⑴ 土地出讓金和土地出讓價款的區別
土地出讓金 土地出讓金(land-transferring fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。 各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯系的新范疇，是一個土地財政問題。土地 土地出讓金出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展；二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。 土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，採取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，是租非租，似稅非稅。 土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。 土地出讓金准確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決於土地市場的供求關系。 對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。 在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者（國土部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權，但地方政府多數不執行多數袒護開發商，導致房源緊張房價暴漲），土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。可見這種多次支付和現在時興的「年租制」還是有所不同的。 土地出讓價款與土地出讓金實際上是一個概念，就是政府出讓土地使用權時，土地受讓人需要繳納給政府的費用（不包括稅費）。但前者包含相關稅費比如契稅。
⑵ 土地出讓金是不是就是房價
土地出讓金是指政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。所以，土地出讓金不是房價，而是構成房價的要素。
開發商取得土地使用權必須繳納土地出讓金，開發出的房產屬於商品房。如果開發商取得土地使用權是由政府劃撥的，沒有繳納土地出讓金，開發出的房產屬於政策性住房，如安居房、經濟適用房，買受人取得房產證後上市交易就必須繳納土地出讓金。
土地使用期滿，土地使用者需要續期要向土地管理部門繳納續期土地出讓價款，原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定要補交土地出讓價款（即土地出讓金）。
⑶ 什麼是土地出讓金
在二手房交易過程中我們需要交的稅費有：契稅，印花稅，營業稅，個人所得稅，土地出讓金等。那麼其中的土地出讓金又是什麼？土地出讓金(land-transferring fees) ，也稱土地使用權出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。 土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，後者為土地資源使用的費用，即"地租 "，是土地所有權在經濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。對於住宅等項目，採用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。
土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是"熟地"價，即提供"七通一平"【指土地(生地)在通過一級開發後，使二級開發商可以進場後迅速開發建設。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整】的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是"毛地"或"生地"價，即未完成"七通一平"的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委託開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路面積為2.38萬平方米的71號地塊，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，並投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要佔到熟地總價的50％～70％左右。 土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建築面積上去核算才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付；如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建築物來償還地價。買什麼房要繳土地出讓金 對於商品房而言，開發商以出讓方式拿到土地使用權，他已經按出讓合同的約定支付了土地出讓金；而他在銷售商品房時，又將相應面積的土地出讓金計入房價成本並分攤給了購房人。換句話說，購買這類房產，買方已經繳納了土地出讓金。 但是，購房者買了商品房後，並非可以永久使用土地，因為土地出讓有年限限制。國家城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例中指出：土地使用權出讓最高年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期後，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋。在此提醒購房者：買房時應仔細詢問土地使用年限。以前就有購房者反映，他在某商住樓買住房，等合同簽了才發現土地性質為綜合用地，只能用50年。 如果購房者買有出讓土地證的二手房，由於賣方已經繳過土地出讓金，因此買方不需再被補繳。然而，在購買這類房產的過程中仍需注意土地使用年限，例如所購房子原來的土地使用年限為70年，而賣方轉讓時他已經用了30年，那麼買方拿到房子後只能再使用40年而非70年，超過期限後就得補繳。註：二手房交易時，主要根據《房屋所有權證》的「土地性質」一欄判斷：一是出讓（這是開發商交錢了）二是劃撥（這是沒交錢）。
⑷ 商品房的土地出讓金誰來付
土地出讓金是開發商購買土地使用權所支付的
個人在購買商品房時候的房價裡面已經包含了土地出讓金.
然後在辦理兩證的時候要交納契稅(一般住宅是房價的2%左右,別墅好象是4%,各個地方不一樣)和維修基金(房價的2%左右,各個地方不一樣).
在二手房交易中,買家是要交契稅(房屋評估價的2%-4%左右,),不用再交維修基金了,買家還要交一個土地收益金。二手房在從辦理房產證日期不滿5年內賣家要交5%的營業稅.其他好象費用就只有工本等很少的錢了!
⑸ 土地出讓金怎麼影響房價
比如08年北京市西北5環的某地塊，容積率2.1，競標後出讓金摺合樓面價8000元，拆遷2500平米，建設裝修等成本大約共25000！加上銀行利息，這房子賣3萬開發商就不虧
但10年同樣在某地塊的旁邊1公里內，另一地塊同樣2.1容積率，競標後出讓金摺合樓面價22000元每平米！拆遷3000元，建設成本變成40000左右！因為地價上漲，開發商必須賣到43000以上才不虧損！
⑹ 開發商收取土地出讓金合理嗎
你的房價里本來就包括了土地和房屋兩項的錢。開發商拿地是交了土地出讓金的，現在把房子賣給消費者，每套房子土地成本是有攤入的，土地的使用權也隨之賣給了消費者，他當然要收土地出讓金。只是沒聽說過賣房子的時候還要把土地和建築物分開來算分開收錢的。
⑺ 為什麼買的二手房還要交土地出讓金
分析如下：
1、當土地性質為「劃撥」時,需要繳納土地出讓金。
2、劃撥地：指該宗土地建造房屋時,土地使用權是由國家行政劃撥的，劃撥地在發生交易時每交易一次都需要向國土部門支付土地收益金，也叫土地出讓金。
3、土地出讓金是買房的時候需要繳納的一種費用，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款。
4、二手房是已經在房地產交易備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手裡的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。
(7)開發商土地出讓金和房價擴展閱讀
土地出讓金計算方式：
1、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。
2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。
⑻ 商品房的房價款裡麵包括土地出讓金嗎
土地出讓金
是交給土管局的，不多，房價里應該不含，可以問一下你的房產出讓方，含不含辦理
土地證
，雙方可以協議商定的。
⑼ 商品房土地出讓金該由誰交
約定無效，應由開發商繳納。
⑽ 土地出讓金和稅收占房價八成，控房價有指望嗎
政府所得切掉房價乳酪的6-8成。從宏觀上看，2014年，土地出讓金和稅收占房價的比重達8成以上，歷史平均為61.7%；從中觀上看，2015年土地出讓金和稅收占房價的6成左右；從微觀上來，2015年政府所得也大約占房價的6成左右。政府所得在房價佔比高是不爭的事實。1 從宏觀來看，土地出讓金和稅收占房價的8成地價和房地產相關稅收占商品房銷售額已達8成，地價和房地產相關稅收增長迅猛。2014年，全國商品房銷售額為87281億，土地出讓金和11種相關稅收65599億，地價和房地產相關稅收占商品房銷售額達84.2%。1999年-2015年，國有土地出讓金從514億增至3.25萬億，增長63.3倍，佔地方財政本級收入的比例從9.2%增加至39.2%。5個房地產特有稅種稅收合計從2004年的1207億元，飆升至2014年的1.38萬億，十年之間增長11倍。佔地方財政本級收入之比也從2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。這6個房地產業相關的稅種稅收合計，從2004年的1028億元，上升到2014年的7294億元，增長7倍。2014年，6種稅種稅收合計佔地方財政本級收入的比重為9.61%。