㈠ 哈嘍 樹先生他預測那些到底是真的還是他想像出來的
結婚的是真實的，從小梅走之後都是幻想出來的的。
故事的最後，樹先生還幻想著小梅能夠重新回到他的身邊。不進回來了，而且還會說話了，臉上灑滿了燦爛的陽光。
於是，大家看到了樹先生那隻無處安放的右手。實際上是在牽著他的愛人。只可惜，此時的樹已經徹底的瘋掉了。
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㈢ 物業費咋收
1．對於一些拒不繳納物業費的業主，物業經理（尤其是客戶主管）要親自上門收費。物業服務中心收費小組分成幾部分：一部分是以客戶主管牽頭，客戶助理為組員，此小組占整個收費工作的三分之一；第二組以經理牽頭，所有經理助理是組員，解決一些客戶助理無法完成的疑難問題；第三部分，以經理為主，處理往年拖欠物業費的遺留問題。
2．當在催繳物業費時，先發催費函，然後給業主發律師函，第三輪發「律師函後函」，「律師函後函」上懇請業主將不交費的原因和家中存在的問題在「律師函後函」上寫明，返回物業服務中心，物業服務中心將盡力解決，物業服務中心本著與業主真誠相處的原則，與業主以友好、解決問題的態度和方式與業主溝通協調問題。發律師函後，概率有15%的業主能交物業費。
3．物業服務中心對收費成員在收費過程中遇到的問題進行匯總分類，每天經理助理都要開「碰頭」會，不斷調整收費策略，在收費較好的高峰時，預測會有低谷的出現，提前對收費策略制定預防措施。
4．打仗要靠司令部，物業服務中心經理和經理助理相當於-催繳物業費工作的「司令部」，對整個收費工作要作好全面指揮。
5．-催繳物業費「司令部」核心成員每天要分析收費進展狀況；同時，特別關注客戶助理等收費小組成員的心態，對連續幾天收費排名靠後的成員，了解其原因：是主觀倦怠，還是需要物業服務中心的支持；經理助理要主動對下屬給予關心，保持溝通。
6．每3天就要給客戶助理開會，大家共同探討-催繳物業費措施。
7．如果離年底不到50天時間，時間緊迫。與業主比較有效、節省時間的溝通方式是通過文字交流，物業服務中心制定統一的「-催繳物業費答業主問」，對業主反映比較共性的問題編寫成話術，以提高收費人員與其溝通的效率；同時避免收費人員中了業主的「圈套」。
8．與業主是一個長期相處溝通的過程，在收取物業費的同時，要及時為業主解決問題，不能只收費，不解決問題；要逐漸建立物業在業主心目中好的口碑，為明年更好地收費奠定基礎，埋下伏筆。
㈣ 寫字樓物業費應該怎麼計算
一、報價依據
在測算費用的過程中，物業管理企業要依據所接管的物業類型、性質、市場定位、配套設施設備的具體情況及管理要求和服務項目，按照招標物業所在地物業管理部門制定的物業收費標准和指導性收費項目標准，結合市場同類同質物業及行業的收費標准及企業現有日常綜合管理的經驗數據進行全面、具體的測算。
二、費用測算的內容
測算的主要內容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預測；物業收入項目的預測；管理風險、經營風險和未來通貨膨脹率的評估、預測。
三、物業管理成本
主要包括人員費用、行政辦公費用、公共設施日常運行維護費用、機電設備日常運行維護費用，環境物業服務費用、安防系統運行維護費用、公用水電費用、固定資產折舊費、不可預見費、保險費、法定稅費、管理傭金（合理利潤）等。
四、物業管理收入
主要包括主營物業服務費收入、停車場收入、物業租賃及經營收入、有償特約服務收入等。
五、費用測算的方法
根據管理成本推算物業管理服務費單價
首先依據招標物業的基本資料、招標方的物業管理服務需求、組織架構和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然後測算房屋保險、設備保險、公眾責任險等費用，並對管理期間可能出現的各種風險進行預測。
估算不可預見費用（一般按其他各項管理成本之和的2%~5%的比例進行估算），最後根據上述各項推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點區間的物業管理服務費標准，在此標準的基礎上根據投標策略進行相應調整，測算出最接近標底的投標報價。
㈤ 物業建築面積4.5萬平方米，收費面積4.2萬平方米，租賃收入18萬每年，預測服務費126萬元，測算盈虧平衡點.
按照北京市現行物業公司的行業工資標准，含保險在內平均工資3000元，算上社會保險企業負擔部分，人均4200左右。
4萬平米的小區，需要客服人員3-4人，工程人員6人（3水3電），秩序維護10人（1領班帶3人組3組），保潔5人，後勤2人，項目經理1人，綠化養護1人，大約30人左右，月工資12萬6千。每年151.2萬。
每月小區公共用電月2萬元，公共用水0.15萬元，每年公共能源25.8萬元
化糞池清掏每年3000元，垃圾外運及消納5000元。綠化維護、保潔用品消耗每年2000元。合計每年1萬元。
行政辦公費用、固定資產折舊、通訊、交通等等，每年約8--10萬。
員工服裝，按3年300元每人核算，30人每年服裝費用3000元，住宿及用餐按每人每天10元計算，30人每年大約11萬。
粗算，每年支出大約199萬。
如果4萬平米建築僅是一棟樓宇，人員方面可減少至20人，人員工資減少33%，支出大約150萬左右。
在收費率保證100%的情況下，3元物業費標准年收入151.2萬，繳納5.5%的稅金後，物業收入為143萬，加上18萬租金，單樓項目上基本持平，多樓項目略虧。
通常來說，北京的物業項目，考慮到收費率不可能100%的情況下，一般收支平衡點單樓在6萬平米左右，多樓在10萬平米左右。（物業收費標准按照2.5元每月每平方米核算）
㈥ 宿遷物業管理費標準是多少
2014年10月日，市物價局會同市住建局印發了《宿遷市市區物業收費管理實施細則》，並於10月15日正式實施，新規對宿遷物業費收取標准作出名確通知。新出台的實施細則呈現以下幾個亮點：
一是釐清了政府與市場的關系。提倡並引導開發企業和業主通過市場競爭機制選擇物業服務，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。如要求建設單位應通過公開招投標或協議方式，選聘具有相應資質的物業服務企業提供住宅前期物業服務；對特約服務、代辦服務、非普通住宅和非住宅物業服務收費，完全實行市場調節價等。
明確了物業收費的范圍和分類管理政策；明確了街道辦對老舊小區的物業收費監管責任；提出了普通住宅前期物業公共服務費政府指導價三年一評估制度；明確空置住宅物業公共服務費、電梯電費收費減免政策；制定了車輛停放費和車位（庫）租金分類管理政策；明確公攤費用范圍和分攤辦法；規范門禁卡收費和裝飾裝潢垃圾清運收費；細化收費公示和收支公示規定等。
明確物業收費雙方的權利義務及救濟途徑。如對物業服務企業未按合同提供服務或服務不到位的行為，前期由建設單位監督履行到位，後期由街道辦監督履行到位；對業主不繳費的，物業企業可以按照《宿遷市市區物業管理辦法》有關規定進行救濟；對業主大會或業主委員會的決定違法的，由物業管理行政主管部門依法處理，違法決定侵害業主合法權益的，業主可依法救濟。
二、宿遷物業服務收費政策
第一章 總 則
第一條 為了規范市區物業收費行為，維護業主和物業服務人的合法權益，促進我市物業服務行業健康有序發展，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《宿遷市市區物業管理辦法》（宿政規發〔2014〕5號）、《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇價規〔2013〕4號）等法律法規政策規定，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用於宿遷市區范圍內物業收費行為及其監督管理活動。
第三條 本實施細則所稱物業收費，是指物業服務企業、業主自治組織或其他物業管理人，在提供物業服務或進行物業管理時，向業主或物業使用人收取的費用。
物業收費包括物業服務費、代收代交費。
物業服務費包括物業公共服務費、車輛停放費、特約服務費、代辦服務費。
第四條 各級價格行政主管部門是物業收費監督管理主管部門。市價格行政主管部門負責會同市住房和城鄉建設行政主管部門制定、評估和調整市區物業收費管理政策和政府指導價，指導各區價格行政主管部門物業收費管理工作。各區價格行政主管部門負責各自行政區域范圍內物業收費政策落實和日常監管。
市住房和城鄉建設行政主管部門是市區物業管理行政主管部門。各區物業管理行政主管部門在各自行政區域范圍內，會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好住宅物業服務行為監管、普通住宅物業服務星級評定和日常考核，配合同級價格行政主管部門做好物業收費行為的日常監管。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責各自管轄區域內物業收費日常協調、管理和監督。
物業服務行業協會負責本行業價格自律。
物業服務企業、業主自治組織、其他物業管理人負責各自物業管理區域內的物業收費管理工作。
第五條 物業服務收費區分不同物業和服務的性質與特點，遵循合理、公開、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。
物業管理區域內普通住宅前期物業公共服務費、車輛停放費、人防車位（庫）和建設單位車位（庫）租金，實行政府指導價。法律、法規另有規定的，從其規定。
業主自治組織自行管理或自行管理與委託專業機構相結合管理的物業服務收費標准，由業主共同協商決定。
非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標准由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第二章 物業公共服務收費管理
第六條 物業公共服務費，是指物業服務企業、業主自治組織或其他物業管理人按照約定或合法決定提供具有公共性的保安、保潔、綠化養護、房屋及設施設備維護、綜合管理五項物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。
第七條 物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成：
（一）管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用；
（三）清潔衛生費用（含生活垃圾處理費）；
（四）綠化養護費用；
（五）秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業的固定資產折舊；
（八）物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）管理費分攤（酬金制不含此項）；
（十）經業主大會同意的其它費用；
（十一）法定稅費；
（十二）合理利潤。
物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或物業服務成本。
第八條 物業公共服務收費按房屋所有權證登記的建築面積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建築面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第九條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已通過竣工驗收的房屋，房屋買賣合同、入住通知書約定的房屋交付日期即為房屋交付日，業主應自房屋交付日起按月交納物業公共服務費。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位全額承擔。
第十條 因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續後未入住或未使用的住宅物業，空置期間物業公共服務費，前期物業管理階段按合同約定標准百分之七十交納，業主大會成立後，由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。
第十一條 物業服務企業收取物業公共服務費可以採取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十二條 普通住宅物業公共服務費，前期物業管理階段實行政府指導價，業主大會（包括物業管理委員會）成立後，是否實行政府指導價由業主大會決定，並通過物業服務合同約定執行。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）接管的老舊小區物業公共服務費標准，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）參照普通住宅前期物業公共服務費政府指導價確定。
第十三條 普通住宅前期物業公共服務費政府指導價，由市價格行政主管部門會同市住房和城鄉建設行政主管部門，根據市區普通住宅物業服務等級標准，綜合考慮住宅物業公共服務平均成本、最低工資標准調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，制定相應的基準價與浮動幅度，並向社會公布，同時每三年開展一次評估，根據評估結果決定是否調整。
第十四條 在業主、業主大會選聘物業服務企業前，普通住宅物業的建設單位，應通過公開招投標或協議方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，並在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標准、收費標准。前期物業服務合同約定的收費標准不得超出價格主管部門公布的政府指導價范圍。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務合同約定的內容，前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。
第十五條 物業服務企業應自普通住宅前期物業服務合同簽訂之日起二十日內，將合同報屬地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。備案後的合同，物業服務企業應在實施收費前十日內報所轄地價格行政主管部門備案，同時提交企業營業執照、資質證書、中標通知書、收費備案表等。所轄地價格行政主管部門應將收費備案表在部門網站上進行公示。
物業服務企業應將備案的物業服務合同在小區內公示欄進行常年公示，公示期止於業主大會成立。
物業服務企業應當與物業買受人依據備案的前期物業服務合同約定的內容，簽訂前期物業服務協議。
第十六條 普通住宅前期物業公共服務收費標准因服務成本變化需要調整，或政府指導價標准調整的，物業服務企業應在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建築物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整並約定執行。
第三章 車輛停放收費管理
第十七條 物業管理區域內經規劃許可或業主大會依法增設的車位（庫、棚），按照類別和專屬權益，分為業主共有車位（庫、棚）、業主自購車位（庫）、人防車位（庫）、建設單位車位（庫）等。
第十八條 物業管理區域內經規劃許可或業主大會依法增設的車位（庫），物業服務企業可以根據物業服務合同約定，向使用人、專有權人或管理權人收取車輛停放費。
車輛停放費包括汽車停放費、非汽車停放費。
第十九條 物業管理區域車輛停放費主要包括用於車位、車庫的管理服務人員費用、公共設施設備運行能耗及日常維護保養、保潔、秩序維護以及法定稅費等。業主共有車位（庫）汽車停放費，還應當包括合理收益部分，用於對佔用公共資源的適當補償。
車位、車庫（棚）照明、用水應單獨裝表計費，向使用人分攤。照明或用水費用已計入車輛停放服務成本的，不再另行分攤。
業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。
第二十條 市區住宅物業管理區域內車輛停放費，由市價格行政主管部門會同市住房和城鄉建設行政主管部門制定政府指導價，具體收費標准由雙方在政府指導價范圍內合同約定。業主共有車位汽車停放費，業主大會另有決定的，按決定執行。
非住宅物業管理區域車輛停放收費，按照市有關車輛停放服務收費管理規定執行。
第二十一條 業主大會成立前，需要佔用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業可以根據前期物業服務合同約定收取汽車停放費。
業主大會成立後，需要佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定後，依法辦理有關手續並公示。
業主共有汽車車位（庫）實行包年、包月停放管理並收費的，包年停放最長為一年，汽車停放費收費標准不得高於包月停放收費累計額。
業主共有車位汽車停放費收益的處理，按照《江蘇省物業管理條例》第六十五條規定執行。
第二十二條 政府投資改造的老舊小區公共車位汽車停放費，按照《宿遷市市區物業管理辦法》第五十三條第四款規定執行。
第二十三條 住宅小區應設置一定比例的業主臨時停車位，對業主或物業使用人的車輛實行不固定車位、先到先停等有效管理方式。在滿足業主停車需要的前提下，有條件的小區還可以依法設置外來車輛臨時停車位。
臨時停車位的設置，前期物業管理階段由物業服務合同約定，業主大會成立後，由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。
臨時停車位實行計次收費管理的，持續停放在二十四小時以內的為一次，超過二十四小時的重新計次收費。計次收費應約定不少於3小時的免費停放時限，業主大會另有決定的，從其決定。
第二十四條 住宅物業管理區域有專人管理的封閉式、半封閉式公共、共有車庫（棚）停放非汽車車輛的，前期物業管理階段，物業服務企業可以按照物業服務合同約定收取車輛停放費；後期物業管理階段，由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。
第二十五條 住宅物業管理區域規劃配建的人防車位（庫）、建設單位車位（庫）、業主自購車位（庫）等非業主共有車位（庫），專有權人或管理權人可以採取租賃方式，將車位（庫）出租給使用人，並按約定向使用人收取租金。
人防車位（庫）和建設單位車位（庫）租金，由市價格行政主管部門分別會同市人防行政主管部門、市住房和城鄉建設行政主管部門制定和公布政府指導價，具體標准由租賃雙方在政府指導價范圍內合同約定。
業主出租自購車位（庫）的，租金實行市場調節價。
第二十六條 人防車位（庫）租金的制定主要考慮人防工程設施維護保養費用，具體管理辦法按省、市有關文件規定執行。建設單位車位（庫）租金制定主要考慮彌補該車位（庫）建設成本。
第二十七條 租金由車位（庫）專有權人或管理權人根據合同約定收取，也可委託物業服務企業或業主自治組織代收。物業服務企業或業主自治組織接受委託代收的，可以按約定向委託方收取代收手續費。
第二十八條 物業服務企業對非共有車位（庫）及其配套的停車設施提供日常維護管理服務的，可以根據合同約定向車位（庫）專有權人或管理權人收取車輛停放費，具體收費標准由雙方在政府指導價范圍內協商確定。
已按規定繳納物業公共服務費的業主產權車位（庫），不重復收取車輛停放費。業主未計入產權面積的私有車庫，照明、用水等裝表入戶的，不繳納汽車停放費。
建設單位在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要後多餘車位（庫）的，可作為臨時停車位（庫），收取汽車停放費。
第二十九條 汽車停放費政府指導價的制定，應考慮車位（庫）類別、專有權益、管理服務成本等因素，保持同一物業管理區域內同類車位收費標准一致。
第三十條 對進入物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。
第四章 其他物業收費管理
第三十一條 特約服務費，是指物業服務企業滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委託提供特約服務而收取的費用。
特約服務費實行市場調節價，具體收費標准由業主、物業使用人與物業服務企業根據服務內容、服務標准協商確定。
第三十二條 代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委託，提供代辦服務時，向委託人收取的費用，包括住宅裝飾裝修建築垃圾代辦清運服務費、門禁卡補卡工本費等。
代辦服務費收費標准由合同雙方根據服務內容、服務標准協商確定。
第三十三條 物業服務企業按規定對業主裝飾裝修行為進行管理的，可按住房和城鄉建設行政主管部門規定向業主或物業使用人收取裝飾裝修保證金。
住宅裝飾裝修建築垃圾應由業主按照物業管理要求及時清運。業主自願委託物業服務企業代為清運的，物業服務企業可以向業主按實收取代辦清運服務費；業主按要求及時自行清運的，物業服務企業不得強行服務並收費；業主未按要求及時清運的，物業服務企業可直接代為清運，並向業主按實收取代辦清運服務費。
非住宅業主或物業使用人裝飾裝修房屋，應向城管部門繳納非住宅裝飾裝修建築垃圾處理費，繳費標准按市有關文件規定執行。物業服務企業接受城管部門委託清運非住宅裝飾裝修建築垃圾的，清運代辦服務費用由委託雙方協商解決。
第三十四條 新建住宅小區或新安裝門禁系統的住宅小區，對業主、物業使用人或其車輛實行出入證（卡）管理的，建設單位或物業服務企業應當為業主、物業使用人免費配置不少於四張出入證（含IC卡等），每車免費配置不少於一張門禁卡（證）。免費配置的出入證（卡）費用包含在門禁系統購置安裝費用中。業主大會或業主大會授權的業主委員會、業主自治組織對出入證（卡）的管理另有決定的，從其決定。
業主另有需求或因保管不善導致丟失、損壞申請辦理的，物業服務企業可以依據製作成本按實協商收取補卡工本費。
第三十五條 代收代交費是指物業服務企業、業主自治組織和其他管理人接受專有權人、管理權人或專業經營單位委託，向業主或物業使用人收取的費用。
代收代交費包括物業管理區域內物業公攤費用、車位（庫）租金、非住宅裝飾裝修建築垃圾處理費等。業主自治組織自行繳納物業公攤費用的，參照代收代交費管理。
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。
第三十六條 物業管理區域內物業公攤費用，是指業主或物業使用人按規定應共同承擔分攤的公共水電氣費用、住宅電梯檢測維護保養費用、未移交給供水企業管理的住宅二次供水設施設備檢測維護保養費用。
第三十七條 公共水電氣費用包括電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備運行電費及公共照明、公共用水、公共用氣等費用。公共水電氣應單獨裝表計費。
住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化養護等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標准執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。
物業管理區域內共用設施設備范圍按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十一條第二款、第三款執行。
第三十八條 業主或物業使用人應自房屋交付之日起開始分攤物業公攤費用。
住宅電梯檢測維護保養費用和運行電費由電梯住宅的業主或物業使用人承擔，電梯住宅空置期間不分攤電梯運行電費；二次供水設施設備運行電費、未移交給供水企業管理的設施設備檢測維護保養費用，由使用二次供水設施設備的住宅業主或物業使用人承擔。
未出售或非因業主原因未交付給業主的房屋，物業公攤費用由建設單位承擔。
第三十九條 前期物業管理階段，物業公攤費用由物業服務企業負責代收代交；業主大會成立後，物業服務企業是否代收代交由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。
物業服務企業代收代交物業公攤費用，應單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤。分攤辦法應當通過合同約定，合同沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分佔建築物總面積的比例分攤。
根據約定或合法決定，已將電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備日常維護保養費用計入物業公共服務成本的，不得向業主重復分攤。
第四十條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定預收公攤費用，約定的預收期限最長不超過一年。首次預收標准由物業服務企業預測算，通過物業服務合同進行約定，預測算費用明細和測算內容應附在合同中，以後每次預收標准應為上次實際繳費分攤標准。對預收的公攤費用，物業服務企業應每月或每季按實與業主進行一次結算，多退少補，節余部分可自動轉為下次預付費。
第四十一條 物業服務企業接受專有權人、管理權人或專業經營單位委託代收費用的，物業服務企業可以根據約定向委託人收取代收手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
第五章 收費行為規范
第四十二條 物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人應遵守價格法律、法規、政策，加強價格自律，嚴格履行物業服務合同，服務質量和收費標准應當質價相符，按規定收費公示和收支公開，接受業主監督。業主對物業收費提出質詢，物業服務企業應當及時答復。
第四十三條 物業服務企業的物業服務收費應事先約定，體現自願委託、服務有償的基本要求，不得強制服務並收費或只收費不服務。
第四十四條 物業服務企業、業主自治組織的物業收費均應按規定進行收費公示，不得向業主或物業使用人收取任何未予公示的費用。
物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人應當在物業管理區域內顯著位置設置專門公示欄，常年公示並及時按實變更物業服務提供者或管理者名稱、服務內容、服務標准、收費項目、收費標准、計（收）費方式、收費依據和合同（協議）等；應按規定在收費場所、業主出入口顯著位置公示收費項目、收費標准和收費依據，臨時停車收費還應在臨時停車點設置收費公示牌。應同時公布服務者或管理者、物業管理行政主管部門、價格行政主管部門投訴舉報電話，接受業主或物業使用人的質詢和監督。
第四十五條 物業收費收支實行帳務公開公示制度。物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人應當將物業公共服務費、車輛停放費、代收代交費、代辦費等分別單獨列賬，獨立核算；應在物業管理區域、業主出入口顯著位置設置專門公示欄，每年一月和六月公示一次物業公共服務費、車輛停放費、經營設施收益等收支情況；每月或每季度公示一次共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，各項物業公攤費用的繳費票據、分攤方式、節余處理等。各項物業收費收支公示時間應不少於一個月，接受全體業主、物業使用人、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、行政主管部門查詢和監督，並負責答復。
第四十六條 物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務多個物業管理區域的，服務成本和收支應按物業管理區域分別核算。鼓勵實行物業公共服務費用酬金制管理。
實行包干制收費方式的，應當對實施管理和服務的具體物業管理區域實行單獨建賬，按照服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。
實行酬金制收費方式的，應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立台賬，應當定期向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況，並接受業主委員會的核查。
第四十七條 物業服務企業應按照稅務部門規定使用規范票據實施收費。
第四十八條 物業服務企業可以根據合同約定預收物業費，約定的最長預收期限車位（庫）租金不得超過三年，其他物業費（不包括計次汽車停放費和汽車臨時停放費）最長不超過一年。
第四十九條 物業服務企業提供物業服務時收取的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
第五十條 業主或物業使用人應當按照合同約定或有關規定交納物業費用。物業所有權發生轉移時，業主或者物業使用人應當與物業服務企業結清所有物業費用。
㈦ 物業費按實際面積收取還是預測面積收取
不對吧，你買房時候沒有簽訂購房合同嗎？合同上沒有面積嗎？房款你沒有交嗎？如果你是按合同上面積繳納的房款，現在產權證面積少了，你首先應該要求退房款啊，至於物業費，你可以和物業協商，要求按房產證上標注面積收，並退還你以前多繳納的物業費。因為對房產面積，房產證是唯一、合法的證明，除非房產證上標注面積錯了。。
㈧ 物業費每平米多少錢
眾所周知，2005年是房地產宏觀調控年，「國八條」、「新八條」一系列宏觀調控組合拳「打」得大家都是應接不暇，因此，業內不少人預測，2006年將會進入一個相對的政策緩沖期�消化落實已有政策將成為今年房地產市場管理的主旋律。
從1月1日開始實施的新政來看，今年政策的趨勢主要還是針對於房地產以及相關行業各個環節的監管，以及交易細節的落實。
1
物業服務收費辦法試行
經濟適用房物業收費標准施行
根據《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》，不再設立普通住宅物業收費基準價格。物業不得一次性預收一年以上的物業服務費用。此外,普通住宅小區和高檔住宅小區均實行市場調節價。北京經濟適用房物業費政府指導基準價最終確定為每建築平方米每月0.55元，這一價格與調整前大致相當。
進展程度：由於收費標准並未有大幅度調整，大部分小區仍按原定收費標准收費。
期待指數：★★★★★
執行指數：★★★
點評
雖說目前已制定出0.55元的基準價，但對於百姓來說真正關心的還是最後的定價。就拿回龍觀經濟適用房小區來說，大部分是沒有電梯、水泵的多層住宅，每月每平方米的物業費除了0.55元基準價，還要加收0.05元的消防設施維護費和0.05元的安防設施維護費；而天通苑小區住宅主要以帶電梯的板樓和塔樓為主，業主除了要繳納0.65元外，還要繳納電梯、水泵費等。
記者在采訪中了解到，大部分業主對於「基準價」根本沒有概念，以為就是物業費的最終定價。要真正做到老百姓有法可依，還需要一定時間的普及。
2
業主可上網查詢維修資金使用情況
從2006年1月1日起，北京市住房公共維修資金將實行網上辦公，房地產開發企業、物業管理企業、業主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統提供的服務平台進行辦公。
進展程度：目前只在進行開發商信息錄入，業主要等到過年之後才能開始查詢。
期待指數：★★★★★
執行指數：★★★★
點評
透明度加強了，業主能夠及時地了解小區維修資金的使用情況及去向，有利於群眾監督。
3
住宅工程質量分戶驗收管理規定施行
2006年1月1日起，北京市所有住宅工程質量驗收將以「戶」為基本單位進行，從而成為全國第一個強制執行住宅工程質量分戶驗收的城市。按照新的質量驗收辦法，住宅工程質量分戶驗收合格後，必須按戶出具由建設、施工、監理單位負責人簽字（簽章）確認的《住宅工程質量分戶驗收表》，該表在住宅工程交付使用時，作為房屋質量保證書的附件一並移交業主。
進展程度：作為試點，朝陽區早在半年前就已實行住宅分戶驗收，目前北京其他城區新建小區也開始分戶驗收。
期待指數：★★★★★
執行指數：★★★
點評 政府有關部門出台的「分戶驗收」
政策，很大力度上保證了百姓的安居利益，使得各位業主在維權上有了政策支撐，在一定程度上會減少相關的糾紛。如果能夠執行好，對廣大購房人是一個福音，如果流於形式就不會有太大意義。就像現在竣工備案表一樣，開發商認為我獲得竣工備案表就可以交房了，但是得到竣工備案表實際上存在的問題還是非常多的，所以我們還是拭目以待吧。
4
可再生能源法施行
2006年1月1日，《可再生能源法》正式實施，其中明確指出，房地產開發企業應當根據前款規定的技術規范，在建築物的設計和施工中，為太陽能利用提供必備條件。對已建成的建築物，住戶可以在不影響其質量與安全的前提下安裝符合技術規范和產品標準的太陽能利用系統。
進展程度：大部分項目負責人表示對此項法規並不是特別清楚，就更不用說進展了。
期待指數：★★★★
執行指數：★
點評
好的政策出台需要政府進一步的監督，加大宣傳力度，從而減少推廣的阻力。
5
房貸利率上調
在百姓生活中最重要的房子的貸款利率今年起開始上調了，按新利率來執行還款計劃，購房人的月供將會略有增加。按央行政策，取消房貸優惠利率後，5年期以上的基準利率為6.12%，下限利率為5.508%。
進展程度：從1月1日起，銀行貸款利率上調，並根據個人信貸信用提供不同貸款利率。目前，光大銀行還獲批推出固定利率貸款，而建行、工行等也在申請推出固定利率貸款。
期待指數：★★★
執行指數：★★★★
點評
以50萬元20年的商業性貸款為例，按照下限利率5.508%計算,明年起月供將增加55.7元。按基準利率6.12%計算，月供將要增加230.86元。據搜狐網調查顯示，對於此次加息，80%以上的消費者還是選擇提前還貸。畢竟在投資渠道有限的情況下，提前還貸減輕貸款壓力是眼下最主要的事情。但由於此次央行允許各銀行有一定靈活的尺度，即銀行可以根據個人信貸信用程度提供不同的貸款利率。因此，消費者買房時選擇哪家銀行，還需要認真考慮一下，同時，在利率品種的選擇上也需要仔細核算。
6
民用建築節能規定施行
對於民用建築節能的設計、改造等各方面都作了明確的規定。並要求房地產開發企業應當將所售商品住房的節能措施、圍護結構保溫隔熱性能指標等基本信息在銷售現場顯著位置予以公示，並在《住宅使用說明書》中予以載明。
進展程度：大部分項目並未在銷售現場顯著位置公示節能基本信息。
期待指數：★★★★
執行指數：★★★
點評
據調查顯示，中國目前的住宅開發中，使用節能技術一般會使建設成本增加5%。從節能可以省錢的角度講，消費者購買節能型住宅後，一般在五六年內就可以收回購房時多付出的「節能成本」。如此算來，在70年的使用當中，節能住宅不僅能解決國家能源緊張，更能為老百姓省上一大筆錢。
7
推行現房合同示範文本
自2006年1月1日起，《北京市商品房現房買賣合同》示範文本正式推行使用，並同時推出商品房現房合同網上簽約和信息公示制度，目的在於進一步規范商品房銷售行為,全面提高商品房交易信息的透明度,維護房地產市場秩序。
進展程度：截至1月8日，有158個項目實現網上信息公示，但網上仍無交易顯示。記者致電建委相關負責人，其稱不可能沒有交易，幾日後將會發布交易信息。
期待指數：★★★★★
執行指數：★★★★★
點評
相對於期房來說，現房是看得見摸得著的，風險已經大大降低。現房合同示範文本的出台，進一步降低了購房風險。而且，百姓再購買經濟適用房和商品房的現房可以先登錄北京市房地產交易管理網了解該項目、樓盤和房屋銷售狀態及成交均價等信息，開發商再也無法通過謊報銷售數字的手段來誘騙消費者購房。
8
節水型生活用水器具標准實施
自2006年1月1日起，北京市各新建、改建、擴建建築工程的設計單位，在設計水嘴、便器系統、便器沖洗閥、淋浴器等四類用水器具時，應當嚴格按照《節水型生活用水器具》規定的指標設計。
進展程度：市場上一些大的品牌早已推出節水型生活用水器具，但仍不乏一些劣質產品濫竽充數。
期待指數：★★★★
執行指數：★★
點評
雖說政府制定了不使用或生產、銷售相關不節水型生活用水器具的處罰標准，但能否真正的推廣、實施還得依靠政府執法部門監控以及老百姓的自覺意識。