售樓部的貓膩

Ⅰ 沙盤與現樓不一誰負責謹防售樓部沙盤貓膩

3月已至，樓市也開始逐漸回暖，新開樓盤一般都會在售樓處擺放沙盤模型，供人們購房參考，但有些模型之外的因素如果被忽略，可能會造成選房不準，入住之後產生不便。相關地產銷售人員建議，看模型時也要對模型上反映不出來的周邊及小區內配套詳細了解。

沙盤模型上會顯示出小區的樓高、樓間距、綠化等信息。但由於模型空間所限，小區內一些如變電箱、運動設施等，不會完全體現出來。如果想選購一樓的房屋，並且介意周邊的一些設施可能會干擾正常生活，那麼在看模型選房時，要向銷售人員詢問清楚。

樓盤沙盤陷阱：

陷阱一：沙盤樓距更寬闊

陷阱：很多購房者發現，沙盤的樓房錯落有致、寬鬆通透，置業顧問也一再承諾有25米寬樓距。可實際樓距卻15米不到。 對策：看沙盤不如多問實際數據。根據小區佔地、總建築面積、容積率等數據，結合沙盤比例與實地考察，做出的判斷也更准確些。此外，除了看樓座布局是否過緊湊，還要看小區的規劃是否考慮到實際生活需求，如小區出入口的設計是否合理等。

陷阱二：說好的周邊配套呢？

陷阱：許多銷售顧問總是指著沙盤這樣信誓旦旦地承諾規劃中的配套等等。可如果等了幾年還看不到所謂的配套設施落實，銷售人員就會說這是政府項目或政府規劃，正在規劃之中。當房子都賣光了，規劃都沒落實，購房者也只得認栽。對策：實際了解配套的真實性可行性。購房者可將沙盤上的設施與建築圖紙一一對應，確定小區周圍的湖泊、公園、綠化帶是否真實存在；周邊的道路是否如沙盤展示的一樣寬闊平直；銷售人員承諾的學校、商業項目的進駐，在政府官方網是否有相關規劃與進度等。這不僅關繫到日後生活的舒適度，還關繫到房產的保值率。

陷阱三：不利生活設施被「隱身」

陷阱：有開發商為了讓沙盤看上去整體更完美，隱去了一些必要的生活設施，如電房、水泵房、地下車庫的出入口，甚至是垃圾站，導致很多購房者在不知情下住進了垃圾站旁的房子，對此，大多業主只能無奈地接受。對策：購房者看沙盤時要特別留意車庫出入口、垃圾站、電房的具體位置，另外問清垃圾站是常規垃圾堆放處還是臨時堆放點，臨時堆放點會不會變成永久堆放點等，購房者在看模型時除了要了解它們的具體位置，還要實地到小區周邊做仔細了解。對於銷售人員的承諾，購房者可與其協商，寫入商品房預售合同。

有些房屋在模型上看臨街、採光好，但有可能小區外正是繁華馬路，房屋正對面還有高層建築。看房者要考慮模型以外的周邊環境，詢問周邊高層建築物、道路、商鋪繁華程度等情況。還應了解周邊規劃狀況，如是否將建商場、垃圾轉運站等，對影響生活的因素心裡有個底。

一、看沙盤上是否註明「模型」或「效果圖」字樣及模型比例

按工商行政管理機關的要求，開發商使用模型時，必須註明「模型」或「效果圖」等字樣，這條規定的潛台詞是：沙盤模型僅供參考。看沙盤的比例尺寸，除了確定沙盤是否根據實際規劃比例製作，還可以按比例尺寸可以算出實際尺寸。購房者可大概計算出樓間距等。

二、看小區整體規劃

沙盤是小區的縮影。在沙盤上，小區密度是否過大、建築與景觀的搭配是否協調、內交通的分布是否合理、公共設施的分布是否人性化、小區與周邊環境的關系等都一目瞭然，而這些對以後的居住質量影響很大，也是購房者在不同樓盤之間比較應考慮的關鍵因素。

三、看開盤區域及樓棟朝向

大多樓盤都是分期開發，因此在總攬全局之後，應重點關注意向購買的樓棟及其周邊的情況。樓棟朝向決定了房屋的採光、通風、窗外景觀等，也是選房的衡量標准。

四、看樓間距

90%的沙盤是放大樓體間距的！據專家介紹，誇大樓間距是開發商的一種促銷手段。通常，低層住宅樓間距應大於15米，而那些高層住宅樓間距應當大於24米。知道了沙盤模型比例，購房者可以親自測量根據沙盤計算出來的樓間距與實際樓間距之間是否存在偏差；或者測量前後樓棟的高度與間距，兩者的比例控制在1：1比較合適。

看房者都會關注房屋的採光情況，在看模型時，應問准模型上樓間距比例是否與實際一致，以判斷出房屋的採光效果。如果看模型時感覺所中意的房屋採光不好，應及時向銷售人員詢問，並到樣板間實地看一看。

五、看綠地

有大片綠地點綴是沙盤賞心悅目的原因之一。為了吸引眼球，開發商會在沙盤上做出綠化率很高的假象。購房者一定要問清楚沙盤上的綠化建設與實際是否一致，有必要，具體的綠化面積、分布等一定要寫入合同。

六、看內交通

小區內的交通分為人車分流和人車混行兩類，交通的合理性對於居住的安全和環境的靜謐性是比較關鍵的，這也是在看房中容易忽略的問題。購房者要詢問一下小區在交通上有什麼措施，如何規劃小區內的車行、人流等。

七、看公共設施具體位置

為了美觀，沙盤中常會把小區內的變電站、垃圾箱、化糞池、水泵房、燃氣房、地下車庫出入口等隱藏、模糊或偏移，比如用綠地取而代之。看沙盤時，一定要問清楚這些公共設施的具體位置、高度及與樓棟之間的距離。

八、看小區內不明確建築物

沙盤中常會看到一些用有機玻璃做成的透明小方塊，它們可能是小區內的公共設施，也可能是待規劃中的建築物。這些不明建築物，極有可能在未來某一天變成現實的時候，給居住生活帶來負面的影響，比如承諾是帶規劃的綠地實際成為了一座高樓。因此，一定要打破砂鍋問到底，並把這些「不確定的因素」寫入合同中，對開發商產生一種約束力。

沙盤與現樓不一樣，誰來負責？

「本模型僅供參考，以實際為主」。走訪多個樓盤售樓部，發現此類提示語句出現在每個沙盤上。而樓盤的戶型圖、效果圖上，同樣印有「實際交付結果以雙方訂立的商品房買賣合同約定為准」等文字。樓盤置業顧問向記者解釋，即便是相同戶型單位，它們的樓棟、樓層、單元的不同，也會導致局部結構、尺寸、面積上的偏差。這無法避免，也應提前跟購房者說明，避免日後產生不必要的糾紛。然而記者觀察發現，這些置業顧問在向購房者介紹沙盤時並未做出相關提醒，也少有購房者對此提出質疑。而提示文字字型大小很小，且被放在毫不起眼的位置。

沙盤是否具有法律效力？律師認為，只要沙盤上面出現「僅供參考」的字眼，開發商就足以免責。「也有過靠沙盤拍照做證據打贏官司的，但有一定難度，需要結合其 他證據，如售房書面廣告等。」另外律師稱，即便附近有變電站、高壓線，除非購房者主動提出，否則開發商也沒有義務將其記入合同。

（以上回答發布於2017-03-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅱ 多個售樓處被曝早已安裝人臉識別攝像頭，售樓部的貓膩你是否多少

現在多個售樓處，早就安上了人臉識別系統，一方面是保障了每位經紀人的利益，也是保證了自己售樓處的根本利益，售樓處的銷售的銷售能力一般都非常的強，他們會給客戶講樓盤未來的發展趨勢和如今已有的生活配套，直接逼定客戶。

我本人就是從事房地產銷售行業的，現在我們帶客戶看新房的時候，售樓處都有一個人臉識別系統，帶客戶去之前要提前40分鍾報備，報備通過之後的半小時可以入場，帶客戶去看房，還有一個月的保護期，如果說這個客戶不是通過報備成功，再帶過去的，那麼這個客戶就屬於售樓處順訪，即使最後客戶成功訂房子，跟這個經紀人也沒有任何關系了，另外一個，如果說這個客戶已經自己去過售樓處了，之後再跟任何經紀人去看房，也屬於順訪客戶，經紀人帶客戶去看房，然後這個客戶又跟其他人最後定房子了，如果說在售樓處的保護期之內，那麼這個客戶的成交的業績也算第一個經紀人的。

售樓處拼音是shòu lóu chǔ，從字面意思解釋就是銷售樓盤的場所，售樓處作為樓盤形象展示的主要場所，不僅僅是接待、洽談業務的地方，還是現場廣告宣傳的主要工具，通常也是實際的交易地點。因此，作為直接影響客戶第一視覺效果的售樓處設計，一定要形象突出，體現樓盤特色，同時能激發客戶的良好心理感受，增強購買慾望。

如果你同意我的觀點麻煩給我點個贊或者關注一下我，萬分感謝。另外你覺得售樓處到底有什麼貓膩呢？歡迎您到下面的評論區發表您的寶貴意見。

Ⅲ 售樓部賣房有這么深的套路 90%的人都不知道

購房者走進售樓部就會陷入銷售的套路，先介紹區點陣圖、再進行沙盤講解、再看樣板間，有哪些你容易忽略的細節，都應該知道。

一、介紹區點陣圖

一進入售樓處，置業顧問就會為購房者講解區點陣圖，這時你就要提防以下三個花招：

1、 虛實不分

區點陣圖上會有很多已經建成和未建成的配套，為了刺激你的購買慾望，置業顧問常常會對這些配套進行誇大性的渲染，讓你在腦海里構造出一副「要啥有啥」的場景。

2、選擇性忽略

有些樓盤附近也許會有不少影響生活質量的建築，比如變電站、垃圾站等，但他們通常不會把這些標注在區點陣圖上，更不會主動說給你聽。

3、距離感錯位

距離感錯位就是指明明有些配套實際上距離樓盤很遠，但區點陣圖上卻標注得近在咫尺，讓你產生一種生活十分便利的錯覺。

二、沙盤講解

沙盤講解往往是整個銷售過程中時間最長，也是信息最豐富的環節，因為置業顧問也會趁機耍不少花招，比如以下這些：

1、 混淆綠化率和綠地率

綠化率和綠地率是兩個不同的概念，但置業顧問常常會把綠化率當綠地率介紹，就是為了讓購房者混淆。

綠地率指的是小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，是我們需要知道的重要數據。

綠化率的准確說法是「綠化覆蓋率」，具體是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率，簡言之就是只要有塊草皮就可以計入，沒有參考意義。

2、 隱瞞容積率

除了綠地率之外，容積率也是一個重要的數據，但對於「這個小區容積率是多少」的問題，置業顧問往往不會說實話。即使告訴你了個數據，你還得問清楚它是整體容積率還是分組團住宅的容積率。

三、觀看樣板間

樣板間是為了讓你在營銷階段就能體驗到後來生活的感受，因而產生購買的興趣和沖動，雖然聽起來不錯，但其實你必須提防以下花招：

1、樣板間注水

為了讓樣板間看起來更大，裡面的傢具往往比實際的傢具要小很多，好給你造成視覺誤判，有時還會用擴大開間和進深的方式來達到目的。

2、樣板間不做管線

為了擴大空間感，同時頁為了美觀，樣板間一般不做管線，但是在實際交房中這些管線一定存在的，這一點會影響整體裝修的效果。

（以上回答發布於2016-11-30，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅳ 售樓部沙盤貓膩多 購房時謹防被蒙騙！

新開樓盤一般都會在售樓處擺放沙盤模型，供人們購房參考，但有些模型之外的因素如果被忽略，可能會造成選房不準，入住之後產生不便。相關地產銷售人員建議，看模型時也要對模型上反映不出來的周邊及小區內配套詳細了解。

沙盤模型上會顯示出小區的樓高、樓間距、綠化等信息。但由於模型空間所限，小區內一些如變電箱、運動設施等，不會完全體現出來。如果想選購一樓的房屋，並且介意周邊的一些設施可能會干擾正常生活，那麼在看模型選房時，要向銷售人員詢問清楚。

看房者都會關注房屋的採光情況，在看模型時，應問准模型上樓間距比例是否與實際一致，以判斷出房屋的採光效果。如果看模型時感覺所中意的房屋採光不好，應及時向銷售人員詢問，並到樣板間實地看一看。

有些房屋在模型上看臨街、採光好，但有可能小區外正是繁華馬路，房屋正對面還有高層建築。看房者要考慮模型以外的周邊環境，詢問周邊高層建築物、道路、商鋪繁華程度等情況。還應了解周邊規劃狀況，如是否將建商場、垃圾轉運站等，對影響生活的因素心裡有個底。

一、看沙盤上是否註明「模型」或「效果圖」字樣及模型比例

按工商行政管理機關的要求，開發商使用模型時，必須註明「模型」或「效果圖」等字樣，這條規定的潛台詞是：沙盤模型僅供參考。看沙盤的比例尺寸，除了確定沙盤是否根據實際規劃比例製作，還可以按比例尺寸可以算出實際尺寸。購房者可大概計算出樓間距等。

二、看小區整體規劃

沙盤是小區的縮影。在沙盤上，小區密度是否過大、建築與景觀的搭配是否協調、內交通的分布是否合理、公共設施的分布是否人性化、小區與周邊環境的關系等都一目瞭然，而這些對以後的居住質量影響很大，也是購房者在不同樓盤之間比較應考慮的關鍵因素。

三、看開盤區域及樓棟朝向

大多樓盤都是分期開發，因此在總攬全局之後，應重點關注意向購買的樓棟及其周邊的情況。樓棟朝向決定了房屋的採光、通風、窗外景觀等，也是選房的衡量標准。

四、看樓間距

90%的沙盤是放大樓體間距的！據專家介紹，誇大樓間距是開發商的一種促銷手段。通常，低層住宅樓間距應大於15米，而那些高層住宅樓間距應當大於24米。知道了沙盤模型比例，購房者可以親自測量根據沙盤計算出來的樓間距與實際樓間距之間是否存在偏差；或者測量前後樓棟的高度與間距，兩者的比例控制在1：1比較合適。

五、看綠地

有大片綠地點綴是沙盤賞心悅目的原因之一。為了吸引眼球，開發商會在沙盤上做出綠化率很高的假象。購房者一定要問清楚沙盤上的綠化建設與實際是否一致，有必要，具體的綠化面積、分布等一定要寫入合同。

六、看內交通

小區內的交通分為人車分流和人車混行兩類，交通的合理性對於居住的安全和環境的靜謐性是比較關鍵的，這也是在看房中容易忽略的問題。購房者要詢問一下小區在交通上有什麼措施，如何規劃小區內的車行、人流等。

七、看公共設施具體位置

為了美觀，沙盤中常會把小區內的變電站、垃圾箱、化糞池、水泵房、燃氣房、地下車庫出入口等隱藏、模糊或偏移，比如用綠地取而代之。看沙盤時，一定要問清楚這些公共設施的具體位置、高度及與樓棟之間的距離。

八、看小區內不明確建築物

沙盤中常會看到一些用有機玻璃做成的透明小方塊，它們可能是小區內的公共設施，也可能是待規劃中的建築物。這些不明建築物，極有可能在未來某一天變成現實的時候，給居住生活帶來負面的影響，比如承諾是帶規劃的綠地實際成為了一座高樓。因此，一定要打破砂鍋問到底，並把這些「不確定的因素」寫入合同中，對開發商產生一種約束力。

（以上回答發布於2017-04-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅳ 發現售樓部是騙人怎麼辦

售樓處騙人，那就得上當地的房管局或者是住建委咨詢一下，應該是如何維權。

Ⅵ 沙盤與現樓不一樣怎麼辦謹防售樓部沙盤貓膩

3月已至，樓市也開始逐漸回暖，新開樓盤一般都會在售樓處擺放沙盤模型，供人們購房參考，但有些模型之外的因素如果被忽略，可能會造成選房不準，入住之後產生不便。相關地產銷售人員建議，看模型時也要對模型上反映不出來的周邊及小區內配套詳細了解。

沙盤模型上會顯示出小區的樓高、樓間距、綠化等信息。但由於模型空間所限，小區內一些如變電箱、運動設施等，不會完全體現出來。如果想選購一樓的房屋，並且介意周邊的一些設施可能會干擾正常生活，那麼在看模型選房時，要向銷售人員詢問清楚。

樓盤沙盤陷阱：

陷阱一：沙盤樓距更寬闊

陷阱：很多購房者發現，沙盤的樓房錯落有致、寬鬆通透，置業顧問也一再承諾有25米寬樓距。可實際樓距卻15米不到。 對策：看沙盤不如多問實際數據。根據小區佔地、總建築面積、容積率等數據，結合沙盤比例與實地考察，做出的判斷也更准確些。此外，除了看樓座布局是否過緊湊，還要看小區的規劃是否考慮到實際生活需求，如小區出入口的設計是否合理等。

陷阱二：說好的周邊配套呢？

陷阱：許多銷售顧問總是指著沙盤這樣信誓旦旦地承諾規劃中的配套等等。可如果等了幾年還看不到所謂的配套設施落實，銷售人員就會說這是政府項目或政府規劃，正在規劃之中。當房子都賣光了，規劃都沒落實，購房者也只得認栽。對策：實際了解配套的真實性可行性。購房者可將沙盤上的設施與建築圖紙一一對應，確定小區周圍的湖泊、公園、綠化帶是否真實存在；周邊的道路是否如沙盤展示的一樣寬闊平直；銷售人員承諾的學校、商業項目的進駐，在政府官方網是否有相關規劃與進度等。這不僅關繫到日後生活的舒適度，還關繫到房產的保值率。

陷阱三：不利生活設施被「隱身」

陷阱：有開發商為了讓沙盤看上去整體更完美，隱去了一些必要的生活設施，如電房、水泵房、地下車庫的出入口，甚至是垃圾站，導致很多購房者在不知情下住進了垃圾站旁的房子，對此，大多業主只能無奈地接受。對策：購房者看沙盤時要特別留意車庫出入口、垃圾站、電房的具體位置，另外問清垃圾站是常規垃圾堆放處還是臨時堆放點，臨時堆放點會不會變成永久堆放點等，購房者在看模型時除了要了解它們的具體位置，還要實地到小區周邊做仔細了解。對於銷售人員的承諾，購房者可與其協商，寫入商品房預售合同。

有些房屋在模型上看臨街、採光好，但有可能小區外正是繁華馬路，房屋正對面還有高層建築。看房者要考慮模型以外的周邊環境，詢問周邊高層建築物、道路、商鋪繁華程度等情況。還應了解周邊規劃狀況，如是否將建商場、垃圾轉運站等，對影響生活的因素心裡有個底。

一、看沙盤上是否註明「模型」或「效果圖」字樣及模型比例

按工商行政管理機關的要求，開發商使用模型時，必須註明「模型」或「效果圖」等字樣，這條規定的潛台詞是：沙盤模型僅供參考。看沙盤的比例尺寸，除了確定沙盤是否根據實際規劃比例製作，還可以按比例尺寸可以算出實際尺寸。購房者可大概計算出樓間距等。

二、看小區整體規劃

沙盤是小區的縮影。在沙盤上，小區密度是否過大、建築與景觀的搭配是否協調、內交通的分布是否合理、公共設施的分布是否人性化、小區與周邊環境的關系等都一目瞭然，而這些對以後的居住質量影響很大，也是購房者在不同樓盤之間比較應考慮的關鍵因素。

三、看開盤區域及樓棟朝向

（以上回答發布於2017-05-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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