『壹』 什麼是物業，業主，使用人
您好。一個一個回答您。
一、什麼是物業？
物業是指已建成並投入使用的各類建築物，包括公寓、住宅樓、寫字樓、商場、醫院、院校、市政設施以及與其配套的設施、設備和場地等。
1、已建成並具有使用功能的各類供居住或非居住的建築物。包括專有部分和共有部分。
1)專有部分的權能及內容
a)專有部分的權能（物權法第七十一條）：業主對其建築物業專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全、不得損害其他業主的合法權益。
b)專有部分包括：戶內卧室、客廳、、衛生間、廚房、陽台等部分。
2)共有部分的權能及內容
a) 共有部分的權利及義務（物權法第七十二條）：業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
b) 共有部分包括：樓宇外牆、共用門廳、樓梯間、電梯間、電梯井、管井、消防通道、共用通道、屋面、天井等部分。
c) 其它條款：
建築區劃內共有的范圍（物權法第七十三條）：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
車位、車庫的歸屬與使用（物業權法第七十四條）：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬 ，當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
2、建築物業配套的設備和公用設施。包括專有部分和共有部分。
1)專用部分包括：自用的門窗；衛生間潔具；通往主管的供水；排水；天然氣支線管理道；通往主線的供電線路設備、網路設備、通信設備、水表、閥門；電表、供電分線盒、漏電保護器；分戶供暖閥門以及通往主管的供暖支管線路等部分。
2)共用部包括：共用的供水設備、共用的排水設施、共用的照明設施（樓道燈、庭院燈、路燈、草坪燈、單元門燈等）共用的監控設備、共用的消防聯動報警監控設備、門禁系統、電梯、配電室、落水管道、共用水箱或蓄水池、供暖設施部分。
3、建築物相應的配套設施。包括水景、綠地、小品景觀、健身器材、道路、亭台樓閣。
二、什麼是業主？
業主的定義（《中華人民共和國物權法釋義》）：所謂業主是指物業（建築物）的所有權人。業主可以是自然人、法人和其他組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。
《物權法》第七十一條規定：業主對其建築物專用部享有佔有、使用、收益和處分的權利。另外，對於購置期房的買方，嚴格來說還不是法律上的業主。只有在所購物業建成後進行了契約登記，取得了國家行政主管部門頒發《中華人民共和國不動產權證》後才能成為法律上的業主。
按擁有房屋狀況，可分為單獨所有權人和區分所有權人。物業區域內各業主的權利形態一般為區分所有權，相互間關系已超出傳統民法上的相鄰關系。
建設單位，或稱為開發商，即房地產開發企業，作為物業投資者，取得原始物業所有權，在物業銷售前，是該物業唯一所有權人，因此被稱為第一業主；但因為他們不是最終的建築物所有權人，而是以建築物所有權轉換贏得利益為目的，所以他們也不一定是業主。
三、什麼是使用人？
使用人是指物業區域內物業承租人或其他實際使用物業的人，他們不擁有物業產權，只能使用物業，即不擁有國家行政主管部門頒發的《中華人民共和國不動產權證》。使用人只享有使用權，不享有財產的佔有和支配權。如：租戶、親朋好友等只是對本物業具有使用的權利和享有物業服務企業提供的專項的物業管理服務。
『貳』 業主應該如何跟物業溝通
1、換位思考
物業人員和業主發生矛盾時，不管是物管人員還是業主都要換位思考，物業管理人員應站在業主的角度去思考問題，體會業主的心情，而業主也應該去體諒物管人員的難處，理解與之有矛盾的做法，從而解決糾紛。
2、恰如其分
業主在於物業溝通的時候說話正合分寸，恰恰相反如其分，不多一分，不少一分，對分寸掌握得當，才能化解潛在的危機，巧妙處理各種突發的事件。
(2)業主和物業擴展閱讀
物業的職能也義務
1、物業管理安全。物業公司應當採取各種措施，保障業主和房屋使用者的人身財產安全，對小區的治安進行管理，對小區的消防安全進行管理以及對出入小區的車輛與人員進行管理;
2、物業設備的管理。需要管理的物業設備主要有給排水設備、燃氣設備、供暖設備和通風設備、電氣設備等;
3、物業維修管理。物業管理公司應當按照國家對物業管理的標准，對其經營管理的物業進行維修和技術管理，包括對房屋安全與質量的管理、對房屋維修技術的管理以及對房屋維修施工的管理;
4、物業環境管理。物業管理公司有義務對住宅小區的環境進行管理，使其達到國家規定的標准，具體包括污染防治、環境保潔、環境綠化等;
5、就公共市政設施的有關事務與政府和公共事業部門聯系。
『叄』 物業和業主的關系
物業是商家，業主是消費者，物業為業主提供物業服務，業主給物業交物業費。
關於物業。
物業服務企業具體的責任主要有：
1、物業及其配套設施的維護和保養。對物業來說，機電設備、空調系統、供水供電系統、電訊系統、公用設施等，都必須處於良好的工作狀態，才能保障物業的正常、安全使用，不能等發生故障後再去修理。經常進行維護和保養，可以延長物業的使用壽命，為業主和租戶提供基本的使用保證。
2、加強保安管理，向業主和租戶提供生活和辦公的安全保障。必須認真做好治安管理工作，承擔起大樓和小區范圍內的安全、保衛等，甚至還包括排除各種干擾，保持居住區的安靜。不管是住宅區還是其他類型的物業，只有具有良好的保衛環境才能確保業主和住戶的生命財產的安全，並消除他們的後顧之憂。要搞好設備的養護工作，確保設備百分之百地處於良好使用狀態。要建立和執行制度，加強管理等。
3、搞好物業及周圍環境的清潔，包括垃圾、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一個清潔衛生的環境，向業主或租戶提供一個整潔舒適的居住、辦公環境。干凈整潔的環境給人們以視覺上的美感和心理上的舒適感。
4、做好物業管理區范圍內的綠化建設和保養，以提供良好的生態環境。尤其是草地綠化和花木養護工作對營造一個優美宜人的環境是非常重要的。
5、做好大樓和小區內的交通管理。內容包括小區內的平行交通和大樓內的垂直交通（電梯和人行扶梯）的管理，也包括通道、屋頂等空間的清潔、路燈的保養等。
6、加強車輛管理，防止車輛丟失、損壞，要求小區、大廈行車路線有明顯標志，車輛限速行駛，統一物業轄區內的車輛停放，保持物業轄區的道路、過道的暢通。
7、搞好財務管理工作。一是要搞好維修基金的核收和使用管理，保證物業管理工作的健康順利進行。
8、及時辦理物業及附屬設備的財產保險，避免給業主造成巨大的財產損失。
9、搞好社區管理，創造健康文明的社區文化，努力建立友好融洽的新型人際關系。同時協助政府進行社會管理，推進全社會的文明和進步等方面的工作。
10、就公共市政設施的有關事務與政府和公共事業部門聯系。
11、建立物業檔案，隨時掌握產權變動情況，維護物業的完整和統一管理。
如果業主認為所在小區的物業服務企業不夠盡職，可以向他們提出整改意見，也可以向有關部門反映。如仍無法解決問題，還可以通過召開小區業主大會來決定是否解聘該物業服務企業，重新選擇新的物業服務企業。
『肆』 如何處理物業與業主，以及業主與業主之間的關系
這三者關系既簡單又復雜。
一般來說，小區一切權利由全體業主說了算，業主推選業主代表，組成業主委員會，由業委會與物業公司簽訂管理服務合同。業委會是業主的代表，要為業主的利益負責，物業是服務於全體業主。
但在現實生活中，以上關系表現得並不十分清晰，甚至出現顛倒。
業委會往往會並不能尊重和維護全體業主的利益，沒有一定的工作規程，缺乏監督機制，常常獨斷專行，濫用權力，越權處理應該由全體業主才能決定的事情。業主大會一年也開不了一次，或幾年也不開一次。由此使全體業主的利益受到損害。
物業公司則一切以贏利為目的，小區交給他們管理，往往注重了經營，忽略了服務，讓業主十分寒心。
特別是個別人謀取業委會的職權後，與不良物業一啪即合，相互勾結，把小區當成自己個人辦的公司來進行經營。甚至出現私分侵吞公共所得情況。以至在很多小區都會出現的這樣和那樣的問題。
要理順這三者關系。
首先，應該讓全體業主明白小區管理是近年來出現的一種新生事物。隨著城市化建設發展的進程，影響將越來越大。這三者關系處理不好，問題也會越來越多。所以一定要積極關心小區管理，主動維護自己的利益；
其次，要推選真正關心和維護小區利益，不謀私利的業主代表，出來管理小區事務，同時積極支持和監督他們的工作，千萬不能輕易把自己的權利全權委託給一個無法足夠令自己信任的人；
再次，要選聘一個好的物業來管理服務小區業主，主要應該訂好服務合同，把雙方的權利責任義務規定訂細、訂清楚，有的小區嘗試讓幾個物業來競標的辦法，有一定參考。
另外，業委會成員應該主動接受全體業主監督，在業主授權的范圍內開展工作，定期開業主大會，定期公布帳目，以便更好獲得大家的信任和支持。
最後，要清楚小區管理與住房建設一樣，政府歸口管理部門是所屬地的住建局，業委會的成立由他們審批，另外當地社區也有一定的領導職能，發現問題可以及時向這兩個部門反映。
『伍』 業主和物業之間的矛盾是真的嗎
是真的，而且幾乎在所有的物業小區中，都存在這個矛盾。
業主和物業矛盾自物業這個行業在我國誕生以來，就一直存在。
早年間，由於我國實施房屋國有制，所有住房都是國家的，住戶屬於單位分配後，租賃使用（早期公租房的由來）。房屋的修繕和管理，統統由國家政府承擔（房管局因此而來）。住戶只承擔水電能源費用和極低的衛生費、垃圾費。
上世紀八十年房屋制度改革以後，產權歸屬業主自己。國家不再是房屋所有權人，也不再承擔房屋管理責任。改由物業公司提供相應的服務。這就產生一個巨大的問題——以前在國家管理時期，物業服務雖然很差勁，但是這都是免費的。而物業公司提供同樣的費用，卻要收費。花錢買服務，在國人看來還是一個新鮮事物。
於是人們逐漸分成兩類，一類是，以前政府都不收錢，你物業公司憑啥收，我不要物業服務行不行，我繼續讓政府提供免費服務好不好？
另一類是，我是花錢雇物業來服務的，物業公司就是我的僕人奴隸，我讓你做啥你就得做啥。
矛盾就此產生……
其次，隨著市場經濟的發展，房地產業迅速擴張以後，物業公司如雨後春筍一般迅速壯大。盲目擴張，導致物業公司的人員素質普遍低下。國外的物業公司項目經理、主管，必須經過大學里相關專業的培訓後才能上崗。而中國，物業從業人員的就業門檻一路降低，從大學降到大專，中專，高中……現在除了項目經理外，其餘幾乎的所有崗位，只要不是文盲，就可以上崗。從業人員的低素質，造成服務意識低下，自然也會形成矛盾。
『陸』 物業和業主有什麼區別
從工作性質來說，來是服務與被服自務的關系。物業為業主提供服務，業主支付服務費用
從合約上來說，物業公司和業主是對等的契約關系。物業依據合約，提供服務產品。業主根據合約，承擔產品費用。
根據《物權法》和其它法律法規，業主是物權所有人，物業公司是業主通過招投標等程序，為業主的物業提供養護、管理、維修等工作
『柒』 物業與業主之間的關系
"現在又要攆車棚的"什麼意思?沒看明白?
根據《物權法》的規定，業主有權利解聘物業管版理權公司，物業管理公司是業主的服務單位，它的職能是服務而不是管理業主，所以業務有權更換物業公司。
你的車棚是從物業公司買的，物業公司沒有該車棚的所有權，它只是有管理權，該車棚的所有權應該歸全體業主。如果你是從開發商手裡買的話，則車棚有可能是歸你（看合同約定），如果不是，則你不會得到車棚的所有權。
『捌』 開發商、物業、業主三者的關系是什麼
一、房地產開發商是從事商品房建設並予出售獲取利潤的房地產開發企業，對所銷售房屋的質量負有一定期限的保修責任。在業主大會成立以後，不再對所開發物業的管理承擔責任，只作為未售出物業的業主享有權利和承擔義務。
二、物業公司是從事物業管理活動的企業，由業主大會決定選聘，按與業主委員會所簽訂物業服務合同的約定為業主提供物業管理服務，獲得服務報酬。
三、物業服務合同內容主要包括物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等。
四、業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，其作用是：
1、召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。
2、代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。
3、及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。
4、監督業主公約的實施。
5、履行業主大會賦予的其他職責。
(8)業主和物業擴展閱讀：
一、根據使用功能的不同，物業可分為以下五類：居住物業、商業物業、工業物業、政府類物業和其他用途物業。不同使用功能的物業，其管理有著不同的內容和要求：
1、居住物業是指具備居住功能、供人們生活居住的建築，包括住宅小區、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等，也包括與之相配套的共用設施、設備和公共場地。
2、商業物業有時也稱投資性物業，是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業，這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。
3、商服物業是指各種供商業、服務業使用的建築場所，包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。辦公物業是從事生產、經營、咨詢、服務等行業的管理人員（白領）辦公的場所，它屬於生產經營資料的范疇。
4、工業物業是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋，包括輕、重工業廠房和近年來發展起來的高新技術產業用房以及相關的研究與發展用房及倉庫等。