㈠ 公寓的一房一价表如何制作
第一步：了解周边二手房市场的成交记录。
其中主要了解的是利差利好的幅度。
比如楼层低应该是什么折扣，靠大路是什么折扣，靠小路是什么折扣。
不同的户型哪个单价高，哪个单价低。
具体的计算不太容易做到，但是去周边二手房看房20套总是可以做到的。
如果新房的数学关系和二手房数学关系不一致，往往是二手房逻辑才是对的。因为开发商又不关心卖了之后会如何。
第二步：解读开发商一房一价表的逻辑。
开发商的一房一价表代表了开发商对于整体房源性价比的评估。
买家都是散户，开发商是机构，机构水平通常比散户高。
一般来说，开发商指定一房一价表的内部流程里第一步是产品部门的意见，比如总图、不利因素、景观分布、户型。我们需要做的是通过分析把设计部门的思路给解读出来。
比如如果东边比西边贵，你觉得是因为西晒，实际可能是因为西边对着车道。
比如如果15楼和14楼一样，你觉得是14这个楼层号不好听，实际可能是14楼有立面线条，窗户比较小。
比如如果央区不是最贵，你觉得是因为央区户型大，实际可能是车库没有直达央区地下室。
比如如果一个户型一般但是价格高，你觉得开发商乱定，实际是这个户型在总图当中的位置很好。
总的来说，不要觉得开发商会乱定，但是如果反复思考都找不到定价理由，那么意味着这个盘存在盘内的套利机会。
从常识上来说，开发商定价是产品逻辑和营销逻辑的结合，最终集中体现在营销逻辑。
开发商制定一房一价表的内部流程的第二步以及最后确认都是营销逻辑的体现。
营销逻辑首先要以产品逻辑为基础，但是会结合营销策略。一些房源畸高或者畸低，如果产品上无法解释，很可能是营销策略所致。
如果一个盘营销压力大，拉高一部分房源的价格的目的是为了压低另外一部分房源，这个盘开盘至少不会惨淡。
营销是很需要气势的，如果开盘太弱，市场自觉性跟风，后期去化就乏力了。
如果一个盘一些房源稀少，拉高这部分房源价格的目的是总体来说不愁卖。
如果一个盘地段不是那么好，通常会打低大户型的单价，因为这部分如果留在续销里，很可能带来的局面是留到最后都没人买，并非房子不好，而仅仅是地段暂时撑不起总价。
在开发商冲击业绩的时候，有些房子会折扣。特殊情况下开发商的领导要升职，也会把价格表分化以完成指标，不少公司的领导KPI和营销业绩是挂钩的。至于剩下的房源，行情好了也能卖掉，历史上上海都是卖掉了。如果行情不好能卖很久，外地诸多城市的尾盘都是现房等到了2016年的货币洪流。
对于没有可能速销的盘，往往是最好的最贵，其道理也简单，到了最后就是现房，好房子又是现房，买家的购买欲望就强多了。
第三步是把自己要买的预算内的房源按好坏排序。
如果你的预算内房源100套，忽略价格把这100套房子按从好到不好排序。
开发商的工作没有那么细致，但实际到了二手房市场中，一套房子与另外一套房子就是1对1PK的。
严格的排序不会是按楼栋，不会是按楼层，不会是按户型，而是有时候按楼栋，有时候按户型。
㈡ 我制作的房源表格,为什么在表格里面怎么查找不
如果线条会“四分五裂”，说明你的表格制作方法不对。
表格要直接用表格工具插入或绘制，不能用绘图工具绘制。
之前绘制的“表格线”，有可能被叠放在文字下方了。
㈢ 买特价房能占到便宜当心折扣当中数字游戏
专家：开发商利用消费者心理，造成优惠错觉
特价房是目前很多楼盘竞争的利器，很多楼盘都会宣讲“特价房数量不多”，那么特价房就真的如宣传广告上说的那样吗?记者经过实地调查发现一些楼盘确实有特价房存在，但是有些特价房却给人一种被糊弄的感觉。
通常购房者对特价房的理解是，在同等的房屋条件下，为了达到促销的目的而拿出来特卖的房子。但是很多时候，开发商的特价房概念和购房者是不一样的，记者走访了几个有特价房销售的楼盘，发现市场上存在两种意义的特价房：一种是采光和楼层不好的，一种是整栋楼一个售价的。
采光和楼层不好的房子是销售难度*的，通常这种户型即使到了尾盘阶段也难以销售。整栋楼一个价确实是货真价实的优惠。
赠送的面积难有法律保障
开发商经常会打出赠送面积的广告语，那些承诺给你的面积真能享受到吗?“在赠送面积的事情上，人为的可操作性很强，购房者很少能真正占到便宜。”一位房地产从业者告诉记者，很多时候开发商所赠送的面积，其实早已经算入到总房款之中了，只不过购房者不清楚罢了;甚*有些时候开发商赠送的面积就是飘窗和天井。前段时间，济南有一个在售楼盘，承诺客户买房就送面积，其实所赠送的面积就是楼体的天井。开发商承诺楼体验收之后，再统一帮购房者修改墙体，将天井部分纳入到房屋整体使用面积中来。
面积赠送是不合法的，而且赠送的面积是不可以写入到购房合同和《房地产证》当中的，即便开发商承诺赠送一部分使用面积，但是如果交房时开发商没有兑现承诺，购房者也没有办法进行维权。日后购房者如果要将房产抵押和出售，赠送的面积是无法进行评估的，所有的交易均以购房合同或者房产证作准。
折扣当中的数字游戏
记者调查发现，不少楼盘给出的折扣名目繁多：持VIP卡9.9折、银行按揭9.9折、开盘当天认购9.8折、按时签约9.9折……五花八门的折扣，已经够令人头疼了，而有的楼盘还要外加“交5000元抵3万”、“交2万元抵5万”甚*“日进百金”等其它优惠。
开发商为什么会大玩这样的数字游戏?开发商的葫芦里究竟卖的什么药?为何不化繁就简，直截了当地给出最终折扣?购房者在信息不对称的情况下，面对折扣乱象，怎样才能从开发商那里拿到底价?有业内专家表示，复杂的折扣很容易把购房者搅晕，开发商便是利用消费者讨价还价的心理，造成“折扣越多实惠越大”的错觉。 “在目前的房地产市场，高标价大折扣的现象十分普遍，这主要是从前几年国家规定商品房销售实行明码标价、一户一价之后，开发商的一种应对之策。”该专家表示。
在各个楼盘的售房部，都摆放着一块房源信息展板，并明确标示出每套房子的售价，这样一来，不能像以前那样想涨价随时就涨。虽然价格的顶点受到限制，但打折总可以吧。于是，开发商将公示出的价格尽可能*高，市场不好时加大折扣和优惠力度，市场好了则收回折扣变相调价，从而做到收放自如，灵活应变。
特价房卖得并不快
记者在济南市东部一楼盘看到，看房的人并不多，但其工作人员却声称房屋卖得很好。置业顾问拿出销控表给记者观看，在销控表上，近80%的房屋都被打上了深色标记。据该置业顾问介绍，黑颜色的都是已经售出的，灰颜色是已经预定的，少量的白颜色房源才是可售的。“您看，我们这卖的好吧，不到两个月的时间，几乎都快卖完了。”该置业顾问对记者说道。按照这名置业顾问的说法，该楼盘在两个月内共卖出了292套房子，占销控表上总房源数的90%还多。
但是记者通过官方渠道查询到的却又是另一种结果，在济南市住宅与房地产信息网上，该楼盘房源有80%被打上了红色标记。记者咨询网站负责人得知，这些被打上红色标记的是回迁房，并不是普通的商品房，也就是说这部分房屋并不是该楼盘售出的。记者把回迁房去掉再计算，网站上显示其可售房源仅有不到100套，而其售出的还不到50套。
买房也要学会讨价还价
既然房子售价存在较大的弹性空间，同一楼盘，不同的购房者或许会得到不同的报价，那么怎样才能从开发商那里拿到底价呢?一楼盘置业顾问告诉记者，每个楼盘的销售价格制定出来后，都是有底价的，在标价基础上能打多少折开发商其实都心知肚明。全国性的大开发商，通常在开盘前一周将定价上报，本土开发商则由老板拍板定夺。但作为一线销售人员，为了实现更好的销售业绩，会想方设法促成交易，给出底价。
“购房者买房一定要学会讨价还价。”该置业顾问告诉记者，首先不要表现出买房的迫切心情，也不要受售房部现场氛围影响，一定要头脑冷静，多挑房子的缺点。置业顾问在帮你解决疑问的过程中，也会帮你多争取优惠。因此，买房时不但要了解楼盘各方面的品质，还要对比周边其他项目，做到心中有数。
此外，还要摸清所购楼盘是开发商自销还是代理销售。如果是代销，那么销售人员可能会追求溢价部分的利润，不会直接亮出底价。对于一楼拍是否属于代销，购房者可以从楼盘广告或户型图上查看。
（以上回答发布于2016-12-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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㈣ 如何制作房地产销售价格表
你好，策划只做方案，可以对销售价格提出大方向建议，具体定价应该是在财务初步核算成本之后销售部门制定。
㈤ 房地产价格表怎么做，用什么公式，详细一点。最好有举例，谢谢大家了！！！
房地产的价格要分为几点来确定：
1、核算成本，土地成本、建安成本、和预计利润——此价格为你的销售底价
2、以上核算出来以后还要考察当地市场行情，评估销售底价是否超出当地市场平均价格
3、如果底价低于当地市场平均价格，那么再来定你的销售表价——也就是对外的报价（确定好底价后，以后销售的房屋价格一律不准低于底价，以此确保预计利润）
4、表价的制定要看当地市场行情，最总要的一点是你们销售部门在前期积累客户的时候要摸清客户的心理价位，说白了一句话价格是市场来定的 不是个人或者公司想当然来定的 比如市场反应价位是5千块 如果你们不去考虑市场 自己定个6千块 那是自掘坟墓 因为一个项目一期的价格定好了 以后卖的房子价格只会越来越高 所以第一期工程建议要人气 少赚一点就行了 不然你们以后没法卖的。
㈥ 特价房的便宜到底能不能占
购房者去售楼部往往会发现一些特价房的促销信息，超大的折扣力度让人心动不已，到底这种促销力度极大地特价房是陷阱还是馅饼？
通常购房者对特价房的理解是，在同等的房屋条件下，为了达到促销的目的而拿出来特卖的房子。但是很多时候开发商的特价房概念和购房者特价房的概念是不一样的，记者走访了几个有特价房销售的楼盘，发现市场上存在两种意义的特价房：一种是采光和楼层不好的，一种是整栋楼一个售价的。
采光和楼层不好的房子是销售难度最大的，通常这种户型即使到了尾盘阶段也难以销售，所以开发商会在清盘的时候将此类房子推出来做特价处理。有些开发商认为此类房子早晚得做特价处理，还不如在项目开始销售的时候就拿出来博眼球，带动一下其他房子的销售。
整栋楼一个价确实是货真价实的优惠。前段时间，济南有2个楼盘采取了整栋楼一口价的销售，即使处于市场不好的情况下，这两个楼盘的房子却依然卖的十分火热。万象新天的整栋楼一口价的成交率达到了100%，中海国际社区整栋楼一口价的成交率达到了80%。
赠送的面积难有法律保障
开发商经常会打出赠送面积的广告语，那些承诺给你的面积真能享受到吗？在赠送面积的事情上，人为的可操作性很强，购房者很少能真正占到便宜。一位房地产从业者告诉记者，很多时候开发商所赠送的面积，其实早已经算入到总房款之中了，只不过购房者不清楚罢了。有些时候开发商赠送的面积基本上就是飘窗和天井，济南就有一个在售楼盘，承诺买房送面积，其实所赠送的面积就是楼体的天井。开发商承诺楼体验收之后，再统一帮购房者修改墙体，将天井部分纳入到房屋整体使用面积中来。
面积赠送是不合法的，而且赠送的面积是不可以写入到购房合同和《房地产证》当中的，即便开发商承诺赠送一部分使用面积，但是如果交房时开发商没有兑现承诺，购房者也没有办法进行维权。日后购房者如果要将房产抵押和出售，赠送的面积是无法进行评估的，所有的交易均以购房合同或者房产证作准。
真卖的很快吗？
记者在东部一楼盘看到，看房的人并不多，但其工作人员却声称房屋卖得很好。置业顾问拿出销控表给记者观看，在销控表上，近80%的房屋都被打上了深色标记，据置业顾问介绍，黑颜色的都是已经售出的，灰颜色是已经预定的，少量的白颜色房源才是可售的。“您看，我们这卖的好吧，不到两个月的时间，几乎都快卖完了。”该置业顾问对记者说道。按照这名置业顾问的说法，该楼盘在两个月内共卖出了292套房子，占销控表上总房源数的90%还多。
但是记者通过官方渠道查询到的却又是另一种结果，在济南市住宅与房地产信息网上，记者看到，该楼盘房源有80%被打上了红色标记，记者咨询网站负责人得知，这些被打上红色标记的是回迁房，并不是普通的商品房，也就是说这部分房屋并不是该楼盘售出的。记者把回迁房去掉再计算，网站上显示其可售房源仅有不到100套，而其售出的还不到50套，也就是说，两个月内，该楼盘仅售出了其可售房源的不到50%。
折扣当中的数字游戏
记者调查发现，不少楼盘给出的折扣名目繁多：开发商的葫芦里究竟卖的什么药？为何不化繁就简，直截了当地给出最终折扣？购房者在信息不对称的情况下，面对折扣乱象，怎样才能从开发商那里拿到底价？
持VIP卡9.9折、银行按揭9.9折、开盘当天认购9.8折、按时签约9.9折……五花八门的折扣，已经够令人头疼了，而有的楼盘还要外加“交5000元抵3万”、“交2万元抵5万”甚至“日进百金”等其它优惠。
开发商为什么会大玩这样的数字游戏？有业内专家表示，复杂的折扣很容易把购房者搅晕，开发商是利用消费者讨价还价的心理，造成“折扣越多实惠越大”的错觉。“在目前的房地产市场，高标价大折扣的现象十分普遍，这主要是从前几年国家规定商品房销售实行明码标价、一户一价之后，开发商的一种应对之策。”专家表示。
在各个楼盘的售房部，都摆放着一块房源信息展板，并明确标示出每套房子的售价，这样一来，不能像以前那样想涨价随时就涨。虽然价格的顶点受到限制，但打折总可以吧。于是，大家将公示出的价格尽可能地标高，市场不好时加大折扣和优惠力度，市场好了则收回折扣变相调价，从而做到收放自如，灵活应变。
买房也要学会讨价还价
既然房子售价存在较大的弹性空间，同一楼盘，不同的购房者或许会得到不同的报价，那么怎样才能从开发商那里拿到底价呢？
一楼盘置业顾问告诉记者，每个楼盘的销售价格制定出来后，都是有底价的，在标价基础上能打多少折开发商其实都心知肚明。全国性的大开发商，通常在开盘前一周将定价上报，本土开发商则由老板拍板定夺。但作为一线销售人员，为了实现更好的销售业绩，会想方设法促成交易，给出底价。
“购房者买房一定要学会讨价还价。”上述置业顾问告诉记者。首先不要表现出买房的迫切心情，也不要受售房部现场氛围影响，一定要头脑冷静，多挑房子的缺点。置业顾问在帮你解决疑问的过程中，也会帮你多争取优惠。所以，不但要了解楼盘各方面的品质，还要对比周边其他项目，做到心中有数。
（以上回答发布于2017-02-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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