1. 物業負責什麼看完這些就明白了
很多業主直到住進新家都不明白物業的職責范圍，那麼物業負責什麼呢？小編整理了一些物業的職責內容，一起來看看吧。
（一）綜合管理
小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理
（1）負責制定物業管理服務工作計劃，並組織實施；
（2）每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；
（3）白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；
（4）協助召開業主大會並配合其運作；
（5）管理規章制度健全，服務質量標准完善，物業管理檔案資料齊全；
（6）與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標准、收費依據及標准;
（7）應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；
（8）全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（9）每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，徵求意見用戶不低於總戶數80％。
（10）建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。
（二）房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為准；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：
（1）樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標准》；
（2）保證護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；
（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；
（4）負責小區智能化設施的日常運行維護；
（5）定期清洗外牆。
（三）綠化
小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋後，道路兩側區間綠地
按市園林局規定的《二級養護標准》養護。
（四）保潔
小區規劃紅線以內，業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括：
（1）有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；
（2）設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（3）每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；
（4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃;
（5）按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑；
（6）在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。
（7）發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）公共秩序維護
小區規劃紅線以內，業主戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：
（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防範措施；
（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；
（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄；
（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。
（六）停車管理
機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理
（1）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
（2）對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；
（3）保證停車有序，24小時設專人看管；有發生緊急情況預案；
（4）長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。
（七）消防管理
公共區域消防設施的維護及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；
（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；
（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
（4）發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。
（八）高壓供水養護、運行、維修
（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；
（2）水箱蓋上鎖並定期清洗消毒，確保水質合格；
（3）維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（4）發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
（九）電梯養護、運行、維護
（1）主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，並在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；
（2）凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鍾內搶修完工，其它維修應於23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案；
維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（4）一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
（十）裝修管理
服務房屋裝飾裝修管理
（1）有健全的裝修管理服務制度；
（以上回答發布於2015-11-07，當前相關購房政策請以實際為准）
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2. 如何挑選小區物業 現在給你支個招
買房只是一個短期的行為，居住才是長期的存在。因此，物業服務好壞與否，直接關繫到購房者的居住感受和所購房屋今後的增值潛力。那麼如何挑選小區物業呢？
第一，選品牌。
在物業管理行業高度市場化的今天，一些名牌物業開始出現在大家的面前。這些名牌物業大多經營嚴謹、服務完善、經驗豐富、重視信譽。通常名牌物業公司的收費會貴一些，但物有所值。
第二，看口碑。
可以與小區其他業主多交流溝通，看看他們對本小區物業公司的評價；也可以去同公司負責的其他小區走訪考察，基本可以了解這個公司服務水平如何。
第三，盡量選擇品牌房企下屬的品牌物業服務公司。
目前很多品牌房企為了保證品牌的含金量，都會自己做物業。為了維護品牌，這些房企下屬的物業服務公司往往不是以盈利或者說是高利潤為目的的，如此一來，我們買房才會真正享受低檔價格名牌享受。
此外，若想親自去實地考察，可從以下幾個方面判斷物業的管理水平：
首先，看小區安全程度是否高。可以通過門衛對陌生人的態度來衡量。
即，除了本小區業主外，保安對這三類訪客應該有不同的接待辦法：對於經常進入小區的保姆、送水工、快遞員等，這些人進出小區，門衛是否嚴格詢問來者身份與目的，還是不管不問的隨意他們出入；對於業主的朋友進入小區時，門衛有沒有電話詢問業主家庭並登記；臨時性訪客比如調查員、看房者進入小區有沒有登記，保安人員有沒有陪同。
還有您可以在在小區里兜一圈，能看見巡邏保安幾次，保安是否認識您。如果小區保安不認識業主，巡邏頻率又低，業主的安全就不能有保障了。
其次，要看小區公共區域。
即，小區公共區域的綠化是不是修剪得比較整齊；路面上能不能看見垃圾；人工河道里和水景里的水質是不是清潔，有沒有異味，有沒有蚊蟲飛舞；車行道、人行道、樓道等公共區域能不能看見黑色污垢。
最後，是對小區物業費的考量。
物業費作為以後長期居住的日常開銷之一，是一筆不小的支出，要提前考慮好承擔能力。高檔的小區物業費自然也不菲，結合面積粗略估計一下管理收費問題。
（以上回答發布於2015-08-28，當前相關購房政策請以實際為准）
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3. 小區業主自己不成立物業管理委員會，開發商和物業公司可以續簽前期物業服務合同嗎
開發商不可以和物業公司續簽前期物業服務合同。因為選聘和解聘物業服務企業是由業主共同決定。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
參照《物業管理條例》第十條，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
參照《物業管理條例》第十一條，下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
(3)召之即物業擴展閱讀
參照《物業管理條例》
第二十一條，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條，建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條，建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十五條，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條，前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第三十二條，從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條，從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定
第三十九條，物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
4. 怎麼投訴物業
1、找物業經理
如果是物業管理上的小問題，或者是物業工作人員態度不好，找物業經理就可以。嚴格來說物業經理是社區物業的最高決策者，有很大的自主管理權。
2、找街道辦
街道辦事處受轄區人民政府管轄，負責轄區方針政策貫徹、文化建設等綜合管理工作，對物業投訴事件有受理和協助協商的權利。
3、找房屋管理部門
房屋管理部門即房管局，一般負責住房保障、建設、制度改革、市場監管、物業管理及房屋管理方面的政策轉變和督促實施。房管局能不能管事，主要看房產管理局與物業公司是否有直接的行政隸屬關系。若有關系，則什麼都要管。無關系，則主要監督物業公司的定價標准和服務內容。
4、找業委會
業主委員會簡稱業委會，由物業管理區域內業主代表組成，業委會成員以選舉的方式產生。所以很大程度上會以業主利益為出發點，反映業主意願和要求，監督物業管理公司管理運作。可受理業主投訴問題。
5、開發商
國內的一般的做法是，社區開發完畢由開發商選擇與其有業務關系的公司或者開發商自己成立的物業公司進行管理。這種物業公司經常要為開發商承受過多的質量返修工作壓力，所以相應房屋質量及返修問題找這種物業，一般能得到解決。涉及這類投訴，開發商也是有受理的義務的。
6、投訴機構
諸如「忠實僕人」一類的第三方物業投訴調解機構，是互聯網時代高速發展的產物。業主可找此類投訴平台投訴，優點是投訴反饋快有人跟進，不需要業主費時費力跟物業周旋。
相關擴展：
走法律訴訟途徑
業主起訴物業首先應提交起訴狀，並根據誰主張誰舉證的原則由原告向法院提交雙方主體資格、訴訟主張、證據等材料，當事人應在收到受理通知書之日起七天內預交案件受理費和其他訴訟費用。
一、做好准備起訴。
1、調查取證。首先要由一個或幾個人做好拍照、錄像工作，在拍照和錄像過程中，一定要將物業公司的名稱或人員等相關的內容拍進或錄入。有時為了證明物業公司的連續違約，拍照和錄像要連續進行幾天的時間。
2、向律師了解有關法律關系。可以向律師事務所去咨詢相關法律關系，得到一個准確的認識。
3、要留出一定的時間。取證、訴訟需要大量時間，而且很繁瑣，要做好心理及時間准備。
二、寫好民事訴狀，擬定好訴訟請求，列好相關證據。
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條規定：起訴必須符合下列條件：
（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；
（二）有明確的被告；
（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；
（四）屬於人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
第一百零九條，起訴應當向人民法院遞交起訴狀，並按照被告人數提出副本。書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，並告知對方當事人。
法律依據：
《物業管理條例》第三十五條
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
《民事訴訟法》第一百一十九條
起訴必須符合下列條件：
（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；
（二）有明確的被告；
（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；
（四）屬於人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
《物業管理條例》第六條業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
5. 物業的職責是什麼
物業的職責如下：
1、小區的安全工作。
（1）做好物業管理區域內的安全防範工作。如果發生安全事故，物業管理企業要採取相應的應急措施，同時，應當及時向有關的行政管理部門報告，協助其做好救助工作。
（2）所雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當依法依規履行職責，不得侵害公民的合法權益。
（3）物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人共同約定，但不得違反相關法律、法規和業主公約的規定。
2、物業的養護工作。
（1）管理養護物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
（2）業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。
3、小區的衛生工作。
搞好物業管理區域及周邊環境的清潔，包括垃圾、各種廢物、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一個清潔衛生的環境，向業主或租戶提供一個整潔舒適的居住、辦公環境。
4、小區的車輛管理
加強物業管理區域內車輛管理，防止車輛丟失、損壞或釀成事故，同時要求小區、大廈行車路線有明顯標志以及車輛限速行駛，統一物業轄區內的車輛停放，保持物業轄區的道路、過道的暢通。
6. 如何招聘物業公司
應當由業主大會以經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過的決議選擇物業管理公司，由業主委員會代表全體業主與該管理公司簽訂物業管理協議，約定物業服務的項目和物業收費標准、收費方法等。要注意以下幾個方面：（1）選擇符合國家規定的具有一定資質的從事物業管理的物業管理公司。（2）選擇管理規模較大的物業管理公司。（3）選擇經營意識強的物業管理公司。
7. 招聘新物業流程
我國物業管理法律、法規規定，選聘物業管理企業的權利在物業區域內的行使者為業主委員會，同時規定有權更換物業管理企業的主體也為業主委員會，因此業主要求更換物業管理企業的，均必須通過業主管理委員會並實施一定的程序後實行。
1、法定更換物業管理企業的條件所需程序。
當物業管理企業出現法定更換物業管理企業條件時，即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，其與業主委員會或者業主所簽訂的《物業管理委託合同》自動解除，業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。
2、約定更換物業管理企業的條件所需程序。
當《物業管理委託合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委託合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之後，解除與物業管理企業的合同。業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。
業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成決議？
根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項：
（1）授權業主委員會或委託招標代理機構組織招標；
（2）確定採取公開招標或邀請招標方式；
（3）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單後，由業主大會最終確定中標人；
（4）物業服務價格幅度或水平。
業主委員會招標前，是否需要備案？
業主委員會招標前，應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：
（1）業主大會決議；
（2）招標公告或者投標邀請書；
（3）招標文件；
（4）法律、法規規定的其他資料。業主委員會委託招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委託書。
業主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業主的知情權？
應從以下幾個方面保障業主的知情權：
（1）業主大會會議通過書面徵求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；
（2）評標過程中，現場答辯可採用公開的方式，業主可參加旁聽；
（3）評標結束後，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示；
（4）中標企業確定後，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標准以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。
業主委員會通過招標方式更換物業管理企業的，應當提前多少天告知原物業管理企業？
原物業服務合同即將到期，業主大會決定重新選聘物業管理企業的，應當及時召開全體業主大會，並在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同尚未到期，業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議後及時書面告知物業管理企業。
業主委員會招標應當何時完成？
業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前一個月完成。