1. 什么是商品房预售制度商品房预售制度优缺点是什么传闻将取消预售房制度(2)
１９９４年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商
品房预售比例普遍在８０％以上，部分城市甚至达９０％以上。
商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短１０个月。
此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约４０％来源于预售获得的资金。
由于历史欠帐多，新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。
目前预售价格较现售约低１０％－１５％。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。
尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。
如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。
因此，商品房预售制度是否还有存在的必要成为社会热议的话题。支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。
反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。搜狐焦点调查显示，有近五成的网民认为，如果预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。
还有人担心，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。
（完）
2. 房子为什么要搞预售制为什么不可以取消
商品房预售的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。不取消的原因是避免开发商资金链断裂引起房地产市场连锁反应。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
房屋预售并不是中国特有的，商品房预售最早出现于中国香港。但是房屋预售的弊端很多，有地方已经在试行取消预售制度，但是完全取消还需要修改相关的法律法规。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。
首先是交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。
其次是销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。
第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。
第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。
3. 国家规定商品房期房预售需要符合的条件有哪些
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款规定：“商品房预售专，应当符合下属列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”
根据上述规定，房地产开发企业预售商品房应当按照规定领取商品房预售许可证，同时要符合交纳全部土地出让金，取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。
4. 预购商品房合同备案登记 预购商品房预告登记 预购商品房所有权登记有什么区别
预购商品房合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房所有权登记区别为：法律性质不同、实际功能不同、对象不同。
一、法律性质不同
1、预购商品房合同备案登记：预购商品房合同备案登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。
2、预购商品房预告登记：预购商品房预告登记是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
3、预购商品房所有权登记：预购商品房所有权登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。
二、实际功能不同
1、预购商品房合同备案登记：预购商品房合同备案登记的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权。
2、预购商品房预告登记：预购商品房预告登记是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记。
3、预购商品房所有权登记：预购商品房所有权登记为了预购商品房预告登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。
三、对象不同
1、预购商品房合同备案登记：预购商品房合同备案登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。
2、预购商品房预告登记：预购商品房预告登记是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
3、预购商品房所有权登记：预购商品房所有权登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。
5. 预售房法律规定可以交多少房款
国务院将预售房预付款降到两成，具体是哪个文件记不清了
6. 商品房预售制度的历史定义
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。
1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
7. 预售制度应该取消吗
预售制度的存在，某种程度而言是在鼓励开发商投机，即便现在取消了预售制度，此前产生的负面作用也需要很多年才能消化，这也是取消产生的痛，具体是什么呢？烂尾楼。这里面涉及到另外一个制度，房地产开发企业破产制度，破产制度很多人都清楚，核心是资不抵债，但开发商因为楼盘所形成的法律关系要比一般的企业破产复杂很多，房企破产有多复杂呢？
广州市天河区原来有一座楼叫做中诚广场，1992年开始动工，1997年亚洲金融危机资金链断裂，开发商官司缠身项目停工，此间还有司法腐败乱象，最终造就“中国第一烂尾楼”，打了无数个官司之后进入破产程序，2008年2月28日广州市中级人民法院发布了《第二次债权人会议公告》，如果你问我多长时间解决了呢？我真没答案，到2017年9月26日，广州市中院公布了“中诚广场”系列执行案剩余执行款及第三顺位执行款分配公告，也就是说破产十年以后，该问题仍然没有彻底解决，但期间做的事情却一点也不少：债权申报、债权人会议、一般债权人统计、抵押债权统计、工程款债权统计、解除购房合同债权统计、可分配房屋统计、房屋价值评估、司法拍卖等工作，经历十年还没画上句号，房企破产之复杂，可见一斑。
一般企业破产和开发商破产有什么不同呢？一般企业破产之要将破产企业与开发商的债权债务关系认定清楚，按照破产流程进行处理即可，但开发商破产不行，除了确定债权债务关系以外，还要明确彼此之间的优先权，建设工程施工方具有优先权，购房业主也具有优先权，业主优先权能否得以确认是区别房企破产和一般企业破产的关键，除了中诚广场以外，山东彩石山庄烂尾楼案件的妥善解决也宣告了业主优先权的存在。
我们调侃说赚大钱的方法都写在刑法里，今天回过头来看，其实商品房销售管理办法中也有，那就是预售制度。现在之所以会有烂尾楼，是因为预售制度土壤的存在，之前没有爆发出来，是因为房价一直高涨，当接盘侠也是有收益的，所以不会烂掉。这一两年不行了，房子降价也不一定能卖出去，原本的利益空间不存在，预售制度的弊端就暴露无遗。
不论预售制度取消与否，烂尾楼问题都会爆发，现在不仅是房屋销售制度变革阶段，也是市场消化烂尾楼的阶段，取消不取消这个痛都会存在，还不如趁这个时间彻底解决，否则再积累下去，别说业主权益难以保障，连施工企业工人的利益都保障不了了，长痛不如短痛，取消吧！
8. 预购房与预售房的区别
你说的是一个问题的两个角度，对于个人来说是预购房协议，对于商家来说是预售房协议。
都是销售期房和准现房~现在广州已经叫停期房销售了~