㈠ 主城涨跌幅不超10%！咸阳出台房产调控新政
在不少人关注西安的房产调控政策是否有变化之时，近几年与西安楼市关系紧密的咸阳，却突然出台房地产调控政策。
8月6日，咸阳市政府网站公布了由该市政府办印发的《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》，开启新的房产调控，有效期至2022年12月31日。
这对咸阳楼市意味着啥？近期投资咸阳还可行吗？
通读了咸阳这份房地产调控新政，一个强烈的感觉是咸阳的房价和供应量，区域不平衡比较明显，局部房价涨幅过快、去库存压力较大！
这从该新政提出的三大“工作目标”中，可感知一二：
1、保持商品住房去化周期健康平稳。2020年-2022年期间，主城区内商品住房去化周期控制在6至18个月，非住宅商品房库存逐步控制消化。
2、初步建立租购并举住房供应体系。2022年底前，全市初步形成租购并举的住房体系，市场供需关系基本平衡。
3、合理控制房价。2020年-2022年期间，主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内，新建商品住房价格保持在合理区间。
值得注意的是，在该新政中对于房价涨幅的控制，用了“涨跌幅”这样的表述，而不是简单的“涨幅”，显然预期是“房价有涨跌”，而不是单向的“涨”。
当然了，万一跌的话，也不允许幅度过大，主城房价最大跌幅不超过10%、各县市最大不超过25%。这个数字，大家可以很好地去体会了！
那么，要实现上述三大工作目标，将采取哪些具体措施呢？
首先是加强土地环节管控。
1、按照商品住房去化周期及时调整土地供应节奏计划：当商品住房去化周期连续5个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照土地供应计划正常供地；连续5个月小于12个月时，加快土地供应节奏；连续5个月大于18个月时，暂停土地供应。
2、适时调整土地出让方式。适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式，可采取“熔断机制”、限定上市商品房价格等，稳定土地价格。
这一点其实比较难办，除非是优质的、价值性强的地块，尚可尝试。但从西安的实践看，最终地价走高是不可避免的。限定上市房价倒值得期待。
3、加强开发购地资金来源审查、提高重点调控区域普通商品住房用地竞买准入门槛。
禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地款。
新政文件中所列禁止的房企资金来源渠道，基本上是房企尤其是大型房企常用方式。这一“禁止”能否在实践中奏效？目前不太好下结论。
联想到近年来，数量不少的进入西安的房企都把矛头指向了咸阳，近年上半年再度有6家进入咸阳主城区，累计有超过15家进入，房企抢滩咸阳的势头很猛。
难道说，咸阳为了保证项目不烂尾、保证品质和有序供应，要对房企进行筛选了？应该有这个意思！
其次是新房供应环节。
1、对已供地未开工、已开工未销售的普通住宅项目，进一步加强监督。对违规企业严格按照相关规定征缴土地闲置费或收回使用权，做到逐一清查处理，促开工、促上市、促竣工。
2、商品房销售价格备案原则上不高于“同地段、同区域、同品质”楼盘均价。未经价格备案擅自销售的，限制开发企业商品房买卖合同网签权限。
3、已具备预售条件的，应一次性申请办理《商品房预售许可证》，不得以分批、拆零、装修、抵押等方式拖延入市时间。
4、取得商品房预销售许可证的项目，不得以认购、认筹、预定、排号、售卡、VIP排号或收取冻结定金、预定款、诚意金等形式变相销售。
5、已取得商品房预售许可证的项目，企业应在10日内将所有准售房源一次性公开销售，不得捂盘惜售或者变相囤积房源。
未按此规定执行的，暂停办理后续商品房预售许可证、暂停网签权限。
6、打击未取得《商品房预售许可证》擅自预售、未经验收房屋交付使用或将验收不合格的房屋交付使用的违法违规行为。
7、完善预售资金监管制度，确保购房款优先用于项目建设，降低项目风险，保护购房人合法权益。
第三是交易环节。注意，这对于意向在咸阳买房投资的人士很重要。
1、商业贷款按揭买房，首次购买普通住房贷款最低首付比例为25%；首套房贷款最低首付比例为30%；第二套房最低首付不低于40%，三套及以上禁贷！
关于首套房的首付比例出现两个标准，网站公布的原文如此，不知是否掉字，暂时无从知晓。
其中家庭1套住房的界定是不含继承、受赠、自建等非购买途径取得的房产，仅指商品住房；但要买第2套，无论是否有过住房贷款记录和贷款是否结清，首付不低于40%。
2、使用公积金贷款买房：首套房最低首付比例为20%；再次使用公积金购买普通商品住房的，最低首付比例不得低于40%，且夫妻双方名下不允许存在任何未结清的贷款本息。
使用商贷和公积金贷的差异在于首套房，第二套房的首付是一样的。但是如果夫妻名下有公积金贷未结清的，则不能使用公积金贷款买房。这很严厉！
3、房企与购房人签订商品房买卖合同后30个工作日内必须办理网签备案，未经备案的购房合同不得作为办理住房公积金和按揭贷款的凭证。
4、严禁期房转让，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。这意味着，正常情况下，新建商品住房要交房后才能进入二次交易，这实际是变相限售。
总体上看，咸阳这一次的房地产新政，有利于规范市场，比如全面执行网签备案、租赁合同备案、预售资金监管、房屋交付要求等。
在房企拿地和监督建设环节，虽然要求很严，但是否能做到存在疑问，但不影响往好的方向努力，值得期待。
目前，单独地看咸阳的地产价值，托管西咸新区的约14.6平方公里的部分、主城区、高新区和大西安文体功能区部分，相对价值更高，属于文件中说的“重点区域”。
从近几年外来购买力聚集看，也主要在上述区域，而其北五县，其价值和购买力也仅限于当地需求。
因为不限购，加之“西咸一体”的预期，在西安及西咸新区房价迎来新一轮涨幅之时，不少人把投选眼光放在了咸阳，过去三年咸阳重点区域房价也涨幅不小。
未来在咸阳置业投资，还是要谨慎选择板块及项目，切记的原则是选择发展利好聚集度较高的重点板块和性价比较高的项目，切记盲目误投。
编辑=六言 编审=周鑫
文章来源：西安楼市
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㈡ 咸阳市算几线城市城市建设的怎么样
三线城市。
咸阳地势狭长，东西走向。城市建设就是典型的小城规模，什么都有但是规模都不大，都市感不强，商业区集中，东西部有明显差距，咸阳东部是咸阳的老城区所在，西部是新城区。市民生活也较西安懒散些，很多咸阳年轻人都在西安工作，西安咸阳的交通运输较发达。
咸阳，陕西省地级市，是中国首个封建王朝“大秦帝国”的都城，位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳。
咸阳东邻省会西安，西接国家级杨凌农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。辖2区2市9县，总面积10189.4平方公里(其中644.56平方公里被西安托管 ，亦未包含杨陵区）。2017年末全市常住人口437.60万，中心城区人口91.5万，位居陕西省第三位，仅次于西安、宝鸡。
咸阳是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城市、国家卫生城市、中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市、首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市及中华养生文化名城。
(2)咸阳市限购扩展阅读：
2016年咸阳市生产总值2396.07亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值345.32亿元，增长3.8%，占生产总值的比重为14.4%；第二产业增加值1396.24亿元，增长8.3%，占58.3%；第三产业增加值654.52亿元，增长8.4%，占27.3%。
按常住人口计算，人均生产总值48119元，按年平均汇率约合7244美元。全市县域经济平均规模139.27亿元，比上年增加12.57亿元；县域经济占生产总值比重达到63.9%。全市非公有制经济增加值1269.27亿元，占生产总值的53.0%，比上年提高0.9个百分点。
㈢ 西安属于几线城市
截止2018年末，西安市是新的一线城市。
一线二线三线四线五线城市考量的五大标准：
1，商业资源集聚度
在消费领域，商业品牌选择城市和具体的店址时，都会在针对城市当下消费力和未来潜力展开充分研究后作出理性决定。
如果将众多品牌——也包括个体经营者——在这方面慎重评估的结论汇聚起来，就可以抹平其中的个体差异，成为判断城市商业能力的指标。大品牌青睐指数和基础商业指数衡量的就是这种商业能力。
2，城市枢纽性
城市并非孤立的个体，任何一座城市都有将自身资源辐射给其他城市的潜力。当这种城市辐射力表现出色时，就可以通过交通、物流等途径，将商品、资金、人才和文化资源传输到周边城市，并使自己成为整个城市网络的中心。
城市间的交通通达程度、物流通达程度、商业资源区域中心度都诚实地告诉我们，哪些城市是枢纽城市，它们辐射了谁，又被谁辐射。
3，城市人活跃度
城市人是构成城市活力的主体。他们在城市中的生活、工作、消费、思考、出行和娱乐等行为，交替点亮城市的各个角落。因为中国热闹的线上生活，互联网平台上的用户行为数据是检视这种活跃度的最佳数据来源之一，既能体现城市在分秒间的变化，也意味着年轻人的聚集。
4，生活方式多样性
衡量城市的魅力，很重要的一点在于它们能为城市人提供多少生活方式上的选择和可能性。对生活气息的直接感知，构建起了城市的共同记忆。而对城市人来说，它意味着在职业发展空间以外、另一种更为绵密而持久的吸引力。
生活方式其实是一个特别抽象，也特别私人化的概念，每个人对它都有不同程度的理解。城市要做的，就是提供选择。
5， 未来可塑性
资源聚集与生活多样是城市的最大优势，并且不断吸引着年轻人涌入和留下。年轻一代择业择居的新标准提醒着城市们，为未来留下成长和可塑的空间同样重要。
(3)咸阳市限购扩展阅读：
西安市位于渭河流域中部关中盆地，北临渭河和黄土高原，南邻秦岭。辖境东西长约204公里，南北宽约116公里。截至2016年，西安面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。
2018年，西安市全年地区生产总值[2](GDP)8349.86亿元,比上年增长8.2%。其中，第一产业增加值258.82亿元，增长3.3%；第二产业增加值2925.61亿元,增长8.5%；第三产业增加值5165.43亿元，增长8.3%。
㈣ 外地人到西安买房
根据西安现行2月底发布的限购令政策，如果您在西安没有购买过房子，首套是首付30%，2套首付60%且基准利率上调1.1倍，一次性或按揭都可以，当然一次性付款的优惠比例能大一点，只要您资金实力够雄厚。
在北京的公积金在西安用不了，只有本地的可以，如果您有办法的话，可以把公积金提出来。
迁移户口是绝对不可能的，现在买房早就不能迁了。早几年有过这样的政策，但是要办下来手续麻烦而且时间长。
我在西安做置业顾问的，有什么问题可以为您解答。
㈤ 120平米的房子首付多少钱
首套住房贷款的话，首付最低支付3成，最高可以贷款7成。
㈥ 西安奥林匹克花园为啥不限购
奥林匹克公园在咸阳市境内，不算西安的房子，所以不限购。
㈦ 西安沣西新城包括哪里
沣西新城规划范围：
沣西新城位于西咸两市之间，东至沣河，南至大王镇及马王街回办南端，西至规答划中的西咸环线，北至渭河南岸，包括户县的大王镇，长安区的马王街道、高桥乡，秦都区的钓台、陈阳寨街道，总面积143平方千米，其中，西安市占地93平方公里，咸阳市占地50平方公里
㈧ 求破解西安限购令办法
呵呵，回来工作呗，一年之后就可以买了！
限购令都出了，打击的力度这么强，房价涨会让人怕么？
西安实施限购令后，面对一个个急急止步观望的消费者和逐渐缩水的楼盘成交量，许多“房老板”们虽然没有公开喊出降价口号，但背地里已经用不同幅度的“折扣房价”应对限购令。西安东郊东方雅苑的售楼负责人声称，未来三个月内“西安炒客”的抛售行动，有可能使西安房价“真摔”。
记者连续两日走访的近20个新建在售楼盘中，几乎所有的楼盘都喊出了折扣售房应对限购令的置业口号。其中，城东的“紫郡观澜”一次性付款优惠2—3个点，按揭优惠1—2个点；城南的“裕昌·太阳城”全款每平方米减100元，按揭每平方米减50元；西咸的“壹品峰境”一次性付款优惠5％，按揭优惠3％；城西的“柏林春天”一次性付款优惠3个点，分期付款优惠1个点；城东的“东方罗马 (论坛 新闻)花园”精装房买一层送一层。更甚的是，裕昌·太阳城，竟然一下喊出现房优惠10万元的折扣价。银象花园则拿出买房优惠4．9万元的优惠价；普华浅水湾推出买房花一万抵三万优惠措施……
西安东郊东方雅苑的售楼负责人告诉记者，目前，西安商品房限购令将使炒房客陆续从住宅性市场里销声匿迹，而一半以上的炒房客预计将在3个月内开始抛售房源。
一位炒房客向记者表示，“接连出政策，央行又上调准备金率，楼市基本面已经变了，估计肯定要大调整了，因此不会再抄底了。”对此，青年经济学家李青分析指出，影响住房价格的最主要因素是供应量和需求量，西安版限购令会让投资和投机性住房需求迅速减少，住房价格上涨也会很快得到遏制。
㈨ 咸阳人在西安买房需要什么条件
为深入贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，坚决遏制版投资投机性权购房需求，稳定住房市场发展，经市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组审议，现将进一步加强住房市场调控管理有关事项通知如下：
一、自本通知下发之日起，从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）。
二、非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。
三、将临潼区纳入住房限购范围，严格执行我市住房限购政策。
㈩ 咸阳买房需要什么，有什么条件
非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。
将临潼区纳入住房限购范围，严格执行我市住房限购政策。 落户升级。明确户籍要满1年、或连续缴纳12个月的社会保险才能买房，对那些投机者，有了一定的约束力；其次，社保升级。个税或社保需满5年。
那些不在西安生活或工作的人，等同于丧失了购房资格；限购区域增加。从2017年开始，西安先后出台8次调控，但这是首次将临潼区纳入限购范围，说明西安的限购范围扩散逐渐加大，置业者的选择会逐步压缩。
(10)咸阳市限购扩展阅读:
咸阳买房的介绍如下：
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭。
能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭。