二手房成交参考价机制与多地“限跌令”并存，这看似矛盾的表象背后，实际是楼市发展区域分化背景下，“稳房价”的不同表现形式。
近日，《证券日报》记者梳理各地楼市政策注意到，由于年内少数城市的房地产市场持续升温，为实现楼市“三稳”，实施了二手房成交参考价机制；同时，下半年以来，为实现房地产市场平稳健康发展，亦有部分城市推出“限跌令”。这一局面究竟成因如何，《证券日报》记者近日展开调查。
少数城市
设定二手房“参考价”
二手房成交参考价机制，主要源于深圳楼市的持续过热。
据《证券日报》记者梳理，去年4月份至今年1月份，深圳二手住宅销售价格指数连续10个月实现同比两位数增长。针对上述情况，今年2月8日，深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。在该政策出台后，深圳多家银行亦明确表态，将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。
如今，半年时间已过。深圳住建局数据显示，8月份，深圳二手商品房成交23.3万平方米（2520套），同比下跌77.28%。其中，二手商品住宅成交19.54万平方米（2043套），同比下跌79.96%。
谈及二手房成交参考价机制，深圳市民毕女士告诉记者，“最近几个月，能明显感觉到二手房市场有所降温，尤其是我一直关注的百花片区学区房，价格降幅很大。而且，不只是二手房，法拍房的热度似乎也在下降。”
据毕女士介绍，前段时间该区域有一套起拍价与二手房参考价相当的法拍房流拍，虽然这套法拍房的价格低于此前市场成交价约180多万元，但仍然流拍。“我认为这是一个信号，说明深圳楼市的调控措施已起到降温作用。作为意向购房者，我的心态已回稳，准备继续观望。”
“虽然二手房价格本身无法像新房一样直接限价，但并不代表二手房价格不能被有效管控。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，二手房的量价变化对于房地产市场的整体稳定意义重大，尤其是在一些二手房成交量已经占据一半、以存量房为市场主体供给的城市，二手房价格的稳定更是起到举足轻重的作用。整体来看，建立二手房成交参考价机制，确实能最大程度稳定市场对二手房价格的预期。
据记者不完全统计，截至目前，至少已有广州、成都、西安等10个城市建立了二手房成交参考价机制；此外，部分城市还通过二手房挂牌价核验等方式，加强对二手房价格的管控。
例如，成都市民肖先生告诉记者，“我于6月底看中一套房主报价180万元的二手房，先行支付了5万元定金和1.8万元中介服务费。可就在我凑首付的两个月时间里，该二手房的房价已跌至160万元，为及时止损，我取消了买房计划，已支付的6.8万元也打水漂了。”肖先生的经历，在一定程度上反映出成都楼市的降温。
此外，上海市某房产中介工作人员亦向记者透露，上海二手房价格从去年四季度开启上涨模式，至今年年初达到高点。随着政策面出手稳房价，目前全市二手房价格基本处于横盘状态，甚至个别地段出现房价下跌。从数据上看，8月份上海二手房成交量环比、同比均有不同程度下跌。
部分城市明确“限跌令”
防控房价非理性“跳水”
下半年以来，相较于个别热点城市升级调控政策让楼市“退烧”，部分三四线城市则推出了截然不同的楼市政策——“限跌令”。
例如，日前江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。除此之外，沈阳、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出类似政策。
“楼市稳定，既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。”张波解释称，今年以来，各地的楼市调控措施主要表现为控制房价上涨，尤其是热度过高的城市，其出台政策的力度也明显增强。但随着调控不断深入，房地产市场的分化趋势也在加剧，即部分城市的楼市成交量持续低迷。
以江阴为例，江阴510房产网发布的数据显示，8月份江阴全市商品房成交975套，环比下跌14.77%，同比下跌59.49%。其中住宅成交780套，环比下跌22.92%；非住宅成交195套，环比上涨47.73%。截至9月1日，江阴可售房屋38170套，其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看，全市住宅去化周期大约在13个月左右。
易居研究院智库研究中心总监严跃进对《证券日报》记者表示，从目前部分城市推出的“限跌令”来看，其本质在于库存较多、去化周期长且人口虹吸能力相对偏弱，由此导致房企营销出现乱象，进而造成交易秩序的混乱。
一位不愿具名的业内人士向记者表示，三四线城市的房地产商出现降价销售、打价格战等行为，归根结底还是为了快速回笼资金。在房企“三道红线”、贷款集中度管理以及重点城市土拍“两集中”政策实施的背景下，今年房企资金管控能力受到很大挑战。而在部分房屋供给量较多的城市，其需求量无疑是小于供给量的，购房者是有限且固定的。在这种情况下，“以价换量”成为房地产商的首选。
在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下，“限跌令”的存在就显得很有必要。严跃进表示，房价的无序下跌易引起恶性竞争，从这个角度看，限制房价下跌有利于市场预期的稳定。
事实上，近年来我国房地产市场运行特征发生了明显变化，从区域市场来看，分化加剧的态势比较明显。
在张波看来，各城市房地产市场的分化，亦是基本面的体现。一方面，不同城市的需求增长存在差异，一二线及热点城市的人口流入，是需求增长的直接推动因素；另一方面，受土地供应节奏和库存影响，不同城市的市场供求状况亦会存在明显差异，这也导致市场对于调控的敏感度有所不同。因此需要因城施策，以保障房地产市场的整体平稳健康发展。
（原标题《应对楼市“非理性” 限涨限跌都有“令”》）
责任编辑：唐莹莹
❷ 现在上海市场上一手房二手房的价格情况和走势
现在上海房产市场一手房限价，二手房不限价，所以出现很多区域二手房和新房的价格差不多，甚至部分区域，二手房均价比新房还高的情况。同时，二手房交易需要缴纳个税和增值税，所以目前来说，新房的性价比远高于二手房。如果目前有买房想法的话，是入手新房的一个好时机，拿浦东外高桥区域举例，次新房的挂牌价均价到7万左右，新房的价格才到6万每平。因此，上海目前开盘的新盘都比较抢手，今年1月份开盘的几个楼盘甚至出现当天清盘的情况。
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❸ 上海核验二手房价格，能不能降房价
价格核验，能不能降房价
对于这个政策，买房人更关心的是能不能降房价。我们不妨先看下这个政策主要想打击的对象，从政策表述看就是部分价格严重虚高的房源，比如一些学区房、或者热点板块的虚高房源。
这么看来，对于降房价的作用就微乎其微，但可以起到正本清源的效果，最高价的参照系变低了，整体挂牌价稳定了，购房心理就不会那么焦虑，没有大涨的预期，如果房地联动价一样，二手房就不会出现今年年初那样的疯狂景象。
❹ 上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”
8月6日，一则关于上海二手房房贷额度的消息在市场传开。消息称，购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。
第一财经记者从部分银行处确认了该消息。某银行相关工作人员表示是今日接到了该通知。这意味着，若买卖合同价高于交易中心核验价或银行评估价，那购房者获得的银行贷款将少于预期，需要付更高的首付。
多位业内人士向记者表示，这会影响购房者加杠杆。上海中原地产分析师卢文曦认为，这一规定会挤压投资需求，“对于炒房的人，肯定想办法用足杠杆”，这将促使二手房市场降温。
一财评论：从7月初二手房核验价格的新规执行起，关于银行房贷跟进核验价格的猜测就未曾断绝，如今终于落定。参考深圳、宁波等多地银行将二手房指导价作为授信依据的城市，其市场热度快速降温，上海二手房市场降温的预期已较为明朗。
这已经是7月至今，上海针对房地产市场发出的第五次调控政策。7月9日出台二手房核验价新规，14日新增挂牌价核验，23日赠与限购升级，24日起房贷利率正式上调。多项政策并行，上海二手房市场已出现降温的态势。
据上海链家研究院的监控数据显示，7月份上海全市共成交二手房2.4万套，环比下降15%，同比下降16%，成交金额819亿元，环比下降13%，同比下降15%。
同时，带看量环比下降16%，已连续2个月出现环比下跌，预示着成交量增长缺乏动力；从新增客户量来看，尚未出现明显减少；从新增挂牌价格来看，在核验价格的指导下，挂牌价格环比下降8%，部分房东主动表示下调挂牌价格，后续成交价格可能会逐步下降。
广州未来五年将推131万套住房商品房和保障房比例1:1
广州市住房和城乡建设局于8月5日正式发布《广州市住房发展“十四五”规划》（以下简称“规划”）和《关于进一步加强住房保障工作的意见》，进一步强调坚持“房住不炒”，确保在“十四五”期间从住有所居走向住有宜居。
《规划》提出，未来五年，广州市将力争筹建和供应城镇住房131万套，努力满足和解决300万人的住房问题，可覆盖全市近六分之一人口。其中，新建商品住房65万套，筹建保障性住房66万套，这意味着，保障性住房与商品住房的比例基本保持在1：1。
一财点评：伴随着新一轮调控政策的不断落地，各地同时也开始加大保障房的配套建设，通过在土地供应时捆绑了一定比例的保障房等，以解决城市居民住房问题。未来若广州保障房与商品房供应量持平，应该会有利于刚入城市闯荡的年轻人在大城市立足啦。
❺ 上海2手房价会跌吗
跌的幅度不会很大，没有像其他人估计的跌个10%-30%的。只有外环才会跌这么多，内环，中环跌的幅度很小。毕竟交通和地段好。且上海刚需的人很多。房东的心态也好。抗跌性强！
❻ 为什么上海二手房价格跌了这么多呢
因为现在房产市场因为限价的原因，导致很多新房项目都是低价开盘。二手房价格和新房开盘价格形成了逆差，当二手房挂牌价格高于新房价格的时候就会大幅度的下跌。我们可以看几个典型的案例：杨浦区的翡丽甲第，之前挂牌均价14w以上，现在新房开盘才9w-12w。还有融创滨江壹号院，开盘价格才11.5w-14w，而整个滨江的均价都高于14w。所以受到新房价格的打压，间接失去了市场竞争力，下跌是必然性的。
❼ 今年上海二手房为什么会跌了很多
主要是因为买房的需求群体是固定的，而今年楼市新房一直价格稳定，并且增值空间更大，所以选择新房的客群会变多一些，另外还是要看区域，虹口杨浦的房子由于房龄较老，目前买房客群二手房交易比较多也是次新房，所以成交量大大降低，于是出现了有价无市的现象，大多都是砍价或者观望的，并非诚心购买，但您一定要注意，二手房的市场下滑并不代表新房市场，您还是要分开比对的。
❽ 我上海二手房的走势会如何！！
二手房成交量创阶段新高 房源价格却仍然“明涨实跌”
据报道，节后大大小小的利好消息频出，加之刚需置业需求集中释放，3月全市二手房成交突破1.6万套，为近14个月以来新高。有数据显示，上一次上海市二手住宅月成交量超过1.6万套，还是在限购令和二套房首付提高等政策公布之前的2011年1月成交20306套。
看房的人多起来了，房东缩小了议价空间，楼市是否会持续回暖？不少业内专家对后市持有谨慎态度，而二手房市场年后大量优质房源的去化，加上部分房东心态“由反转正”将构成未来楼市成交不确定性的因素之一。
❾ 上海下半年二手房会下跌吗
不说下半年，近几年都不会跌，二手房都是向一手房看齐的，一手房一降价二手房会跟着降。
①房地产行业是中国目前的经纪支柱，政府在没有找到新的经纪支柱前或者新的经纪支柱不成熟前是不会让房产跌价的。
②房地产是中国最大的经纪链，它带动了银行业、钢材、木材、水泥、装潢、家电、建筑设计、室内装修设计、园林设计。。。。。等等60多个行业受其影响，可想而知它影响了多少个中小企业、劳动人才和劳动工人。如果房地产跌价，全国30多个行业会直接受其影响，如果跌幅过大，全国将会有数亿人失业，你说，政府会希望房价跌吗？
③：房地产如果是面包的话，那么地皮就是面粉，地是政府的，卖地是政府经济来源的重要途径，如果房地产不景气了，降价了，中国人都是买涨不买跌的，都希望看到跌倒最低的时候出手，那么房子卖不出去了，开发商没钱了，你觉得开发商会买地吗？开发商不买地了政府会愿意吗？就算政府愿意降价卖地开发商也不会冒险拿地。
④：上海的面积就那么大，但是每年涌入上海这座豪华城市的人口比流失的人口要多上好几倍，上海是全世界人口最密集的城市之一，在上海的大部分人都有一个梦想，那就是在上海买房，在上海的有钱人太多了，随随便便就可以买房，少则几十万的价钱，多则几千万。我可以这样告诉你，就目前而言就算全上海的房子都卖掉了，还有很多人没有房子买。物以稀为贵，求大于供，上海的房产一直是卖方市场。房子都不够卖，你说它会跌价吗？
⑤：说说下半年吧，其实你不应该问下半年上海房价会不会跌，下半年的房价是涨的最凶的时候，因为下半年是买房人最多成交量最高的时候。 第一：每年的九十月份在房产行业被称为金九银十，成交量高的惊人，房价也会在这两个月涨到一个高度，但不会大涨。 第二：十月份和年后的正月都是每年的结婚高峰季，在上海想要结婚前提是房子，这是一大批刚需客户的释放。第三：在上海做生意的居多，下半年是生意人资金回笼的时候，很多生意人都会拿着资金投资房产。 第四：下半年是置换高峰期，以小换大居多，又带动了成交。房地产这东西只要有一定的成交量就会涨价。 所以你会看到很多人熬夜排队购房。
⑥：在说我们的政府之前，我先说说我们中国人。我不是讨厌中国人，我自己也是土生土长的中国人，而且我爱国爱中国人，我也是为了房子必须拉紧裤腰带的普通老百姓。但是，我们很多老百姓太爱抱怨了，蔬菜涨价了抱怨菜价太高，要求菜降价；买不起汽车抱怨车价太高，盼着汽车跌价；买不起房子抱怨是房价太高，要求降价，骂政府无能骂开发商贪心，就从来不想想自己是否应该再努力一点，就不想想是不是自己能力太低了。如果汽车、房子的价格能让中国一半的人接受的话，我们可以想像，上海要拿出多少地建房子去满足需求，恐怕要建100层以上的大楼才能满足需求量，如果不满足的话房价还会涨。目前上海的房价是合理的，它是经济发展的产物，所以我们不要抱怨，改变自己吧，让自己再提高一点。不要拿中国和欧洲国家比，历史不一样，国情不一样，经济也不一样。
⑦：再说说我们的政府，在房价面前政府是最为难的，又要保证经纪增长的数据，又要顺应民心。翻翻这几年的政策内容和政府下达的文件，你可以看出，文件里明确写着是想控制房价过快增涨。而不是为了让房价下跌，这可以看出政府对于目前房价的态度。我给LZ举个例子，今年房价1万，明年1万5，涨50%，国家开始调控；今年房价1万5，明年2万，涨33.3%，调控效果显著；今年房价2万，明年2万6，涨30%调控已见成效；今年房价2万6，明年3万3，涨26.9%，房价涨幅在控制范围内；今年房价3万3 ，明年3万9，涨13%--------过去五年成功遏制房价过快上涨势头。 这就是政府给我们老百姓的答复。
再说说目前的温州，温州这个地方的房价真的是炒出来的，投资的人比自住的人多，每年流失的人口数比进入温州的人多。现在温州房价泡沫破裂了，房价回归原始了，你看看买的人多不多？并不是房价跌下了买得起的人就会真的买了。温州的中小企业倒闭的倒闭，老板跑路的也不足为奇，银行到处打官司，到处查封房子，可想而知，房价跌下来给经纪带来的影响要远远大于房价高所带来的影响，你说政府会怎么选择。
我全部手打，我知道没分，我也就作为中国的老百姓谈谈自己的感受，顺便说下，我也是个卖房子的，所以以上内容都是有根据的，不是乱说，说的不好请见谅。