葉女士於2014年6月份在江寧某樓盤大幅降價時看中一套商品房，當即與開發商簽訂了《商品房認購協議書》，並按約定交了5萬元的購房定金。但到具體簽訂購房合同時，因對住房設計、居住環境、配套設施等諸多問題不滿意，葉女士不想買這套房了，隨即向房產商提出了退還定金的要求，但被開發商拒絕。
開發商認為：《認購書》是房地產銷售的慣例。《認購書》既賦予購房認購權，也賦予了放棄權，並非強制購買預定房。再有，開發商已按證明單為購房人保留了所選定的房屋，且未變動房價，不存在任何過錯，而購買人未在認購書約定的時間內與開發商簽訂合同，屬於購房者違約，根據約定，放棄購買房屋系購房者單方違約，故無權要求返還定金，開發商有權沒收定金。
雙方因無法協商解決最後走上了法庭。本律師受葉女士委託在江寧開發區法庭代理了此案。
北京藍鵬律師事務所上海分所王鑫律師認為：《認購書》僅表明葉女士有購房意向，而非購房合同。理由有兩點：
1、根據我國法律有關規定，房屋買賣契約，須經主管機關登記才有效。而《認購書》作為一份意向書顯然不需房屋土地部門備案。
2、開發商在葉女士尚未見到房屋買賣契約、協議書及補充協議的前提下，即要求其必須簽約成功，否則扣除訂金，顯然違背了合同訂立的自願和公平原則。
本案在江寧法院開發區法庭經審理認為：《認購書》備注欄雖有按時到指定地點辦理簽約、愈期視為放棄訂購權、訂金不予退還之條款，但當事人葉某在雙方約定期限內已多次與房屋銷售人員對購房契約的具體條款進行協商洽談，未達成購房契約系由於雙方分歧較大。故開發商在與預購方未達成購房契約的前提下，扣留後者的購房預付款無事實及法律依據。
最後，在法庭主持調解下，當事人葉某也為了能夠盡快取得定金與開發商達成調解協議，當即退還了葉女士預付的4萬元定金。
二、律師分析
王鑫律師在辦理了大量的退房、退定金的商品房預售合同糾紛案件後，總結認為：在買房者簽訂商品房認購書後，如果有以下情形的，可主張解除雙方簽訂的認購協議，並要求開發商退還購房定金。
1、購房者為非當地戶口，不能提供一年以上社保證明或者納稅憑證的，通常開發商會私下允諾通過其他途徑為買房者辦理相關證明，所需費用由購房者提供且沒有正規發票，這種情形存在著銀行審批貸款的風險，有許多購房者就因此而無法獲得銀行貸款，而開發商會將這種風險由購房者來承擔，一旦無法獲得銀行貸款就會不斷要求購房者全額支付購房款，否則即會沒收定金或者首期款並要求購房者承擔違約責任。這種情形本律師認為屬於雙方明知故犯，開發商惡意誘導購房者，購房者可主張解除解除認購協議，並要求開發商退還定金。實踐中各級法院也支持本律師的上述代理意見。
2、購房者對小區周邊環境了解不夠，開發商也明知卻不事先主動履行告知義務，導致簽訂認購書並繳納定金後，購房者要求退還定金。可主張開發商未履行合同的附隨義務，在協議簽訂中未盡誠信義務，解除合同，退還定金。
3、簽訂認購書後，雙方經協商無法就正式《商品房買賣合同》的主要條款達成一致，可要求解除認購協議，退回定金。本律師根據相關法律認為：認購書只是對整個購房合約的基礎性約定，通常只有房屋信息，面積，價格、超過約定時間不簽訂合同定金沒收等條款，對於其他很重要的諸如交房條件、交房時間、違約責任等待根本沒有約定，因此只要購房者履行了後期的《商品房買賣合同》的磋商義務，即可根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若於問題的解釋》第四條的規定，因不可歸責於當事人雙方的事由導致商品房合同無法達成一致，雙方無法簽訂正式商品房買賣合同的，應當解除商品房認購協議，定金予以退回。此種情形，本律師在辦案實踐中最為常見，也為法院經常採用。
（以上回答發布於2018-05-09，當前相關購房政策請以實際為准）
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『貳』 怎樣才能讓開發商退定金
如果開發商存在過失的話，定金就可以退
如果開發商存在虛假宣傳或者開發商5證不齊全的話，購房者也都可以無理由退房。
『叄』 開發商退定金流程
要錄音保留證據。退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。
『肆』 購房定金可以退嗎退定金流程怎麼走
眾所周知，很多購房者在購房之前會要求交一筆訂金。那麼，購房定金什麼情況下能退，什麼情況下不能退，如果定金能退，那麼用什麼方式退？怎麼樣將不能退的定金退回？
一、定金能不能退？
目前開發商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數開發商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處於受制於人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我准備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什麼原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那麼在什麼條件下定金可以退，什麼條件下定金不能退？
二、定金的法律規定是什麼？
到目前為止，涉及到定金的法律規定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規定如下：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的《商品房銷售管理辦法》規定：「符合商品房銷售條件的房地產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用」。
除了法律法規及部門規章的規定之外，北京市房屋交易相關主管部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設委員會和北京市工商行政管理局聯合制定了《北京市商品房認購書》格式合同，要求開發商按此格式合同的內容執行。認購書的格式條款內容實際上是對《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》等具體法律法規的具體化。該認購協議書的第四條規定：認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規定：認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。
從以上的法律規定及具體行政措施我們可以得出如下結論：商品房認購書作為商品房買賣預約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。然而，當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那麼不履行約定的義務一方無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定金。因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責於任何一方，所以出賣人應把定金全數返還買受人。
三、如何避免定金陷阱？
要避免定金陷阱首先不要與開發商簽訂認購協議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金並不是簽訂商品房買賣合同的一個必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何後患。
其次是將「定金」寫成「訂金」、「預付款」、「保證金」、「誠意金」、、「押金」、「訂約金」等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據有兩個：一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，司法實踐一般認為，「訂金」等費用是預付款性質，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發商取得了該款項，屬於不當得利，因此因按不當得利的法律規定來處理。
再次是在簽訂認購協議時明確約定對自己有利的內容，如什麼條件下定金可退，不退定金的法律後果及違約責任如何承擔。最後是要求開發商簽訂北京市建設委員會及北京市工商行政管理局聯合制定的《北京市商品房認購書》，不同意開發商對此認購書的內容做修改。
四、如何退定金才能成功？
通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬於違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外，對於內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。
看完之後，你是不是對訂金有了進一步的了解。下次，遇到交定金或退定金的情況時，一定要採取相關的措施保護自己的合法權益。
（以上回答發布於2015-10-22，當前相關購房政策請以實際為准）
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『伍』 購房流程之如何退定金
對於目前在房地產買賣合同交易過程當中開發商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發了准備購房者的擔心與疑慮。那麼對於購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對購房定金問題法律又是如何規定的，購房定金什麼情況下能退，什麼情況下不能退，如果定金能退，那麼用什麼方式退？怎麼樣將不能退的定金退回？
一、定金能不能退。目前開發商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數開發商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處於受制於人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我准備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什麼原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那麼在什麼條件下定金可以退，什麼條件下定金不能退？
二、定金的法律規定。到目前為止，涉及到定金的法律規定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規定如下：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的《商品房銷售管理辦法》規定：「符合商品房銷售條件的房地產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用」。除了法律法規及部門規章的規定之外，北京市房屋交易相關主管部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設委員會和北京市工商行政管理局聯合制定了《北京市商品房認購書》格式合同，要求開發商按此格式合同的內容執行。認購書的格式條款內容實際上是對《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》等具體法律法規的具體化。該認購協議書的第四條規定：認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規定：認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，
（以上回答發布於2014-08-07，當前相關購房政策請以實際為准）
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『陸』 退購房定金有哪些流程
退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬於違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外，對於內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。
『柒』 怎樣才能讓開發商退還定金
葉女士於2014年6月份在江寧某樓盤大幅降價時看中一套商品房，當即與開發商簽訂了《商品房認購協議書》，並按約定交了5萬元的購房定金。但到具體簽訂購房合同時，因對住房設計、居住環境、配套設施等諸多問題不滿意，葉女士不想買這套房了，隨即向房產商提出了退還定金的要求，但被開發商拒絕。
開發商認為：《認購書》是房地產銷售的慣例。《認購書》既賦予購房認購權，也賦予了放棄權，並非強制購買預定房。再有，開發商已按證明單為購房人保留了所選定的房屋，且未變動房價，不存在任何過錯，而購買人未在認購書約定的時間內與開發商簽訂合同，屬於購房者違約，根據約定，放棄購買房屋系購房者單方違約，故無權要求返還定金，開發商有權沒收定金。
雙方因無法協商解決最後走上了法庭。本律師受葉女士委託在江寧開發區法庭代理了此案。
北京藍鵬律師事務所上海分所王鑫律師認為：《認購書》僅表明葉女士有購房意向，而非購房合同。理由有兩點：
1、根據我國法律有關規定，房屋買賣契約，須經主管機關登記才有效。而《認購書》作為一份意向書顯然不需房屋土地部門備案。
2、開發商在葉女士尚未見到房屋買賣契約、協議書及補充協議的前提下，即要求其必須簽約成功，否則扣除訂金，顯然違背了合同訂立的自願和公平原則。
本案在江寧法院開發區法庭經審理認為：《認購書》備注欄雖有按時到指定地點辦理簽約、愈期視為放棄訂購權、訂金不予退還之條款，但當事人葉某在雙方約定期限內已多次與房屋銷售人員對購房契約的具體條款進行協商洽談，未達成購房契約系由於雙方分歧較大。故開發商在與預購方未達成購房契約的前提下，扣留後者的購房預付款無事實及法律依據。
最後，在法庭主持調解下，當事人葉某也為了能夠盡快取得定金與開發商達成調解協議，當即退還了葉女士預付的4萬元定金。
二、律師分析
王鑫律師在辦理了大量的退房、退定金的商品房預售合同糾紛案件後，總結認為：在買房者簽訂商品房認購書後，如果有以下情形的，可主張解除雙方簽訂的認購協議，並要求開發商退還購房定金。
1、購房者為非當地戶口，不能提供一年以上社保證明或者納稅憑證的，通常開發商會私下允諾通過其他途徑為買房者辦理相關證明，所需費用由購房者提供且沒有正規發票，這種情形存在著銀行審批貸款的風險，有許多購房者就因此而無法獲得銀行貸款，而開發商會將這種風險由購房者來承擔，一旦無法獲得銀行貸款就會不斷要求購房者全額支付購房款，否則即會沒收定金或者首期款並要求購房者承擔違約責任。這種情形本律師認為屬於雙方明知故犯，開發商惡意誘導購房者，購房者可主張解除解除認購協議，並要求開發商退還定金。實踐中各級法院也支持本律師的上述代理意見。
2、購房者對小區周邊環境了解不夠，開發商也明知卻不事先主動履行告知義務，導致簽訂認購書並繳納定金後，購房者要求退還定金。可主張開發商未履行合同的附隨義務，在協議簽訂中未盡誠信義務，解除合同，退還定金。
（以上回答發布於2018-05-09，當前相關購房政策請以實際為准）
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『捌』 怎樣才能讓開發商定金退還
一、如復果開發商沒有商品制房預售許可證，認購書無效，應該全部返還定金；如果隱瞞，雙倍返還； 二、如果開發商隱瞞土地使用權和地上在建工程抵押的事實，認購書無效,應該雙倍返還定金；新浪樂居& Q9 W; c% f- G% p+ H7 ^ 三、如果認購書合法有效，在約定的時間關於商品房預售合同的相關條款沒有協商一致，應該全部返還定金。
一般情況下，商品房買賣訂金合同的簽訂，只是使雙方負有依約就房屋買賣合同誠信談判的義務，購房者在交付訂金後，並沒有最終簽訂房屋買賣合同的義務。你完全有權利要求開發商退還訂金，如果開發商拒不返還訂金，你可以聘請房產專業律師和開發商交涉，必要時可以通過訴訟途徑維護自己合法權益。
『玖』 開發商多久退定金
這個不是固定的。當初在預訂的時候應該有合同。根據合同來。有的開發商可能在。預訂幾個月過後，如果你決定不買了，他會全額退款。但是有的開發商可能根本就不會去退訂金。
所以當初是怎麼商量好的。就是沒有任何規律。也沒有規定。