新長小區物業

1. 新小區的前期物業，到什麼時候可更換正式物業

1、新小區的前期物業管理，屬於開發單位或者大業主委託的物業管理單內位，期限一般沒容有設置，或者為了鑽空子，設置的時間不是很明確；
2、正式更換物業管理企業，需要做的幾個條件是：
2.1業主大會成立，成立之後產生了業主委員會；
2.2業主大會超過三分之二的業主和超過三分之二居住面積的業主認為物業管理公司的服務不到位，存在明顯瑕疵；
3.成立業委會籌備組之後，可以召開全體業主大會，由業主大會罷免現在的物業公司。
4.罷免物業公司之後，選定新的物業公司，與新的物業公司簽訂的合同，就從這個 時候開始算起時間節點。
5、更換物業公司還有其他的途徑：
5.1物業公司存在賬目不透明、費用不公示；
5.2物業公司存在嚴重的服務質量，比如被盜嚴重，業主嚴重違規等；
5.3物業公司自行撤出小區的管理。

2. 現在新開了個小區，我負責物業管理，請問在小區剛開始公告欄里應該寫些什麼內容就是有關住戶在裝修時應

下面是我做的我們物業公司的裝修管理規定，希望能幫到你！

為了加強各小區房屋裝修的管理和監督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統一，維修小區環境整潔、美觀，協調及住戶的正常生活秩序，使住戶有一個安全、清潔、優美、舒適的居住環境。凡業主/住戶進行室內裝修，應當保證建築工程質量和結構安全，符合物業管理、消防、供水、供電、燃氣、環境保護等有關規定和標准，並需遵守我司對房屋裝修有關問題的規定：
（一）裝修施工管理規定
1、裝修施工期限：三個月
2、裝修施工時間：
當年5月1日—9月30日：上午7:00—11:30；下午14:00—18:00；當年10月1日—次年4月30日：上午7:30—11:30;下午13:00—18:00。中午期間禁止有噪音的裝修作業。
3、裝修施工單位（或裝修人員）領取裝修施工許可證和出入證後，方可進場裝修。物業公司將對裝修房屋進行安全監督。
4、裝修施工必須嚴格遵守開發商提供的《商品房使用說明書》使用要求。所有施工必須按照物業公司審批的方案進行，不得隨意更改。如有更改，必須事先報物業公司審批，經物業公司同意後方可施工。
5、所有涉及公共電氣、消防、給排水的裝修施工，必須由物業公司指定的施工單位進行。
6、所有電器的安裝都應遵照市供電局的有關規定，所有電線一定要保護在PVC管內，不得將電線直接嵌入物業的任何部位。
7、裝修施工用電不超過裝修住宅單位的裝表容量，嚴禁擅自亂接、亂拉電源線。超容量用電需與物業公司協商後，在管理人監督下，有管理人員在指定位置接臨時電源線，否則造成一切後果有業主/住戶負責。
8、管理供氣設施和燃氣用具（必須符合國家標准）的安裝、維修、拆移、改裝，必須由持有專業資格證的專業人員施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。天燃氣管道應按天燃氣公司的有關規定和要求，不得更改，不得掩埋或密封。
9、為保持小區外觀整潔、協調、統一，不得任意改變窗戶、陽台、外牆色調，不得改變陽台功能；不得對梁、柱、上下板、陽台、露台、通道、承重牆等結構做任意改動。
10、 在未經物業公司批准，小區內及樓宇外牆不得展示、懸掛任何廣告性質的招牌。
11、施工過程中要注意每天將垃圾按指定地方放置。樓梯過道、天台、道路以及其他公共地方不得作為加工或堆放材料、垃圾的地方，裝修產生的垃圾，由裝修單位及時自行處理。不得損壞公共設備、設施，保持公共地面、牆壁完好整潔。
12、物業公共設施
業主/住戶、裝修公司必須保持小區內所有設備不得封閉以致不能檢查或維修。所有活動檢修口（如：排污管檢查口等）、渠蓋、給排水井蓋、強弱電井蓋、門、百葉窗等不得包裝封閉或放置任何物品以致影響正常開啟。
13、排水系統
裝修公司不得對住宅樓公共設施的水管、閥門、設備等作出增加或接駁等工程。業主/住戶、裝修公司不得傾倒污水於公共區域或其它排水設備，並需對此行為造成的破壞進行賠償。
14、冷熱水管不得暗埋在地板上，如因特殊原因需暗埋，埋填以前必須做試壓試驗。
15、不得損壞、移動三表和三表的遠程計量信號採集（若有）線索。
16、裝修工程完成後書面通知物業公司進行驗收。如驗收不合格，須按整改要求及時整改，整改完畢後由物業公司重新驗收。
17、裝修驗收合格後，30日後退還業主裝修保證金，60日後退還裝修施工單位保證金。

（二）裝修注意事項
1、業主/住戶應確保裝修施工單位不能造成小區、樓層內公共設備、設施的任何損壞，如有損壞，無論意外與否，將由物業公司安排修理，修理的費用將由業主/住戶現金支付。
2、業主/住戶在施工前及施工期間，必須張貼有物業公司發出的裝修許可證，以便物業公司管理人員檢查。
3、業主/住戶在施工期內應對房屋的安全負責。
4、為了保證消防安全，在裝修工作展開前及在裝修期間，施工單位在施工現場必須放置至少一個滅火器。如採用揮發性油漆或易燃液須提供排氣扇，將室內的氣體排出室外以免引起火災。在裝修期間不得動用明火，如確需動用，須到物業公司辦理動用明火作業許可證。
5、運送裝修材料、工具等，須嚴格按照物業公司指定的線路標志，對經過走廊的地面和牆面、若有損壞或污染，必須修復和清潔，並賠償相應損失。
6、施工過程中，所有的材料、工具及廢物在任何時間內都必須限制在房間內，不得阻塞走廊或任何公共地方。
7、必須按照物業公司指定的時間進行裝修。裝修不得擾亂其他業主/住戶，如發出噪音、震動、難聞的氣味等。
8、嚴禁向窗外、陽台外拋灑建築垃圾；嚴禁將垃圾倒入下水道或將生活污水由雨水管道排出。
9、業主/住戶需對所聘請的施工人員的行為負責並加以約束，並負連帶責任。
10、施工人員需著裝整齊，不得赤膊、赤足或穿拖鞋在公共場所行走，不得在非工作區逗留，不得隨地吐痰，不得吸煙，不得高聲喧嘩，不得打鬧，禁止賭博酗酒。
11、裝修完成後，業主/住戶須通知物業公司進行檢查驗收。
12、所有施工必須嚴格按照已審批圖紙及方案完成。驗收時如發現裝修未有審批圖紙施工或未能符合本規定的要求，業主/住戶須負責進行更改。
13、物業公司審批的任何裝修方案，不代表對方案技術參數的認可，同時物業公司也不保證方案所選設備、材料的規格、性能及效果。設備、材料及施工質量引起的任何問題而導致任何後果，概由業主/住戶負責。
14、業主/住戶的裝修工程經物業公司檢查驗收符合審批方案後，物業公司將按規定退還業主/住戶的裝修保證金。
(三）違章裝修處理
物業公司對違反規定者，將視情節，作如下處理：
1、責令恢復原狀；
2、責令暫停工；
3、暫扣工具；
4、提請有關部門暫停水、電處理；
5、責令賠償損失；
6、必要時提起法律訴訟。

3. 小區里的物業都有什麼作用

我們小區物業24小時都有人值班，水卡、值班、突發情況物業都負責，還有小區內治安、衛生、綠化，基本上只要有事情找物業准沒錯。

4. 怎麼才能接手新開發小區的物業管理

對於新小區來說，如果本身房產商沒有用本身物業，而選擇用其他正規物業公司的話，那這個就要先招投標，而在招投標之後，才選定是否用你的公司，而注冊公司，評定資質也不是那麼容易的，前期介入有助於幫助日後管理，這對於物業來說，是很好的。
下面就是一些詳細說明。
按照最低資質標准：
1.注冊資本人民幣50萬元以上；
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書
4.有委託的物業管理項目；
5.建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標准，建立企業信用檔案系統。

新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：
（一）營業執照；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

物業公司成立條件
1、申請相應等級的資質審批表一式兩份；
2、企業營業執照復印件一份；
3、企業章程復印件一份（首次申請提供）；
4、物業企業資質證書正、副本原件（首次申請不提供）；
5、驗資證明材料（工商注冊時提供的注資發票）復印件一份（首次申請提供）；
6、企業法人代表的身份證復印件一份（首次申請提供）；
7、企業負責人、項目負責人（部門負責人）和管理人員的物業 職業資格證書復印件，每人一份；
8、企業負責人、項目負責人（部門負責人）和管理人員的身份 證復印件和勞動合同復印件，每人一份；
9、專業技術人員的職稱證書復印件，每人一份；
10、專業技術人員的身份證和勞動合同復印件，每人一份；
11、專業技術人員的「社保」證明；
12、機構設置框架圖一張，每個級別框內需填寫職務、姓名和電話（首次申請提供）；
13、組織機構代碼證書復印件一份；
14、物業管理項目合同復印件，每個項目一份（申請三級（暫定）資質可以不提供），2003年12月以後承接的住宅物業項目，須提供招投標備案表一份；
15、良好的經營管理業績證明（申請二級資質提供）；
16、除首次申請三級資質的企業外，其他企業還須在北京市建設網上填報《北京市物業管理基本情況調查系統》；

資質申請
申請成立物業公司辦理資質
（一）提交材料
1、企業資質申請
2、營業執照；
3、企業章程；
4、驗資證明（注冊資本人民幣50萬元以上）；
5、企業法定代表人的身份證明；
6、企業法人代表、總經理的任職文件，企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業專業技術人員的職稱、資格證件；
7、企業固定辦公場所證明
（二）申報程序
提交有關材料—縣房產主管部門初審—報市房產主管部門核准發證
（三）法律依據：
1、《物業管理企業資質管理辦法》第四條第三款：設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，並接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。
2、《物業管理企業資質管理辦法》第六條 新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：（一）營業執照；（二）企業章程；（三）驗資證明；（四）企業法定代表人的身份證明；（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

物業管理公司是隨著房地產的發展和對物業管理的需要而產生的。物業管理公司的組建和其他企業一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關規定，獲得批准才能成立。
(一)物業管理公司的資質條件
物業管理公司的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數量、專業人員、受託管理物業的規模等方面的狀況，是企業的實力、規模的標志。由於各地區物業管理的發展程度不同，具體的資質條件也各不相同。一般的資質條件主要包括：
(1)物業管理公司擁有或受託管理一定建築面積的物業，如上海市規定的建築面積須在1萬平方米以上。
(2)一定數量的注冊資金，如廣州市規定注冊資金須在10萬元以上。
(3)有符合規定的公司名稱和公司章程。
(4)有固定的辦公場地和設施。
(5)有必要的管理機構和人員。
(6)有符合國家法規政策的經營范圍。
(7)能夠獨立承擔民事責任。

(二)物業管理公司的申報資料
內資企業(含國有、集體、股份合作)一般應提供下列資質資料：
(1)主管單位對申請物業管理公司的經營資質進行審批的報告。
(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批准文件。
(3)管理章程。
(4)公司法人代表任命書或聘任書。
(5)驗資證明。
(6)注冊及經營地點證明。
(7)擁有或受託管理物業的證明材料。
(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件。
(9)其他有關資料。
外商投資企業(含中外合資、中外合作及外商獨資)，除需提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關批准文件；外商獨資企業應委託本市具有對外咨詢代理資質的機構辦理申請報批事項。
私營企業除補充個人身份證明和待業證明等有關資料外，其餘資質資料大體相同。

(三)物業管理公司申請成立的程序
一般情況下，物業管理公司領到資質審批文件後，按有關規定向工商行政管理機關辦理注冊登記手續後才能對外營業。具體程序包括：
(1)根據上述成立條件，准備材料和文件。
(2)向所在地房地產主管部門提出申請。
(3)向所在地工商行政管理局申請企業名稱登記、法人注冊登記和開業登記。
(4)到稅務部門進行稅務登記，以及到公安機關(或授權單位)進行公章登記和刻制。
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物業管理顧問前期介入的作用
隨著國內房地產行業的發展，多數開發商已經開始注意到物業管理的重要性。物業管理早期介入最好是在項目可行性研究階段介入，此時介入能夠為項目整體規劃的完備性及日後實際管理工作的規范性奠定基礎。
（1）．有利於優化設計，完善設計細節：
物業管理前期介入在項目設計階段，從業主或住戶的角度，憑專業人士的經驗對所管理物業的設計進行審視，對不當之處提出修改方案，優化設計，完善設計中的細節，避免一些在後期工作中出現難以解決的問題。
（2）．有利於提高房屋建造質量：
由於物業管理前期介入人員在物業使用與管理方面擁有第一手資料，對於樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解，通過參與物業施工建設階段監理，強化了施工過程中的質量管理和監控，並盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質量。
（3）．有利於保證物業模式的配套和物業的使用功能
物業管理前期介入能夠按照預先設計的物業服務模式進行小區規劃的調整和優化，從硬體上支出物業管理模式的執行和高端服務的實現。通過參與竣工驗收和接管驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全符合業主日常生活便利和習慣。
（4）．有利於加強對所管物業的全面了解
物業管理介入會指導物業部門做好物業及其附屬設施的維修養護工作，對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝進行了解，對於圖紙改動或增、減部分認真記錄。例如；管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在後期管理中，可能就會出現脫節的現象。
（5）．有利於後期物業管理模式的定位和執行
物業管理前期介入，加強了決策規劃的准確性，保證物業順利開發；理順接管與入住後容易忙中出錯的問題，保證物業管理後期服務有條不紊。同時保證物業開發質量，利用物業管理品牌力量，促進物業銷售，加快資金周轉。
（6）． 物業管理早期介入有利於後期管理工作的進行。
物業管理前期介入通過早期介入，保證了設計、建造質量和對物業的全面了解，將對後期的物業管理工作帶來很多便利，既便於維修保養計劃的安排與實施，又能保證維修質量，從而提高了工作效率和工作質量。

5. 小區物業是什麼意思

物業管理行業是房地產行業的一個重要組成部分，隨著房地產行業的快速發展，人們逐漸接受了物業管理這一管理模式。良好的物業管理已經成為樓盤銷售的重要因素，也成為業主或租戶選擇物業公司的重要考慮因素。

物業管理系統是現代居住小區不可缺少的一部分。一個好的物業管理系統可以提升小區的管理水平，使小區的日常管理更加方便。將計算機的強大功能與現代的管理思想相結合，建立現代的智能小區是物業管理發展的方向。重視現代化的管理，重視細致周到的服務是小區工作的宗旨。以提高物業管理的經濟效益、管理水平，確保取得最大經濟效益為目標。

(5)新長小區物業擴展閱讀：

全面的物業管理系統還應該包括樓宇自控系統、門禁考勤系統、停車場管理系統、智能監控系統、安全防護系統、巡查管理系統等的集中後台控制和管理，可以實現通過網通、電信、移動等運營商的簡訊網關群發簡訊的功能，以及我們獨有的動態、智能工單派發技術等，由於其後端一般均採用統一的計算機網路平台和系統平台技術，因而很容易實現各個系統之間的互聯、互通和信息共享。

可在通用物業管理業務平台技術基礎上，針對各物業公司物業管理項目的實際運作模式做進一步的開發和集成工作，並結合數據結構和工作流定製技術，最大程度地實現整個產品的適用性和可擴展性。

6. 新老物業移交中應注意哪些事項

1、明確交接主體和次序。

（1）此類物業的物業管理工作移交是原物業管理機構將物業管理工作移交給該物業的業主大會或物業產權單位之後,再由業主大會或物業產權單位將物業管理工作移交給准備接管的物業服務企業,而不是原物業管理機構向准備接管的物業服務企業直接移交。

（2）雖然在具體移交工作中可合並進行,但要分清楚移交的主體及責任。

2、各項費用和資產的移交、其用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和對難點,承接單位應盡量分析全面,考慮周全,以利交接和今後工作的開展。

3、如承接的部分物業項目還在保修期內,承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協議,明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯絡方式、保修方面遺留問題的處理情況,並在必要時提供原施工或采購合同中關於保修的相關條款文文。

4、在物業管理移交工作中,對物業共用部位和共用設施設備存在的問題不易全部發現,難免存在遺漏,因此在簽訂移交協議或辦理相關手續時應注意做出相關安排,便於在後續工作中能妥善解決發現的問題。

(6)新長小區物業擴展閱讀：

《物業管理條例》第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，應移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；

4、物業管理所必需的其他資料。 物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。 根據以上規定，業主委員會可以邀請前期物業服務企業或老物業依法移交上述資料。

參考資料：物業管理條例-網路

7. 新 老 物業移交中應注意哪些事項

1、小區房屋建築圖紙
2、各種繳費資料（停車繳費、物業費、水電費等等）

3、業主資料以及聯系電話
4、小區的主管道圖紙（最好有，要不新進物業後期麻煩)
5、小區設備的使用情況
6、暫時只想到這么多了- -

8. 最新規定小區物業不得強制業主刷臉進出，這一規定可以避免哪些問題

小區物業和業主之間雖然是一種僱傭服務的關系，但他們之間卻經常會產生這樣那樣的矛盾。物業的存在是為了更好的服務小區業主，小區業主每年交物業費僱用著物業人員，按說物業的一切行為應該以服務業主為主，應該考慮業主的感受，但很多時候很多小區的物業行事卻不徵求業主的意見，更甚者強迫業主配合他們的行為，讓業主們有苦難言。

小區物業為了業主們的生命財產安全，設置進出小區的安全設備是無可厚非的，但強制業主刷臉進出就太不考慮業主的感受了，所以最新規定小區物業不得強制業主刷臉進出，這一規定的發布避免了很多的問題。首先，避免了業主個人隱私的泄露。其次，避免了業主與物業間矛盾的激化。再者，避免了業主進門難，耗時長，或者進不去門的問題。