『壹』 高分在线等马赛公寓户型图
我写的天津武清区的，你按格式写吧，数据参照唐山市场改一改！
中国天津•国际城
市场调研报告
目录
一、 项目概况
二、 区域介绍
三、 区域房地产市场分析
（一） 天津房地产市场分析
（二）武清区房地产场分析
（三）区域竞争项目介绍
四、区域市场需求分析
五、准目标客户分析
六、结论
一、 项目概况
项目属性：绿景生态住宅项目
开发商：天津成通置业发展有限公司
地理位置：天津市武清区河西务镇中心京津公路西侧
占地面积：24公顷
总建筑面积：30万平方米
交通情况：紧临京津公路，北距北就通州43公里，北京七环20公里；南距天津武清区杨村23公里。
项目分期：共6期(荷兰组团、法兰西组团、北美组团、澳州组团、香港组团、京城组团)
项目周期：三年
二、 区域介绍
（一）武清区概况介绍
武清区历史悠久，位于京津两大城市之间，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊” 之称。
武清区位于天津市西北部，东与天津市宝坻区、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。全区区域面积1574平方公里，下辖29个乡镇街（5个乡、19个镇、5个街道），人口82万，2000年6月撤县设区。武清城区规划面积129平方公里，已建成区面积30平方公里，人口22万。
区位、交通优势得天独厚：地处京津之间，城区距北京机场、天津新港各70km，驱车经高速去北京、天津港不超过1小时。现有国家、市级公路、铁路干线18条。其中京津塘高速公路穿越境内47公里，在城区设有上下道口；京津高速通道、京沪正线正在抓紧建设，06年建成后，区内高速路口可达10个；另外还有3条高速路正在规划当中，建成后，境内高速路里程达228km，上下道口15个。
旅游资源：境内有杨村小世界、南湖游览区、港北森林公园、封神宫、北方国际射击 场等14处旅游景点。其中位于城区西侧的“杨村小世界”占地32公顷，集世界上83个 国家的137处名胜风景微
（二） 河西务镇概况介绍
河西务镇隶属天津市武清区，全镇面积69.5平方公里，有耕地7.1万亩，辖有51个村街，人口4.05万。
公元608年，隋炀帝开凿大运河，开通了北京至杭州的水运通道，河西务因紧靠运河西岸而得名。元朝定都北京以后，军需官俸无不仰给江南，河西务便成了出入京都的水路咽喉，回而，历代朝廷在这里设置的钞关、驿站、武备等各种衙门曾多达十三个，最高官阶为正三品，足见地位之显要，明隆庆六年（1572），河西务始建砖城。此后的数百年间，因其繁华而素有“京东第一镇”和“津门首驿”之称。
河西务是天津市政府重点改造的30个之一，也是天津距离北京最近的城镇，京津公路贯穿河西务镇中心，距有小北京之称的“天下第一城”只有11公里，北距北京通州43公里，南距天津武清区杨村23公里。
河西务已发展成了京津两地最大的无公害蔬菜基地，目前，全镇蔬菜种植面积已达40000亩，年产蔬菜4亿多公斤，并确立了品牌蔬菜发展战略，已注册了“驿泉”商标。镇里有国家级的津武农业亲技术示范园区，有京津两地规模最大、成交量最高的蔬菜批发市场，有功能齐全、设备先进的大型蔬菜保鲜冷库，有专营无公害蔬菜的配送公司，全面直向了产业化、市场化轨道，开成了产购销一条龙的流通网络。每日清晨，带着露水的新鲜蔬菜，在采摘下来一小时的时间里就可以摆到首都北京和天津的各大蔬菜市场。
三、区域房地产市场分析
（一）天津房地产市场总体分析
1、天津房地产市场综述
07年上半年全市共成交商品住宅351561套，共计3600561平米。07年上半年全市整体均价为5547元/平米。对比06年同期数据可以看出，07年商品住宅交易价格上涨幅度较大已达15.4%。
06年均价4807元/平米，07年上半年均价5547元/平米，天津房地产市场商品住宅每年每平米上涨700元。全市商品住宅年成交均价06年、07年环比（注：比前一年）分别增长16%和15%。
06年国家宏观政策进行了多次大规模调控，07年是政策的深入执行与调整年。进入07年以来房价上涨趋势并未得到有效控制。由下图可以看出，房价在07年上半年一路上涨，特别是4、5月份涨幅愈趋明显。究其原因，4、5月份是天津项目大规模上市的季节，许多新项目较高的市场定位在一定程度上抬高了商品住宅的整体市场价位。
07年商品住宅成交量一路走高，出现此种现象与季节性有关，天津市主要项目在春节（2月份）后大量上市，并因此形成了2-6月的上升阶段，据主流杂志数据统计，07年上半年天津共有195个项目在售。
图：07年上半年天津商品住宅成交面积与成交均价月走势图
天津各区域房地产发展程度有所区别，从市场成交看，天津各区市场成交量居前三位的分别为南开、西青、塘沽。南开为天津市配套成熟、文化、商业氛围浓厚的区域，经济较为发达，土地出让量较大且项目众多，历来成为天津商品住宅聚居区，也是天津市民购房首选区域。西青区为天津新贵，是天津西部新城计划的受益者，在中北镇板块和天津南部近梅江板块众多大体量项目的拉动下，近期逐渐取代南开的商品住宅成交量领头羊位置。塘沽的发展潜力巨大，在开发区地产资源开发趋于饱和的情况下，其市场潜力逐渐发掘出来，成交量在全市各区中稳居前三位。
以上三个区域代表了天津商品住宅发展的三个方向，传统老城区的坚挺、新兴城区的崛起，以及潜力区的价值认可。此外，河东、河西、北辰、武清等区或凭天时或借地利，组成了天津房地产市场绚丽多彩的格局。
2、天津房地产市场供需分析
图：07年上半年天津市商品住宅成交统计
“90-70”新政（注：90平米以下户型需占总建筑面积70%以上）在07年已全面施行，但90平米以下小户型产品形成市场供应尚需一段时日，目前市场上仅上城豪苑、六合适家等少数几个项目为“90-70”产品。因此市场供需主流仍以户型区间在90-120平米的两居为主。
主流杂志数据统计显示，户型在90平米以下在售楼盘共有22个，上半年成交3155套，套均面积78.9平米;户型在90-120平米的在售楼盘72个，上半年成交13837套，套均面积102平米;户型在120-150平米的在售楼盘51个，上半年成交6354套，套均面积131.7平米;户型在150平米以上的在售楼盘43个，上半年成交1936套，套均面积198.9平米。
下图反映天津各区07年上半年新推商品住宅的市场消化态势，根据主流杂志数据统计，天津各区商品住宅市场推出情况明显分为三个梯队，滨海新区（包括塘、汉、大、开发区）和南开区处于第一梯队。其新推商品住宅数量遥遥领先，均超过3万套。西青、北辰、河东、河西、红桥各区市场成交量处于全市各区成交量的第二梯队。由此可以看出，天津西北扩张的趋势已相当明显，西部新城建设为天津小城镇计划排头兵。其余各区处于第三梯队，或限于区域较小土地供应有限（如和平区），或限于区域成熟度不高房地产市场有待培养，第三梯队房地产市场活跃度有待提高。但另一方面，说明该区域尚有较大发展潜力可挖。
图：天津各区商品住宅已售未售统计
从总体推出情况与市场存量情况看，所推楼盘市场销售情况良好，表明天津房地产市场需求仍以刚性需求为主，因而房价、政策等诸多导致市场观望的因素并未能改变人们的购买热情，市场需求依然旺盛。
透视天津房地产市场，价格是王道。对于天津大部分消费者而言，左右其购买行为发生的最关键因素仍是价格。从下表统计数字中可以看出两点：
第一点：区域是决定价格的最关键因素。如和平区最低价格6750元/平米，高于五县地区最高价格。
第二点：每个区域内项目地段不同、产品类型不同、客户人群定位不同、品质不同，价格之间存在较大差异。如津南区价格从3686元/平米至10055元/平米，价格跨度较大。
而一个区域的成熟度、地段、产品类型、甚至开发商品牌都成为一个项目定价的重要因素。从天津各项目售价排名可以看出，南开区老城厢区域因地处市中心、具有不可复制的文化传承，产品为稀缺的别墅，而因价格居全市首位。此外一些具有升值、投资潜力的市中心小户型产品也是市场争夺的焦点。
3、天津房地产市场小结
通过对天津市整体市场的透视，市场为我们提供了这样一组信息：成熟区域的潜力项目始终是购房者追捧的热点。而房地产是动态的、发展的，它的价值最终体现在地段上，一个地段的未来发展，与政策和城市规划息息相关。天津正处于高速发展的阶段，环渤海战略为塘沽等地的项目提供了机遇，京津一体化为北辰武清轴线项目的发展打下良好的基础，小城镇计划的推广为房地产市场繁荣提供了契机……
（二） 武清区房地产综述
1、 武清房地产市场现现状
今年与去年相比，武清区住宅销售价格涨幅在20%~40%。 住宅商品房最低价格为2500元/平方米，均价约为3500元/平方米，最高价达到5000元/平
图：2007年5、6、7、8月武清区房地产成交套数图
随着天津市城市化进程的不断发展，城镇人口将不断增长，尤其在近期天津市统计局抽样调查结果显示，天津市人口结构目前处于“人口红利”期，也就是高劳动力人口比例阶段，青壮年的比例十分庞大，15~64岁人口为810.27万，占全市人口的四分之三，这部分人群是住房消费的生力军，住房消费需求在短时间内无法减弱。从武清区房地产销售情况看，现房几乎寥寥无几，众多楼盘项目尚属开发建设起步阶段，朝向和地段位置好的住宅早已销售完毕，房地产销售异常火爆。
2、武清区房地产市场发展趋势
（1）城市区域功能的分工进一步明确
随着城市不断国际化发展，原有城区中心已逐渐不适应武清作为大城市的形象和要求。西部，凭借众多自身优势成为新武清城市功能中心的不二之选。区政府的西移的宏大战略举措，势将带动周边区域的繁荣发展，全功能商业设施，超完善生活配套，打造新城区核心区域。同时天津武清区政府，加强城市规划设计，以众多优惠政策吸引本土外的优秀房产开发企业前来投资建设。倾情打国际大都会。
（2）新武清魅力聚焦未来
武清地处京津黄金走廊，天津十一五规划“一轴两带三区”中武清作为起点城市，重要战略意义开始凸现，在北京、天津的城市发展规划相继出台后，在京津交通大动脉愈发便捷的发展预期下，京津的距离在不断拉近。武清住宅市场即将吸引大批北京及天津的置业者，高档住宅也即将拔地而起。2007年底将实现京津冀半小时时空目标，武清西部迈开步伐向前进，同时刚刚起步的商业地产带来了空前的发展机遇。
（3）项目品质不断提高
面对供应量持续增加的压力，将促使发展商不断提升物业质素以增加项目自身竞争力。明年推向市场的项目，在产品打造方面会更多的倾向差异性，这将大大丰富市场的物业类型组成。在建筑风格、产品质素、营销手法等方面的表现也将精彩纷呈。
四、区域竞争项目介绍
本次对武清区的住宅项目的市场调研，主要取样5个项目，这5个项目基本上可以代表本区域目前住宅市场的基本情况。
i. 东篱19英里
物业类别：别墅
项目均价：6000元/平米
占地面积：40万平方米
总建筑面积：100万平方米
开发商：天津三联投资集团有限公司
项目地址：武清区103国道（京津公路）向北18公里东篱现代农业产业区
项目简介：项目地处天津市西北部，地势开阔、平坦、四周水面泛多，空气质量佳，是天津环保达标区，无工业污染，保持了较好的原生态环境。
ii. 阳光家园二期（即将开盘）
物业类别：普通住宅
项目均价1950元/平米
项目位置：武清区陈嘴镇
开发商：雍大房地产开发有限公司
iii. 腾达庄园
物业类别：普通住宅
项目均价：1980元/平米
占地面积：4万平方米
总建筑面积：7万平方米
开发商：腾达集团中信置业有限公司
物业地址：天津武清区大碱厂镇
项目简介：腾达庄园住宅项目位于天津武清区大碱厂镇，地处京津“科技密集带”，距天津机场40公里，距天津港70公里，距北京80公里；距杨村20分钟车程。交通便利，四通八达。杨崔公路贯穿南北，京津塘高速公路、京津塘高速复线、京津公路、京围公路等国家级公路组成的交通网依附于镇区周围。地理位置十分优越。交通运输十分便捷。腾达庄园总35%的绿化率倡导园林式庄园小区，由12栋多层住宅组成。构成一曲完美和谐的生活乐章，立面以简洁的线条、明快的色彩，勾勒出赏心悦目的建筑轮廓，建成后成为镇区核心首席典范之作，并成为一道靓丽的风景线。将成为镇区居住新区，设计上注重环境质量，提倡现代、简约、健康、时尚、舒适、放松、快乐的生活方式。
iv. 北岸尚城
物业类别：多层花园洋房
项目均价：3500-4500元/平米
占地面积：7万平方米
总建筑面积：20万平方米
开发商：天津凯德恒业置地有限公司
项目地址：武清区雍阳西道与翠通路交口
项目简介：北岸尚城是武清首座20万平米法式园林高品质社区，位于武清区西部新城区的中央核心地带。北岸尚城以巴黎赛纳河的人文风情为规划蓝本，将法国浪漫与原生态景观完美融合，香榭丽舍大道、中央特色景观带、河滨景观带、马赛广场等形成梦境园林；多个建筑组团完美围合，每户人家都可享受流水园林带来的幸福。北岸尚城以首席大盘划定未来人居核心地带，在未来武清最贵的地段建设全方位城市机能，打造居住、休闲、娱乐、购物于一体的新城区核心区域。
v. 第六城
物业类别：多层公寓
项目均价：均价:3800元/平方米
开发商： 优联集团
物业地址：武清区京津公路与前进道交口
交通情况： 毗邻京津城际快速铁路；距京沪高速公路2公里、103京津公路3.5公里、104京福公路500米
楼层状况：六层住宅,主力户型2室: 约101－104平方米,三房:110-140平方米
四、区域需求市场分析
从天津、北京及武清区房地产需求市场分析，可以对购房客户得出以下决体描述，从客户类型方面主要为以下几大类型。
（一）投资型
由于本地区位于天津与北京的交接处，具有先天地利优势，投资型客户看中本区域的地地增值前景，并且本区域房价具有价格优势。从而吸引了天津及北京大批的投资型客户。
（二）自住型
1、提高居住水平的本地购房者
随着武清区经济实力的不断增强，人民生活水平的明显提高， 许多口袋里有了钱的农民，不再满足于农村单调的生活。越来越多的农民纷纷购置了套房，图的是也能享受城区生活的乐趣，目前，该区内已先后建起近40多个居民住宅小区，目前这些楼房已全部销售一空。
2、天津、北京改善生活环境的购房者
城市人口膨胀、交通拥挤、环境污染等问题的出现使得市区居民为改善生活环境到市区周边购房。交通便捷，配套齐全，空气质量好是这部分客户最主要的需求。
（三）养老型
享受美好的晚年的生活，是每个老人和儿女的心愿，本区域拥有舒适的居住环境，健康的绿色生态食品，配备齐全的医疗机构，为养老提供了基本保证。从而也满足了养老型客户的需求。
五、准目标客户分析
经过对目标市场准客户的分析得出，购买本项目的客户投资的占总客户的45%，自住客户占44.7%，养老客户占8.7%，其它购房客户占1.6%
六、 结论
经过对天津房地产和武清房地产市场的总体分析以及对本项目前期销售策略的分析得出：针对本项目的独特优势，采用的分销外展式销售模式适合本项目，并且“买房赠车，赠储藏室”的销售策略更快的推广了市场，扩大了消费者购买群体。
『贰』 户型图如下
餐厅不动，电视墙和沙发北移1.5米，在距阳台1.5米处，用轻钢龙骨石膏板间墙壁。考虑采光在2米以上用玻璃，考虑到风水可将门设在西边或者在进户门处设过门。再将阳台打通，就可行成大约10平米的具有隐私性的小房间了。
『叁』 看户型图风水
现在很多人都是有误解，动不动就要看户型图的风水？
风水要看，也是从外内看到里，首先要抓主容要矛盾。
大风水不去考虑，小环境来纠结？而且时间点也不对。
买之前就要看，买回来了再看，问题一大堆怎么办？
一栋楼两梯四户，其实户型图就四个，差别不大。
难道就只有四种风水？不同的人同一个户型风水都不一样。
这取决于年命和户主的个人信息，你都没有提供。
『肆』 白云区龙悦四街4号31o7房型
仍未确认温柔温柔温柔温柔温柔为
『伍』 桑泰龙樾剩下什么户型
桑泰龙樾在售建面约68～113㎡的70年产权住宅，整体均价3.5万/㎡ 。68平2+1房总价区间是220-230万；88平3+1房总价区间是300万左右；100平3+1房总价区间是350万左右；113平4+1房是400万左右。项目自身配套的九年一贯制学校仙田外国语学校于今年9月份开始招生。
『陆』 请风水大师看看户型图的风水问题
首先 这个房子 缺角明显，缺角部分 楼上的都叙述了。
入门左手开放式厨房，见餐厅又见炉灶，代表 钱财外漏。
主卧 睡床 应该是要 头东脚西放置。 现在 人睡觉，头北脚南，脚对窗，容易烂桃花跟不利夫妻感情。且 头靠厕所，容易 夜梦几思路不明，处事上容易做出错误的判断。
整个格局感到最饱满的 是西南方的客卧，格局方正又有阳台对公园，代表子孙未来前景光明。
客厅也是 客厅也是不够方正，在靠近餐厅的位置 墙壁没有延伸出去，造成客厅缺陷，代表男主人也是心有余力不足。
厨房 感觉是在这个房子的外面，代表女主人地位不受重视，且因为开放式的关系跟客厅相连格局分割不明。容易 女主人也要妻兼夫职。
建议，餐厅做个分隔，入门不见餐桌，不见灶，不见冰箱正面门。 厨房要有门。如果要用鱼缸隔，注意 灶不能对 鱼缸。
客厅的背面墙壁可以做个延伸，当长度如果长于南面墙，可以考虑 沙发坐北朝南，南面墙放电视墙。如果沙发坐南朝北，注意 坐在沙发上不要看到厨房的灶火。
主卧的床应该是 头东脚西。 床位 放在 中间，左右逢源，有利夫妻关系平衡。
『柒』 什么户型比较好
一、楼体外墙色彩应明亮：外墙应色浅而明亮,上浅下深而偏暖,不宜灰暗深沉的颜色.
二、楼栋整体建筑平面应中正为佳：建筑平面以正方型和长方型最佳,不宜独高或独矮,不宜选择以下形状楼
三、户型大小应人居平衡：户型大小与居住人数应适中,不宜过大过小,建议按以下标准选择户型大小:1-2人配一房一厅;2-5人配二房一厅;5-7人配三房一厅或二厅.
四、户型平面宜方正为佳：除楼型中正外,户型平面形状也宜方正有较少缺角尚可取,以下缺位不可取 注：平面形状不包括墙外阳台或走廊
五、应选择与楼向一致的户向：即楼向座北向南,户型也应座北向南,以此类推.户型朝向以客厅大门阳台为向,客厅后面为座.
六、户型应无门道相冲：1.户型进门前或五楼以下的阳台门窗前,也不宜有外"U"字路(也称反弓路)、"T"字路、无直冲路,不直对电梯口、消防门，不正对别户进门(至少应岔开10CM以上）. 2.户型内门与门、门与窗、窗与窗也不宜正对直冲(至少要岔开10CM以上).
七、户型内应通风顺畅：每个房间都应有一窗一门进屋打开门窗10分钟能换足新气
八、选择旺宅座向：首选：乾宅,即座西北向东南. 次选:兑宅,即座西向东. 三选:坤宅,即座西南向东北. 四选:艮宅,即座东北向西南. 普选:坎宅,即座北向南（用指南针站在客厅中央判别每个方向占45°即正向左右各有22.5°）
九、选择旺宅大门（指客厅进门）：首选：西方位。次选：东北位。三选：西南位。四选：西北位。
再看大门前不可有以下问题：1.大门前至少200米内不直接见到高山或比本楼高两倍以上的大厦2.大门不可与对面大门或窗户直对相冲。3.大门不可与电梯，消防门直对相冲4.阳台大门前不可有烟囱、公厕、垃圾站5.大门前不可直对外墙污水管道6.大门前不宜有枯树、死树、灯柱、电杆、变压器
十、.选定睡床方位.：
放床位置首先应回避以下问题：1床头不宜靠窗. 2.门窗直对处不宜放床. 3.横梁下不宜放床,(若有横梁装修时可用天花盖住4.如靠浴厕的墙内有污水管道,不宜靠床
人床相配方位：首选：靠大吉向小吉,即靠东北向西南，次选：靠小吉向大吉,即靠西南向东北，三选：靠吉向小凶,即靠西北向东南，四选：靠吉向次凶,即靠西向东，普选：磁场地球南北向,即靠北向南或靠南北
十一、选定炉灶坐向
厨房和炉灶应避免以下问题：1.厨房应避开户型的正南方2.厨房门不可与其它门直对或紧贴浴厕3.安装炉灶座向不可与户向相背4.炉灶面向不可正对厨房门5.炉灶不可背靠窗下6.炉灶不宜安在紧靠水管位7.炉灶上面不可有横梁,如有应用天花盖住8.灶位不可有斜阳照射9.炉灶离洗水龙头距离不宜小于30CM以内10.装修时,炉灶不可有尖状物体冲射
炉灶坐向：首选压凶向大吉,即坐东向西，次选压凶向小吉,即坐东南向西北，三选压凶向平吉,即坐南向北
十二、:选定浴厕方位：
浴厕应首先符合以下要求：1.浴厕不可位于户型中心2.浴厕中的坐桶不宜放在户型的正南位3.浴厕应有窗,便于通风4.浴厕门不宜正对客厅5.浴厕门不宜正对卧房,主卧房内以无浴厕为好6.浴厕最好不要紧邻厨房一墙之隔
浴厕方位：首选：压凶大旺,即户型的东方位，次选：压凶中旺,户型的东南位，三选：压凶小旺,户型的北方位，四选：压凶平旺,户型的南方位(坐厕应偏正南5°以上)
『捌』 风水学上说厨房或者卫生间不能在房子正中间，附上户型图1张，请各位大师们看看该户型是否有问题。
我来聊下个人看法：
关于风水学上说厨房或者卫生间不能在房子正中版间 ，这在风水书权上确实是这么写的，但请注意，这是有条件的：那就是古人住的平房，而且厨房是用烧柴火的灶，厕所是以前的那种，这种情况下如果在房子中间，想都不用想，肯定对身体有危害。
在现代，人们用的厕所和厨房都和以前大不一样了，基本上可以说不存在这个问题。
就像你这个图中，我的眼光是没问题。因为你有窗，早把气味放出去了，而且现代的厕所和厨房跟古代能一样吗？
许多所谓风水师是知其然不知其所以然，生搬硬套，可以说不懂装懂。
你这家的风水根本不重要，重要的是你楼盘的风水。二者没法比
『玖』 请大师帮忙看户型内外风水布局，需如何化解！房子在斜坡街道红标记处住房5楼，整栋楼10楼1003号！
这个户型图的方位如果是上北下南左东右西的话并没有什么大问题，西北乾位缺角和两厕所门围绕主卧室都会产生财运败退的现象，可以破解，毕竟人无完人，宅无完宅，其他的还需要看室外的建筑布局情况