周小川谈房贷

1. 影响亿万人！央行宣布房贷“重新定价”！利率下降通道已打开

(作者：杭州客，本文转载自微信公众号“地产杭州客”，凤凰网房产已获授权)

英国和欧元区是不是都快接近0了？ 美国也一度接近0，只是2016年后反弹一些了。

可以怀疑太阳会从西边出来，也不要怀疑全球主要央行货币宽松的冲动和利率长期下行的趋势。

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业内人士预计 ，到明年底，LPR五年以上的报价可能会降到4%左右。 不知道这个预测靠不靠谱，但我还是比较相信的。就算明年年底到不了，后年年底呢？大后年年底呢？ 而基准利率暂时是看不到下降的空间的，所以未来LPR利率下调之后，过去存量的贷款，贷款利率也可以跟着下调，享受到LPR改革的红利，享受利率下降的好处！ 央行此举的意义，

是将LPR改革对增量贷款的降息，扩展到全部贷款（新增+存量贷款）的降息，降低的是整个社会的融资成本，是超出市场预期的重大利好。

所以，如果不久之后你接到银行的电话，邀请你重签合同转换利率，记得一定要接受。 而 且，请记得一定不要选择固定利率。

央行解答：存量浮动利率怎么定价！

1、推进存量浮动利率贷款定价基准转换的主要考虑是什么？

答： 2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。 目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。 为进一步深化LPR改革，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

2、存量浮动利率贷款定价基准转换的原则是什么？

答： 一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。 已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。 二是转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。 三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

3、存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR？

答： 自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

定价基准转换为LPR的， LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年 。

同一笔商业性个人住房贷款， 在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值 ，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例， 若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39% 。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。 如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。 2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。 在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

4、除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换？

答： 除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

2. 房贷杠杆率是什么意思

杠杆率一般是指资产负债表中总资产与权益资本的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反映出公司的还款能力，杠杆率的倒数为杠杆倍数。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。

当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。

这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。

财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆率等于息税前利润与营业利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。

在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。

(2)周小川谈房贷扩展阅读

1、杠杆率的优点

一是反映股东出资的真金白银对存款人的保护和抵御风险的作用，有利于维持银行的最低资本充足水平，确保银行拥有一定水平的高质量资本(普通股和留存利润)。

二是能够避免加权风险资本充足率的复杂性问题，减少资本套利空间。本次金融危机的教训表明，在新资本协议框架下，如果商业银行利用新资本协议的复杂性进行监管套利， 将会严重影响银行的资本水平。有关数据显示，一些银行的核心资本充足率和杠杆比率出现背离。2008年年末，瑞士信贷(Credit Suisse)的核心资本充足率为13.1% ，但杠杆比率只有2.9%；UBS核心资本充足率为11.5%，杠杆比率却只有2.6%。通过引入杠杆率，能够避免过于复杂的计量问题，控制风险计量的风险。

三是有利于控制银行资产负债表的过快增长。通过引入杠杆率，使得资本扩张的规模控制在银行有形资本的一定倍数之内，有利于控制商业银行资产负债表的过快增长。

2、杠杆率的缺点：

一是对不同风险的资产不加以区分，对所有资产都要求同样的资本，难以起到鼓励银行有效控制资产风险的目的。

二是商业银行可能通过将资产表外化等方式规避杠杆率的监管要求。

三是杠杆率缺乏统一的标准和定义， 同时对会计准则有很强的依赖性。

3. 周小川谈比特币：要小心，究竟小心什么

周小川谈比特币：要小心，究竟小心的是风险。

1.比特币价格非常高，但是不产生任何利润这是风险；

2.比特币没有政府认可，这是政治风险；

3.比特币有可能是一场击鼓传花的骗局。

周小川作为国内经济大人物，他的讲话都会得到大家的关注，最近两年非常火爆的比特币周小川也在关注。周小川谈比特币：要小心，最主要的原因就是比特币价格非常高了，十多年年时间已经涨了几万倍，但比特币根本不产生任何利润，一个不产业利润的商品价格30多万人民币，这是风险；至少到现在还没有任何政府承认比特币的合法性，这导致比特币有政治风险；比特币到底是谁发明的都不知道，这可能是一场击鼓传花的骗局，所以要小心。

三、比特币完全有可能是击鼓传花的游戏

比特币是谁发明的没有人知道，比特币价值怎样定义没有人知道。这个世界没有东西能够一直上涨，特别是这种虚拟的东西完全就是情绪炒作，抢帽子的手法而已，比特币很多问题都没有办法解决，这完全可能是有人设局的一个局，比特币就是击鼓传花的游戏，所以周小川提醒大家要小心。

4. 关于周小川有什么有趣的故事

首先，周小川 生日：1948年1月 毕业院校：清华大学，此外我对于周小川完全不了解，

这两天就看到一则刷爆朋友圈的消息，这栋位于温哥华Belmont Avenue 4833号的价值3100万加币(约合1.57亿元人民币)的豪宅，被一个学生买下了

据说这栋豪宅原来是由投资银行Canaccord创始人彼得·布朗(Peter Brown)所有，是今年加拿大成交价最贵的一套房产。

天惹，这么贵，吓哭惹。谁买的?

土地所有权文件显示，这套豪宅有5间卧室、8间浴室，占地1.7英亩，约6880平方米。新主人名叫Tian Yu Zhou (我们姑且先音译为“周天宇”吧)，职业是学生。

除了拥有99%所有权的周天宇，这拥有北岸山脉和温哥华美景，入口隐秘的豪宅还有另一个主人，名叫Cuie Feng(音译”冯翠“)，职业是商人，拥有豪宅剩下1%的份额。

不要小看了这1%，按照今年的房产评估书，政府也认为这栋豪宅至少值2560万，1%的权益至少意味着25.6万元，如果按照成交价，则是31万。

好了，套路中的A步骤完成，进入B。记得我们前面提到的，因为套路简单，所以只能拼这个x二代的背景了。然后果不其然，步骤B里，有不怕事儿大的人就来了：

于是，周小川就这么默默中枪了……

作为一个好奇心还在砰砰乱跳的girl，决定自己去八卦下。尽管度娘有时候不靠谱，但是在周小川的网络上，我还是愿意给予100%信任的。

周小川1948年出生，今年68岁，土豪Tian Yu Zhou 是学生，合理估计年龄区间大概是16 - 20岁之间，难道周小川50岁甚至是50岁之后才生孩子?!

这想想也不可能啊。那么，这周天宇是谁?此处不得不再次感谢度娘：

看到了嘛，Tian Yu Zhou性别女!出生在一个音乐家家庭，在母亲的教育下，4岁学会了弹钢琴，曾在多伦多皇家艺术学校学习。2010-2013年间举办过多次演出。

再一细扒，发现《北京晨报》在2013年10月30日报道了一个名为”周天羽“的女生在北京举办钢琴独奏会，挑战《哥德堡变奏曲》。文中提到，当时周天羽19岁，4岁开始弹钢琴，9岁时移居多伦多，在皇家艺术学校学习。

“日前，记者见到了正在北京准备这两场钢琴独奏会的周天羽。周天羽出生在一个音乐世家，父亲周志勇是旅加著名华人作曲家。”这篇报道的作者，李澄在文中这样描述周天羽的家庭。

对比这篇新闻报道和网络的信息，年龄吻合，学历吻合，演出时间吻合。所以，Tian Yu Zhou不是“周天宇”，是“周天羽”，和周小川没有半毛钱关系。。

5. 周小川谈养老金改革，都表达了什么

周小川就养老金改革上就表明了养老金改革究竟要去做些什么，一定要起到激励的作用，并且在之后一定要推动社会化，还有对一些旧机制要进行彻底的改变。

而且关于养老政治的改革是一个持续的过程，未来也要根据社会的现状来进行制定的。要做的事得把这一个养老的保险投一定的制度结合起来，用于保障那一些退休的老年人。还有就是过往的一些旧机制已经不符合如今的标准了，也应该进行改变。

6. 年轻人靠借债过度消费，穷到贷款为何却感觉几十万都是小钱

不是这样的，大部分年轻人是没有钱，选择贷款过日子，可是贷款能选择分期，原本非常大一笔数就变小了，几乎没有压力，又可以提前达到自己目标，这才是他们认为几十万是小钱的原因。

再说，年轻的一代不是个个都没有分寸，消费观大部分都是正常范围。大部分的人拥有正当的工作，每个月有固定收入，对于正常还贷行为，几乎没有问题，否则他们如何敢贷款呢？

个人认为，对于贷款要一分为二眼光来看待。如果是用在房贷、车贷上，这点应该不算过度消费，至于拼命消费不符合自己经济收入，还是理智消费，不要以为贷的钱不用还。

7. 央行是怎样谈房贷政策的

中国央行谈房贷政策：将督促商业银行实行差别化定价

3月9日上午，十三届全国人大一次会议新闻中心举行记者会，中国人民银行行长周小川，副行长易纲，副行长、国家外汇管理局局长潘功胜就“金融改革与发展”相关问题回答中外记者提问。

关于房地产市场的风险，潘功胜表示，人民银行坚持审慎的房地产信贷政策，我国的房地产金融风险可控，不良率不到1%，整体银行业不良贷款（不含政策性以后）为1.74%。我国在住房贷款的发放上坚持比较审慎的政策，评价首付比都在33%，去年首付比在37%，在国际上是比较审慎的政策。这个过程中也注意到，家庭的杠杆率增长过快，个别房企风险较为激进，我们都在关注。

8. 两会房贷新政策

又调控了。提高了二套的门槛

9. 央行行长周小川在中央二台有没有说过谁看懂第五套人民币的第二版谁就是千万富翁

确实真的，连锁业

10. 住房贷款应该有大力发展空间是什么意思

今天上午，G20会议在上海正式召开，上午9点半，人民银行行长周小川召开了记者招待会，就资本外流、汇率走势以及货币信贷政策进行了分析和解读。
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谈外汇储备：中国的对外支付能力没什么可担心的
去年11月份以来，中国外汇储备下滑较快，针对一定规模的资本外流，周小川称，“保持我国对外支付的能力，没有什么值得担心的地方。”
周小川表示，中国外汇储备始终是变动之中，不是固定的。2002年末中国外汇储备余额不足3000亿美元，到2014年年中则接近4万亿美元，储备规模已显偏移。除了经常项目顺差与外商直接投资以外，近4万亿美元外汇储备当中，也有三分之一左右是额外资本流入，这部分资金会择机掉头，并不奇怪。在此过程中，储备规模有所下降是正常的，也是与经济调整和经济趋向更加平衡的增长相匹配的。
2015年12月末，我国外汇储备余额为3.33万亿美元，有明显的资本流出。外汇储备规模变动受多种因素影响。其中包括外汇储备投资资产的价格波动、交叉汇率变化以及支持“走出去”的资金运用等。比如，汇率、价格等变动会减少外汇储备账面价值千余亿美元，这不同于实际的外汇流出。企业等主体增持外汇存款、提前偿还外汇贷款，都会减少外汇储备。外汇储备支持“走出去”等方面的资金也会从外汇储备规模中调出。外汇储备这些变动属于正常现象。
此外，也有一部分外汇储备的变动是由于市场参与者近期在预期基础上的行为所导致的，如出口商延迟结汇，进口商提前购汇，投资者提前离场，消费者提前消费，民营企业加快海外投资等等。周小川指出，稳定对人民币汇率的预期更显得特别重要。同时相信只要经济基本面健康且汇率接近均衡，预期会回归理性。
周小川称，“总的来看，外汇储备的变化是必然的，也是正常的，某些时候甚至可能会产生一些“过冲”，但也不应把这种“过冲”当成趋势。外汇储备的波动终将回归理性，中国的外汇储备会保持在合理、适度的水平。”
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谈汇率：人民币不存在贬值基础
中国2015年汇改时明确了以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。这不是一个新提法，但受各种因素影响，参照一篮子这一特征显得并不清晰，人民币对美元双边汇率过于稳定，弹性不足。
周小川表示，“参照一篮子货币，进展起起伏伏。美元仍旧是一篮子货币中最重要的货币，有主导性的作用，但也不排除欧元、日元和其他新兴市场货币的影响。”
但从近期市场情况看，人民币汇率走势还是比较好地反映了上述机制。总体上人民币汇率大的走势反应了市场供求的变化，人民币对一篮子货币汇率保持了基本稳定。
“人民币汇率不存在持续贬值的基础，市场短期波动将向经济基本面回归。”周小川指出，市场往往对短期因素反应比较充分，而央行作为宏观部门，主要从长期视角观察人民币汇率走势，强调经济基本面因素。目前看，中国经常项目顺差仍较高，从基本面因素看人民币汇率不存在贬值的基础。中长期来看，供求关系等规律性因素还是会发挥主导作用，人民币汇率的走向将反映经济基本面。
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谈1月2.5万亿信贷：主要是中国新年因素
一月份货币信贷数据公布后，有观点认为，中国货币信贷增长过快、货币政策“放水”、中国在进一步“加杠杆”等看法。对此，周小川表示，“我们会高度重视总需求的调控和杠杆率的变化。”
周小川指出，一月份的部分数据确实比较高，但央行一般不对一月份的数字作过分的反应，主要是传统中国新年因素。许多公司、机构集中发奖金，补发所欠工资；居民大量旅行、购物和家庭团聚，现金的需求量会多出2万亿元；商业银行也往往倾向于年初多放贷款。央行倾向于节后稳定一段后再适度引导。
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谈债务水平：确实偏高，但有中国特殊的国情
最近，央行下调了二套房购房比例，一月信贷新增也很大，很多人认为中国是在加杠杆，应该如何看待去杠杆和加杠杆的平衡以及应该如何去杠杆？
周小川认为，中国政府高度关注债务水平，也精心进行了国际比较。发现中国是偏高的，同时还在继续增长，需要引起警惕。但中国有中国的特点，有三个因素要关注：
1储蓄率高，接近50%，其中最主力的还是居民储蓄；

2如果一个国家，股本融资如果发育成熟，就会有很多资金变成企业股权，中国有强烈愿望更好发展股本融资；

3中国从70年代末期开始改革开放，人均GDP低，人民底子薄，办企业要借钱，这也是其中一个因素。当人民财富积累多了，债务率也会逐渐下降。我们也会充分吸收国际经验，也会结合自身特色改善这个问题。
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谈楼市：住房贷款有大力发展的空间
周小川指出，住房贷款应该有大力发展的空间。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得还是比较安全的产品，所以有很大的发展机会。
周小川同时称，房地产市场时冷时热，所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权，来制定首付比、利率。监管部门同时对银行进行监管。
“原来中央和监管部门直接规定的事情多一些，这样有优点，但也有缺点，比如银行没有灵活性和区别性。所以我们今后对金融机构总体审慎性要加强，但具体的事情给他们一定的裁量权，确保总体风险可控。”
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谈金融监管：不一定要改革，中国的金融监管有调整压力
有媒体问：危机后世界各国都推进了以宏观审慎为主线的金融监管架构改革，央行对系统性风险的管理明显加强，大多数央行都承担了对系统重要性金融机构的监管，十三五规划中指出要改革并完善适应现代金融市场发展的金融监管框架，实现金融风险监管全覆盖。您认为即将启动的金融监管架构改革的最优模式是怎样的？
周小川回答称：这个问题分两个层次，一个是宏观审慎政策框架，一个是G20政策成果之一。金融危机后，G20国家一起，在以往研究基础上，正式批准同意使用宏观审慎政策框架来应对经济危机，包括金融政策要有逆周期性，防止经济大起大落，同时修订一部分过去的指标体系，使得宏观调控更加审慎，这是规则方面，达成了共识。
在各个国家实行要参与不同情况，各国按照框架精神来执行。但并不是说，这一框架的执行一定要有监管改革，这是更复杂，更具挑战性的改革。有些缺陷会导致某些问题的突发，大家希望要改革金融监管体制，全球有不同的做法，没有完全一致的模式。
我们国际的金融监管体制，也会出现一些不满意的地方，2015年中国金融市场出现动荡，需要改变，需要调整的压力，目前仍处于研究之中。其中一个因素要考虑，是否有利于宏观审慎框架的有效运行。