几年前，力哥的一位同学，暂且称为X君，想要买婚房，房子总价200多万，关于具体的房贷方式，他来咨询我这个“理财专家”的意见。
我给出的意见非常明确：
1.首付能少付尽量少付，贷款能多贷尽量多贷。
2.选择等额本息还款法，而不是等额本金还款法。
3.贷款时间能贷多长就贷多长，最好贷足30年。
然而我给他的三条建议，最后他们一家商量后，一条也没采纳。
他倾尽双方家庭所能，把首付提高到60%。
为了节省账面上的利息支出，最后选择了还款压力逐月递减的等额本金还款法。
同样为了节省账面上的利息，他最后咬咬牙，选择10年还清贷款，毕竟10年还清和30年还清，利息可以差上好几十万。
对此，力哥也表示无能为力~
而只有100万，却敢向银行贷款300万买房的人，则有可能非但不被政府“洗劫”，反过来“洗劫”那些只会把钱存银行的穷人。
你用杠杆超发货币，稀释财富，我则顺势而为，把你超发的货币通过贷款方式为自己所用，你放杠杆，我也放杠杆，到头来，可能我不但不吃亏，反而有的赚。
在超发货币的过程中，少数有理财思维的聪明人用杠杆让自己不亏反赚，多数普通人却只能吃亏买单，久而久之，那些敢于贷款购买优质资产的人，就会相对越来越富，不敢负债，只会把钱存银行的人，相对越来越穷。
因此最理性的选择，就是低息房贷能多贷就多贷，能尽可能不还/晚还就尽可能不还/晚还。
一旦为了节省账面利息，选择10年还清贷款，到时就会陷入被动——假如你30岁开始还贷，10年后才40岁，正是事业收入迈入巅峰的时期，收入节节攀升，贷款却已还清，此时如果还想二次贷款买房，就要面临严格限贷政策，很不划算。
如果选择30年还清贷款，还是30岁开始还，到你60岁还清，已接近退休年龄，能把这笔优质贷款充分利用起来。
还要考虑到，随着你收入不断提高，还贷压力会逐渐减少，哪怕你眼下觉得压力有点大，10年、20年后，再看这点月供，就会觉得小菜一碟。
最后特别提醒，今天这篇是力哥三年前写的爆款旧文，理念没毛病，而且很重要，但这几年市场环境发生了变化，所以再强调几点：
1、房地产大跃进时代过去了，单靠买房改命已不可能，但不意味着房价从此不会涨。长期看，人口持续流入的中心大城市的房价，哪怕调控严格，也还是会继续上涨，只不过上涨速度变慢，幅度变小，房子不再是最优质的投资品种。
2、记住“房住不炒”，以上贷款买房的理念和方法，更适合刚需自住房。
3、“首付尽量少，贷款尽量多”的原则下，也要考虑你的实际还款能力。千万别拼死吃河豚，让月供压得喘不过气来，会让生活陷入极度危险状态。
4、杠杆得用在刀刃上，购买长期看能升值的优质资产（好的负债），而不是用在坑爹投资品或者消费品上（坏的负债），在花呗白条信用卡上放杠杆买手机电脑衣服包包旅游happy啥的，只会越来越穷。
5、金融行业为啥那么赚钱？最主要的利润来自息差。
你把钱存银行，给你一年2%，它把钱借出去，一年7%，躺赚5%，100亿存款，一年就能赚5亿。
券商、保险、P2P……都这种模式。
券商发100亿可转债，票面利率1%，转手借给两融客户，利率6%，一年躺赚5个亿。注意，银行P2P放出去的贷款，还要担心坏账，融资融券有保证金，看你撑不住了就强行平仓，券商本金永远安全，旱涝保收。
这些年那么多港股券商开户送这送那，获客成本极高，一旦玩上瘾，客户就会习惯融资打新，现在僧多粥少，融资打新很容易亏钱，但券商怎么都躺赚。
所以要不要放杠杆的关键在利率。
年利率3%的贷款，那叫“福利”，有多少借多少；
4%的贷款，天赐良机，借；
5%的贷款，很会理财的，也可以借；
5.5%的贷款，如果是10年以上的长期贷款，也可以借。
超过5.5%的贷款，现在的市场环境下，就要悠着点了。
2. 中国的银行患了什么病
沪深股市的银行股，一部分已经跌破净资产很久了，以中行
交行为首，这已经极其不正常，如果简单的认为是沪深股市供需矛盾恶化而造成，并说不通，源于投资银行股的收益已经远超一年期存款利率，长线资金必定会不断进入，所以，这样的解释只能是一些无能分析师的忽悠，必有更深刻的原因；最近半年多，央行不断降准降息，进行天量的逆回购，可从2季度银行恢复房贷优惠以后，本季度大部分取消了优惠，一些朋友说银行资金充足，如果资金很充足，就很难取消房贷优惠，因为钱趴在银行账上，是要亏损的，银行不过是简单的不能再简单的经济动物，可现在取消了房贷优惠，只说明一点，银行资金依旧紧张；在香港的国际投行，不断寻机做空内地银行股，出于爱国，很多人认为是阴谋，本人不这么看，因为国外的基金有严格的操作纪律，不会出于阴谋的想法而冒极大风险去做空银行，这不符合对冲基金经理的基本素质要求，是不可能的！那么，中国的银行到底患了什么病？
分析师说是因为金融体制改革，一个国家随着经济发展，进行金改是正常的，利率（银行的利差）波动也是正常的，这些不足以让银行跌破净资产，属于经济运行的正常范畴，这个理由并不成立。
如果洞悉了这一点，就知道了中国经济的走向和未来。
我认为真正的原因在于中国经济的发展（资产价格的上涨）和银行资本的流动未能合理衔接，现在的银行已经出现半僵尸化迹象，也就是大部分资产无法流动，剩余的流动性无法支撑现在规模的经济规模和资产价格。
我们知道，09年初期，银行的资本非常充足，09年上半年放出天量信贷，这是造成传统行业产能急剧扩张和资产价格急剧上升的根本性因素，最终的结果是全社会的资产价格总值急剧膨胀（房地产市值到今天已经增长超过一倍，形成天量的传统行业的过剩产能）。
银行业不良贷款率在2002年末是23.6%，总资产大约24万亿，通过股份制改革，剥离不良贷款进入四大国有资产公司，国家财政对银行进行了资产置换，加上对银行利差进行保护以及中国经济的快速发展，到2007年底，总资产达到53万亿，坏账率极低几乎可以忽列不计；这时的银行形成了强大的支付能力，加上杠杆效应，对资产价格和经济增长的催动能力可想而知，这时的银行资产是完美的，也是如松一直说的少女银行，没有瑕疵，加上当时社会资产总值规模和经济总量都比现在低很多，所以，当09年初导演开始四万亿大跃进的时候，银行的流动性喷薄而出，立即将社会资产总值规模和经济总量催生到一个新的水平。
这里有三个问题，第一，中国经济以投资为主导，特别是四万亿的时期，大部分是长周期固定资产投资项目，造成银行资产资产比例失调，长周期贷款太多，一定的时期后必定造成流动性下降，这一点银行的责任不大，而是体制造成，因为行长是官员，导演的指令是必须服从的，关于银行的流动性风险和股东的利益是次要的；第二，四万亿以来大部分投资项目是政府主导，本人对地方政府过去接触的还是比较多，基于责任和利益的不匹配，地方政府对贷款没有完全的合同意识，对还款能拖就拖，拖一年是一年，最好拖到下一届，按时付息就不错了，地方政府是国有，他们的意识中银行也是国有（小股东的利益只能忽略不计了，所以任何人买国有银行股就是期望被忽略不计），同时地方政府主导的投资项目，效率低下和灰色利益必定造成豆腐渣工程，最终将从根本上影响银行的资产质量，有些项目很可能实现不了银行要求的效益（新路
新桥垮塌，银行的资产质量变差），这方面将极大的抽取银行的流动性，或者说不断侵蚀银行的流动性，资产质量变差；第三是温州和鄂尔多斯这些地区的资产危机，必定形成部分坏账，可是现在的处理方法极为不妥，各个地方基于地方利益，都要求银行做出牺牲，延缓收贷，诸不知这样造成的后果极其严重，因为一个地区的银行比如温州，延缓收贷必定造成流动性告急，只能从其他地区拆借流动性，容易造成流动性危机的蔓延（我们也时有看到这样的消息，从某某地抽调资金多少，实际是从别地抽取流动性），当蔓延的地区足够大的时候，就可能影响总行也就是全国的流动性，地区性的危机可能蔓延成全国性的危机，正确的做法是封闭！将流动性问题控制在一个地区内，像传染病房一样隔绝感染，但本人知道这是不可能的，可蔓延的后果是不断恶化全社会的流动性，随着地区范围的逐步扩大，恶化的程度也将更严重，现在央行采取不断降准和逆回购抵抗这种传染，可是当通胀拐头向上的时候，这种抵抗就难以继续实行，最终的结果将出现加速传染，这种地区性的流动性危机就很可能蔓延到全国。
经济总量和资产总价格，就像一块海绵，具有吸水能力，08年底的时期，银行具有很强的流动性，海绵的个头比较小，吸水能力比较小，银行的流动性轻易的就将海绵充满
膨胀；可现在海绵的块头大多了，而因为上述原因，银行的流动性却消耗很大，银行的流动性再也禁不住这样大块海绵的吸收，银行流动性和社会资产价格以及经济不匹配就成为常态，这是银行半僵尸化的根本。
这里隐藏着巨大的危机！
基于经济和社会稳定性的要求，现在要求稳经济，地方和中央都推出很多投资项目，需要钱，大部分出自银行，可银行流动性紧张，继续被大规模投资抽取流动性后很容易演化成枯竭，那时不仅在建项目会形成半拉子工程，银行形成死账坏账，原有的银行资产质量也会加速恶化，因为流动性枯竭必定造成全社会资产价格下跌，资产质量继续变差，银行就会彻底僵尸化。
现在最需要做的是恢复银行的流动性，让半僵尸活跃起来。
只有恢复了银行的流动性，才能有办法稳经济！这是符合逻辑的做法。
观察现在稳经济稳经济的措施，又是大规模国有投资，未来银行的流动性将很快进入枯竭，根本原因在于国有（低效）投资为主导的经济模式已经难以为继了，这是所有问题的根本，即便现在银行恢复了流动性，这样的经济模式继续下去，未来银行依旧很快成为僵尸银行，只能是缓刑几年，几年后或许就再也无救了。
问题比所有人想象的都要严重，焦点在于银行，我知道一些朋友对未来的经济偏于乐观，但本人认为充其量是L型，银行的问题就是焦点。这也是房地产面临的焦点问题，所有唱空唱多房价的人，不知道是否对银行的状况做过深刻的思考。
3. 国家最近出台的两项房贷政策是什么 目的是什么 怎样起作用
2010年国务院《国十条》[1]内容： 实行更为严格的差别化住房信贷政策 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会 保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
4. 如何看待马云说的，中国 8 年后房子最不值钱
马云说，过去8年内，中国的房子整体上处于大幅上升的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。任何事物的发展都有其规律性的周期性，包括城市，包括房地产市场。过去的这些年，房地产市场飞跃发展，但是随着市场的成熟，一个城市的成熟，再靠卖地卖房来拉动经济增长几乎不可能，况且房子永远升也是违背自然规律的，哪怕房子是再特殊的商品，它依然是商品，是商品就有市场的规律，那么所谓的永升论就是违背经济规律和哲学规律的。
在现在的这个阶段，我想很多人都后悔一件事，那就是以前没有多买几套房子。假如时光可以倒流，回到2005年，我就是倾家荡产也要全部买房子啊。不知道有这样的想法的人有多少。因为没有买房的人感觉自己吃了很大的亏，买了房子的人财富大赚，现在很少有人相信房子会越来越便宜的鬼话了吧，不买就是吃亏，不买就是傻，这样的论调在到处洋溢着。
过去的几年，房地产市场飞跃式的发展，但是随着市场的成熟，一个个城市的成熟，再靠卖房卖地来拉动经济的增长已经不是很现实了，你没见到现在政府对于房地产市场的强硬态度吗？这次是玩真格的，虽然这个真格的需要一定的时间，不管是怎么，没有任何事物可以长久的一直处于上升期的，毕竟社会的发展就是一个螺旋上升的过程。
据调查显示，中国80、90后的住房拥有率最高，达到70%。比中国富裕的国家中，法国、美国、加拿大、英国、澳大利亚、沙特则依次为41%，35%，34%，31%，28%和26%。也就是说，在中国的年轻人中，10个人年轻人中，7个已经有房子，这个房子还不包括隐形的未过户的。跟我们的感受大相径庭。只有两种解释，一是调查不准确，样本过于集中，不分散，所以取样有失本真，还有一种可能就是年轻人中个别，不，是很多人一个人就拥有多套房子，平均下来，没房子的也有了房子。哪种假设可能性更大呢？不言而喻。
马云说的未来的房子如葱，听着还是有点夸张的，毕竟葱才几个钱，要是房子这么便宜了，那还得了。其实马云的意思是说，未来房子会是生活的必需品，有需求，但不是强求，不会像现在这样，买个房子都需要把家里积累的老底全部掏干一样。
马云说的8年以后，房子真的不再值钱，当然，你可千万不要理解错了，不值钱不是真的不值钱，而是不会像现在这样，房子是一个奢饰品，是一个你需要奋斗个十几年来还贷款的东西，即便再不值钱，那也是房子好吧。
5. 成都会成为超级城市吗
成都，最近20年发展非常快，全国城市排名，常常居二线城市之首，被称之为新一线。但就此说成都要成为超级城市，多少有点自嗨的感觉，应该还有很长很长的路要走。
前些年成都提出建设“田园城市”，在全国产生一定的影响，现在提档升级提出建设“公园城市”，成都花大价钱打造了很多城市市区公园，修建了据说是全世界最长的城市绿道，这些变化成都市民是真真切切的能够感受到的。
可惜政随人变。
成都当年提出了“北改”和“南拓”，但“北改”现在几乎处于停滞状态。
后来提出建设“天府新区”，把成都平原的南部区域都全部规划进去了，还包括了眉山市的彭山县和仁寿县部分区域，修建了据说是全世界最长的城市中轴线“天府大道”，成都平原的良田沃土都变成了城市水泥森林，天府之国已经失去了它长久以来赖以生存的土地基础。如果长期坚持下去，成都还是值得期盼的。
四川人真敢想，成都平原已经装不下成都了，现在提出建设“成都东部新区”，直接翻越龙泉山要拥抱重庆市了。
曾经见过天津新区，曹妃甸开发区，到处都是宽阔道路，漂亮大楼，但就是没有人，投下巨资，留下一地鸡毛。
成都一直以来都非常重视城市营销和城市宣传，热衷于城市排名，热衷于举办世界级的活动和赛事。这些名利上的追求，一定程度上，确实是助推了成都城市的建设和发展。
超级城市，不仅仅是城市地域广阔，人口众多，更应该是城市具有一流的管理水平，城市具有超越一般城市的高科技大型企业，城市拥有众多的科技独角兽，拥有不少世界500强，等等。
成都好像正在进行一场城市建设的大跃进。曹妃甸就是前车之鉴啊，真不希望成都重蹈覆车。