限购之后，市民购房注意规避风险。
开篇语：买房不仅要求你有钱，你还得懂“技术”。你要会看楼盘的预售证、你要会查楼盘的备案价，你还要懂得避开销售员的花言巧语寻觅真相……从本周起，《广州日报佛山新闻.家天下》将开启“购房宝典”系列报道，陪伴购房者的漫长买房路。如果您有购房难题，也可以发邮件至[email protected]咨询我们。
10月8日佛山重启限购政策。禅城区全区，南海区桂城、大沥、里水，顺德区大良、陈村、北滘、乐从区域，开始执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策。
买还是不买，是个问题；而如何买，又是个问题。今天的《购房宝典》就为购房者们理清这些问题。
文/广州日报记者陈钰凤 图/广州日报记者陈枫
案例：
限购一来 首付两成变三成
政策调整后，王先生首付从两成提高到了三成。王先生无法支付首期款，想退定金，可否如愿？
王先生于2016年8月12日在某楼盘销售部交付20000元认筹金（后经核查该楼盘预售许可证是8月16日才签发的），8月18日开盘选择银行按揭认购该项目一套间，首付款两成，贷款八成。认购前因担心无法得到银行贷款，便询问售楼员，其称银行流水可以帮忙造假，贷款不会有问题，就让王先生交纳定金和签订购房认购书，王先生也在约定时间内交了首付款。
当售楼员约了指定银行过来办理银行按揭手续时，被告知其银行流水未能达到贷款要求，故未能签订购房合同。之后售楼员又说帮找其他银行，但一直都没有进展，直到限购新政策出台前一个小时，通知先做网签程序。王先生也配合地赶往办理网签手续，但因为系统录入原因，网签未能成功。10月8日，政府出台限购政策，令王先生的购房首付款两成提高到三成，已经超出其能力范围，无法继续购房，故王先生要求退回认筹金、定金和首期款合计159585元。
最终，经消委会调解，该房地产公司同意退回相关费用给王先生。
必须get的几个问题
王先生的案例相当典型，为避免不必要的麻烦，记者在此告诉你限购后必须get的几个问题。
Q：政策变后定金可退？
A：可以
佛山市消委会律师顾问团蔺存宝律师认为，根据相关司法判例及最高院《司法解释》第二十三条相关规定，买方如因信贷政策调整而客观上无法支付首付，无法继续履行合同的，可以要求解除合同，并请求卖方退还定金和首付款。所以，该案例最终的结果也是符合相关司法实践的要求的。
Q：预售证怎么查？
A：两个渠道可查预售证
在这个案例中，还需要注意一个问题，那就是预售许可证。
此前佛山长期存在提前“开卖”的情况。就如这个案例中的王先生，购买该商品房时，其实该房屋是没有取得预售证，属于违规销售，所以，王先生与开发商签订的预售合同也是无效的。而限购一来，不少开发商协助购房者退房，就是因为没有拿到预售证。
不过，需要指出的是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干（下称《司法解释》）第二条之规定，如在买家起诉前开发商取得了预售许可证明，预售合同可以认定有效。所以，买家在缴纳认筹金或签订预售合同前，必须知道所要购买的商品房是否取得预售证。
那么，怎样才能知道项目是否取得了预售证呢？有2个渠道可以查询，一是通过佛山权威房地产网查询，二是在项目销售现场公示栏查询。
Q：如何查房价？
A：可查一房一价
房价是决定购房行为的重要因素。但购房者对于房价很多时候都是“蒙查查”，一般要到开盘当天才知道价格，开发商看现场来的人数多而临时涨价现象十分常见。在新政之前，开发商往往会采取集中开盘的策略，开盘现场人山人海。
而10月份执行的新政规定，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。这个价格如何查？同样，禅城、南海、高明、三水的商品住房项目可登录“佛山权威房地产网”查询，顺德区的商品住房项目可登录顺德区国土城建和水利局的政务网站查询。需注意的是，在佛山权威房地产网查询时，只有用绿标标识出来的可售房源才能看到房价，已签约以及已备案的单位是看不到房价的。
（以上回答发布于2016-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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B. 限购政策后 全款买房和贷款买房谁划算
限购政策后,目前市面上买房方式主要有两种,全款和贷款。二种方式并没好坏之分,主要适用不同的人群。对于购房者来说,最重要的就是了解这两种付款方式的优劣势,并结合自身情况选择合适的买房方式。
贷款买房优势
前期投入少
目前首套房的首付只要2-3成,当然各地政策不一,具体还需要结合当地的规定。还需注意的是如果是二套房,限贷政策下常常要达到五成左右。但还是比全款的投入要少很多。
资金灵活
因为投入的少,可以把资金分开投资,比如贷款买了房,然后租出去,同时投资其他项目,资金的使用更加灵活。
风险小
如果遇到不良开发商,在申请贷款时,银行也会仔细审查,购房的保险性就提高了。
劣势
沉重的债务
贷款必然要承受高额的利息,从整体上来说,贷款所花费的房款要远远高于全款的支出。
其他的问题,比如贷款的程序复杂繁琐,还有有贷款的房子二次销售的时候也会更麻烦等等。
全款买房优势
总体支出少
因为是全款,不仅开发商会有买房优惠,而且不用担心利息问题,在整体支出上会远远少于贷款。
流程简单,签完合同,付完钱,不用经过银行,所以省时省力。还有全款交易的房子,转手时更受卖家青睐。
劣势
压力大,购房门槛高
对于经济基础薄弱的购房者来说,全款买房的难度太大了。一次性拿出大笔资金很有可能影响到未来的生活和发展。
风险大
当你把钱都给了开发商后,如果开发商出现问题,所有的后果都得自己承担了。比如出现烂尾,开发商破产了,这种情况下全款的购房者损失会最大。
很多购房者之所以会纠结全款还是贷款的原因就是不知道哪一种方式跟划算。其实主要还是看购房者能够学会找到一个收益率更能高于房贷利率的,这样贷款就更划算了。
（以上回答发布于2016-11-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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C. 招商银行分期付款购物限购吗
从消费形态来分，目前我行有消费时的购物分期和消费后的账单分期：
1、购物分期：通过我行特约商户，选择以分期付款方式购买指定的商品或服务。分期付款具体收费标准及可办理的商户，您可登录我行信用卡网站http://creditcardNaNbchina.com/,点击“分期付款购物”查询；
2、账单分期（仅持有商务卡、公务卡（含财政公务卡）、采购卡、ANA担保卡或附属卡的持卡人无法申请）：若您购物的商户不是我行特约商户，消费后可申请账单分期。账单分期是我行信用卡推出的新型理财功能，可以帮助您按月分期偿还账单中的消费金额，账单分期的申请是否通过，以我行信用卡中心综合评定结果为准。详情请您登录信用卡网站http://creditcardNaNbchina.com/，点击“信贷理财”-“账单分期”查询。
D. 24岁买房，分期付款，有什么限购条件不。
有钱，征信良好，就行
E. 限购后还能继承房产吗
已经没有买房资格了，肯定是还可以继承房产的，因为继承房产，是谁也不能限制的，是受国家保护的：：
继承房是不管你有多少房产，都
可以继承的，只是在以后交中是要受一定的限制，比如交易的年限，交易的税费等，可能查对要多的了。
但是完全可以继承的。
F. 限购前买房分期付了一部份房款还有一份限购后付款,这算是限购前买的吗
限购前买房分期付了一部分房款，还有一份限购后付款，这个属于限购前买的房子。
G. 买房付完首付后，发现自己被限购了，房子还能退吗
你要支付违约金。
H. 首付后， 因政策限购办不了按揭款， 我该怎么办
需要看具体情况抄的才能决定的。如果是因为纯客观原因导致贷款办理不下来，那么不应该负赔偿责任，不过也要看与开发商的事前约定；但是如果刻意隐瞒了自己的真实资料，导致贷款办不下来，那么从法律角度说，可能要承担相关的违约责任。提示：很多开发商在和客户签订合同时，一般都会在合同里约定双方的权利和义务，包括违约责任等，因此购房者在签合同时要格外细心，留意每一条合同条款，规避违约风险。同时在购房之前，购房者也要提前掌握自己的银行信息，避免出现因主观因素而导致购房纠纷的出现。
I. 限购后首付不够了 已交的定金还能退吗
家住石景山的杨女士近遇到了一些麻烦，本来已经看好的房子，定金也交了，突然间北京出台新政，二套房首付分四档。而杨女士这次本来也是小房换大房，小房留给父母住，这下可好，首付一下子多出一百来万，还不如先不买房呢。
跟卖家的沟通也不很顺利，卖家倒是愿意退房，但是觉得是买方违约，不同意退定金。那怎么行，这几百万的房子，当时的定金也是将近100万了，哪能说没就没呀。
杨女士的定金能不能要回来呢？今天我们就来说说这个问题。
楼市新政出台后，一些购房者因不符合购房资格或者首付款比例增加而无法继续履行房屋买卖合同，通常会出现买方想解除合同，要求返还定金，而卖方不愿解除合同，或者拒绝返还定金的纠纷。这其中涉及几个法律问题值得分析。
首先要明白，无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因为根据《高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国及其常委会制定的法律和国务院制定的法规为依据，不得以地方性法规、规章为依据。”
各地出台的限购限贷政策，并不属于全国及其常委会制定的法律，也不属于国务院制定的法规。因此，限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同，可分为限购和限贷两种情况分析。
第一种情况：限购
在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。
《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。
第二种情况：限贷
即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。
所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。
购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。
回到杨女士的情况
杨女士虽然不属于限购的类型，但是确实是因为政策上对首付比例的提高而影响了履约能力的情况。这种情况就属于情势变更，即非双方当事人的原因导致合同基础动摇或丧失。
遇到这种情况，杨女士可以坚持在退房的同时，要求卖方退还之前所要的定金。
相关问题：
因政策原因未成交，已交的中介费能退吗？
律师认为，因房屋买卖未成交，可以不按合同约定的价格支付中介费，但需向中介支付必要费用及合理报酬。
政策执行的时间节点是哪一步？
目前各地限购限贷政策通常以“网签”时间作为是否适用新政策的时间节点。但买卖双方签订合同后，未能在限购政策出台之前完成“网签”的人，成为了受政策影响者。
所以建议政策出台之后，对于买卖双方，应按着公平的原则妥善处理，比如没有网签，但交了定金和佣金的，可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策，双方可以解除合同，但该退的定金和佣金还是要退。
首付提高还是想买房，中介建议我现在办理假离婚，这样以我爱人的名义购买就算是首套住房，届时只需要变更合同就可以了。真的吗？
绕开限购限贷政策买房，“假离婚”确实是一部分人正在使用的办法之一。尤其是对一些以小换大的购房者，一边要卖房，一边要买房，要不然就是将卖、买分两步走，先把卖掉的房子过户再以首套购买，不然就只能以假离婚的形式。
但是购房指南还是提醒大家，假离婚的风险甚大，不建议大家轻易尝试。
（以上回答发布于2017-04-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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J. 二手房属于限购商品房的范围吗
二手房属于限购商品房的范围，一般限购规定的是限购住房，包含商品房和二手房。以成都限购为例，根据成都市政府下发的《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》第一条 在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：
（一）购房人具有拟购房所在区户籍（其中户籍迁入拟购房所在区未满24个月的，应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。
（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。
(10)限购后分期付扩展阅读：
《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》第三条 在我市其他区（市）县新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。
第四条 夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。
第五条 在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。