㈠ 如何策劃物業經營模式
一、經營型物業管理模式的含義
我們對經營型物業管理模式的含義確定為二個方面：一是將物業管理與物業經營融為一體，在做好物業管理工作的同時，為開發商、業主、客戶策劃並實施物業經營方案，發揮每一平方米物業的增效潛力；二是將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的營銷、服務和管理層面，亦即將服務眼光由物業管理委託期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排，從而為業主、客戶提供更全面的服務。上述經營型管理模式含義的描述核心為：將營銷的概念深刻地溶合於管轄項目的物業管理工作之中，通過經營與管理的合力運行，更好地體現物業管理使物業保值、增值的重要功能。經營型物業管理模式和收益型物業管理有所不同，後者特指以出租經營型房屋為主體對象的物業管理，普遍存在於寫字樓、零售商業中心、酒店以及其它可出租物業的管理中，而前者指對管轄的各類物業都溶入經營的概念，通過對物業功能的開發，提高物業的效益潛力。前者包括後者，後者是前者的組成內容，有些同行把經營型物業管理理解為有償的各類家政服務當然是相當片面的。經營型物業管理模式的主要內容體現在房地產服務領域流通環節和管理環節各個方面，主要包括是租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。
二、經營型物業管理模式的市場需求
國外和香港地區特別注重物業管理工作中的經營概念。以美國為例，經歷60多年市場歷煉的美國物業管理行業，大多數企業可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務，美國注冊物業經理的職責也首先要求保障管轄物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作。在他們看來，優秀的物業管理可以為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的作用在於使物業的經濟效益得到充分的發揮。再看看近年來在大陸迅猛發展業務的香港物業管理企業，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯、歐思諾，無一例外地以房地產服務的綜合優勢佔領市場，寓經營、管理於服務之中，體現出卓越的專業水準和競爭實力。進一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業務領域，我們會感悟到，香港規模較大的物業管理企業都以提供物業經營管理綜合服務為特色，香港物業管理市場需求的是綜合性的服務。我們始終認為，由於深圳和香港的毗連關系、WTO入關在即，深圳物業管理行業在發展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經驗，包括經營型物業管理模式的運作。
國內客戶對經營型物業管理需求旺盛。近年來，隨著房地產行業的迅猛發展，二級、三級市場日益擴大，拓展出房地產服務領域巨大的市場空間。僅以租賃市場為例，目前全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動性租房而居的住戶比例高達9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個城市住房調查顯示，分別有20.2%、26.8%、23%和28%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場的中介組織魚龍混雜，規范性、專業性十分欠缺，給眾多的物業管理企業留下了廣闊的盈利空間。香港三級市場成交量占總成交量的70%以上，而深圳目前三級市場所佔比例只有28%，市場潛力巨大。當三級市場啟動後，住房交易大增，百姓對物業估價、交易咨詢、租賃代理的需求更甚，而這些業務和物業管理企業都將發生必然的聯系，顯示出經營型物業管理模式市場需求旺盛。大量物業缺乏專業管理，更缺乏合理的規劃和經營。以CPM公司隸屬的中國航空工業總公司（原國家航空部）為例，據統計，航空工業總公司所屬廠、所、企業、院校總資產中，超過65%屬於物業資產，而在這物業總資產中，大量物業未得到充分利用，甚至有大批物業長期閑置。很多單位發工資很困難，但對懷中物業這個金娃娃無動於衷。這種全國性的普遍現象呼喚著物業管理企業增強經營意識，提高經營水平。深圳眾多物業管理企業管轄項目中，或多或少地存在著物業經營的業務，業主和客戶需要專業的物業管理服務，更關注其物業效益潛力的發揮。大陸物業管理企業如果以純粹的物業管理業務去拓展市場，將因為服務的局限性和海外兵團的優勢承受更大的市場壓力。
三、經營型物業管理模式的利弊分析
隨著市場經濟的日益成熟，房地產服務所函蓋的物業管理、租賃、交易、估價、咨詢等專業分工日趨細致，經營型物業管理模式的推行是否會因盲目地多元經營而導致不良後果？我們認為，經營型物業管理模式不屬於多元經營，對物業的營銷本身應該是物業管理內含的應有之義。從上述市場需求和香港同行企業的運作經驗來看，物業管理企業不但要為開發商和業主、客戶當好管家，更要擔當其物業顧問。從物業發展初始乃至整個物業發展項目中，由物業顧問這個角色向開發商、業主和客戶提供綜合性物業服務至關重要，物業顧問必將成為服務范圍廣泛的熱門行業。
從目前的實踐看，經營型物業管理模式的利處主要體現在：首先，該模式可以更好地滿足客戶需要；其次，經營型物業管理模式更好地體現了經營、管理一體化運作，對客戶來講，提高了服務效率；再次，擴大了物業管理企業的盈利空間，租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高於物業管理傭金，使物業管理企業綜合實力得到提高。經營型物業管理模式面臨的問題有以下幾點：一是壓力大。物業管理企業承擔了一項物業的經營、管理權，同時也就承擔了物業經營的義務，而物業租賃及交易成本的波動性遠大於管理傭金的波動，相應地加大了物業管理公司的經營壓力；二是風險大。一塊物業的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環節都有風險，僅是租賃風險防範就需要很多隻能意會無法言傳的市場歷煉；三是組建專業隊伍困難。物業經營是一項極為專業的工作，不僅富有實戰經驗的人才難覓，有了人才，形成一個配合默契的團隊更不容易，一但經營出現嚴重偏差和失誤，將給公司造成無法挽回的損失。
四、 經營型物業管理模式的實踐
深圳市中航物業管理有限公司1996年在認真分析自身優劣勢基礎上，確定了經營型物業管理的模式作為企業的核心競爭力。經過五年的實踐積累，這一競爭優勢得到進一步強化，經歷了多個項目的市場磨合。以我公司實踐來看，經營型物業管理模式具有較強的生命力。
案例一：公司管理的最大項目深圳中航苑，佔地11萬平方米，總建築面積35萬平方米，原為工業、貿易、公寓配套小區。1995年，CPM公司在做好苑區物業管理工作的基礎上，策劃、實施了中航苑整體功能轉換工程，使該苑區轉變為集商業、寫字樓、娛樂、餐飲、住宅、公寓一體的多功能小區，租金收入當年提高80%。近五年來，該小區租金純收入年年超過5000萬元，平均租金價位明顯高於周邊物業。由於經營措施得力，管理有方，中航苑已成為深圳福田區寸土方金的繁華旺地，CPM公司亦因經營管理業績受到廣大業主、客戶的好評。
案例二：1999年3月，CPM公司通過市場競爭奪得了深圳工商銀行所屬物業的管理權。我們把經營型物業管理模式引入工商銀行物業，不但在銀行物業管理上全力保障，而且密切關注商業機會，不斷調整部分物業功能，千方百計挖掘物業潛力，受到甲方贊賞，進而簽定了工商銀行物業租賃獨家代理合同。甲方為效益提升、管理成本明顯下降感到滿意，欲將更多的周邊物業委託CPM公司全面打理。
案例三：位於北京大北窟商貿區的AVIC物業群開發商對物業管理實行議標。甲方提出的條件是管理單位要對項目經營及整體項目回報做出測算，屬實經營、管理於一體的物業項目。這一特點恰恰迎合CPM公司優勢，我們反復調查市場，認真准備方案，通過競爭，已經拿到了該項目的經營、管理權。
在實施經營型物業管理模式的實踐中，我們注重以下三個重點：
（一）強調經營觀念到位。要求每一位物業管理骨幹深刻理解物業經營是物業管理工作的應有之義和份內之事，物業管理固然重要，而一項優秀的物業項目策劃、一個好點子，可以使開發商、業主和客戶得到更多的實惠。當一個管理處在做好管理工作的同時，不斷地迎合市場、創新經營，物業的市場價值會發生很大變化。物業的經營是動態的，物業的營銷永無止境，物業管理人只有具備了強烈的營銷意識，才能使管轄物業潛力得到充分發揮。
（二）注重培養物業經營的人才隊伍。物業管理是勞動密集型產業，而物業經營是知識型、信息化產業，沒有富有經驗的經營人才，經營型物業管理模式就是空談。因此，幾年來，CPM公司注重培養經營骨幹，適當引進優秀人才，初步建立了一支配合默契的經營管理團隊。1998年，天津津都花園物業經營管理公開招標，香港梁行、歐思諾均在競爭之列，經過二輪拼搏，CPM公司的經營、管理方案以最高分奪標。
（三）注重向專業公司學習。隨著中國即將加入WTO，北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業經營、管理市場龐大，需要大量的法律、估價、測量、咨詢專業人才。CPM公司在物業經營專業差距仍然很大，因此我們近年來，始終與梁行深圳公司保持業務聯系，吸收經驗，培養專業實力。去年，全球最大不動產中介機構--美國二十一世紀不動產公司進入珠江三角洲後，我們及時參加交流培訓，建立業務聯系。在未來的五年內，在物業經營專業領域，我們還要認真當學生，才能縮短差距，迎頭趕上。
（四）根據不同物業項目，安排經營、管理的主次關系，使經營和管理相輔相成，相得益彰。在具體運作中，還要注意物業管理費用與經營費用保持相對獨立，體現不同業務的規范性。
經營型物業管理模式是房地產服務的重要組成部分，是收益性物業管理概念的拓展和外延，是物業營銷與物業管理的有機合成，有著廣闊的市場空間，我們將不斷地探索下去。
㈡ 物業商業模式
剛和健康考慮吧那密密麻麻