A. 民法典關於物業管理的規定 解讀
建築物區分所有權制度
1. 最新變化：《民法典》第274、275、276、278條
（1）規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；
（2）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
中業主共同決定事項的表決
（3）業主共同決定事項的表決問題：
①業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決；
②決定籌集維修資金、改建或重建建築物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；
③決定其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
2. 注意：建築物區分所有權制度的常規核心終本案件，是指法院的執行案件，由於被執行人沒有可供執行的財產，而裁定終止本次執行程序。
終本不撤回執行申請，也不是已經執行完畢，而是暫時中止執行。
如果以後發現被執行人有財產，容申請人隨時可以申請恢復執行。
根據最高人民法院印發《關於嚴格規范終結本次執行程序的規定（試行）》的通知第一條規定，人民法院終結本次執行程序，應當同時符合下列條件：考點，是哪些財產屬於業主共有，民法典在這里有新的規定，考生要足夠注意。此外，業主共同決定事項的表決問題屬於記憶性質的考點，需要考生足夠注意並進行記憶。
物業服務合同中關於服務的條款與前期物業服務合同基本相同，主要差別在於：
(1)訂立合同的當事人不同。前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業;物業服務合同的當事人是業主與物業管理企業。
(2)合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的，前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點。
【法律依據】
《物業管理條例》第二十一條規定：在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
B. 民法典規定什麼情況下物業管理公司有權停水停電
民法典規定有業主不支付物業服務費的，物業服務人員可以催討，也可以申請仲裁或者起訴追討，但不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
《民法典》第九百四十四條 【業主支付物業費義務】業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
《民法典》自2021年1月1日起施行。
C. 民法典規定物業公司有權停業主水電嗎
物業沒有權利停業主的水電。
《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日實行)
物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
享有停水停電權利的權利人是供水公司和電力供應公司而非物業服務企業。
在物業服務合同中， 雙方當事人約定在業主不交納物業服務費用的情況下，賦予物業服務企業停水停電的權利是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權利。
D. 新民法典如何更換物業
物業服務人與業主關系能業務服務人的義務管理義務及接受監督，義務，物業服務企業或其他管理人根據業主委託，根據民法典第三編有關物業服務合同的規定，管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，接受業主的監督答復業物業服務情況的提問詢問，配合政府執法業務。物業服務企業或其他管理應應當執行更復雜，實施的應急處置措施和其他功能測試應積極配合開展相關工作物業服務人不得採取停止供電供水供電系統公司。業主業主大會及業主委員會的業主業主的義務應當遵守法律法規及管理規約的，相關行為應當符合節約資源保護生態環境的要求，對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合，違反義務的後果，業主或其他行為人畜不履行相關義務有關當事人可以向有關行政主管報告，或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理，業主，業主委員會，業主大會的權利，一，業主的權利，根據民法典第287條，業主對建設單位物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任，二業主大會或業主委員會的權利業主大會或者業主委員會對任意棄置的垃圾排放永遠惡或者噪音違反規定飼養動物違章搭建侵佔通道拒付物業費等損害他人合法權益行為有權依照法律法規，以及管理規約，請求行為人停止侵害排除妨礙消除危險恢復原狀排除損害。
E. 民法典物業費收費標准2021新政策
隨著《中華人民共和國民法典》頒布，各地區根據當地情況出台相關物業費管理辦法。依據新規定物業公司必須公開收費標准和支出明細，並且及時向業主匯報，而物業公司利用小區共同資源獲取的利益，也必須與業主共享。如果物業公司未能完成承諾的服務要求，業主也有權拒絕繳納物業費
以西安為例，新辦法中物業費最大的特點就是「一費制」，即改變原住宅小區基礎物業費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，實行「三費合一」，物業管理區域內的公攤電費、電梯費計入物業服務費成本，不再單獨另行收取。將促進物業企業精細化管理，降低物業成本。調整後，物業服務費實行「一費制」，即電梯費與公攤電費包含在物業費中，不再另行收取。高層一級服務每月每平方米2.2元，二級服務1.9元，三級服務1.5元，等外服務1.2元。另外，將三級及等外的收費標准在徵求意見標准基礎上進行了下調。調整後的物業費標准將電梯費與公攤電費納入其中，與現行物業費、公攤電費、電梯費三項分開收取相比較，按平均值測算(公攤電費0.18元/平米_月、電梯費0.32元/平米_月)，高層住宅物業費平均漲幅7.2%，多層住宅物業費平均漲幅18.5%，高層住宅在全國15個副省級城市排名第11位，多層住宅排名15位，整體價格水平在全國15個副省級城市中排名靠後。
【法律依據】
《民法典》
第二百八十四條 業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。
第二百七八條 選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定，並且通過「人數佔比三分之二以上的業主參與表決」。
第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
第九百四十三條 物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標准、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。
第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
F. 2021年民法典物業費減免政策
相關規定：按照新規民法典要求，從2021年1月1日開始，只要物業公司或者是物業從業人員履行了合同約定的內容，那麼業主就不得以任何理由拒交物業費，換句話說就是物業因為自己原因使房屋處於空置狀態，這不是拒交物業費的理由，這樣解釋就很明白了，空置房還是要繳納物業費。
空置房應當繳納物業費，主要有兩個理由。
首先雖然很多人將住房空置，但是小區物業的服務成本並沒有降低，物業不會因為少一部分人而降低服務質量。就拿上文中提到的朋友小區為例，入住率只有30%，但是物業依然照常服務，如果真的只有30%的購房者交納物業費的話，那麼恐怕物業公司要虧損很多。
另外如果空置房不交物業費的話，受益最大的就是炒房客，剛需名下只有一套房子，一年的物業費也就兩千元左右，大多數剛需家庭有能力支付這么多物業費，而炒房客名下可能有好幾套房子甚至更多，如果空置房不交物業費的話，真的能給炒房客省下很多錢，降低炒房客的持房成本。從這個角度來分析的話，空置房減免物業費受益最大的是炒房客，相信這是很多人不願意看到的，因此空置房還是交物業費比較合理。關於空置房是否交物業費的問題，2021年開始實施的《民法典》中有明確規定，第944條是這樣規定的：物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，也不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。這一規定已經非常明確，雖然業主將住房空置，基本上沒有居住過房子，但是只要物業按照合同中的要求提供了應有的物業服務，那麼業主不管有沒有享受到物業服務，都應該按照約定繳納物業費。
G. 民法典規定物業可以隨便停水停電嗎
民法典規定物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
《民法典》（2021年1月1日生效）第九百四十四條__業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。