㈠ 如何估算房价
现在国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。
1.土地成本（25%-30%）：房价里的土地成本指楼面地价，简单地讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。
2.建安成本（30%）：是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。
3.开发地产的行政费用和税费（30%）：主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。据机构测算：假设房子市值是100万元（单价8000元/平方米，面积125平米），这套房负担的税收为这样几种。除此之外，还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说，一套总价100万元的房子，相关税费可能接近30%。
4.利润率（10%）：利润还有多少？对于每一家企业来说都是巨大的争夺点，利润率越高，也就意味着企业的融资开发等成本越低，而这就看各家开发商的本事了。就目前来看，对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企，但是上市房企本身目前的现状也不乐观。近期兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，去年53%的企业净利润已触及10%红线， 预计今年房地产业就将成为中利行业。那中小房企的利润还有多少？就有可能直接触及生死线以下。
㈡ 现在房价多少钱一个平方米
房子现在大概一般是多少钱一平米；房屋装修（全包）也需要有装修标准。。专。 如果要高挡点精装属修，需要 1500-1600/平方进行装修。 如果是大众化装修，需要用 1000-1100元/平方左右，属一般精装修。
㈢ 中国房价分析
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㈣ 房价是怎么定出来的
房价又被抖落出来了。不管那些开发商们怎样忌讳，它必然要成为热门话题，从民间到中央，从买方到卖方。主流的声音是质疑，对于来势汹汹暴风骤雨般增长的房价的经济基础、市场真相、供求关系、定价根据等等，老百姓感到不能理解，不能接受，所以想探个究竟。但是，诚如某专家所说，也不是一边倒，也有人认为当下房价不高 、高也高得有理。我看到的、指向性比较明确的、态度比较强硬的“维高派”，当数某某集团董事长某先生。 在2010第十届中国房地产发展年会上，某先生说，“我们几乎所有人都忘了23号文件为什么要发展房地产，也忘了发展房地产，房地产市场面向的是谁，这可能是引起我们各种媒体和社会巨大争论，23号文件和18号文件都特别强调中国高收入阶层和中高收入阶层用市场的办法来购买和租赁商品房，这可能是中国对房地产市场的基本定位，换句话说，如果你不是中收入或者高收入阶层，你就别在这谈房地产市场，这个市场和你没有什么关系。” 首先，房地产市场到底面向谁？高收入阶层和中高收入阶层固然可以用市场的办法来购买和租赁商品房，但这并不意味着中国的房地产市场就是只针对他们，23号文件和18号文件都没有这样定位。你这个阶层可以用这种办法来解决你的问题，但并不是说这个办法就是你这个阶层独有的，这就好比，你可以用上饭店的办法来解决吃饭问题，但是饭店并不是只为你个人开的。这里面有逻辑问题。 我认为中国的房地产市场的正确定位应该面向中国全体房地产消费者，而绝不是只针对“高收入阶层和中高收入阶层”，除非全体中国人都成了所谓的“高收入阶层和中高收入阶层”。而且，我相信，所有的开发商们，他们的产品，绝不仅仅只售给“高收入阶层和中高收入阶层”。我们现在探讨的是房地产市场的定位，而不是豪华别墅的定位。 先来看看“高收入阶层”。按照通常思维，一个高收入阶层人士，靠自己的正常收入，十年之内购买一套体面的独栋别墅，应该不算过分。而今，在北京、上海这样的地方，城区内建筑面积在300平米以上的独栋别墅，均价至少是一千万元人民币以上―――这肯定是保守的估计，某先生一定会笑话我们土老帽。好，即便这样保守地估计，要想实现十年之内买一所独栋别墅，该“高收入阶层”的年薪也应该在百万元以上。这个标准就决定了，中国的党政军官员被排斥在这个阶层以外了，中国的科学家、艺术家、教育家等精英被排斥在这个阶层以外了，中国的在编的广大的党政军机关干部、公检法干部、教师、医生、律师，等等等等，被排斥在外了。因为，据我所知，上述人员的工资收入，还没有谁的月薪超过十万的，即便是有特殊贡献者。如此这般算下来，所谓的“高收入阶层”，基本上不存在。要么，就是非正常收入者。 同样，“中高收入阶层”是个什么概念？某先生也没有说。还是保守地分析一下，一个中高收入阶层人士，靠自己的正常收入，十年之内至少可以购买一套100平米相对体面的房子，这不算奢侈吧？如果你连一套像样的房子都没有，你算什么“中高收入阶层”？然而，数数工资袋，除了民营企业和某些尖端领域的尖端人才，中国还有多少人能挤进“中高收入阶层”的门坎？我们知道，现在，在北京、上海、深圳等大、特城市里，任何一处超过100平米的房子，均价应该在人民币300万左右，也就是说，要想跨入“中高收入阶层”行列，你的收入应该在年薪30万、月工资应该在3万元人民币左右，这样，不吃不喝，十年之内你才有可能住上“中高收入阶层”的房子。我们回过头来看看我们的身边，谁的月工资达到3万元了？如此算来，“中高收入阶层”的人士也是寥寥无几，那么，在北京、在上海、在深圳，日新月异耸立起来的那些楼盘，都卖给谁呢，难道都卖给开发商自己？ 退一步说，即便是真的有谁把中国的房地产市场基本定位为针对“高收入或者中高收入阶层”，假设真的有、或者说有暂且充当“高收入或者中高收入阶层”的人，我相信这个阶层的人也一定不希望看到房地产高价暴利，我没有听说哪位“中收入或者高收入阶层”的人士表示他支持房地产漫无边际地涨价，除非他别有用心，要么就是有病。事实上，所谓的“中收入或者高收入阶层”，内心深处也不希望房价非理性地突飞猛进。 再者，某先生说“如果你不是中收入或者高收入阶层，你就别在这谈房地产市场，这个市场和你没有什么关系”。这话是不是霸道了？因为，在现行体制下，我们所有的房地产开发，都离不开国家的政治背景和经济背景，而不管是富人还是穷人，都是生活在同一个政治经济背景下的。即便你的价格只针对“中收入或者高收入阶层”，但是你的价格影响了整个房地产市场的秩序，这就是“蝴蝶效应”。在全球经济一体化这么个大的背景下，任何一种局部的经济活动都会关联到整体的波动，这是显而易见的。 我在买房的过程中，非常关心一个问题，那就是房价的依据。我敢说，没有任何一个房地产开发商敢于把自己的成本和利润账目公开给我们看，我觉得这些东西不应该成为隐私，至少对政府审计部门而言。房价是不是应该纳入国家物价部门管理范围，我们老百姓不清楚，所以房价的依据似乎永远是个谜，倒是我这个门外汉，揣摩出一个公式，可供参考： 房价＝红色成本（包括地皮、原材料、劳动力……）＋绿色成本（包括纳税、交费、拆迁……）＋灰色成本（包括……）＋黑色成本（幻觉、欲望、胃口……） 这里面，如果有一项是说不清楚的，那么整个公式就不成立了。而事实是，在所有的房价里，不止一项说不清楚，往往有好几项说不清楚。因此，我又得出第二个公式：房价＝一笔糊涂账。 事实上，全国各大城市，卖不出去的房子多得是。这笔账一算就明白了。仅以北京为例，自进入市场经济时代以来，北京开发的商品房，怎么说也得以千万计，北京果真有上千万“高收入阶层和中高收入阶层”吗？绝不可能！笔者买房买了半年，看房看了八十多家，心里有底，去年宣称只剩下几套房子的售楼处，过了春节，又雨后春笋般的冒出了十几套。不要以为贴上“已售”标志的就真的售出去了，我可以负责任地说，没有，卖不出去的房子多得很！
㈤ 2018年中国房价预测
2018年房价预测：
GDP算法改革
从前，买房人猜测房价不会跌的重要理由是：因为中国经济发展的需要，特别是每年的GDP增速是硬性要求，而房地产是GDP的支柱，房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡，所以政府不会允许房价下降。
7月5日，国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国内生产总值核算数据的公告。
改革后，GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下，过去未曾被纳入统计范围，但在经济生产中的比重越来越大的一些行业，将被纳入统计。新被纳入统计范围的行业，将带来大量的GDP，未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。所以，有了更粗的大腿，地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢?
国家的货币和信贷政策
中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化：货币多，房价涨;货币少，房价跌。一旦政府控制住货币和信贷，房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国1990年到2012年数据，得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求，而是货币。
收紧货币最重要的手段，就是加息。现在5年以上银行贷款基准利率仅为4.9%，达到近30年历史最低点。
加息后，没有房的买房更难了。利率提高，收入不提高，还贷能力降低，自然更难贷款买房。有多套房的还贷更难了。他们会卖出富余的房子。这样，在房地产库存量巨大的情况下，又增加了这些存量房，供给将大大多过需求。
房产税
不动产登记完成后，如果房产税在全国各地铺开，购房人群的心理会发生变化。首先，原来没有房子正在犹豫要不要买房的“骑墙派”会考虑到买房后房产税对自己的影响;其次，如果贷款买了一套房，月供压力不小，还要多了房产税，有可能趁高点卖掉;再次，此前有多套房产的投资客，会考虑把一些房子出售。
购房刚需人口
我们发现，近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年，刚需族增长率也是最大的。2017年，刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始，刚需族将每年都在减少，这预示着潜在买房人口的下降，全国房价增速必然下滑。
刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了，而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了，卖房的多了，短时间内，房产中介的“客源/房源比”将大幅降低，买房者话语权增强，房价想不降都难了。
㈥ 房价怎么算
房子虽然具备投资属性，但是归根到底它就是用来住的，你说它多贵没人卖没人租都是瞎扯，一方面租金背后有市场需求支撑，更侧重于房子的真实价值。
所以，另外一个能推导房产估值的指标：租金回报率，我认为更为客观。
它的计算方式同样很简单，就是房屋年租金／房屋总价；目前比较合理的一个回报率水平是4%。
另外有几组数据也是可以重点关注的：
1、北京的房价其实和伦敦的差不多，但是租金却只有伦敦的1/4，与东京、纽约等也存在较大差距；
2、中国租房人口比例仅为25.8%，其中北京为32.2%，广州为46.9%，而纽约为56.9%，东京传闻是90%。
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今天读到一个观点，分享一下：
众所周知，房地产属于资金密集型的行业，对资金的渴求可谓是到了极致，恰好国内融资渠道全面收紧，借钱成本极高。（中小放贷利率在8-9%之间，信托更高）
所以房企们纷纷转向海外市场融资，大部分以发美元债为主（2年期的美债利率在3-5%间），那个时候房企的利润还能保持在15%，所以这一倒腾，拿地的钱便宜啊。
有个数据能看出，2017-2018年中资房企的美债发行量是2015-2016年的3.5倍。但好景不长，今年以来国家对房地产的调控越来越强，而更糟糕的是那些2年期的美债今年该还钱了。
再加上离岸人民币的汇率破7，无疑徒增了房企还钱的成本。你说这会怎么着？唯有降价促销迅速回笼资金。
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1、钢铁、化工、建筑装饰等传统制造业的行业利润在3%左右；
2、家电、纺织、服装、轻工制造行业的行业利润在8%左右；
3、房地产行业因为还外债的压力，加上政策打压，由以往的15%降到了9%左右；
4、传媒、互联网、医药生物等少数几个行业，净利润还能勉强维持在10%以上；
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请教了一下一个相熟的房企前辈
房价主要由下面这条公式构成：
房价=土地价格+（建造成本+土地增值税+财务成本）+开发商利润
按目前来说，括号里面的三个东西加起来，每平米价格大概在4K-10K之间，如果是地王则更高，这还是不算开发商利润的情况下。
而开发商去拿地的钱主要有四种来源：自有资金、银行贷款、信托、企业债
后三种方式从成本角度来说，已经比以前高不少了，现在房企要拿地或者说额外拿更多的地，估计就只能用自己手里的钱了。
或许这个可以从另一个角度去看房企往后的节奏