A. 物業服務法律關系的主體是什麼
物業法律關系的主體
1．業主
業主是物業的所有權人。按其擁有的物業所有權的狀況，又可分為獨立所有權人和區分所有權人。獨立所有權是典型的傳統不動產所有權形態，現代物業區域各業主的權利形態一般是區分所有權。
業主享有以下權利：按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會委員長，並享有被選舉權；監督業主委員會的工作；監督物業管理企業履行物業服務合同；對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；法律、法規規定的其他權利。
依《物業管理條例》的規定業主負有義務。
2．業主大會
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域成立一個業主大會。同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主大會在物業管理活動中的合法權益。
物業管理區域內全體業主第一次大會，在物業已交付使用的建築面積達到一定比例時召開。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議，應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主大會的臨時會議，經20%以上業主提議，由業主委員會組織召開。
業主大會的法定人數，應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主大會有以下職責：制定、修改業主公約和業主大會議事規則；選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；選聘、解聘物業管理企業；決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
3．業主委員會
業主委員會是物業區域內全體業主對物業實施自治管理的組織，由業主大會選舉產生，是業主大會的常設執行機構，對業主大會負責。
業主委員會的委員應當由業主擔任，其成員不得兼任本物業區內物業管理公司的工作。
業主委員會的職責如下：召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；監督業主公約的實施；業主大會賦予的其他職責。
4．物業管理企業
物業管理企業就是對物業實施專業化、企業化、社會化管理服務的，具有法人地位的經濟實體。物業管理企業一般以公司形式出現，依合同實施物業管理，其管理權源於業主。物業管理企業是獨立的法人，與業主在法律地位上是平等的，物業管理企業與業主必須合作，實施對物業的管理。
國家對物業管理企業的管理主要體現在兩個方面：國家對從事物業管理活動的企業實行資質等級管理制度，一般分為一、二、三級，每兩年核定一次；從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。
物業管理企業的權利與義務由《物業管理條例》和《城市新建住宅小區管理辦法》予以規定，此外由物業服務合同予以明確。
B. 物業管理按管理主體分幾類
(1)以區､街道､辦事處為主體成立的物業服務企業實施的管理｡這種管理主要突出了地方政府行政管理的作用
C. 物業的管理主體是誰
物業有兩重含義，不同含義之間的管理主體也不同
1、當物業特指為房屋建築、土地等不動產時，物業的管理主體是產權人，也稱為業主。同時具備多個產權人的物業，比如住宅小區、公共寫字樓、公共商業機構，其管理主體為產權人的集合，即通常所說的業主大會。而由業主大會選舉出來的業主委員會，則屬於二級管理主體。
2、當物業是作為物業管理企業的簡稱時，物業管理企業的管理主體，首先是企業管理層，如董事會、股東大會。次一級管理主體是公司實際決策者，如：總經理、CEO、行政總監等等。具體到一個物業管理項目中的管理主體，則是物業企業派駐在物業項目中的現場負責人，如物業項目經理、管理處主任等。
D. 物業管理招標的主體包括
物業管理招標的主體主要是小區的業主委員會，小區業主委員會招標，選擇優秀的物業管理公司進入小區提供物業服務。
E. 物業管理的活動參與主體有哪些
物業公司和業主、使用人。
F. 什麼是物業主體結構維護
樓房的公共部位由物業負責維修。物業最長的保修期是5年，超過5年後需要動用維修基金。（保修期限：如防水保修是三年，水電設施保修是18個月）。
樓房的公共部位包括： 樓房基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
G. 物業管理合同糾紛案件訴訟主體怎麼確定
物業管理合同糾紛案件訴訟主體的確定
一、業主委員會作為訴訟主體的確定標准
(一)業主委員會的成立標准
業主委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。業主委員會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。業主委員會應由業主大會選舉產生，其組成人員不得在物業管理公司中兼職。業主大會應由物業管理區域內的全體業主組成，業主人數眾多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。首次業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起一定期間內，應按《物業管理條例》有關規定，到當地物業管理行政主管部門辦理登記。未經登記確認或未經業主授權，他人以業主的名義將業主委員會予以登記的，視為業主委員會尚未依法成立。
(二)業主委員會的訴訟主體資格的確定
對於依法成立的業主委員會的訴訟主體資格，有觀點認為，業主委員會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。我們認為此種意見不妥。《物業管理條例》賦予了業主委員會對外簽訂聘用合同的權利，應視為業主委員會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。業主委員會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。業主委員會雖然不是法人，但其屬於依法成立的自治管理組織，應屬《民事訴訟法》第49條所規定的「其他組織」，可以作為民事、行政訴訟的當事人。業主委員會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務，其可以成為適格的訴訟主體。我們認為，在下列情形下，業主委員會可作為訴訟主體參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：
1.物業管理公司違反合同約定損害業主公共權益的;
2.業主大會決定提前解除物業管理合同，物業管理公司拒絕退出的;
3.物業管理合同終止時，物業管理公司拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第29條第1款規定的資料移交給業主委員會的;
4.其他損害全體業主公共權益的情形。
二、物業使用人作為訴訟主體的確定標准
物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟主體：
(一)物業使用人與物業管理公司直接簽訂物業管理合同的;
(二)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理公司形成事實上的物業服務關系的;
(三)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;
(四)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。
在上述(三)、(四)情形下，業主可以列為共同被告。
三、開發商作為訴訟主體的確定
由於許多物業管理公司是開發商的下屬企業，當業主或業主委員會以物業管理公司不履行義務或有其他嚴重違約行為為由要求解除合同時，建設單位往往以拒絕移交公共用房和管理用房或其他配套、公共設施相要挾。如果因此發生糾紛，業主或業主委員會提起訴訟的，可將物業管理公司列為被告，建設單位列為第三人，也可以直接將建設單位作為被告，以侵權為由提起訴訟。
H. 物業管理權移交的主體有哪些
物業管理權移交主體主要涉及以下幾方：
（1）物業所有人。包括全體業主。
（2）原物業服務企業。
（3）新物業服務企業。
（4）其他移交參與人。主要為開發建設單位。當原物業服務企業滅失或者因為其他的原因不能繼續經營時，物業所在地的基層行政管理部門或基層群眾性自治組織（居民委員會、村民委員會等）也可能成為移交參與人。
I. 物業管理的法律關系主體有哪些
(一)主體廣泛性
住房(住宅小區或樓宇)是城市化及人民生活的基本物質條件，任何組織專單位和個屬人都要與房地產物業管理發生各種聯系，並通過這種聯系形成人與人之間的社會關系。因此，可以說物業管理法律關系的權利主體和義務是非常廣泛的。
(二)權屬基礎性
物業管理的對象主要是房地產。房地產是不動產，但不動產的轉移並非實際物體發生位移，而是權利的主體發生變動。房屋的出售、租賃實際上是權利的交易和轉讓。因此，物業管理的法律規范是一個以權屬為基礎的法律規范。
(三)國家干預性
房地產是不動產，它對國家、法人和公民來說都是一筆很重要的財富；同樣，房地產的物業管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它關繫到經濟發展和社會穩定。因此，國家對這一領域的行政干預顯著，國家建設部專門成立了建設與房地產業司來指導物業管理工作的開展。
J. 物業管理招標的主體一般有哪些
物業管理招標的主體一般是物業的建設單位、業主大會(單一業主)、物業產權人(政府機關或物業產權部門)。 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中，由物業建設單位負責物業管理服務的招標組織工作；業主大會已經成立的，由業主大會負責實施物業管理的招標組織工作。