A. 對於目前中國的房地產市場你有什麼看法
房價受市場影響和整策調控的影響比較大，從目前的國情國策來看，中國房價不會在三年內下跌。
一、城市化進程拉動房價上揚
中國的城市水平只有百分之四十多此，而發達國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處於經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口湧入城市。
要知道，中國是個農業大國，農村人口佔了大多數，光進城的農民，就是住房消費中一個非常誘人的數字，除非城市化進程停滯，農民才不會進城。
二、中國城市正處於大拆大建的高速發展期
中國的城市擴容簡直就是加速度前進，今天的一個城市，幾年前的城區范圍還很小，三五年後，城區范圍就成倍數擴大。拿廣州來說，幾年前城區范圍只有一千多平方公里，今天已經擴大到3800多平方公里，城市的快速擴張，必然導致大拆大建，擴張後，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導致大量的拆遷性需求，並且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴張後，卻無人進駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴張到哪裡，人口就填滿哪裡。
三、經濟發展離不開房地產，支柱產業地位仍無法動搖
大城市在幾年前，都是以房地產作為支柱產業來對待的，當下大城市的經濟發展走上正軌，房地產的支柱產業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，這就是為什麼中央進行調控，地方政府卻不配合的根源所在。對於二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發，是城市方向的引領者，房地產開發到哪裡，城市就延伸到哪裡。房地產的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業的發展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關，實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞，開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場，無不在推動其發展的車輪。離開了房地產，各行各業都將受到不同程度的打擊。
四、房地產成了地方財政的主要收入來源
房地產成了地方政府財政收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財政的支撐點，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。所以，無論中央怎麼調控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中央調控成為「空調」的一個重要因素。
比如國家規定拿到預售證前不允許採用排號、放籌、登記、預訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實行，政府睜隻眼閉隻眼，實際在暗中支持房地產發展。
五、奢侈消費風起雲涌，助長房價飈升
前些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費，「哥什麼都沒有，就是有錢」，這與剛改革開放那陣，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農民在夜總會「燒錢」比闊如出一轍。中國剛富起來，由於長期以來的貧窮落後，加上文化底子薄，一旦手裡有了幾全錢，就「小農意識」高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由於不少國人手裡有錢了，生活好了，生活方式便發生了質變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當前國人的享受意識日益增強。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國的奢侈消費令世界瞠目結舌，並且有風起雲涌之勢，這些富人買房，出手大方，一看到心儀的房子，就買下，而且多是一次性付款。因為他們有的是錢。
六、注意，是控制房價過快上漲，不是打壓
業內人士會被問到一個同樣的問題：未來的房地產到底會是什麼樣的？將走向何方，國家為什麼老和房地產過不去？問這些問題的人，有一點他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什麼要調控房地產？調控房地產的真正用意是什麼？許多開發商總認為國家在打壓房地產，為此，一旦有了調控政策，便坐卧不安，感到迷茫。
國家為什麼要調控房地產呢？因為房地產發展過快，長期佔用「超車道」行駛，嚴重影響其他車輛通行；因為房價上漲太快，幾乎是翻著跟鬥上漲的，不利於改善民生。中央政府調控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。注意，中央調控房地產，是控制房價過快上漲，是「控制過快」，控制暴利，真正意圖是不要讓房價漲得太快了，但可以合理上漲，是將房價控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產，中央政府對房地產對經濟的影響和拉動作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產。從這個意義上來說，房地產仍然會一路凱歌，在五年內指望房價下降，無異於痴人說夢。當然，房價的波動是有的，短期下調後很快又會上升，主線上上升的。
七、通脹預期加大，帶動房價上揚
CPI在不斷上升，農產品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價指數的走高，必然帶動房價上揚，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨讓房價下跌吧？要控制房價，就必須先穩定CPI，否則控制房價只是一廂情願罷了。
八、地價猛漲，催高房價
大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快，有報道說，十年前買下的地，至今未開發，光地價就翻了幾百倍，比做開發還賺錢，又省事。地價是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價佔了房地產開發成本的一小半，地價上漲，房價肯定上漲。政府採用拍賣方式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變土地出讓、流轉形式，否則這一方式只會把地價不斷推向高點。前些年出現的土地樓面價高過房價就充分說明了問題，麵粉比麵包貴是很不正常的現象。一些央企介入房地產開發，因為央企有政府背景，不缺錢，導致地王頻現，這一切都成了房價上漲的背後推手。
九、建材價格攀升，成了房價的幕後推手
除土地價格暴漲外，房地產的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕後推手，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，並且房價的增加比成本增加的系數高很多。
可能有人會說，建材成本的增加，在整個成本構成中所佔比例不大，並且建材價格的上升，對房價的上海影響非常有限。誠然，建材成本的增加，在房價上漲中所形成的推動力是有限的，理由十分簡單，因為到今天為止，房地產仍是暴利，是其他任何行業所無可匹敵的。並且房地產的規模效益明顯，利潤略高於其他行業一點點，都足以形成巨大的利潤漩渦。
盡管建材成本對房價的推動不大，但不等於沒有推動，成本增加，開發商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉嫁到房價中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發商一個漲價的合理借口。
十、房子是保值增值的最佳投資
房子已不再僅僅是居住的，同時更是一種理想的投資產品。在銀行利息式微、股市風險較大、黃金行情不穩等因素催動下，房子成了百姓最為保值增值的投資產品。從商品房誕生至今，可以說其價格行情一路高湊凱歌，只見升值，從未出現貶值的情況，即使有價格下措的時段，那也僅是短暫的，是市場的自然震盪，並不是房子本身的貶值造成的。
許多發達國家國民，財務性收入普遍高於中國許多倍，財產性收入是提高國民收入的一種較好生財之道。許多已經買過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再，再而三地不斷買房的原動力，在中國，擁有5—10套房子的人並不少，而擁有2—3套房的人則比比皆是。房子超強的增值能力，像興奮劑一樣，令國人振奮。前些年出現的大批炒房團，也正是看上了房子的超強增值能力，並且大都從中獲得了巨額利潤。
十一、「有房才有家」的傳統守舊思想趕著房價上漲
受幾千年來的傳統封建思想的影響，國人總認為「有房才有家」，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響，國人在成年後，都為房而奮斗，所以產生了大批的房奴。每個人成年工作幾年後，就想著要買房，千方百計賺錢，省錢，目的就是要買一套屬於自己的房子。可以想像，每個成年人都想買房，一些未婚女性也想買房，男人雙方在結婚前都買了房，結婚後就擁有兩套房了，當然這為數不多，按照這一現象，中國房價沒有不上漲理由，因為剛性需求大。
十二、女人是房價上漲的幫凶
百姓都在罵房價太高，許多女人都參與到這個「罵戰」中來，殊不知，女人自己成了房價猛漲的幫凶。中國女人有著強烈的依賴心理，出嫁總是抱著一種「我把自己託付給你」的心態，自己把自己變成男人的附庸。更要命的是，女人們大都嫌貧愛富，要嫁就嫁個有房的人，如果聽說對方沒有房子，就會發出威脅：等你買了房再說，沒買房別談婚論嫁。這還算好點的，碰上犟的，連房也沒有？分手，掉送就走人。中國男人受女性的這種「壓迫」，就拚命去賺錢買房，目的很單純，就是為了要娶個媳婦成個家生兒育女。許多人就這樣稀里糊塗的成了房奴，等到結婚後，女人與男人一起「房奴」，共同拚死拚活掙錢還貸。
女人這種思想，無疑成了推高房價幫凶，如果女人不要求男方一定要有房才戀愛結婚，那麼，會有許多人不會加入到置業大軍中去，至少會延緩。每個人戀愛結婚都要買房，中國有三四億家庭，就需要三四億套房，這還不算擁有多套房的和中途換房的，女人們無形中拉大了剛性需求。有大量需求，房子沒有不漲價的理。
十三、媒體捕風捉影、大肆宣楊，攪混一池清水
房價上漲過快，媒體負有不可推卸責任。且不說國家稍有動向，就借題發揮，大肆炒作，唯恐天下人不知。當然，報道政府政策舉措是沒錯的，但媒體往往不是報道那麼簡單，而以大篇幅、大版面進行連篇累牘式的宣染，還請來各路專家解讀，本來是一項很平常的政策，經媒體這么一折騰，便弄得滿城風雨，人人噓唏不已。
媒體喜歡把目光投身那些有點名氣、喜歡自我炒作的行業人士，比如任志強、潘石屹之類，只要他們稍一張嘴，媒體就一窩蜂路著上，不惜版面為其搖旗吶喊、擂鼓助陣。某個有點名氣或者實力較強的房企降價或者漲價了，這原本就是很平常的一件事情，是市場營銷手法，壓根就不值一提，可是媒體卻當成新聞焦點，洋洋萬言進行討論點評，硬是用高射炮打蚊子，弄得全國上下炮聲隆隆。
媒體具有輿論導向作用，能直接影響公眾，媒體如此炮製，天下太平就成天下大亂了。媒體成了房價上漲吹鼓手。
十四、政府調控不合理，變相助漲房價
面對房價直線上升局面，面對百姓對房價過高抱怨，政府只得出面實施調控，然後政府僅是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，行事方式是，等出了問題才去補救，而沒有在事前拿出一整套管理規范方案，總是在窮於應付，當房價高了，就調控一下，房價相對穩定了，就置之度外，這種行事管控方式，只會推房價，因為政府不是制訂了一整套系統方案，而是臨時加以調控，每次一調控，就把房地產推向了風口浪尖，將房地產從幕後拉到台前亮相，這能讓房價下降嗎？因為政府隔三差五地調控一下，弄得全民都在關注房價、討論房價，這一關注、兩討論，房地產自然熱度不減，並且還會不斷升溫，熱起來了，價格沒有不漲的理。當人們天天都在喊聲「提高婦女地位」時，「婦女地位」就顯然沒有提高，而當人們不再喊時，婦女地位就已經提高了。當一萬個人、十萬個人、百萬個人、千萬個人、億萬人都在關注某個人時，這個人想不出名都難，出名，身價能不暴漲嗎？
十五、經濟高速發展，享受意識增加，導致房屋居住時限短而加大市場需求空間
根據有關部門調查研究，發現一套房子，通過在住了七至八年後便會換新房，這也就是說，一個人(家庭)在買了一套新房子後，七八年後，又成了業主，其中還附開投資炒房不說。之所以出現這種現象，是因為經濟快速發展，百姓的享受意識得到加強，住了七八年後，新房就成舊房了，人們便再次換新房。加上城市以攤大餅的方式快速擴張，即使你不換，可能也會在城市發展中被新規劃拆遷。現代社會，指望一套房住幾十年，是很不現實的。這從某個側面，加大剛性需求。
十六、腐敗性需求拉高房價
所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買不起房，附了那些做生意做得比較好的以及企業老闆，三四線城市的白領收入有限，僅靠工資很難在短期內買得起房，據了解，在三四線城市，大部分都是公務員、文教衛系統在買房，這些人為什麼買得起房？光靠工資收入，也同樣買不起，但他們卻成了買房的主力，從表面判斷，只能說是腐敗致富，一些人通過腐敗積累了不少財富，這些人不但買一套，而且買兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無疑帶動了房價的上揚，他們為高房價做出了較為明顯貢獻，要真正降房價，打擊腐敗性需求，可說是一條行之有效的措施。
十七、開發商不可能降價，房價只會走高不會下跌
其實道理非常淺顯，如果開發商降價，就更沒人會買，因為買家看到開發商降價，心裡就想打起算盤，終於降了，這一降可能就會降很多，並且會持續一段時間，甚至有可能起不來。買房也和買股一樣，是買漲不買落的。今天開發商降價了，買家不會買，會等明天再降，明天還不會買，賒等後天再降，如此，買家永遠找不到一個合適的入市點。會一直觀望，因為在降價時買，他們總擔心今天買了，若明天繼續降了，就吃虧了。
開發商是做經營的，對這種道理了如指掌，知道降價換不來銷量，就只有死扛，再說了，開發商普遍對房地產的前景十分看好，是不可能降價的。除了極少數資金十分困難的開發商，不排隊降價套現的可能，但即使有部分開發商降價，也不可能引發降價潮。所以指望房價下跌，無異於痴人說夢。
十八、有房百姓支持房價上漲
雖然在傳統媒體和網路媒體上，叫得最響的聲音，是想買房置業一部分百姓，整天在高喊房價太高，以至讓媒體也跟著「發喊」，從而影響到了政府，所以政府就出來進行行政干預。
但是，另一個群體也是不容忽視，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個群體就是已經買了房的有房一族。這個有房群體並不希望房價下跌，反而盼著房價上漲，因為如果房價下跌，那他們的房子就貶值了，而房價上漲，他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實力，無論在經濟上，還是在社會地位上，都高於無房一族，並且有房一族還在某種程度上掌握了操控權，至少民間的有錢一族以及公務員和在政府機關工作的非公務員群體，基本都有自己的住房，而這些人都是擁有一定「操控」能力。他們會利用自己的「能力」來阻止房價下跌。
十九、媒體支持房價上漲
房地產稍有動靜，媒體便聲嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家樓盤開始降價促銷了，媒體就立即進行大篇幅炒作，本來降價促銷是一種非常正常的營銷手段，可媒體就愛「鬧事」，添油加醋地一炒作，沒有問題也成了問題，不是新聞也給強行弄成了新聞。如果國家出台了關於房地產的一些政策，那媒體簡直就像上戰場一樣全力以赴，調動大師人馬、騰出大量篇幅，為房地產讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏。
別看媒體如此這般神經質似的瘋狂，這完全是為了一時快感需要，是為了第一時間抓新聞，出猛料。實際上，最不希望房價下降的是媒體，甚至媒體比開發商還擔心房價下降，為什麼呢？
這里先看一個數據：廣州日報每年的廣告總收入約在18億左右，其中70%是房地產廣告。南方都市報相差也不大，全國其他地方的大型、名牌紙媒也大都相似。一些房地產專業網站的收入，也普遍好於其他行業的網站收入。我們可以試想一下，如果房地產不行了，這些媒體的收入不僅僅是腰斬，而幾乎去了三分之二，那他們的日子會比房奴還慘。從這個意義上來說，媒體最不想看到房價下跌，房地產不行了，開發商日子固然不好過，但開發商可以轉移投資方向，選投其他行業，而媒體還是媒體，不可能關門轉投其他行業。
B. 房地產在社會經濟中的有什麼作用
地方政府在推動房地產開發中獲得的收入來自兩個環節一個是開發用地招拍掛帶來的土地轉讓收益，另外一個是來自於開發轉讓過程中的稅收(目前國內稅收主要包括了14個稅費種類，例如營業稅、所得稅、土地增值稅等)。這兩種收益取決於土地供應數量和地價漲幅，直接影響了地方財政收入的增長水平，一個明顯的例子是很多城市的舊城區因土地供應有限，其財政收入增長水平遠遠低於新城區域。
為了保證財政收入穩定增長，地方政府採取的對策是第一，城市化進程成為擴大開發用地供應的旗幟，而缺乏土地的舊城區偏好拆遷改造，不惜以每年保持一定的拆遷面積來競相製造並獲取土地收益和稅收，當然拆遷帶來的新增商品房消費增長也是一個正面價格推動因素。第二，在土地供應數量相對確定的情況下，使土地價格保持一個相對穩定的增長，這種增長也是各個地方政府樂於見到並積極推動的。
在分析商品房消費的支付環節時，我們發現以信貸消費為主的房地產消費還有一個特點，就是對未來收入的稅收預支。由於現在購房者普遍採用按揭購房，以7成按揭計算，地方政府所得到的營業稅中實際上個人只承擔了30%左右，70%是從商業銀行中對未實現的商品房收入的稅收透支而來的。即每100元錢的商品房銷售收入，政府徵收5元營業稅，其中1.5元是購房者現在繳納的，3.5元是從商業銀行未來收入中預收的。因此，實際政府從商業銀行預收稅收的漲幅和商品房銷售額漲幅是一致的(參見圖1)。
由於商品房價格面臨波動的風險，從長期看，如果價格出現較大幅度的下跌，商業銀行存在較大壞賬風險，由於國內商業銀行擁有國家信用，所以實際上出現風險損失是由國家來承擔，一旦發生銀行壞賬，地方政府已提前支取的房地產稅收收入不用承擔任何風險。因此房地產行業獲得了地方政府、開發商和商業銀行的集體大力推動和支持，使這個行業從眾多的行業中脫穎而出。
在目前城市土地的性質沒有明確的情況下，招拍掛收入完全進入地方政府預算外收入，近年在地方財政中所佔的比例平均達到15%，並且還在不斷上升。在旺盛需求的推動下，地方政府能通過有效地控制開發用地的數量和價格，從而確保每年預算外收入的穩定增長。這種顯而易見的無風險收益，導致了各地經濟增長的房地產化傾向，只顧及房地產一個行業，不再兼顧其他行業的發展。
房地產：經濟發展的萬能良葯？
在各地積極推行優先發展住宅產業的經濟政策，以通過開發銷售
住宅的經濟循環，拉動GDP 增長作為主要政策取向的時候，十分有必
要分析這樣一個問題：房地產究竟是城市化的原因還是結果？因為這
一問題無論是對於城市經濟可持續發展，還是對於房地產開發商制定
中長期戰略，都有著十分重要的現實意義。
目前城市都在優先發展住宅產業
由於市場需求不足是困擾我國目前國民經濟發展的主要因素，產
業關聯度較大、被認為是現階段首選消費品的住宅，被我國政府選擇
為國民經濟新增長點產業。
各地在具體推行優先發展住宅產業的經濟政策中，通過採取降低
住宅交易稅費、建經濟適用房、住房分配貨幣化等具體措施，不僅有
效地緩解了住宅商品房積壓對於金融業和城市經濟的威脅，對於GDP
增長還產生了十分明顯的拉動作用。一時間優先發展住宅產業對於城
市經濟發展幾乎成了一劑萬能良葯，而且理論界也十分看好住宅產業，
認為這一產業可以持續拉動城市經濟發展幾十年。
不同的城市有不同的結果
由於各種城市的經濟內涵具有十分明顯的差異，從長期來看，大
體一致的經濟政策可能會產生基本不一致的兩種結果。這種結局主要
是因為在我國社會經濟發展中，存在著兩種性質完全不同的城市。
第一類城市以北京和上海為典型代表。就客觀而言，這類城市房
地產行業在發展中所面臨的社會經濟背景，是可以吸引大量的國內外
投資，特別是質量較高的投資，增加了這類城市的經濟含量。其城市
化進程具有較強勁的工商業發展支撐，其城市的輻射作用更強大了，
快速發展住宅產業具有一定的合理性。
一個十分典型的經濟現象，就是全國乃至全世界，有許多機構都
在這些城市設有辦事處。一些較高層次的企業發展到一定程度，客觀
上必須把主要辦事機構轉移至這類城市，為這類城市提供了數量較多
和收入水平較高的就業位置，使其房地產行業，特別是住宅產業具有
與城市化相關的產業支撐。這種社會經濟背景使這類城市在大規模的
住宅產業開發「運動」中，房地產行業較快發展是城市化的結果。
在另外一些城市，住宅產業的迅速擴張可能具有截然相反的情形，
這種情形可能會在不太久的時間就有明顯的不良反映。因為這類城市
在快速發展住宅產業中，並沒有相應的工商業發展與之呼應，相對來
講，房地產行業成為了推動這類城市城市化進程的主要原因之一。而
這類城市住宅產業的巨大消費支撐來源於周邊地區的居民，許多城市
都因此而出現了住宅郊區化。
房地產是城市化的載體，就一般意義上講，房地產更主要的是城
市發展的一個結果，而不應該是推動城市化進程的主要原因。
相對北京、上海等城市來講，這類城市目前優先發展住宅產業的
具體經濟政策選擇，可能存在著以下兩大問題：
第一，如果單純地擴大住宅產業規模，沒有其他工商業發展支撐，
在不久的將來，這類城市就會因為缺乏就業位置，使新進入城市的居
民不能夠在城市中就業，而使快速發展的住宅產業推動的「速成」城
市化顯示出泡沫性質，最終一定要影響房地產行業的持續發展。
第二，許多城市深感自己城市居民素質不高，缺乏發展高科技產
業的條件，從而實行了特別的吸引人才政策，實際上，這類城市也十
分缺乏產業發展環境，許多引進的項目都缺乏競爭力。但是，在優先
發展住宅產業的經濟政策面前，這些城市完全忽略了城市的這種環境。
「有奶便是娘」，把房子銷售出去變成了基本的政策取向，降低了城
市居民的素養水平，構成了對城市經濟持續發展的威脅。
如果房地產是城市化的一種結果，那麼，目前絕大多數城市採取
了相反的路徑發展住宅產業，讓住宅產業充當了驅動城市化的原因。
這種違背基本經濟規律、經濟政策帶來的城市化進程，其基礎肯定存
在著嚴重的泡沫，當泡沫破滅的時候，所有的城市都必須承受經濟規
律的懲罰。
C. 就目前房地產市場而言，房地產開發商是自銷好還是代銷好，他們的利弊在哪裡，他們成本有什麼區別。
「聰明」的來開發商總是有的，他們自善於「挖掘人才」，把合作方派來的操作班子或者經理人進行「消化吸收」，「化友為己」，盡管這樣做在業務上不是很道德，但經濟利益的驅使總會使人無所忌憚，本來3個百分點的法人傭金，變成了1~2個點的個人獎金，還省卻了高額的國家商業賦稅，而只繳了個人所得稅。損失的就只有是合作代理機構了，但一個樓盤傭金的得失也不是致命的，畢竟也沒有投入什麼人力物力。
為什麼越來越多的開發商開始物色合作營銷代理，最主要還是心理上可以減壓很多。開發商自己對營銷不夠專業，既使招聘了不少專業營銷人才，也往往因為行政級別關系而不能放權操作，對「自己人」不放心，從而，老總事無巨細，採取一支筆制度，對專業性質強的工作橫加干涉，結果越弄越糟糕，在民營企業里為甚。而交給了專業隊伍營銷，無疑是很好的減壓之術。。
D. 房地產開發商，代理商在房產銷售中分別起什麼作用
房地產商起主導作用，後者是配合，為前者服務。前者要想去化率快，那麼他就會給後者下指標，後者必須在指定期間內完成指標。
售樓軟體是針對傳統房地產企業管理模式與業務手段中逐漸表現出的效率低下、信息滯後、規范與執行力差等特點，利用先進的IT信息技術，結合房地產企業自身管理思想和模式，參考一系列大型房地產企業管理經驗，幫助房地產企業實現在波動的大環境下，保持穩定、健康的可持續性發展的信息化管理軟體。售樓軟體在重視系統功能的全面性，流程的可控性，技術的先進性的同時更要注重系統的易用性.
E. 房地產公司的重要性，意義
房地產業在國民經濟中起重要作用，是增強國民經濟和改善人民生活的重要產業。由於房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的重要產業。它的重要性體現在以下幾方面：
1．房地產業直接推動經濟的增長
投資、消費、進出口三項是國民經濟增長的發動機，而房地產業是構成投資、消費、進出口三大增長發動機的主要拉動力量。我國自1998年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產業進入持續穩定發展的時期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2007年，房地產開發固定資產投資總額從3614．23億元上升為25288．8億元，年均增長24．14％；房地產業增加值從1998年的3434．5億元上升為2007年的11854．3億元，年均增長14．76％；高於年均國內生產總值12．8％的增長速度。
2．房地產業帶動性
對經濟增長的貢獻房地產業除了直接推動經濟增長外，由於房地產業在國民經濟鏈中處於中間環節，具有很強的關聯效應。能通過前向效應帶動建材、冶金、機械製造、金融等產業，通過後向效應帶動裝修、家電、金融保險、儀表等相關產業的發展，房地產業的興旺繁榮能夠有力地帶動很多產業的興旺繁榮。房地產業對其他產業關聯度達1．416，其中對金融保險業和商業的帶動效應最大，為0．145，兩者並列第一，而對建築業的關聯效應為0．094，居第二，與美國、日本、英國、澳大利亞等發達國家均值相近。所以，當經濟發展面臨需求不足或者其他困難時，通常都會採取相應的房地產市場宏觀經濟政策，以發揮房地產業關聯度高、帶動力強這一特點來拉動經濟增長。
3．改善人民的居住和生活條件
構建社會主義和諧社會主要內容之一就是民生問題，而住房問題是重要的民生問題，直接關繫到人民生活水平的提高和生活質量的改善。加快城市住宅建設，解決人民住房緊張的問題，是關系國計民生、發展生產、改善人民生活水平的一件大事。促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產業迅速發展的近十年，全國新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。
4．房地產業對財政收入的貢獻不斷加大
財政收入是衡量政府財力的重要指標，政府在社會經濟活動中提供公共物品和服務的范圍和數量，很大程度上決定於財政收入的充裕狀況。財政是為了滿足社會公共需要，彌補市場失靈，以國家為主體參與的社會產品分配活動。它既是政府的集中性分配活動，又是國家進行宏觀調控的重要工具。稅金是國家財政收入的主要來源，房地產企業上繳稅金近十年持續增加，從1998年的139億元快速增長到2007年的1660億元，房地產企業上繳稅金占財政收入比重由1．41％上升到3．24％，對財政收入的貢獻不斷加大，在財政收入中佔有較重要地位。
F. 房地產渠道的重要性
中國金美國際財富大數據智能交易平台房地產資源更廣一點！
G. 房地產開發商軟體的作用有哪些
房地產開發商軟體的作用有哪些？樓主，效率低下、信息滯後、規范與執行力差等是房地產行業較常出現的管理問題，針對傳統房地產企業管理模式與業務手段中的這些特點，房地產營銷管理系統孕育而生。利用先進的IT信息技術，結合房地產企業自身管理思想和模式，推出了房地產營銷管理系統這一信息化管理工具。我知道一款crm系統很不錯，叫管理123，是專門為中小企業研製的。軟體能讓企業在「三不需要」的前提下，也可享用在跨國企業斥巨資方可打造的信息化管理系統，非但「不需要安裝軟體，不需要專業技術人員操作，不需要購買伺服器」，還能「省時、省錢、省事、省心」，強化執行力。軟體的價格也很實惠，還能免費試用一個月。你可以去網上搜索管理123 : http://ke..com/view/4279467.htm了解一下。
H. 房地產營銷對房地產行業的作用
營銷是房地產實現利潤的最後一個關鍵環節，他可以使利潤最大化，也可以使項目滯銷，所以不容忽視。可以從以下幾個環節論述
營銷是什麼（為什麼要營銷），房地產營銷是干什麼的？房產營銷是怎麼乾的？
正反兩方面論述營銷的重要性（用有無分析法）
I. 房地產行業的特點是什麼
房地產行業的四個特徵如下：
1、經營對象的不可移動性
經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系密切。此外，由於房地產產品的價值量大，資產轉移需要經過較長時間，從而使市場競爭關系無法充分展開，受制於此，房地產企業經營成功的關鍵在於把握當地市場的需求。
2、業務形態的服務性
在房地產開發企業從事經營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發、土地出讓轉讓、房屋開發、房屋出售、出租、轉租、房地產抵押以及房地產建設過程中必然產生大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務，這些是房地產開發企業經營活動的主要內容。
3、經營活動的資金和人才密集性
房地產企業在經營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產開發企業的每個經營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業。通常完全依靠自有資金進行房地產開發企業微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。
4、經營活動過程的行業限制性
在房地產企業經營管理活動過程中，行業特徵對其的影響明顯，表現在，是行業的市場規模較大，對企業發展起到十分巨大的推動作用。是行業的競爭范圍主要是本地市場，是面向區域的，全國及世界性的競爭主要來源於資金流動。
(9)房地產市場中房地產開發商的作用擴展閱讀：
房地產行業的前景如下：
1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡。
2、人口流動增加形成對住宅的需求。
3、居民消費水平的提高。
4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求。
5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。房地產業兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬於第三產業。一般從事房地產開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建築商和承包商。在項目開發建設活動中，房地產企業和建築業往往形成甲方和乙方的密切合作關系
參考資料來源：
網路-房地產
網路-房地產企業
J. 房地產市場調查的好處有哪些
市場調查是一切市場活動的第一步。沒有好的調查研究，就不可能形成科學、合理、可靠的規劃和營銷策略。也無法建立客戶忠誠。針對房地產市場調查的主要類型，具體好處有： 2，規劃前的市調：直接為項目規劃、建築配置、設計格局、建築風格、容積率與建築空間、設施配置、商業業態等提供依據，一個成功的項目，只有規劃的好，才能賣的好！比如艾力森為龍湖地產提供的住房客戶定位與規劃研究，使項目產生貼近購房者需求的細節。 3，營銷策略與招商調查：根據項目定位進一步細分市場，吃透目標購房者的核心需求，並通過具體的細節表現和廣告傳播等與目標市場達成一致，居住是一種社會學，艾力森應用社會學原理和心理學方法，為每一個項目找到獨特的目標市場區隔，指導開發商的廣告和促銷活動，使營銷達到真正對接，達成供需雙方的滿意。 4，滿意度監測調查：項目銷售以後，要鞏固客戶，建立客戶忠誠。聰明的企業都是客戶忠誠的專家。艾力森是業主與商戶滿意度研究的專家。具體見