1. 物業管理怎麼協調,怎麼安排,怎麼規劃,怎麼統籌好工作
物業管理無非就是做好業主及上層領導的協調；1、熟知物業管理相關知識，規避與業主的回經營風答險。2、加強服務意識，嚴禁與業主發生正面沖突。
做好各物業區域員工的工作安排，1、重點區域重點安排，避免業主敏感話題。2、員工的思想教育與專業水平培訓。
做好物業區域分工規劃及建立各崗位工作量化考核標准。1、必須有經營意識，合理分工，規避資源浪費。2、建立員工工作量化考核標准，責任到人，提高工作積極性。
做好主管的統籌意識，1、培養各主管領導意識與執行力。2、培養各主管及員工的經營意識，形成核心競爭力|！
2. 如何認識和做好物業管理的綜合協調
這個綜合協調概念很大，做物業管理要管理團隊內部的管理協調（團隊協作、提升效率），對外有與開發商的協調（平衡與開發商的關系、平衡業主與開發商的問題處理）、與業主的協調（服務質量、管理質量等管理服務）、業主間的協調（鄰里關系的協調、相互影響的協調）、與政府相關部門的協調（街道居委、公安、消防、供水供電等）
3. 樓上漏水,樓下找物業公司協調而物業不予協調怎麼辦
直接先找樓上把滲漏水問題解決了再說吧，這里不用說，漏水條文如下：受漏水損害的一方應首先請房屋質量檢驗部門對房屋漏水原因和如何補漏作出鑒定報告；鑒定出來後，如果是相鄰方的原因，可憑報告要求相鄰方立即或及時給予修補，並可向相鄰方提出對修補期間造成的損害作出賠償的要求。如果相鄰方不配合，受損一方可將爭議提交到法院。其法律依據是《民法通則》第83條：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。假若相鄰方不履行法院的判決，受損方可自請施工隊從樓下維修，發生的費用可向法院提出要求樓上業主賠償。如果樓上的不賠償，可向法院申請強制執行。
從上面就知道了，如果樓上不處理，也給他講講，不行就法院見
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另外跟物業講清楚，你不給協調，就先不交物業費唄！
4. 裝修過程中哪些過程需要跟物業協調
1 是的免費~是他們必須提供的~除了戶型平面圖,原建築平面圖,原有的水電分布路線圖等
向物業協商的內容有:裝修中的拆除非承重牆的時候;
一定要拆除承重牆的時候物業也會有方案,告訴你可以拆哪裡拆多少不影響原建築的結構;
鑽孔;
其實現在的樓盤基本都設有空調外機的位置啦~
你要交的錢應該是~物業管理費和裝修垃圾清運費(這個只包括從指定垃圾堆放處運到垃圾場的費用,而正規的家裝公司可能還要收一次垃圾清運費,這個是指從家裡把垃圾運到指定垃圾堆放處)
5. 前期物業管理關系協調的主要內容
前期物業管理中存在的突出問題
目前關於前期物業管理的法律規范有《物業管理條例》、《前期物業招標投標管理暫行辦法等》，這些規定從多方面規范著前期物業管理活動，但在實踐操作中仍存在許多問題。
1、法律關系具有復合性、法律主體存在錯位、建設單位處於主導地位、主體地位及相互關系法律依據的缺失。
這既是前期物業管理法律關系的特徵，也是其存在的源發性的問題，它導致建設單位、業主、物業服務企業三方之間權益的失衡，矛盾、糾紛層出不窮，並且在處理糾紛時缺乏明確的法律依據，權益受到侵害時救濟陷入困局。同時，在學術界、地方立法及實踐做法中又各有千秋，更沒有統一操作尺度。致使業主牢騷滿腹，前期物業服務企業在實踐操作中也是尷尬無奈。
2、前期物業管理招投標存在的問題
（1）制度不規范，存在法律漏洞
現行的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《物業管理條例》都要求前期物業管理（主要指住宅）通過招投標選聘物業管理企業，以實現「建管分離」。然而，雖然《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第三條規定的是建設單位「應當」通過招投標選聘物業服務企業，但《物業管理條例》第二十四條只是規定「提倡」建設單位通過招投標選聘物業服務企業，沒有強制實行建管分離，留下法律漏洞。同時前期物業招投標制度本身也存在法律漏洞，難以規范好前期物業服務企業的選聘。《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人採取邀請招標方式的，應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書。現階段前期物業管理招投標制度不規范的問題主要表現在「邀標制」上，因招標人是建設單位，他當然有權決定邀請哪些物業服務企業參加投標，有權自行組織實施招投標活動，誰能中標的決定權在建設單位手中。
（2）建設單位違規操作
一是建管不分，私下或內定中標企業。建設單位自建自管的主要目的在於促進銷售。而專業化的物業服務企業的目的是通過提供服務獲取利潤。建設單位最關注的是銷售業績，最擔心的是物業服務企業制定高收費標准而影響物業銷售，或降低管理成本而導致樓盤的管理品質下降，二者都會直接影響到房產的銷售，影響資金回籠和後期的滾動開發。若自建自管，可以通過降低收費標准、給子公司明貼暗補以保證樓盤的管理品質，打造房地產品牌形成口碑效應達到促銷目的，還節約銷售環節中的廣告費用。建管不分致使招投標成為一種形式。
二是建設單位在招投標中享有決定權，片面強調最低價，造成競標企業競相壓價，中標企業利潤率很低甚至虧本。
3、物業承接查驗中存在的問題
物業服務企業應當按照法定的程序、內容進行現場查驗，並要求建設單位移交竣工驗收資料、工程技術資料等所必須的資料。在這個環節中，物業服務企業必須將查驗過程中發現的問題及解決方案、責任歸屬等以書面的形式取得建設單位的確認，以便整改。但由於建管不分或地位不平等等原因，物業服務企業往往無法按照規定進行嚴格的物業承接驗收。但因承接未經查驗的物業，物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業將會面臨承擔賠償責任的風險。
（1）物業服務企業在承接查驗中角色尷尬
在現行制度框架下，物業承接查驗環節中存在主體錯位現象，即在前期物業服務合同中，開發建設單位以「甲方」身份代理業主委託物業服務企業為業主提供物業管理服務，而在物業承接查驗中有要求物業服務企業代理業主與開發建設單位做好承接查驗工作。這就使此項工作難以正常開展，如果物業服務企業在前期物業服務合同中強調嚴格進行此項工作，開發建設單位可能不與之簽訂合同。同樣在前期物業管理招投標中，建設單位佔主動地位，物業服務企業為了中標而被迫對物業承接查驗作出讓步，為日後留下隱患和風險。
（2）承接查驗中物業服務企業的責任問題
在物業承接查驗中，《物業管理條例》明確規定了建設單位應當履行承接驗收的義務，而對物業服務企業沒有作出強制性的要求，對物業服務企業不認真履行查驗義務也未規定相應的處罰措施，即物業服務企業責任缺失。業主因物業項目配套不完善或存在質量問題頻頻投訴，大多數物業服務企業認為是建設單位的遺留問題，應找建設單位解決，抱怨自己是「代人受過」，從根本上講，這些問題是建設單位的問題，但是如果物業服務企業未履行承接查驗的義務造成損害的，物業服務企業將要承擔相應的法律責任。
《物業承接查驗辦法》第三十九條規定：「物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。」首次作了明確規定物業服務企業未依法履行查驗義務造成損害的應當承擔賠償責任，該辦法作為部門規章也可作為裁判案件的參照規范適用，這也體現了國家對此問題的立法價值傾向。因此，物業服務企業應當重視承接查驗環節中隱匿的法律風險。
（3）物業服務企業的管理服務水平有待提高
有的物業服務企業的人員工程技術水平不高，對物業工程質量和配套設備、設施的安裝及質量不具備驗收能力，更甚者承接查驗時，只知道項目及配套設施、設備的有無，而是否符合建設安裝技術標准要求、質量是否合格並不太清楚。即使能夠順利的進行查驗，也不能發現質量問題而進行風險防範。
4、物業服務企業對建設單位遺留問題的處理
（1）有能力處理而又不能處理。
現階段建設單位和物業服務企業的關系很微妙，半數以上是「父子關系」，即物業服務企業是建設單位的子公司，這便決定了物業服務企業很難公正地站在服務者的立場上去解決問題，往往也只能幫建設單位開脫責任。另一方面，由於物業服務企業與建設單位地位不平等或存在其他利益關系，如物業管理前期介入階段建設單位承擔了物業服務企業的運營費用等，導致物業服務企業受制，不能客觀地處理問題。
（2）無能力處理遺留問題
物業服務企業作為一個連接建設單位和業主的中間橋梁，對前期物業管理中出現的應有建設單位負責解決的問題，只能進行協調而沒有命令權、決定權，問題能否解決取決於建設單位的態度，如果建設單位推諉，物業服務企業的工作很難進行，導致業主不滿，將矛盾轉嫁到物業服務企業身上，物業服務企業也是代人受過。
（3）建設單位遺留的兩個易引發矛盾的具體問題
臨電問題。為避免承擔延期交房的違約責任，建設單位在供電設施尚未完備情況下倉促交房，臨時電壓不穩導致經常停電，影響業主正常裝修而造成損失，影響業主正常生活。業主對此極為不滿，往往會抱怨物業服務企業管理失職。
房屋防水問題。此問題是任何住宅小區都難以避免的突出問題。主要可分兩類，一是室內衛生間和廚房防水問題，一是頂層屋頂漏水問題。室內防水在建設單位交付業主使用時都經過了物業服務企業的協助驗收，但在裝修過程中防水層被破壞是難以避免的，這就產生滲漏責任劃分爭議。至於頂層屋頂室外防水問題，在交付使用時難以進行驗收，且對於頂層的防水沒有統一的驗收方法和標准，唯一的好辦法就是通過一個雨季的檢驗。但裝修結束往往是在雨季之前，如果出現屋頂防水不到位的情況，裝修成果將會付之一炬，這又是一個矛盾集中點。
5、業主委員會尚未成立，問題解決的滿意率不高
業主委員會是業主與物業服務企業之間的連接橋梁。業主委員會的作用價值不僅是對物業服務進行監督，其主要目的在於通過與物業服務企業的溝通、協調來解決問題，促進和諧。在前期物業服務過程中，因缺失業主委員會從中溝通協調，容易發生直接沖突。
此階段物業服務企業面對的是全體業主，必須接受所有業主的咨詢、質疑，既要及時解答處理屬於物業管理的問題，又要收集反饋屬於建設單位解答處理的問題。建設單位在房屋銷售完畢後撤場，將一切問題多交給物業服務企業，常常將應由建設單位負責解決的問題，讓物業服務企業向業主作出承諾，由物業服務企業負責溝通並協同解決。因建設單位的原因問題沒有得到合理解決，全體業主會把矛頭直指物業服務企業，理由是物業服務企業有承諾。工作量和工作難度盡管都很大，但業主提出的具體問題得不到圓滿解決將為今後的物業服務埋下隱患，隨時會一觸即發。
《業主大會和業主委員會指導規則》第八條規定，物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%時，建設單位應當按照政府部門的要求，及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。現實中很多建設單位不及時報送相關資料，業主大會、業主委員會遲遲不能成立。
6、政府和社會賦予物業服務企業太多的職責，而保障制度不健全。
目前社會、輿論及業主對物業服務企業的期望遠遠超出了物業服務企業所能承受的范圍和限度。
沒有行政權力，但需要承擔其職能。《物業管理條例》第四十六條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。該條款賦予物業服務企業制止違法行為的職責，但物業服務企業沒有相應的行政權力，也無相應的保障制度。發生相關事件業主會依據上述規定，要求物業服務企業採取措施制止不法行為。例如有的小區的個別住在一層的業主，將陽台的側面打開一個門，將窗檯附近的綠地圈起來，設置石桌石凳等設施供其下棋、喝茶使用，物業服務企業也要求過該業主恢復原貌，但該業主置之不理。對此物業服務企業也只能起到溝通勸阻的作用，而無權採取強制措施。報告後政府部門通常也不出面解決問題，沒有了行政權力的干預，物業的溝通不能取得實質效果，很多業主抱怨物業服務企業不作為。此類問題不能很好的解決，將會導致眾多業主的遷怒和不信任，矛盾逐步激化，物業服務企業也是有苦難言。
7、問題解決的渠道不暢通。
在前期物業管理階段，是發現問題最多的階段，且涉及到的問題種類繁多五花八門，涉及到利益方也很多，有建設單位、門窗廠家、地暖廠家、供電公司等。此階段，業主對物業服務企業的期望是盡快解決問題。物業服務企業面臨的現狀與業主的急切需求之間存在一定差距。容易出現建設單位、廠家推諉等多方原因造成問題解決渠道不夠暢通，影響問題解決的速度，物業服務企業留下效率低下的印象，甚至會導致業主誤認為物業服務企業不作為。
五、對策、建議
1、 盡快建立健全物業管理方面的法律法規，適時出台物業管理法 。
在法律層面上規范前期物業管理法律關系，明確建設單位、業主、前期物業服務企業三方的主體地位及相互關系，明確各方的權利、義務及責任，嚴格規范前期物業服務企業的選聘。
在三方關系中建設單位占據主導地位、在承接查驗環節中主體錯位問題，屬於源發性的問題，是導致主體權益失衡、招投標流於形式、諸多物業糾紛產生的根源。問題形成的根本原因在於目前的房地產開發的基本法律制度存在弊端及相關體制的不完善，也只能從立法根本上解決此問題。
2、物業服務企業可通過以合同為本的思路預防風險、化解矛盾
在目前體制和法律制度構架下，前期物業服務企業角色尷尬，而體制、立法層面的完善尚需時日。但現實中的疑難問題不可迴避。在實踐操作中，物業服務企業可通過以合同為本的思路解決問題，以合同的形式確定相關的權利、義務與責任，進而緩和、化解矛盾與沖突。
在處理與業主關系方面：雖然物業服務企業與建設單位之間訂有一份前期物業服務合同，但是約定的往往比較籠統，各方權利、義務、責任不具體，不明確，容易引發糾紛。為了避免因約定不明糾紛頻發，物業服務企業可以依法通過與業主訂立的前期物業服務協議，將相互之間的權利義務進一步具體細化，重點需要明確約定的是：哪些問題不屬於物業服務企業的義務、責任范圍、那些問題物業服務企業僅有協助或溝通的義務。此協議是業主親自簽訂，一般不會再提出約定之外的要求，即使業主提出約定外的要求，物業服務企業可依據協議約定予以解釋說明，獲得業主的理解進而避免沖突的出現。屬於建設單位負責的房屋質量等遺留問題、屬於供水、供電公司負責維修的水電設施故障問題、物業管理區域內出現的違反有關治安、環保、裝修等方面法律、法規規定行為問題，諸此之類容易引發糾紛的棘手問題，均可以有效合同的形式予以明確約定，防患於未然。
在處理與建設單位關系方面：雙方的權利、義務均是前期物業管理合同的確定的，由於建設單位處於「甲方」的優勢地位，雙方的權利義務明顯不對等。物業服務企業也是無奈，但是對於某些重要問題必須引起重視，如物業的承接查驗問題，對於前期物業服務合同中沒有約定或約定不明的，應簽訂補償協議，認真進行查驗並形成書面記錄，載明查驗時間、項目、存在問題、查驗結論等重要事項，由雙方參加人員簽字確認，對查驗的結果形成書面的承接查驗協議，對存在大的問題、解決方法及時限、雙方的權利義務關系，違約責任等作出明確的規定。這個環節是物業服務企業最容易出現法律風險、風險最大的環節。未查驗接受物業或相關責任未明確約定，物業服務企業將面臨巨大法律風險。
以合同為本的思路是預防風險、化解矛盾的有效方式，物業服務企業應組織熟悉管業管理知識、工程技術過硬、精通法律實務的人員，詳盡研究前期物業管理的每個環節，對容易出現的問題及風險有深入的理解，擬定各種規范完備的合同文本，以應對不同類別的難題。為解決問題需要訂立合同時，也應當有專業人員參與以規避風險。
3、加強對建設單位主導地位的監督
建設單位在前期物業管理中佔有明顯的優勢，為了平衡各方當事人的權益,需要對建設單位進行一定的規制,以防止其侵犯業主、物業服務企業的合法權益。可從以下兩個方面予以考慮:一是對於建設單位制定的臨時管理規約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續,或由行政部門制定臨時管理規約或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業服務企業的選聘,或監督選聘。
4、及早成立業主大會、業主委員會
業主委員會不僅是業主與物業服務企業之間的意見溝通的橋梁，而且還是建設單位和物業服務企業之間的一種制衡力量。對於涉及建設單位遺留問題等業主反映強烈、物業服務企業進退維谷的難題，業主大會、業主委員會作為業主的代表，可以有組織的維權並與建設單位進行博弈，在很大程度上可以幫物業服務企業擺脫窘境。
在成立業主大會條件具備時，建設單位往往不及時履行報送相關資料的義務，有的甚至會阻撓業主大會的成立。為了便於與業主順利溝通意見、制衡建設單位、前期物業管理工作的順利進行，在成立業主大會條件具備時，物業服務企業可及時發出通告，倡導、協助成立業主大會。成立業主大會、選舉業主委員會必須遵循嚴格而復雜的法律的程序，否則其主體的合法性將受到質疑，對問題的解決形成大的障礙，如有的訴訟案件中業主委員會的主體資格問題會成為了案件爭議的焦點，很可能因業主大會成立程序違法而導致業主委員會喪失訴訟主體資格。因此，成立業主大會須有具備專業法律知識與實務務經驗的的人員參與指導，以便業主大會及時順利的成立，並保障業主大會、業主委員會地位的合法性。
5、加強前期物業管理常識及相關法律知識的宣傳，提高業主對前期物業管理的認識
這是物業服務企業的一項重要的工作。諸多物業糾紛引發自業主對前期物業管理的概念、內容、物業服務企業的責任義務范圍、業主權利義務等相關知識不了解或誤解，這樣在無形中化生出多種遷怒和嗔恨，成為糾紛和矛盾的發端。因此，物業服務企業應當加強宣傳，讓業主提高認識，改變「業主與物管是冤家對頭」、「小區內財物被盜一切責任由物業承擔」等不正確的觀念，達到化危機於無形的效果。至於宣傳的形式多種多樣不必拘泥。業主入住時就是宣傳的較好時機，可以向每位業主發一本小冊子，內容可涉及整個物業的整體介紹、房屋質量結構的知識、裝修需注意事項、前期物業管理的概念、哪些問題由物業服務企業負責等，凡是容易引發糾紛的問題都可以事先統籌入冊，以使正確觀念及早植入業主頭腦。此項工作可與簽訂前期物業服務協議同步配合進行，便於業主對協議內容有深入的理解。
結 束 語
物業管理作為一個泊來品，在我國僅有短短二十幾年，物業管理尤其是前期物業管理法律制度還存諸多問題，還需不斷的深入探討研究並予以完善。某些法律規定籠統、模糊，需要根據立法精神和現實物業管理實務作出詮釋；立法滯後，需要物業服務企業及相關專業人員在實務操作方面不斷積極探索、實踐並總結經驗，為法律的日後修訂和完善提供客觀依據和經驗參考。伴隨房地產行業的逐步發育成熟，物業管理必將會不斷擴大規模、獲得深入發展，前期物業管理法律制度及其實踐也將日趨成熟完善。
6. 新房裝修和物業的協調
如果管得不嚴
你交罰款，可以實施
管得嚴
你還是改變計劃吧
會強制你恢復原狀的
7. 物業有責任與義務去協調鄰里之間的關系嗎
物業沒有責任與義務去協調鄰里之間的關系
社區居委會近似於農村的村委會,但費用來源由政府支付,主要是貫徹落實政府的各項政策和配合政府實現長治久安,是不是政府機構的政府.
業委會則純粹是房改後從西方引進的所謂民主的產物,是由一個小區或一個小區的一個區域內的業主選舉出來代表業主行使管理房產和小區內事務的自治民事組織,費用來源為業主交納的物業費,由物業公司支付費用.
物業公司則是公司法人,受雇於業委會,為小區提供專業的物業管理服務,並收取相應的物業服務費用.
三者居委會比較依附於政府,更加凌駕於業委會和物業公司之上,而業委會和物業公司純粹是因為小區而產生關系.
LZ說的是事實上的關系,但此事實關系不同於目前的法律關系.
沒辦法,這是事實.
業委會工作難干,而且容易被發展商或物業公司收買,而且小區業主意見又很難統一.所以目前小區物業管理很難上台階.
8. 怎麼與物業協調
協調什麼東西？講事實，拿證據，論利害。
9. 如何跟小區物業談合作
任何合作都是需要有前提的，雙方各自有什麼需求和優勢條件，叫知己知彼回，百答談百成。
比如你會做饅頭，就可以順便做些鹹菜和粥，與物業談合作，價格低些租物業產權的房屋，打出便民旗號，為小區業主提供早餐方便服務，不對外盈利經營，倘若萬人小區有1/5的人用你的早餐就是2000人，人均消費5元，一天的銷售額是一萬元，除去工本費，利潤5000元左右，因為是不對外部盈利經營，不涉及繳增值稅，把這部分錢讓利給小區業主，你的早餐價格就比外邊的便宜，但是，你可以設規定，凡是在你這里交物業費的業主，才享受低價待遇，不繳物業費的不享受低價待遇，你等同代收了物業費，可以向物業公司索要10%的代收手續費，手續費這一塊完全可以抵掉房租費。
這對你的需求，是通過勞動一年收入一兩百萬，對小區物業公司的需求，是省去了頭痛的收費麻煩，對小區業主的需求，是為生活提供了方便，只有在這樣的互利基礎之上才有可能與小區物業進行合作的談判。