心，商场的统一经营管理有利于投资者的收益和铺子的增值。成都汇金广场那边，那边的项目发展不错。
㈥ 投资商铺好还是住房好
投资商铺好还是房产好？
1、投资商铺，利益：不受政策影响的商铺是一种长期投资的项目，利润率稳定而且基本上每年都会都递增，主要是要选好地段，不然会成伤铺。不利益：商铺转手比较困难，税费高，交易成本大，（更多商铺知识尽在wangpuonline）基本上商铺的税费约30%左右。
2、房产住宅主要受政策影响，价格趋势不稳定，租金回报率低。优势：需求量大，只要满5年，税费少，容易转手。
3、投资者如果对某商铺有了初步的投资意向，投资前首先要去国土部门了解商铺所处区域的未来市政规划，如该商铺周边是否要建天桥，人行道与车行道之间是否要建围栏，路面是否拓宽等。像天桥的建立，对于两边的商铺而言，就容易“破局”，这是投资商铺时的“大忌”。
4、买了房一可以自住，二可以投资 ，两全其美；而买商铺却只能当是投资 使用，而且将会是长线投资 ，因为买铺没办法在短期内出手回本，只有长线投资才有更多的利润可收。
5、长远来讲商铺的投资价值高于住宅，但从短期的角度分析，住宅的现实意义高于商铺，且附带有一定的投资价值，放多几年还是会升个不错的价格的。如果处于城市核心建设规划区域，所投资的商铺的利润及空间就相对大些。
商铺投资有什么技巧
1、评估商铺物业的价值：商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。
2、选择好的商铺物业：好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以选择商铺一定要临街，远远好于商场内铺以及地下底商，同时要区分人流的种类。
3、收取回报：首先当你最终决定让承租人退场的时候，可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用，一般多达半年；其次寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期，以及需要支付的佣金。
㈦ 投资商铺 现在还有得赚吗
其实投资商铺是赚钱的，只是看你投资的是哪里的商铺，商铺这种商品的属性和相对比其他投资都有优势，如下：
1、较低的存款利率会导致货币缩水贬值。
由于存款利率长期保持较低，货币缩水贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产来实现保值、增值。
2、购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多比较优势。
与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺 公寓时都能鉴别房产的好坏，而购买黄金难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心。
3、股票市场变数较大，且劳神费力。
投资商铺可坐享其资产带来的获益，日常生活、工作不受影响。
4、商铺属于耐久商品。
商铺使用寿命在40年以上，折旧率低，买个商铺，不仅不掉价，还会更值钱，随着限购令的出台，越来越多的人把投资住房转为商业地产。
5、房地产在国民经济中的支柱产业地位决定房价。
因为房地产行业是实现“十一五”规划目标的重要前提，是中国经济的支柱产业。
6、房价上涨是我国在现阶段经济发展过程多种社会因素综合造成的。从98年住房改革开始到现在，短短十年时间要想解决掉几十年堆积的问题，大量内资、外资介入，放大了房产需求。
7、政策调控冀望楼市健康稳定发展。
政府每一次出台调控政策都是希望楼市健康发展，稳定购房者，而中国高速发展的经济也强力支持中国楼市健康稳定发展。
8、政府鼓励重视房地产业。
房地产市场的稳定能够为地方政府带来更多的发展优势。一方面房地产业对地方的GDP贡献巨大，更重要的是房地产的发展能够促进城市化的发展进行城市的建设
投资商铺有哪些好处
1、不折旧：住宅一般住5－10之后房子就会折旧贬值。而商铺往往是越旧越值钱，商铺讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题，旺就行。
2、不装修：住宅一般2－3年就得装修翻新一次。商铺一般都是租户来装修，解除合约时装修也是留下不予毁坏的。
3、不忧租：商铺只要有商业价值就不愁租，同时看铺又不影响到租户，非常轻松方便。而且不用为家具电器的事烦心，空空的一无所有比较好。
4、投资回报高：商铺买的就是一个投资赚钱，不象住宅会考虑很多因素，只要是地段好，商业氛围好的商铺就一定会有回报，商铺是稳赚不亏的买卖。