A. 物業管理風險有哪些
物流企業的優勢服務既可滿足企業復雜多變的物流服務要求，提高企業的生產效率，降低企業成本，同時又促進了第三方物流的蓬勃發展，從而推進經濟和社會的協調發展。然而，與其它的業務一樣，由於合作雙方在企業管理理念、企業文化等方面的差異，以及委託—
—代理關系中信息不對稱和信息不完全等因素的存在，物流服務合作中也存在一定的風險。正確認識和評估物流企業的管理風險並予以規避是保證物流管理能長期、高效、成功實施的關鍵。
一、 物流企業管理的風險
物流企業管理的風險來自多方面，既有自然災害不可抗力的因素，也有人為因素，在這里主要談一下人為因素：
1、獨家供應商問題：供應鏈上出現獨家物流供應商，由於供應商服務地域和管理能力的有限性，獨家物流供應商政策可能給某些地區的服務帶來風險。
2、委託——代理機制所固有的信息風險：選擇合適的第三方物流供應商作為供應鏈物流服務的合作夥伴，是加強企業供應鏈物流管理中最重要的一個基礎。如果由於信息不對稱和信息不完全，企業合作夥伴選擇不當，不僅會減少企業的利潤，還會使企業失去其他的機會，從而無形中抑制了企業競爭力的提高，增加了整條供應鏈的運行成本。
3、企業文化方面的問題：不同的企業一般具有自己的企業文化，就可能導致對相同問題的不同看法，從而存在分歧，影響物流供應鏈的穩定。
4、IT技術的缺陷會制約供應鏈物流作用的發揮：如網路傳輸速度，伺服器的穩定性和運行速度，軟體設計中的缺陷，病毒等。
5、信息傳遞方面的問題：當供應鏈物流規模和服務范圍日益擴大，結構日趨復雜時，供應鏈上發生信息錯誤的機會也隨之增多，此外，信息傳遞延遲會增加企業供應鏈物流管理的風險。
6、經濟波動的風險：經濟高速增長容易導致市場物流供應出現短缺，影響企業的正常物流服務進行，而經濟蕭條，也將使產品庫存成本上升，另外還有其他不可預見的因素，小的如交通事故，海關堵塞，停水停電等等，大的如政治因素、戰爭等等也都影響著供應鏈物流的正常運作。
7、合作管理中的問題：例如：不現實的希望和服務要求；缺乏雙方共同的利益和目標；缺乏高層的支持；雙方權利上的不平等；成本與定價不合理；缺乏信任，溝通不良；對市場變化不能做出相應的改變，服務水準不確定，承諾高，而實施低等等都是導致第三方合作風險與合作失敗的原因之一。
二、合作失敗的原因
1、物流服務供應方不能獲得預期利潤。在物流服務供應方不能獲得預期利潤時，物流服務水平會降低。這時，物流服務供應方往往要求增加服務費用，而物流服務需求方則對供應方不能按要求完成任務產生不滿，如果這種狀況不能通過主動協商及時得以解決，最後會導致合作關系的破裂。
2、物流服務供應方承諾過高而無法履行。由於物流服務供應方不能履行承諾，而使需求方的企業形象和市場份額受損，這樣就會出現一損俱損的局面。
3、物流服務需求方管理人員隱藏抵觸情緒。物流合作將對物流服務需求方內部的經營管理方式產生重大的影響。公司內部諸如生產、營銷、財務、人力資源等部門的運作方式和工作內容必須進行相應變革、調整，這可能直接影響到某些部門、人員的直接利益。因而，這些部門的管理人員可能從合作之初就產生抵觸情緒，這種抵觸情緒將對物流管理合作的影響是不可低估的。
4、物流服務不能滿足最終客戶需求。物流合作中，由於物流服務供應方所提供的物流服務不能滿足最終客戶需求，或物流服務購買方雖然認識到物流服務對自身發展和客戶關系管理的重要性，但對第三方物流服務績效缺乏有效的監督和約束機制，不能直接和適時控制物流服務質量，在這種矛盾狀況下就會產生物流服務不能滿足最終客戶需求的合作陷阱。
5、協議導致利益損失，缺乏終止條款。物流合作協議中缺乏終止條款也常常導致合作陷阱。由於管理上的變動或外部環境的變化，即使成功的第三方物流合作最終也會終止或進行很大程度的變更。如果協議中缺乏終止條款，雙方合作關系在應該終止或變更時，無疑會為終止合作關系產生一系列的糾紛。
三、防範風險的措施
1、考慮組合供應商形式：針對企業物流管理業務的需求，物流服務可考慮分片區選擇不同的第三方物流合作夥伴，避免獨家合作夥伴無法應對不同地區的業務導致的物流風險。
2、建立信息交換平台：建立基於Internet、面向電子商務的第三方物流管理信息交換平台，加強對第三方物流服務過程中有關產品庫存、物流指令的執行情況及物流費用等信息的實時跟蹤管理，提高信息的共享度和透明度，從而對風險進行有效的管理控制。
3、樹立正確的合作觀念：第三方物流合作是戰略合作夥伴，而非交易關系。對物流服務購買方而言，第三方物流合作不僅能降低庫存持有成本和物流服務管理成本等企業物流綜合成本，還能使企業獲取集中於核心競爭力、增強客戶滿意度、提高企業靈活性等諸多利益。同時，物流企業也獲益，實現合作共贏（win-win）的目標。
4、明確分工責任，加強績效評價管理：第三方物流合作是基於分工基礎上的合作，因而要求物流服務供應方和需求方在磋商合作協議時，必須對合作中各自的責任進行明確分工。從總的責任分工來說，物流服務需求方在流程和系統的設計方面起領導作用，而物流服務供應方則在執行這些活動時起領導作用。
5、建立開放式交流機制：合作雙方在一種制度化而又比較輕松的環境下坦誠交流，並能及時、有效的解決合作中出現的問題是非常重要的。開放式交流的方式有很多，例如，作業層每天的電話交談、雙方客戶服務代表或管理人員的電話會議、相互拜訪、定期的績效評估交流等等。
6、制定處理突發事件的應急措施：在供應鏈物流管理中，對突發事件的發生要有充分的准備。要預先制訂應辨措施，制定應對突發事件的工作流程。成立應變事件的處理小組（合作雙方或單方）。
7、合作協議中明確終止條款：一方面，當終止條款中規定的某些情況出現預兆時，雙方可以根據情況進行理性的協商，及時採取措施改進合作，避免當合作雙方利益受到很大損失之後，以終止協議來結束合作；另一方面，協議終止條款將有效約束雙方合作行為，使合作雙方為了獲得長遠利益，保持長期合作關系，避免損失的出現。
加強對物流合作的風險管理是保證物流管理能長期、高效、成功實施的關鍵。第三方物流合作風險管理的核心是加強物流合作中激勵與約束機制、風險防範機制、信任機制、協商機制的建設。
B. 物業管理中存在的風險有哪些呢如何預防呢
分三塊。早期介入風險；前期物業管理的風險；日常物業管理的風險版。防範：1、企權業要學法、懂法和守法。2、抓制度建設、抓員工素質、抓管理落實。3、妥善處理物業管理活動相關主體間的關系。4、重視企業的宣傳，建立良好的企業形象。5、適當引入市場化的風險分擔機制。6、建立事前科學預測、事中應急處理和事後妥善解決的風險防範和管理機制。
C. 物業管理常見的風險舉例
您好！隨著城市建設的發展，物業服務已深入人們的生活，其服務質量更影響著人們的居住水平。然而，物業服務項目眾多以及服務對象的群體性也意味著物業服務企業面臨了大量的風險。
物業管理中常見的風險包括：治安風險、車輛管理風險、消防責任風險、設備管理風險、公共區域責任風險、僱主責任風險、服務合同風險、物業收費風險、建築物業責任風險、自然災害風險、公共環境衛生風險、事件危機、企業決策風險、服務產品不準確等。
1、治安風險
該風險主要指在物業服務區域內，因第三人的行為造成業主或物業使用人的人身、財產損失時，業主多要求物業公司對此承擔責任。
物業服務企業是否應對此承擔責任取決於其是否完全履行了法定或合同約定的安保義務。若物業服務企業完全依據法律規定或合同約定，保證監控設備的良好運行、保安按時巡邏、外來人員嚴格登記等物業管理工作，則物業公司無需承擔責任。原因在於此類事故具有突發性甚至是違法犯罪，物業服務企業事實上不可能具備完全避免上述事情發生的能力，故在其履行完畢相應法定或約定的安保義務後，即無需承擔責任。同時，物業服務企業的安保義務也不應被無限放大。
因此，物業合同中應明確物業服務企業有哪些安保職責，具體提供哪些安保服務，約定的服務水平不應超過物業服務企業的服務能力。同時，物業服務企業應嚴格按照合同約定提供服務，加強管理，遇見突發事件，第一時間報案並及時協助公安機關工作。
2、 停車服務風險
業主停放在收費停車場的車輛遭受被劃等損失時通常會要求物業服務企業給予賠償，甚至會因此拒絕繳納物業費。
對此，物業服務企業應確保停車場的規劃和建設符合法律規定，有合法的經營手續，在簽訂停車場使用協議時應明確所收取的費用是否包括車輛看管費。若不包括，應對此明確說明。另外，可在停車場顯著位置放置告示牌，明示停車服務內容。
3、 消防風險
消防安全責任重大，關繫到每個業主的生命安全。物業服務企業在接管物業時，即應確認該物業是否通過消防驗收。如未通過，不應為業主辦理入住手續。此外，物業服務企業除應保持消防通道暢通、消防設施運行良好外，在業主進行裝修時，還應審查業主申請裝修的項目是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求，是否存在損壞公共消防設施和器械的行為，對損害行為應及時制止，必要時應報告消防主管部門處理。
4、 設備、設施風險
物業服務企業對物業的共用部位、共用設施承擔管理維護責任，那麼，這些部位、設施存在隱患的話也就相應給物業服務企業帶來風險。
對此，物業服務企業在接手物業時，應對其現狀與各方進行書面確認，並在物業合同中細化維修費用的承擔主體，在履行物業合同過程中及時檢查、修復設施、設備，保證相關設備保持良好的狀態並做好維修記錄。若一時難以修復，應採取相應的警示及防護措施。對於需要大中修的設施設備應及時制定維修計劃並報業主大會批准，及時修復以做到防患於未然。
5、 公共環境風險
在進行物業綠化、消殺時，物業公司應在相應范圍設置安全的障礙物，並在障礙物前設置明顯的提醒行人注意的標識，警示行人注意和繞行。在消殺前應公示實施消殺的時間安排，提示要注意未成年人和寵物的安全，消殺完成後的一定時間，仍需在作業區域周圍設置明顯的警示標識，以避免造成業主或使用人的人身、財產損害。
另外，還要注意對地面的及時清潔，注意室內外的防滑工作，特別是在暴風、暴雨過後應及時檢查服務區內是否存在安全隱患。
6、 收費風險
在物業合同中，應明確物業服務企業提供各項服務的等級及收費標准，對此的約定應尊重客觀事實，物業服務企業不應做出超出自身服務能力的承諾。否則，業主可能以物業服務不符合約定主張服務費過高。另外，應在合同中將有償收費項目細化，以免雙方因某項服務是否應另行收費發生糾紛。
在出現業主拖欠物業費的情況時，物業服務企業應及時發放書面催繳通知，以免超過訴訟時效。
對於物業服務企業代收費的事項，物業服務企業不可向業主收取手續費等其他費用，同時應注意保留好記錄，如入戶抄取的水表數應讓業主或使用人簽字確認，以免造成日後追繳的舉證難問題。
7、服務合同風險
物業服務合同風險從訂立和發展來看，可以分為前期物業管理的合同風險與日常物業管理的合同風險。在司法實踐中合同風險主要發生在訂立過程和履行過程。
物業服務合同期限方面規定較為簡單，這類風險來自對物業服務合同期限的理解不同，在實踐中要多與業主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。
8、自然災害風險
自然災害包括地震、高溫、台風、暴雨、雷擊、泥石流等。物業管理企業不具備抵抗大的自然災害的能力,但具有預報、通知、採取積極防禦措施的義務和責任。在自然災害可能來臨之前,物業管理者要積極聽取當地天氣預報,了解預警信號,並全面思考可能的不安全隱患。 在自然災害來臨之前,，樹立防禦意識，用排查的方式擬訂自然災害防禦計劃或防禦措施。
9、 其他風險
對於有些專業服務內容，物業服務企業可委託給專業公司，但是在選擇專業公司時要注意選擇具有相應資質的公司。否則，物業服務企業將因選擇不當對相關事故承擔賠償責任等。
物業管理在服務過程中,要從全體員工和業主的意識領域著手,按照嚴密的事件發生、發展、造成後果的思路,制定嚴密的管理細則和流程,提高法律及風險防範意識、規范服務，做好事前、事中、事後預防工作，從根本上消除、減少風險，降低損失！
望採納，謝謝