A. 购房知识：搞定让人头疼的房地产行业术语
买房一直都是购房者们的头疼事，很多的购房者们在买房子的时候总是会被置业顾问忽悠的一愣一愣的。到底该如何搞定这些让人头疼的行业术语呢？今天就让小编来教给你怎么样分辨出这些行业术语。
定金、订金、认购金、诚意金，这么多“金”你分得清楚吗？建筑面积、使用面积、公摊面积、赠送面积，这么多“面积”你知道你家到底有多少面积？普通公寓、酒店式公寓、商务公寓，这么多“公寓”哪一个投资更划算？绿化率、绿地率，开发商楼书上显示的你家小区绿地到底有多大等等。
“四金”认清楚
“定金”不能退
定金
定金是在合同签订或履行之前，支付一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。《担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。
订金
订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商而签订的临时认购协议。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。订金在合同正常履行的情况下，成为价款的一部分；在合同没有得到履行的情况下，不管是给付一方当事人违约，还是接受方违约，都要原数返回。
认购金
“认购”就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳“认购金”来体现。在缴纳“认购金”后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。
诚意金
诚意金即意向金，这在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现。其实法律上并没有“诚意金”之说，中介与买卖双方之所以签订诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。
置业建议：购房者需要谨记的是，“定金”在缴纳之后，是不能退还的。而“订金”、“认购金”、“诚意金”在购房者选择放弃购房时，是可以无条件退还给购房者的。但即使是这样，购房者在签订任何条款时都要看清楚，要留个心眼。
房产证上百平米住房
你能享用多大面积
建筑面积
建筑面积专业的说法是指，住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和，在房屋买卖中开发商就是以建筑面积来计算价格的。购房者购买一套房子的建筑面积，即写在房产证上的产权面积，包括套内使用面积、套内墙体面积和公摊面积。
使用面积
每户建筑面积减去套内墙体面积再减去每户公摊面积，即为套内使用面积。简单地说，就是把你家所有地面全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。
公摊面积
建筑内的楼梯电梯间、消防通道，为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用地，外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。
赠送面积
随着国家政策对建筑的标准和规划设计要求越来越严，今后赠送面积也会越来越少。但是，购房者需要时刻注意的是，赠送面积不是越高越划算。很多楼盘号称的赠送面积，实则是钻了法规的空子，并不能够被房屋管理部门所认可。
置业建议：售楼小姐向购房者介绍的一般都是房屋的建筑面积，所以，购房者必须问清楚，自己房子的公摊面积有多大，多层一般在10%左右，高层一般在15%~20%，公寓则更高一般在20%~25%。购房者今后住进房子能够享受到的面积，其实是建筑面积减去公摊面积再减去套内墙体面积之后，你的套内使用面积。在交房时，购房者如担心面积有误差，可以聘请专业的测绘公司对房屋进行测算，房款可以少退多补。
一字之差
绿化面积差得远
绿地率
绿地率是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率，包括公共绿地、宅旁绿地等。
绿化率
准确的说法应该是“绿化覆盖率”，是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
置业建议：购房者翻开所有开发商的宣传手册，上面全部写的都是“绿化率”，那是因为绿化率一般都会比标准的绿地率要高一些，看起来自然让购房者感觉小区的绿化水平比较高。一般而言，国家对绿地率的要求在30%左右，而开发商的宣传中绿化率一般都在40%左右。
投资公寓
先摸清土地属性
普通公寓
也叫居住型公寓，一般都为住宅产权类型，具有70年产权、户型面积小、精装修可以拎包入住等特点。
商务公寓
通常为40年产权，投资者可以用来居住也可以用于商务办公，其物业管理和水电气等费用属于商业标准，要高于居住型公寓。
酒店式公寓
拥有独立产权，配置包括厨卫在内的综合套内物业，由物管公司提供酒店式的保洁、物业、租赁服务等。投资者一般可以像普通住宅一样居住或出租，也可以交由物管方以酒店形式出租，获得投资回报。
置业建议：
无论是投资还是自住，购房者都需要先摸清公寓的土地属性，到底是70年的住宅使用期限还是40年的商业地产使用期限。除此之外，在水电气方面，购房者也要弄清楚是居民用水用电还是商业用水用电，两者之间的价格差距相当大。并且，有的公寓因为产权的原因，是不能通天然气的，购房者在购买前需谨慎。
（以上回答发布于2016-12-21，当前相关购房政策请以实际为准）
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B. 公寓投资讲究入市时机 要注意细节
公寓投资同样要讲究入市时机
■主人公：左先生
■年龄：约40岁
左先生与太太共同创办了一家小型贸易公司，手头有点闲钱。几年前某天，左先生与朋友约在珠江新城吃饭，朋友因故迟到，无聊的左先生就跑到旁边一个楼盘看楼，这个楼盘当时主推公寓，产品面积不大，约40平方米；当时珠江新城楼价刚刚步入上升通道，还不算贵，公寓售价约为1.6万元/平方米，总价60多万元。
销售人员算了笔账：公寓每个月可租3000元，一年下来可收3.6万元租金，投资回报约为5.6%，左先生颇为心动。刚好他有朋友与开发商有些生意来往，便委托朋友帮忙申请折扣，开发商也算大手笔，直接去掉尾数，60万元成交。左先生觉得很满意，于是下了2万元定金，打算两个星期后签订正式合同。
签合同前，左太太先去看楼。她到附近的中介地铺了解了一下租赁行情，发现销售人员所说的月租3000元是指有统一管理的酒店式公寓，至于左先生下定的这种零散出租的公寓，每个月的租金回报只有2000—2500元，扣除管理费等支出后，年投资回报只有4%左右。
而且左太太也不太喜欢公寓的户型设计：厕所是黑厕，无法通风；公寓不带阳台，无法晾晒衣服，“租房子的人多半是刚工作不久的毕业生，有钱的自己买房了，没什么钱的总不可能每天都把衣服送去干洗吧？”
越想越觉得有问题，左太太每天都叮嘱丈夫去退定金。左先生觉得太太也有道理，找朋友好不容易才把定金拿回来。“没想到楼价会涨得那么快！如今这个楼盘的二手价应该是3万多元/平方米，如果当时买了，已经赚一倍多了！”
公式宝”（粤语，指错失投资良机），但左先生还是认为，对楼盘本身的判断其实并没有错，错在没跟上大市。“当时无论买什么楼，现在都涨价了。我老婆的担心也有道理，否则我当时也不会认同而退订。购买公寓需要注意很多平时不太留意的细节，特别是打算将商务公寓当作住宅使用或出租的买家，除了有没有晾衣服的地方以外，有没有独立的烹饪空间，我想也是很重要的。”（文/图 梁栋贤）
（以上回答发布于2016-07-06，当前相关购房政策请以实际为准）
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C. 菜鸟购房：新手购房之如何看房屋质量
真正的行业专家告诉你如何看房子的质量购房者并不一定懂得建筑质量如何鉴别，那么如何才能避免建筑质量问题呢?自己去多看看有些用处，但购房者毕竟不是专家，有时实在没有别的办法，要谨记一点就是要选择有信誉的开发企业。除了开发商信誉外，购房者对较中意的住房最好从其施工阶段就开始考察。经常到工地去看看，看其施工过程是否规范。虽然购房者不能进行全面对照判断，但窥一斑见全豹，从一些细节即可大致评判。
一、基础部分
基础的形式是多种多样的，例如大家看到最多的桩基础、箱形基础适用于高层住宅，而低层的别墅和多层的公寓一般用条形基础就可以了，当然要根据当地的地质条件来决定采用什么形式的基础。高层住宅的地下室或地下停车库一般就是利用箱形深基础来建成的。基础和其他的一些钢筋混凝土受力构件在房屋建好以后我们就无法看到了，但这些隐蔽工程在建造和竣工时都有相应的质量监理报告和竣工验收报告，通过这些报告资料我们就可以验证该房屋的主体质量情况和它的安全性能。相反如果开发商或中介机构无法给我们提供这方面的资料，那么我们就有理由怀疑该住宅的可靠性。
二、墙体
鉴别外墙面施工质量的目测方法可分为几种情况，如果外墙面采用饰面砖，就应该主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调。如果外墙是水泥砂浆再涂以墙面防水涂料，我们就要观察水泥砂浆是否脱落或有裂缝；清水砖墙目前在低层别墅中应用得较多，这种墙面具有古典和庄重的意味，我们要注意的是清水砖墙的沟缝是否饱满，砖是否密实。在观察外墙时还有很重要的一点要提醒大家，如果发现外墙出现的裂缝有贯穿性的，那么此房屋一定在设计或施工的某些环节出现问题，就应该请房屋质量鉴定部门进行重新鉴定。
外墙渗水是多层住宅的一个质量通病，一般有下列几种情况：外山墙渗水，部位一般在楼板顶部，即圈梁与预制空心板搭接部位；外墙窗框渗水，这主要就是窗框与墙体之间的联接不密实，防水性能不好而造成的；墙洞渗水，这主要是施工中留下的脚手架洞没有封补严密而造成的；阳台渗水，阳台挑梁板出现倒坡泛水等。所以我们在看房时应该选择在雨天去，注意观察外墙的接缝处、墙面有无明显的水印及霉点。在防水问题上我们建议尽量不要选择饰面砖或马赛克作为装饰的外墙，因为贴面的水平缝隙容易积水而造成墙面渗水。对于内墙面除了观察有无裂缝外，还要观察墙的凸凹度，不得有较大面积的空鼓、开裂，另外水平和垂直墙线是否是一条直线也是确定墙体质量的重要标志。对于厨房和卫生间的内墙面我们一般选用漂亮的贴面瓷砖来装饰，检查瓷砖粘贴好坏的小窍门就是用一个钥匙敲敲瓷砖，如果瓷砖贴得较密实则声音越小越细，如果瓷砖贴得密实度较差则声音越大越空。用钥匙在一排或一列贴好的瓷砖上划一下，就可以判断出这些瓷砖贴的质量的好坏了。
三、楼地面
楼地面包括两层含义：一个是底层的地面和楼层的楼板。对于楼板首先我们要确定这楼板是预制板还是现浇板。低层和多层房屋的楼板主要是预制构件，我们要观察楼板布板是否平整，有无裂缝，它产生裂缝的原因有两种：一是房屋的圈梁不平和布板时座浆不匀；二是预制板的质量不过关，绕度过大。
中高层、高层房屋的楼板主要是现浇板，现浇板的整体性和防水性都比较好，我们主要观察是否有露筋或蜂窝麻面现象，其混凝土的强度等级用肉眼是观察不出来的，我们可以看质量检验报告，如果混凝土的质量过差，用手可以把凸的地方抠掉，例如在柱子的转角处等是检查的好地方。
在这里要特别强调的是厨房和卫生间的地坪必须是现浇整体板，不能用预制板，这是根据它们的特殊防水要求来做的，对于厨房和卫生间的地坪我们可以进行闭水试验：灌水20至30mm深度，保持24小时，如果地坪没有渗水现象说明是合格的。我们还要测试一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有没有倒坡和地面积水的现象。
四、屋面
在我们的民用住宅中屋顶的形式大多数是平屋顶和坡屋顶。屋顶最主要的功能就是防水、保温和隔热。对于选择了顶层的住户来说，屋面就是一个很重要的质量指标。首先我们要亲自上屋面去查看，检查屋面的排水坡度、出水口、檐沟的组织是否合理，落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。屋面板不外乎就是整体现浇板和预制板两种，现浇板的防水性能远远好于预制板。在防水措施上有柔性防水，即用油毡或防水涂料：还有刚性防水，如用细石钢筋混凝土浇筑防水层。两种防水措施都有各自的优点和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用刚性防水，也不能保证100%的可靠。屋面的渗漏多出现在结构变化的部位，比如屋面板与墙体的联接处，伸缩缝、沉降缝部位等。屋面防水一直是困绕设计、施工单位和用户的大问题，现在许多新型的屋面防水材料层出不穷，但笔者认为屋面防水质量的好坏主要取决于施工的质量。除了防水，还要注意屋面的隔热和保温，一般在屋顶都要设置架空通风层，这样有利于空气流动利散热。五、楼梯
在住宅建筑中楼梯多为现浇钢筋混凝土结构，它是房屋结构中较为复杂的部分，也是体现设计和施工单位水平的一个标志。首先我们应观察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有没有高低不平或下滑的感觉，脚踏在上面是否觉得太窄，每上一步是否觉得踏步过高，楼梯的进口高度是否过低，楼梯的扶手是否牢固。
在中高层以上的住宅中，电梯是主要的垂直交通工具，对于普通公寓，每10000平方米设置一组客梯(两台)，而对于高档公寓，每7500平方米需设置一组客梯，客梯与货梯的比例是3：1或4：1，即3台客梯或4台客梯对应1台服务货梯，服务梯可以兼作消防梯。乘坐电梯的舒适和快捷是一个判别的标准，电梯应能准确启动运行、选层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值，制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠，另外还应有应急灯、求救按扭，高档的电梯还应有闭路监视器。这时的楼梯就是发生紧急事故时的主要逃生通道，楼梯宽度不宜过小，楼梯口应有明显标记，并设置防火门，还要有消防设施，如灭火器、消防水龙头和水枪。
六、门窗
门窗是房屋中的两个围护部件，我们检查门窗总的要求就是安装平正坚固、无翘曲变形、开启方便灵活、关闭严密、功能合理、便于维修，零配件装配齐全、位置准确。
常用门窗材料有木、钢、铝合金、塑料、玻璃等。木门窗制作简易，适于手工加工，是传统一直被广泛采用的一种形式。钢门窗强度高、断面小、挡光少、能防火，所用钢门窗型材经不断改进，形成多种规格系列产品。普通钢门窗易生锈、重量大、导热系数较高。现在新型发展起来的渗铝空腹钢门窗、镀塑钢门窗、彩板钢门窗、中空塑钢窗都大大改善了钢门窗的防蚀和节能性能，已在民用住宅中推广使用。
铝合金门窗质轻、挺拔精致、密闭性能好，在要求较高的房屋中己广泛采用。但铝合金导热系数大，保温较差且造价偏高。目前用绝缘性能较好的材料，如塑料做隔离层制成的塑铝窗则能大大提高铝合金门窗的热工性能。塑料门窗的热工性能好、加工精密、耐腐蚀，是很有发展前途的门窗类型。目前我国生产的塑料门窗成本偏高，强度、钢度及耐老化性能尚待提高，但随着塑料工业的发展，高强、耐老化的塑料门窗使用寿命已达30年以上，塑料门窗必将获得越来越多的应用。
在这里我们还要强调进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏；门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。
七、给排水设施
（以上回答发布于2016-08-10，当前相关购房政策请以实际为准）
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D. 房型分类有哪些
1、平层户型
户型的一种，指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。
2、跃层户型
跃层指住宅占有上下两层楼面，卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。
3、错层户型
错层式住宅指是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
4、复式户型
复式户型在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。
(4)公寓看房通道扩展阅读
一般标准
1、采光要好，通风流畅，最好能有穿堂风，朝向的选择通常以朝南最佳，朝东西次之，朝北最次。
2、在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。
3、客厅卧室分离，厨房餐厅分离，要相互挨着，户门不宜直接对着客厅。
4、客厅中的门尽可能减少，尽量减少不能利用的通道走廊，有较好的朝向和视野。
5、卧室应当安静、舒适、私密、安全，主次卧区分严格，主卧室最好有好的朝向，窗户朝阳，采光通风要好。
6、卫生间干湿分离，与主卧室的位置要近，不宜正对客厅和餐厅，不宜与厨房紧连。
7、厨房直接对外采光、通风。
8、阳台与客厅相连，如果条件允许，阳台应大一些。
9、面积较大的套型应设有储藏空间，储藏室可不采光通风。
E. 中介曝内幕：买房过程中，这些钱你不该花
在亲朋好友们相聚的时刻，茶余饭后多少会聊到房价。虽然目前是拐点还是山腰争论不休，但可以肯定的是，房产中介从中赚了不少。与此同时，不少违约、“退房”等纠纷也时常见于新闻，部分中介被指“套路”深。
与此同时，在一些“退房”纠纷中，部分中介被指“套路”深。
“业内确实有一些‘套路’。”阿成（应要求化名）说。
他是个“擦边”90后，个子不高，中等身材，即使在三伏天，都把衬衫一丝不苟地插进西裤里，他今年将手头中介业务从二手房转到一手房。
“东莞大朗远大广场就是这么闹退房的。我们整个4月深圳客骤减。后来一旦有行业乱象被举报，我们的损害是很大的。”
阿成说，接下来他的自白，更多是善意，期待行业环境改善：“大环境下，我的一些做法也不可避免‘游走在边缘’，但我是真的感激这个行业，还想继续做下去，所以希望它更好。”
中介自爆
一天200多个电话，约出三两个看房
每一家房地产中介都要搞来客户个人信息，姓名、电话、房产情况，这早就不是“不为人知”的秘密了。我们知道这是灰色地带，也必须这么做。拿到这些电话，我们每天早上九点开始就逐个打，“金九”的时候打到200多个。
记者在阿成所在中介公司看到，人手一份花名录，业务员逐个拨打，如果遭到粗暴拒绝，就做个标记，过一段时间再打；如果问价格问地段的，就标记为重点攻克对象。一天能够约出三两个看房的，已经算成绩不错了。
跨市看房：关于“沉没成本”的心理战
怎么看房成交率最大？当然是现场看房，尤其那种特别远点的跨市看房，只要客户愿意过去，就大概有了三四成的几率，接下来的就是心理战了。
有一回，阿成带客户去看东莞石龙边上惠州东江府的房子，8000多元一平方米，平时上班到东莞东城南城也要1.5个小时地铁转公交车。
开始看到配套，客户是失望的，大多数人抱着“这么远来都来了，不要白来”的心理，换一个盘看还要再折腾个半天，好像心理书上叫“沉没成本”。
磨一磨，客人一咬牙就买了。
相比现场认购，认筹则使客人危机感更容易被调动上去。
3月份汇龙湾开盘那期，大巴拉了几车深圳人过来，很多人坦陈：样板房和周边的环境看都没看，直接被“抢不到房”的氛围吓到了，塞钱给中介插队，抢着进去选房，几秒钟就选中下订了。
一位名为白伟的深圳客，在售楼处打电话给记者爆料：“早上一时冲动抢着认筹，下午又说加推，原来根本不用抢，想反悔，订金还没得退。”最后此事还是不了了之了。
当地相关部门表示，今年以来我们收到的许多投诉，例如房屋没有预售证开卖、安全隐患没有整改、货不对板等，大多都是买房者在信息不对称的情况下“抢房”，过后才发现的问题。
茶水费：“绿色通道”有价码
9月10日开盘的某楼盘，洋房单价1.5万-1.6万，开盘就卖完了。像这种特别火爆的盘，还真的是抢不到筹，怎么办？
一般就会收茶水费，客户交个1万-2万，就能提前认购。想要具体到哪个朝向、哪个楼层、哪个门号，再适当加一点钱，这个定价都是有空间、有得谈的。高峰期的时候也有爆出过五六万的“茶水费”。
多个代理中介都向记者否认“茶水费”这个提法，“这个叫‘绿色通道’，可以提前认购。需要交一些诚意金。”不过具体价格和操作，对方一定要进入实际交易才愿意透露。
“茶水费确实有这种情况，平时也有相关投诉。”东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良说，这是中介管理规定明令禁止的，但双方合约一般不把“茶水费”几个字写到账面上，通过其他方式变相抬价，所以很难界定。
更名费：加价五六万算少的
还有一种“抢筹”的方式，成本更高。就是中介先下定去认购一套房子，然后找到意向买家，加价最低五六万，高的喊过十万。
房管所制定严密的规定，一旦认购，业主名是不能改的。上有政策下有对策，一种是走“挞订”的模式，原购房者和开发商共同提出撤销申请，审批通过后开发商和新购房者重新签订购房合同。
阿成表示，有朋友做过一单五万块更名的，后来那个房子几个月涨了二十万，业主也不觉得亏。
但更名有风险，周期又长，实际上就是中介参与炒房，自己还没尝试过。
买家反馈
阿成鼓起勇气，只是指出了中介部分“套路”罢了。更多的买家向记者反映，中介还有不少“雷区”，步步惊心。
吃差价
5月份，东莞的王小姐看上一套公寓房，中介答应帮忙砍价，最后叫价66万。她怕房价上涨，冒着大雨取了5万元定金交上去，后来才知道中介跟卖家说的价格是65万。
她愤而找中介公司“告状”，最后中介承诺帮她“降下”一万的税费，按65万成交，另多付5000元给中介。“
付首付
首付贷虽然已被禁止，部分中介公司仍然承诺可以“搞定首付贷”。也有中介跟银行的消费贷打包。某小品牌一手房平台可以通过首付贷实现15%的首付。
按照东莞最新的1.5万元均价，100平方米的房子150万，首付45万，首付贷20万按照5.6%的消费贷年息计算，三年还完，每期本加息要还6488元。
再加上70%的房价贷款30年还清，等额本息每月还贷5572元，叠加起来一个月还贷接近1.2万元。对于很多工薪阶层是压力巨大的。
诚意金
东莞第一法院最近公布一个案例，东莞市民梁某为买房，与中介公司签订委托合同，并将2万元作为诚意金交给中介，以确保买到中意的房子。
没想到，看中的房子没有到手，中介公司却直接将2万元扣下，拒绝返还。法院经审理认为，中介公司收下2万元没有法律依据，判决退还。
行家说法
信息不对称买家最吃亏
“跟中介相关的投诉，大部分是由于信息不对称。”东莞市房地产协会秘书长陈骏良说，随着行情向好，今年跟房地产相关的纠纷陡然上升。
记者采访的中介和买家反映的这些问题都有存在，反过来会损害房地产行业的健康发展。
（以上回答发布于2017-07-11，当前相关购房政策请以实际为准）
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F. 房产中介自曝行业内幕 买房这些钱你不该花
地产火热，目前是拐点还是山腰争论不休，买房的卖房的孰赢孰输未定，但可以肯定的是，房产中介从中赚了不少。与此同时，在一些“退房”纠纷中，部分中介被指“套路”深。
“业内确实有一些‘套路’。”阿成(应要求化名)说。他是个“擦边”90后，个子不高，中等身材，即使在三伏天，都把衬衫一丝不苟地插进西裤里，他今年将手头中介业务从二手房转到一手房。
“3月份(东莞(楼盘))大朗远大广场就是这么闹退房的。我们整个4月深圳(楼盘)客骤减。后来一旦有行业乱象被举报，我们的损害是很大的。”阿成说，接下来他的自白，更多是善意，期待行业环境改善：“大环境下，我的一些做法也不可避免‘游走在边缘’，但我是真的感激这个行业，还想继续做下去，所以希望它更好。”
中介自曝
一天200多个电话，约出三两个看房
每一家房地产中介都要搞来客户个人信息，姓名、电话、房产情况，这早就不是“不为人知”的秘密了。我们知道这是灰色地带，也必须这么做。拿到这些电话，我们每天早上九点开始就逐个打，“金九”的时候打到200多个。
我们在阿成所在中介公司看到，人手一份花名录，业务员逐个拨打，如果遭到粗暴拒绝，就做个标记，过一段时间再打;如果问价格问地段的，就标记为重点攻克对象。一天能够约出三两个看房的，已经算成绩不错了。
跨市看房：关于“沉没成本”的心理战
怎么看房成交率最大?当然是现场看房，尤其那种特别远点的跨市看房，只要客户愿意过去，就大概有了三四成的几率，接下来的就是心理战了。
有一回，阿成带客户去看东莞石龙边上惠州(楼盘)东江府的房子，8000多元一平方米，平时上班到东莞东城南城也要1.5个小时地铁转公交车。开始看到配套客户是失望的，大多数人抱着“这么远来都来了，不要白来”的心理，换一个盘看还要再折腾个半天，好像心理书上叫“沉没成本”。磨一磨，客人一咬牙就买了。
相比现场认购，认筹则使客人危机感更容易被调动上去。3月份汇龙湾开盘那期，大巴拉了几车深圳人过来，很多人坦陈：样板房和周边的环境看都没看，直接被“抢不到房”的氛围吓到了，塞钱给中介插队，抢着进去选房，几秒钟就选中下订了。
茶水费：“绿色通道”有价码
9月10日开盘的某楼盘，洋房单价1.5万-1.6万，开盘就卖完了。像这种特别火爆的盘，还真的是抢不到筹，怎么办?一般就会收茶水费，客户交个1万-2万，就能提前认购。想要具体到哪个朝向、哪个楼层、哪个门号，再适当加一点钱，这个定价都是有空间、有得谈的。高峰期的时候也有爆出过五六万的“茶水费”。
“茶水费确实有这种情况，平时也有相关投诉。”东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良说，这是中介管理规定明令禁止的，但双方合约一般不把“茶水费”几个字写到账面上，通过其他方式变相抬价，所以很难界定。
更名费：加价五六万算少的
还有一种“抢筹”的方式，成本更高。就是中介先下定去认购一套房子，然后找到意向买家，加价最低五六万，高的喊过十万。
房管所制定严密的规定，一旦认购，业主名是不能改的。上有政策下有对策，一种是走“挞订”的模式，原购房者和开发商共同提出撤销申请，审批通过后开发商和新购房者重新签订购房合同。阿成表示，有朋友做过一单五万块更名的，后来那个房子几个月涨了二十万，业主也不觉得亏。但更名有风险，周期又长，实际上就是中介参与炒房，自己还没尝试过。
买家反馈
吃差价
5月份，东莞的王小姐看上一套公寓房，中介答应帮忙砍价，最后叫价66万。她怕房价上涨，冒着大雨取了5万元定金交上去，后来才知道中介跟卖家说的价格是65万。她愤而找中介公司“告状”，最后中介承诺帮她“降下”一万的税费，按65万成交，另多付5000元给中介。
首付贷
首付贷虽然已被禁止，部分中介公司仍然承诺可以“搞定首付贷”。也有中介跟银行的消费贷打包。
诚意金
东莞第一法院最近公布一个案例，东莞市民梁某为买房，与中介公司签订委托合同，并将2万元作为诚意金交给中介，以确保买到中意的房子。没想到，看中的房子没有到手，中介公司却直接将2万元扣下，拒绝返还。法院经审理认为中介公司收下万元没有法律依据，判决退还。
行家说法
信息不对称买家最吃亏
“跟中介相关的投诉，大部分是由于信息不对称。”东莞市房地产协会秘书长陈骏良说，随着行情向好，今年跟房地产相关的纠纷陡然上升。记者采访的中介和买家反映的这些问题都有存在，反过来会损害房地产行业的健康发展。
（以上回答发布于2017-01-15，当前相关购房政策请以实际为准）
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G. 房产中介曝光内幕：买房时这些钱你本不该花
很多在苏州的小伙伴买房时总会通过房产中介看房。地产火热，目前是拐点还是山腰争论不休，买房的卖房的孰赢孰输未定，但可以肯定的是，房产中介从中赚了不少。与此同时，在一些“退房”纠纷中，部分中介被指“套路”深。
“业内确实有一些‘套路’。”阿成(应要求化名)说。他是个“擦边”90后，个子不高，中等身材，即使在三伏天，都把衬衫一丝不苟地插进西裤里，他今年将手头中介业务从二手房转到一手房。
“3月份(东莞)大朗远大广场就是这么闹退房的。我们整个4月深圳客骤减。后来一旦有行业乱象被举报，我们的损害是很大的。”阿成说，接下来他的自白，更多是善意，期待行业环境改善：“大环境下，我的一些做法也不可避免‘游走在边缘’，但我是真的感激这个行业，还想继续做下去，所以希望它更好。”
中介自曝：一天200多个电话，约出三两个看房
每一家房地产中介都要搞来客户个人信息，姓名、电话、房产情况，这早就不是“不为人知”的秘密了。我们知道这是灰色地带，也必须这么做。拿到这些电话，我们每天早上九点开始就逐个打，“金九”的时候打到200多个。
我们在阿成所在中介公司看到，人手一份花名录，业务员逐个拨打，如果遭到粗暴拒绝，就做个标记，过一段时间再打；如果问价格问地段的，就标记为重点攻克对象。一天能够约出三两个看房的，已经算成绩不错了。
跨市看房：关于“沉没成本”的心理战
怎么看房成交率最大？当然是现场看房，尤其那种特别远点的跨市看房，只要客户愿意过去，就大概有了三四成的几率，接下来的就是心理战了。
有一回，阿成带客户去看东莞石龙边上惠州东江府的房子，8000多元一平方米，平时上班到东莞东城南城也要1.5个小时地铁转公交车。开始看到配套客户是失望的，大多数人抱着“这么远来都来了，不要白来”的心理，换一个盘看还要再折腾个半天，好像心理书上叫“沉没成本”。磨一磨，客人一咬牙就买了。
相比现场认购，认筹则使客人危机感更容易被调动上去。3月份汇龙湾开盘那期，大巴拉了几车深圳人过来，很多人坦陈：样板房和周边的环境看都没看，直接被“抢不到房”的氛围吓到了，塞钱给中介插队，抢着进去选房，几秒钟就选中下订了。
茶水费：“绿色通道”有价码
9月10日开盘的某楼盘，洋房单价1.5万-1.6万，开盘就卖完了。像这种特别火爆的盘，还真的是抢不到筹，怎么办？一般就会收茶水费，客户交个1万-2万，就能提前认购。想要具体到哪个朝向、哪个楼层、哪个门号，再适当加一点钱，这个定价都是有空间、有得谈的。高峰期的时候也有爆出过五六万的“茶水费”。
“茶水费确实有这种情况，平时也有相关投诉。”东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良说，这是中介管理规定明令禁止的，但双方合约一般不把“茶水费”几个字写到账面上，通过其他方式变相抬价，所以很难界定。
更名费：加价五六万算少的
还有一种“抢筹”的方式，成本更高。就是中介先下定去认购一套房子，然后找到意向买家，加价最低五六万，高的喊过十万。
房管所制定严密的规定，一旦认购，业主名是不能改的。上有政策下有对策，一种是走“挞订”的模式，原购房者和开发商共同提出撤销申请，审批通过后开发商和新购房者重新签订购房合同。阿成表示，有朋友做过一单五万块更名的，后来那个房子几个月涨了二十万，业主也不觉得亏。但更名有风险，周期又长，实际上就是中介参与炒房，自己还没尝试过。
买家反馈：
【吃差价】
5月份，东莞的王小姐看上一套公寓房，中介答应帮忙砍价，最后叫价66万。她怕房价上涨，冒着大雨取了5万元定金交上去，后来才知道中介跟卖家说的价格是65万。她愤而找中介公司“告状”，最后中介承诺帮她“降下”一万的税费，按65万成交，另多付5000元给中介。
【首付贷】
首付贷虽然已被禁止，部分中介公司仍然承诺可以“搞定首付贷”。也有中介跟银行的消费贷打包。
【诚意金】
东莞第一法院最近公布一个案例，东莞市民梁某为买房，与中介公司签订委托合同，并将2万元作为诚意金交给中介，以确保买到中意的房子。没想到，看中的房子没有到手，中介公司却直接将2万元扣下，拒绝返还。法院经审理认为中介公司收下万元没有法律依据，判决退还。
行家说法：信息不对称买家最吃亏
“跟中介相关的投诉，大部分是由于信息不对称。”东莞市房地产协会秘书长陈骏良说，随着行情向好，今年跟房地产相关的纠纷陡然上升。记者采访的中介和买家反映的这些问题都有存在，反过来会损害房地产行业的健康发展。
（以上回答发布于2017-01-06，当前相关购房政策请以实际为准）
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H. 买房子有什么技巧
谈判技巧1、了解楼盘的实际销售情况
买房要想谈判成功，首先要尽可能多地了解开发商的背景、经济实力、行业信誉，以及预购房屋的情况，分析楼盘的详情还有房价的走势，判断开发商是不是为了争取多点谈判空间而提高了房价，这样购房者才能准确砍价，选择购入时间。
谈判技巧2、不要轻易被对方看穿
销售人员为了取得购房者的信任，会提前对购房者的购房经历、家庭背景、经济实力、购房关注点等信息进行了解。通过这样的了解，购房者便失去了主动权，不利于谈判，所以购房者不要透露过多的个人信息。
谈判技巧3、做一个挑剔的购房人
在与销售人员洽谈时，购房者应挑挑房子的毛病，必要时可以夸大这些瑕疵，并做出想放弃购入的念头。这样，销售人员一般都会主动退让一步来弥补房屋本身的问题。
谈判技巧4、与其他楼盘作对比
告知销售人员已看中其他楼盘的房子，并犹豫不决，看其是否愿意开出更有吸引力的价格。
谈判技巧5、学会“忽悠”
告知销售人员自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题。同时，在和销售人员沟通的时候，要表现出强烈的买房意向，但是对于此楼盘要故意表现出冷淡的态度，给销售顾问一种漫不经心的感觉。越是这样，销售顾问就越是想拉拢你，会主动告诉你一些优惠信息。
谈判技巧6、忽略销售的第一个拒绝
为了不让购房者取得主动权，销售顾问往往会拒绝购房者的第一个建议，因此购房者不要被销售顾问的谈判手段影响到，该要的优惠和折扣一定要尽力争取。
谈判技巧7、把握认筹阶段
大多数楼盘在开盘前都会经过一个储备客户的过程，这个时候就要好好把握了，因为在这个过程中，你有许多拿到最低折扣的机会，这便是认筹阶段。
谈判技巧8、找准看房时间
一般在周末看房的人很多，此时售楼处的置业顾问会表现出一副很忙的样子，促使你赶快交定金，并且周末由于人多，接待你的时间也不会很久，更不要说与置业顾问谈判了。因此尽量在工作日去看房，这样即使有什么疑惑问题也可以一次性问清楚，也更利于谈判。
I. 如何选房 户型朝向很重要
在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。
因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。 其次，消费者应挑卧室的朝向。
一套房内，卧室一般有二、三间，其朝向也不完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。
卧室也以南向为佳，但最好不要外墙。因在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。
卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不要选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。
厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。
厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最需与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，自然通风很难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或排气扇向外排气。
一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大引起油烟的 “倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。
(9)公寓看房通道扩展阅读
建筑朝向主要是指建筑物的正立面，或称建筑的主要立面所面对的方向。这里有两种情形，一是对于住宅建筑，主要立面是指主要房间所在的立面；二是公共建筑，正立面或主要立面则可能是指该建筑在形象上最为突出和最重要的立面，或是主要出入口所在的立面。
所谓的房屋朝向一般是指采光面最大的地方，中国乡村小洋房一般是大门的采光面最大，城市的房屋中，一般主阳台是每个单元的最大采光面。
它对建筑物的采光、通风、噪音、节能等方面都会产生一定的影响。一个好的朝向会让你冬暖夏凉，而不良的朝向不仅会影响居住的舒适度，甚至有时还会因为通风等问题危及到住户的健康。