㈠ 大家认为唐冶新城怎么样啊
今年下半年以来，随着唐冶新城规划浮出水面和破土动工，济南“东拓”的发展战略开始有了实质性的进展，新区开发也由此迈出了实质性一步。这不仅是城市发展进程中的关键，也是济南房地产市场新板块崛起的一个亮点。
唐冶新城位于历城区郭店镇和港沟镇境内，东至围子山，西到绕城高速公路东线，南临经十东路，北靠胶济铁路，规划总面积约18平方公里。据历城区有关部门负责人士介绍，整个片区将以世纪大道为轴心，政治、文化 、商业为主要功能，它不仅是东部新城的重要部分，而且是历城区的政务和文化中心部分。
从唐冶新城规划落定以来，整个区域受影响首当其冲的就是地价，“一夜之间暴涨”的局面也在潜藏酝酿。据业内人士透露，2002年唐冶新城周边一带的地价每亩近30万元，经过道路的改善和新城区的规划，如今地价每亩接近100万元，有的开发商甚至每亩过百万转手。由此可见，唐冶新城区域未来的房地产市场也将成为整个楼市的热点板块。目前唐冶新城周边房地产开发状况看，虽然有些地块已有所归属，但真正启动的房地产项目并不多，这与生活配套相对不完善及开发商对当地市场的观望息息相关，但随着未来三至五年唐冶新城的开发建设，这里的房地产市场也会活跃起来。从前几年三联城建开发的凤鸣山庄花园洋房看，近期二手房交易中房价已接近每平方米4000元，而由经十路沿线向东正在热销的蟠龙山水别墅区，其别墅价格每平方米也达4000多元。
在谈到该区域的发展前景，泰山地产蟠龙山水负责人称：“唐冶新城的发展，进一步奠定了东部板块在城市发展中的位置。虽然蟠龙山水距离唐冶新城向东还有一段路程，但从近期消费群体看，唐冶新城的动工对项目起到了推动作用，东部的人文、自然环境已广泛被消费者认可，他们认为从东部的长远发展看，无论投资还是自居，都值得考虑。”
㈡ 10月济南商品房均价9974元/㎡ 新房价格将破万
早在十月中旬，济南市二手房均价过万的消息便不胫而走，据资料显示，10月第二周，济南市二手住宅均价为10051元/平方米，终于突破万元大关。其实二手房均价过万早已是意料之中的事，3月20日,济南学区重新划分的消息一经发布,便引发房产市场连锁反应，二手房市场成交量明显比去年增加，不少业内人士分析，二手房均价过万也只是这个过程中的一个节点罢了，按照正常的走势，未来教育地产成交价还将继续攀升，这也必然会带动着二手房均价整体上升。
正当人们还沉浸在二手房均价过万的震撼中时，济南市新房均价也将要过万了。据统计，10月济南市新房均价达到9974元/平方米，相比9月涨幅达到1.59%，按照这样的增长幅度，11月济南新房均价过万已经是板上钉钉的事。从去年的11月到今年10月，整整一年的时间，济南新房均价从8844元/平方米增长到了9975元/平方米，增长了1131元，涨幅达到12.8%，平均每月都有近100元的增长。
从各区房价来看，历下区最高，均价为11899元/平方米；市中区也已超过万元，均价10110元/平方米；历城、高新、天桥、槐荫四区房价接近，在8500—9100元/平方米左右；而章丘、长清、济阳、商河四县区则“拖了后腿”，均价在2988—6200元/平方米之间。
近几个月来，“时光盘”、“日光盘”“刚需盘”等字眼最为活跃。省城每次出现性价比较高的刚需盘，伴随而来的必然是“疯抢”，这说明省城刚需依然坚挺。购买力的旺盛造成了刚需住宅的供不应求，在济南主城区，万元以下的刚需盘已不多见，诸如西客站、唐冶、章丘、长清等新兴区域逐渐受到热捧，高房价也随着这样的走势在向外扩延，周边区域的房价不断升高，催促着城区的扩建，在这样的循环中，省城房价整体升高必然成为趋势，新房价格过万也必然会到来。
（以上回答发布于2013-11-20，当前相关购房政策请以实际为准）
全面及时的楼盘信息，点击查看
㈢ 从唐冶土拍看楼面地价与房价到底什么关系
前阵子唐冶片区地价遭开发商疯狂抬高的新闻想必大家都已知晓，据相关人士计算，某块地皮的楼面地价已经超过了周边在售商品房的单价。这意味着什么？想知道这意味着什么之前，咱们先对楼面地价进行一个知识普及吧。
定义：
楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。
楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。同时，楼面地价又是特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。
对楼面地价也可简单理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
在当前的国有土地出让中，正式挂牌的土地都会有规划部分要求的容积率，作为这块土地开发的附加标准，那么开发商在拍地的同时，就能得知这块地所能实现的建筑总面积，楼面地价怎么算才是最准确呢？其实，发展商只需根据自己的举牌价格核算出，购买土地的成本平摊在将要实现的建筑面积中所占的费用，然后在加上建安成本，税费成本，营销成本等相关费用，就可算出这个项目将来要出售的成本价格是多少，对比当前此地块周边的同类型项目的销售价格，就能知道自己的利润空间及运营风险。
所以楼面地价已经成为房价的重要组成部分，是开发商要考虑的，也是政府应该看到，作为购房者只有了解到什么是楼面地价才能了解开发商的实际成本，再了解楼面地价怎么算，就可预算出开发商的利润空间，对购房有一定的指导意义。
计算公式：
楼面地价具体分为以下几种计算方式：
楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率
规划建筑面积=土地面积×容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
举个例子：如果某块土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，建筑高度≤80米。最后成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。也就是建成后每平米商品房在购买土地上的成本，还要考虑到建设费用和其他费用，所以看地价识房价是一个很有效的方法。
楼面地价与地面基准地价相比，楼面地价具有理解容易，操作简便，易于应用，更新方便等特点，是政府和开发商都乐于接受的计价方式。
（以上回答发布于2016-12-27，当前相关购房政策请以实际为准）
点击查看更多房产信息
㈣ 十个热词回望2017年济南楼市
“房住不炒”已成为楼市主旋律，刚刚过去的一年，购房的种种经历给不少济南人留下深深的烙印。
从2016年年底楼市调控加码到2017年“四限”，这一年济南房地产市场调控政策迭出，最终楼市和土地市场双双趋于平稳。推开2018年的窗户，租购并举、住房租赁正向我们走来，符合房地产平稳健康发展长效机制的轮廓已逐渐显现，并朝让全体人民住有所居的目标稳步迈进。
关键词1 调控升级
4个月调控双击，楼市进入“四限”关注指数：★★★★★
自2016年“12·26”楼市调控新政落地后，至2017年3月，新建商品住宅价格经历环比“两跌一平一涨”，热点区域房价还是有上涨压力。基于此，2017年“4·19”最严楼市调控政策出台，限购限贷加限价限售，济南房地产市场调控政策前所未有地严厉，在需求和供应端同时发力，买房、卖房环节全覆盖。
本着打击炒房的最严楼市调控政策出台后，首付六成对外地刚需“杀伤力”过大，尤其是刚毕业几年的外地来济年轻人，很多人几乎对买房不抱希望。在2017年5月开始的二线城市“抢人大战”的背景下，济南一方面取消购房落户面积的限制，另一方面出台“人才新政30条”，同时限购细则对外地刚需购房“微松绑”：外地本科学历社保缴满半年视为享有济南本地居民同等购房政策，首付三成即可。当年6月，外地本科购房细则落地，扫除了刚需购房后顾之忧。
关键词2 天价车位
卖房捆绑车位，价格花样飙涨关注指数：★★★
春江水暖鸭先知。2016年“12·26”楼市调控升级后，传导到市场上，开发商最先出招应对：买房不买车位或地下室，对不起，不卖了。以捆绑车位来说，2017年春节过后，东部多个楼盘爆出“天价车位”的新闻，而一份“车位价格地图”显示，东部多数楼盘车位价格在“20万+”，西部则是“15万+”，整体来看，“买得起车却买不起车位”的情况很现实。
不仅“天价车位”扎心，个别开发商捆绑销售“天价地下室”，动辄三四十万元，让购房者望而却步。后来，省住建厅开展严打囤房炒房的专项行动，并处罚一批违规房产商和中介，上述现象有所收敛。
关键词3 一房难求
开发商玩饥饿营销，频演夜间开盘大戏关注指数：★★★★
2017年春天开始，济南市场上演了各种买房故事，几乎所有楼盘都是开盘售罄或者基本售罄，每次开盘几乎就是一次抢房大战。
当年3月下旬一天的深夜，记者曾在西客站片区一楼盘现场经历了“半夜卖房”：当天，附近楼盘开盘即告售罄，从上午开始，该楼盘购房群里流传开发商要开盘，均价9000元左右，购房者涌向售楼处，一直排到夜里12点以后，有信心动摇的人离去，还有闻讯不断赶来的人加入抢房大军。次日6点左右，开发商突然开门认筹，彻夜排队的人如意选到房子，而提前离去的则欲哭无泪。
楼市不只是“半夜卖房”，还频频上演“半夜认筹”的大戏：唐冶一热点楼盘在众多购房者不知情的情况下半夜启动认筹，引来被剥夺知情权的购房者一片声讨。谁想到这只是开始，后续多个楼盘陆续上演了一幕幕夜间开盘的大戏。
关键词4 全款买房
热点区域“房挑人”，“三成”刚需很伤关注指数：★★★★
2017年买房，“全款的请进门，三成的别挤门口”，一句网络流行语让很多购房者感同身受。
由于信贷政策收紧，不仅首套房商贷利率上浮，放贷时间也在加长，对于开发商来说，全款买房可加快资金流转速度。因此，上半年东部一些高端楼盘全款优先选房的做法，在下半年开始大范围传导到刚需楼盘。有的楼盘即使不要求全款优先，也要求首付六成优先，首付三成的客户直接被无视。此种现象在2017年11月以后有了改观，国家发改委、住建部部署对商品房销售价格进行联合检查，重点查处9种违规行为，听懂了“房住不炒”的最强音，市场切换风向，有的楼盘悄悄地将首付三成客户请回来。
关键词5 “宇宙中心”
唐冶热点楼盘扎堆，土拍吸金近163亿关注指数：★★
熟悉西甲的球迷一听说“宇宙队”，顿时会心一笑：又说我巴萨呢!你可知济南有个“宇宙中心”?它就是唐冶片区。
以前唐冶给人的印象是邢村立交东、绕城高速外，自从2016年6月底唐冶土拍过后，一年多来，该片区集中了龙湖、绿地、鲁能等多个大盘，是2017年济南楼市供应的主力地区，不断被热炒和关注，因此被网友调侃为“宇宙中心”。
时隔一年后的2017年8月唐冶土拍，是主城区土地市场一次“解渴”大面积土地供应，共推出1532亩土地，结果该片区入账162.94亿元，超过CBD的4座超高层地块土地出让金总和，成为济南土拍“吸金王”。
关键词6 秒光和日光盘
开盘售罄频现，最快6秒清盘关注指数：★★★
进入2017年楼市下半场，迎来传统的“金九银十”，开发商推盘节奏加快，单价1.5万元以下刚需盘去化屡屡保持高位。
当年9月，济南市场有24个项目加推，热点刚需楼盘开盘售罄成为常态。比如，一全国品牌房企采用手机线上开盘，6秒清盘。在科技助力开盘，创造“奇迹”的同时，由于系统宕机，部分购房者在开盘前被“踢”出系统，遂引来质疑：开发商开发、运营的在线选房系统，其公平、公正性谁来监督呢?在线选房“秒光”不是轻易能复制的。拿2017年12月中旬启动认筹的万达城来说，集中推出2700多套房源，也准备采用在线选房模式，却因“全款认筹”引来投诉太多，被紧急叫停。
关键词7 公贷新政
楼盘拒绝公积金贷款，或被停网签关注指数：★★★
买房“歧视链”中，与三成首付客户同样不受开发商待见的，还有公积金贷款客户。目前，公贷首套房利率3.25%，而商贷首套房利率上浮10%后为5.39%，假设贷款60万元，按揭30年，每月等额还款的话，纯公贷比纯商贷的利息少27万元。
对于楼盘拒绝公积金贷款现象，先是济南出台新政，开发商只有先办理公积金贷款楼盘准入才能开通网签系统，对存在阻止或变相阻止使用公积金贷款，情节严重的暂停网签;接着，住建部、财政部等四部门下发通知，明令房企不得拒绝公积金贷款，还要求房企做出书面承诺，并现场公示。
关键词8 最高限价
5轮土拍落地，“攒”下41万㎡安置房关注指数：★★
2017年“4·19”楼市调控中，对居住用地出让实行最高限价政策。新政从2017年8月唐冶土拍落地以来，截至当年12月31日土拍收官，5轮土拍后，政府储备性安置房面积共410888平方米。综合来看，唐冶土拍竞储备性安置房面积最大，其次是汉峪土拍。2017年12月土拍，开发商拍地趋于冷静，触发最高限价的只有2宗地，竞储备性安置房面积只有8000平方米。
关键词9 住房租赁
济南版新政，令人期待关注指数：★★★★★
从山东出台住房租赁新政，到济南版住房租赁新政完善中;从山东公布32家住房租赁国企名单，到济南官方租赁平台“订制”中……可以预见的是，2018年济南住房租赁市场将迎来破局，朝让全体人民住有所居的目标扎实迈进。
关键词10 楼市走向
（以上回答发布于2018-01-02，当前相关购房政策请以实际为准）
更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看
㈤ “三高”催生泛豪宅化时代 警惕抢房背后的风险
随着城市化进程的推进，济南市主城区内几乎没有可开发的优质土地了，那么稀缺优质的土地资源基本上都聚集在周边区域，因此城市周边区域就变成了各大房企的主场战。从6月底济南的一场土地拍卖可以看出，目前土地成交都呈现出：“高溢价、高总价、高单价”的三高特征，“三高”之下，考验的是开发企业的产品创新功能，在目前市场形势下，泛豪宅时代应景而生。
6月29日，30日，济南唐冶片区的土地拍卖，火爆异常。其中一宗土地溢价率近300%，据搜狐焦点网统计唐冶片区目前在售的普通住宅价格在6500元/㎡左右，而历城区唐冶新区世纪大道以北、土河以东A1地块总面积81777平米，拍出了楼面单价7100元/㎡的价格，两天时间，卖地收入超70亿元。
地价是房价的组成部分，高地价必然带动房价也上涨。在唐冶、雪山片区的土地拍卖过后，这个片区的区域价值也将被重新界定。
目前在唐冶片区，封盘惜售的有，坐地涨价的有，新盘开发积极入市的有……业内人士预计，从7100元/㎡的楼面价，到销售的均价约在10000元/㎡，随着城市开发的进行，济南的房价格局将又一次被改写。
从楼面价格到楼盘均价，目前不仅唐冶片区在上涨，济南市场整体价格都在上扬。从区域开发来看，目前唐冶片区的项目普通住宅到花园洋房、别墅产品都有了，那么高地价带来的项目后续的开发和运营则对开发企业提出了比较高的要求。业内人士分析认为：“虽然市场成交量很好，但目前竞争也相当激烈，如果没有好的操盘能力，不能很好的进行产品规划，在同片区内要突破产品差异化等瓶颈才能获得市场认可。”那么，购房者对高品质居住环境、生活境界的追求，高地价的产生必然引发泛豪宅化产品出现。
警惕抢房大战背后的风险
80%的人都是买高不买低，目前市场火热的现象背后，不乏炒房者，也有部分盲目跟风者。某个区域火热，各大开发商进驻拿地高涨，同时后续项目之间竞争激烈，消化一部分购房群体后，总会归于平静销售期。
追涨抄底心理都会有，但追究最后买房欠下账还是要自己还哦。另外如果项目再出现烂尾之类的风险，得不偿失。买房有钱赚，买房也有风险，且买且珍惜。
（以上回答发布于2016-07-05，当前相关购房政策请以实际为准）
点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息
㈥ 济南唐冶的房价为什么这莫高
济南均价就高 而且西不如东
㈦ 济南经十东路唐冶新区附近有没有公交车的规划
有延迟115的规划,但不知道啥时候能实现.公交枢纽说是在建造中...但是公交公司的
许诺
,已经没法做任何期待了,不过终归是会有的
㈧ 宇宙第一中心唐冶是什么梗
应该是当初济南发展，西边西客站的人跟东边唐冶的人争论未来济南的发展方向，结果东边赢了，西边不服气就说，唐冶厉害，是济南中心、山东中心、宇宙中心。
㈨ 住宅实现爆发式增长 济南房价将继续上涨
据世联怡高山东分公司最新数据显示：2016 年上半年济南住宅市场共成交47577 套、545.55 万平米，同比增长43.9%和47.7%。年后3月份以来，住宅市场成交整体高位运行，3-6 月月度平均去化9582 套，较去年同期月均增长43%，创历史同期最高水平。
上半年，在宽松的货币政策以及降首付等多重利好政策刺激下，市场预期持续向好。济南住宅成交市场实现绝对爆发式的增长，甚至创造了济南房地产有史以来的月度成交最高值，3月单月成交量破万套，同比增长81.5%。市场销量暴涨这一现象持续了四个月之久，如果仅从供需市场来看，短期内改变目前的供需现状将是小概率事件。平米，套数和面积均占到全市成交量的48%，较去年同期上涨48.4%和54.7%。高端改善项目热销是导致成交面积上涨的主要原因。
2016 年上半年济南住宅市场供应了58056 套、671.24 万平米，同比增长3.0%和5.2%。其中新增供应36264 套、403.22 万平米，同比增长13.6%和13.5%。
今年3月份以来，济南住宅市场一直成交火爆，市场库存逐月降低。面对如此火爆的市场，各项目积极补货，上半年市场新增房源占到总供应量的60%以上。从各区域的供应来看，东部已然是住宅供应的绝对主力区域，市场上接近半数的供应均来自东部。上半年东部市场供应了27194 套、317.22 万平米，套数占总供应的47%，其中新增16654 套、185.80 万平米，套数占新增供应总量的46%。东部区域的新增主要来自持续在售项目的加推，上半年东部仅入市3 个新项目。其次是西部，西部上半年供应有所减少，供应14395 套、164.69 万平米，套数占供应总量的25%；其中新增8979 套、100.77 万平米。
上半年西部仅入市融创财富壹号1 个新项目，其余新增全部来自持续在售项目。上半年表现最为明显的为南部区域，供应5823 套、73.00 万平米，套数占供应总量的10%。其中新增2311 套、27.90 万平米，主要为华润紫云府和鲁能领秀公馆两项目的加推。北部上半年供应8618 套、91.76 万平米，套数占供应总量的15%。其中新增6809 套、73.73万平米，套数占新增供应总量的19%，新增主要来自华山珑城、海尔云世界和荣盛等项目。区域上半年入市2个新项目，为海尔澜山公馆和三箭瑞景苑。中部供应明显增多，主要是华夏福地项目的入市带动，区域供应2026 套、24.56 万平米，新增1511套、15.01 万平米,其中1300套的新增量均来自于新项目。
西部主要是品牌项目支撑片区成交，区域上半年共成交11291 套、129.4 万平米，套数和面积均占到全市成交量的24%，较去年同期上涨18.9%和20.0%。北部成交较为平稳，上半年共成交6817 套、72.6 万平米，套数和面积分别占到全市成交量的14%和13%，较去年同期上涨21.3%和23.6%。南部和中部成交量上涨明显，南部成交主要是华润、鲁能项目，上半年区域成交5136 套、63.3 万平米，套数和面积分别占到全市成交量的11%和12%，较去年同期上涨146.7%和143.7%。中部是因为新项目的入市热销带动，区域上半年成交1483 套、16.4 万平米，较去年同期增长了1021 套和9.98 万平米。上半年，楼市的火爆成交助推了房价的上涨，济南住宅整体均价9505 元/平米，同比上涨14.3%。房价上涨明显，一方面高端项目频推，改善性需求爆发；另一方面销售市场持续向好，各项目库存量不足，价格上涨。
从各区域的价格来看，除了中部价格出现下降以外，其他区域的价格均呈上涨趋势。尤其东部市场领涨势头最为明显，目前东部区域成交均价已经突破万元。随着“6.29”唐冶地王的拍出，下半年东部价格或将继续上涨。
2016年上半年住宅市场总结：
1、库存量持续降低，供应布局继续东进。
住宅市场库存面积持续降低，整体来看济南仍然是供需较为平衡的市场，而新增供应受市场刺激增长稳定；东部成为整体市场供应的绝对主力，区域发展将持续向东。
2. 成交爆发式增长，高端改善项目量价齐升。
上半年济南住宅销量井喷，实现绝对爆发式的增长，3 月份以来，月均销售9582 套，较去年同期月均增长43%。3 月单月销量更是破万套，创造了济南房地产有史以来的月度成交最高值。从成交结构性分析来看，刚需依旧是市场成交主力，但今年改善类项目成交占比明显增多，且实现量价齐升，刚需项目虽然销量上涨，但价格涨幅较小。
3. 东部价格领涨，东西区域分化持续拉大。
住宅市场价格在政策背景、本地供需市场变化、二手房价格传导等多重因素影响下，价格增长十分明显。尤其是东部市场领涨势头最为明显，目前东部区域成交均价已经突破万元。而反观供应量也相对集中的西部区域，明星项目和品牌项目支撑着片区成交，其余在售项目走量一般。预计“6.29”唐冶地王拍出的标志性事件之后，未来将持续促进东部房价的上涨，而现在的唐冶片区重新定义了片区价值，未来会进一步打破了济南的价格体系。
以上观点、数据来自山东世联怡高物业顾问有限公司半年报。
（以上回答发布于2016-07-22，当前相关购房政策请以实际为准）
点击查看更多房产信息