1. 物業經理考核標準是什麼
第一條 為加強對項目經理（以下簡稱項目經理）的日常管理和檢查，規范物業管理項目經理的管理服務行為，促進本市物業管理服務水平的不斷提高，根據《成都市物業管理項目經理管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）等的規定，制定本試行標准（以下簡稱標准）。
第二條 本標准適用於成都市物業管理協會（以下簡稱本會）對項目經理違反《辦法》的行為予以檢查和記分。
第三條 檢查記分採取累計15分制。依據管理服務效果和違規、違約行為的嚴重程度，記分類型分為15分、5分、3分、2分、1分五種形式。
第四條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理記錄15分的處理：
（一）被物價部門認定亂收費或者收費不規范，又不整改的；
（二）利用管理職權擅自搭建，佔用綠地、改變公共設施用途的；
（三）對業主、使用人的投訴置之不理，經查證屬實又不服從行政主管部門指導、監督的；
（四）因管理失職，造成重大事故的；
（五）在物業服務合同范圍內，一年中經查屬實被業主、使用人投訴在4次以上或對同一事項重復投訴3次以上的；
（六）在物業服務合同范圍內，被新聞媒體負面報道2次以上，影響重大的。 （七）消防、電梯、壓力容器等未按規定實施專業化維保的；
（八）其他應當給予記錄15分處理的情形。
第五條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄5分的處理： （一）聘用的物業管理專業人員未取得物業管理從業人員資格證書的或工程、技術、經濟類專業人員未取得相應的職稱證書的；
（二）違反規定或約定亂收費的；
（三）收取物業管理服務費或特約服務費不出具收費憑證的；
（四）未按規定或約定公布物業服務資金和維修資金的收支賬目或者其他按實結算收支賬目的；
（五）電梯未按規定通過年檢、安全、呼叫報警裝置失效或者其它原因導致電梯無法正常運行的；
（六）物業環境臟、亂、差，業主日常生活受到較大影響的；
（七）經查實，業主或使用人對同一事項2次以上有效投訴得不到解決的； （八）未經有關部門委託或有關部門原因，擅自停水停電，影響業主生活的； （九）未按約定提供安全值班、巡邏服務或安全值班巡邏記錄不實的；
（十）未按約定發放裝修須知或將裝修禁止行為和注意事項告知業主或使用人；發現業主或使用人有法律、法規明文禁止的行為，未予勸阻制止，並督促改正；業主或使用人違規拒不改正，未及時告知業主委員會並報所在地行政管理部門的；
（十一）物業管理企業撤出原管理項目時，拒不按規定向業主委員會或新的物業管理企業移交檔案資料的；
（十二）不參加年度繼續教育的；
（十三）其他應當給予記錄5分處理的情形。
第六條 物業管理項目有下列情形之一的，給予項目經理記錄3分的處理： （一）未執行周一到周日業務接待制度的；
（二）接待人員態度生硬，受理不登記、處置不及時的；
（三）未按規定在服務窗口醒目位置公布辦事制度、服務項目及收費標準的；
（四）電梯運行中因故障引起人員被困時，物業公司電梯維修人員或委託的電梯維修專業單位未能在半小時內趕到現場進行處理的；
（五）未按規定對二次供水水箱進行清潔，水質不符合衛生要求的；
（六）公共區域內污水或者糞便滿溢，未及時處理的；
（七）未做到每年至少一次的業主征詢意見或業主滿意率不到80%的；
（八）其他應當給予記錄3分處理的情形。
第七條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄2分的處理： （一）未向業主、使用人公開報修電話、投訴電話的；
（二）未公開辦事制度、辦事程序及辦事期限的；
（三）未按消防部門的規定管理消防設施、器材的；
（四）對可能發生的治安、消防等突發事件沒有應急方案，沒有設置容易危及人身安全的警示標志和採取相應防範措施的；
（五）房屋漏水等急修項目2小時內未能趕到現場，有修理條件但24小時內未能修理的；
（六）未建立設施設備標志檔案（設備台賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄、業主報修記錄不全的；
（七）其他應當給予記錄2分處理的情形。
第八條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄1分的處理： （一）工作人員衣冠不整、服裝不統一、未掛牌上崗的；
（二）維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事後回訪的；
（三）物業管理項目綠化未按規定或者約定進行修剪、養護的；
（四）未按約定對小區內的共用部位、共用設備設施提供保潔消毒服務的； （五）項目內有多台電梯，不能保證至少有一台電梯正常運行的；
（六）在簽訂的物業服務合同范圍內，一般報修項目72小時內未修理的； （七）物業管理項目公共照明設備損壞後不及時修復，影響物業正常使用的； （八）在簽訂的物業服務合同范圍內，無車輛管理人員維護停車秩序，車輛亂停亂放現象嚴重的。
（九）其他應當給予記錄1分處理的情形。
第九條 記分周期為一年度，可記錄的累積分值為15分。一年度累計分值未達到15分的，項目經理該年度內的記分分值予以消除，不轉入下一個記分周期。項目經理在一個記分周期內被一次性或累積記分滿15分的，本會的各區（市）縣工作片會應報請本會注銷其資格證書。
第十條 項目經理可查詢自己的記分情況。項目經理對記分有異議的，可向項目所在地本會的工作片會申請復核。經復核改變記分結果的，相應記分應予變更或消除。 本會的工作片會應當為項目經理提供記分的查詢方法。
……
參考物業管理網 http://www.gywygl.com/54/9797.html
2. 物業管理考核標准
◆ 物業管理公司應履行哪些義務和責任？物業管理企業受管委會及房產消費者的委託，承擔居住小區的物業管理。物業管理企業應當與委託單位簽訂委託管理合同。物業管理公司應承擔的義務包括：１．全面履行物業管理合同，對房產消費者委託管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產消費者日常生活必需的便民服務。２．接受物業管理委員會和居民的監督。３．重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定。４．接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督。５．發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。 有關物業管理公司應根據國家規定，結合管轄小區實行情況，制定較具體的義務和責任條款並公之於眾，以方便房產消費者的了解和監督。◆ 業主、物業管理公司、業主大會違反物業管理規定應如何處理？業主、使用人未按照物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用３％的滯納金或者按約定加收滯納金。物業管理企業違反物業管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反條例，市房地產局或者區、縣房地產管理部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。◆ 業主大會的職責和職權是什麼？業主大會或者業主代表大會行使下列職權：（１） 選舉、罷免業主委員會委員；（２） 審議通過業主委員會章程和業主公約；（３） 聽取和審議物業管理服務工作報告；（４） 決定物業管理的其他重大事項。據此規定，有關方面經測算後得出，一套６０平方米的多層住宅，若不包括大修費，每戶每年交納物業管理約８５０元，其中住戶個人交納１０８，每月９元，產權人分擔７２４元，每月６２元；同樣面積的高層住宅，每戶每年交納物業管理費約１４１４元，其中住戶個人交納１０８元，每月９元，產權人分擔１３０６元，每月１０９元。故此，購買房改房的職工只需按暫行辦法中規定的收費標准，交納其中的住戶個人交費項目。該項費用包括裝修房屋垃圾外運費、保潔費各項費用統收服務費、車輛存車費和機動車豐車費等。其中的常規性收費，包括保潔費（３元/戶）、保安費（５元/戶）和各項費用統收服務費（１元/戶），一般每戶每月為９元，全年１０８元。◆ 公有住宅售後管理服務費收取有什麼規定？公有住宅售後管理服務費與商品房的物業管理費不同。按照上海市房屋土地管理局、上海市物價局的規定，公有住宅售後管理服務費的收費標準是：（１） 居住用房的管理費： 多層住宅每戶每月４．５－７．５元； 高層住宅每戶每月５－１０元。 具體收費檔次劃分，在此幅度內由業主委員會同所委託的物業管理單位商定。（２） 高層住宅電梯、水泵運行費：
3. 怎樣對物業經理進行考核
第一：
物業管理經理績效考核評價指標體系由基本指標、修正指標和評議指標三個層次30
項指標構成，各項指標具體內容如下：
(一)物業經理績效考核評價基本指標
物業管理績效評價的基本指標有八項，其主要內容如下：
1．財務效益狀況指標
(1)凈資產收益率
凈資本收益率也稱股權收益率或權益收益率，是指企業一定時期內的凈利潤
同平均凈資產的比率。
(2)總資產報酬率
總資產報酬率是指企業一定時期內獲得的報酬總額與平均資產總額的比率。
該指標越高，表明企業投入產出的水平越好，企業的資產運營越有效。
(3)財務內部收益率
財務內部收益率的計算方法，參見本書第三章的有關內容。
2．資產營運狀況指標
(1)總資產周轉率
總資產周轉率是指企業一定時期主營業務收入凈額同平均資產總額的比值。
一般情況下，該指標數值越高，周轉速度越快，銷售(營業)能力越強，資產
利用效率越高。
(2)流動資產周轉率
流動資產周轉率是指企業一定時期主營業務收入凈額同平均流動資產總額
的比值。
一般情況下，該指標越高，表明企業流動資金周轉速度越快，利用越好。
3．償債能力狀況指標
(1)資產負債率
資產負債率計算方法見本書的第三章。該指標是國際公認的衡量企業負債償
還能力和經營風險的重要指標，比較保守的經驗判斷一般為不高於50％，國際
上一般公認60％比較好。
(2)利息保障倍數
利息保障倍數是指企業一定時期的息前稅前利潤總額與利息支出的比值。該
指標反映了當期企業物業經營管理收益是所需支付的債務利息的多少倍，從償債
資金來源角度考察企業債務利息的償還能力。該指標越高，表明企業的債務償還
越有保證；反之則表明企業沒有足夠資金償還債務利息，企業償債能力低。
4．發展能力狀況指標
(1)營業增長率
營業增長率是指企業本年主營業務收入增長額同上年主營業務收入總額的
比率。
(2)資本積累率
資本積累率是指企業本年所有者權益增長額同年初所有者權益的比率。它是
企業當年所有者權益總的增長率，反映了企業所有者權益在當年的變動水平。
(二)物業管理績效評價修正指標
物業管理績效評價的修正指標具體由十六項計量指標構成。其主要內容如
下：
1．財務效益狀況修正指標
(1)主營業務利潤率
主營業務利潤率是指物業管理企業一定時期的主營業務利潤同主營業務收
入凈額的比率。
(2)盈餘現金保障倍數
盈餘現金保障倍數是企業一定時期經營現金流量同凈利潤的比值，它反映了
企業當期凈利潤中現金收益的保障程度，真實地反映了企業盈餘的質量。該指標
越大，表明企業經營活動產生的凈利潤對現金的貢獻越大。
(3)成本費用利潤率
成本費用利潤率是企業一定時期的利潤總額同企業成本費用總額的比率。該
指標越高，表明企業為取得一定的收益所付出的代價越小，企業成本費用控製得
越好，企業的獲利能力越強。
2．資產營運狀況修正指標
(1)應收賬款周轉率
應收賬款周轉率是企業一定時期內主營業務收入凈額同平均應收賬款余額
的比率。
應收賬款周轉率反映了企業應收賬款的流動速度，即企業本年度內應收賬款
轉為現金的平均次數。
(2)不良資產比率
不良資產比率是企業年末不良資產總額占年末資產總額的比重。該指標越小
越好，零是最優水平。
(3)資產損失比率
資產損失比率是企業一定時期待處理資產損失凈額占資產總額的比重。該指
標表明企業資產損失的嚴重程度，從企業資產質量的角度，揭示了企業的管理狀
況。
3．償債能力狀況修正指標
(1)流動比率
流動比率是企業一定時期流動資產同流動負債的比率。流動比率衡量企業短
期債務償還能力，反映企業償債能力的強弱。該指標越高，表明企業流動資產流
轉越快，償還流動負債的能力越強。
但該指標若過高，說明企業的資金利用效率比較低下。國際上公認標准比率
為200％，我國較好的比率為150％左右。在實際操作時，應將該指標與行業的
平均水平進行分析比較。
(2)速動比率
速動比率是企業一定時期的速動資產同流動負債的比率。速動比率衡量企業
的短期償債能力，反映企業流動資產變現能力的強弱。該指標越高，表明企業償
還流動負債的能力越強，一般保持在100％的水平比較好，表明企業既有好的債
務償還能力，又有合理的流動資產結構。國際上公認的標准比率為100％，我國
目前較好的比率在90％左右。
(3)現金流動負債比率
現金流動負債比率是企業一定時期的經營現金凈流人同流動負債的比率。現
金流動負債比率是從現金流動角度來反映企業當期償付短期負債的能力，該指標
較大，表明企業物業經營管理活動產生的現金凈流入較多，能夠保障企業按時償
還到期債務。但也不是越大越好，太大則表示企業流動資金利用不充分，收益能
力不強。
(4)長期資產適合率
長期資產適合率是企業所有者權益與長期負債之和同固定資產與長期投資
之和的比率。
從維護企業財務結構穩定和長期安全性角度出發，該指標數值較高比較好，
但過高也會帶來融資成本增加的問題，理論上認為該指標≥100％較好。
(5)經營虧損掛賬比率
經營虧損掛賬比率是企業經營虧損掛賬額與年末所有者權益總額的比率。該
指標越高，表明企業經營虧損掛賬越多，經營中存在的問題越多。該指標越小越
好，零是最佳狀態。
4．發展能力狀況修正指標
(1)總資產增長率
總資產增長率是企業本年總資產增長額同年初資產總額的比率。
該指標越高，表明企業一個經營周期內資產經營規模擴張的速度越快。但實
際操作時，應注意資產規模擴張的質與量的關系，以及企業的後續發展能力，避
免資產盲目擴張。
(2)三年利潤平均增長率
三年利潤平均增長率表明企業利潤的連續三年增長情況，體現企業的發展潛
力。
(3)三年資本平均增長率
三年資本平均增長率表示企業資本連續三年的積累情況，在一定程度上體現
企業的發展水平和發展趨勢。該指標越高，
表明企業所有者權益得到的保障程度越大，企業可以長期使用的資金越充
足，抗風險和保持連續發展的能力越強。
(三)物業管理績效評價評議指標
評議指標的具體內容如下：
1．經營者基本素質
經營者基本素質是指企業現任領導班子的智力素質、品德素質和能力素質
等，具體包括知識結構、道德品質、敬業精神、開拓創新能力、團結協作能力、
組織能力和科學決策水平等因素。
2．服務滿意度
該評價指標是指物業管理服務的消費者或顧客對商品和服務的質量、種類、
速度、方便程度等的心理滿足程度。
3．基礎管理水平
基礎管理水平是指企業按照國際規范做法、國家政策法規的規定以及本企業
的實際情況，在物業經營管理過程中形成和運用的維系企業正常運轉及生存與發
展的企業組織機構、內部物業經營管理模式、各項基礎管理制度、激勵與約束機
制、信息支持系統、安全生產管理的建議以及貫徹執行情況。
4．在崗員工素質狀況
在崗員工素質狀況是指企業普通員工的文化水平、道德水準、技術技能、組
織紀律性、參與企業管理的積極性及愛崗敬業精神等的綜合情況。
5．服務硬環境
該評價指標是指物業經營管理服務場所的裝飾、內部布局、服務設備先進程
度等硬體設施情況。』
6．發展創新能力
發展創新能力是指企業在市場競爭中為保持競爭優勢，不斷根據外部環境進
行的自我調整和革新的能力。包括管理創新、服務創新、觀念創新、組織創新等
方面的意識與能力。
7．經營發展策略
經營發展策略是指物業管理企業所採用的包括增加科技投入(如管理智能
化)、建立新的營銷網路、更新設備、資本籌措、兼並重組以及人力資源等各方
面的謀劃和策略。
8．綜合社會貢獻
綜合社會貢獻是指企業對國民經濟和區域經濟增長的貢獻、提供就業和再就
業機會、履行社會責任和義務以及信用操守情況、對財政稅收的貢獻和對環境的
保護等的綜合影響等。一般地，我國物業管理績效評價指標體系的內容及其各自
的權數可用表9—1 所示。
物業管理績效評價指
第二：
物業項目經理管理績效考核評價的標准
一般地，企業績效評價標准可以劃分為定量標准和定性標准兩類。
(一)定量指標標准
定量指標評價標准由標准值和與之對應的標准系數組成。
定量指標評價標准值包括8 項基本指標和14 項修正指標的標准值，每項指
標的標准值劃分為行業標准值和規模標准值兩大類。標准值分為優秀值、良好值、
平均值、較低值、較差值五個檔次，分別表示優、良、中、低、差五種水平。其
中：優秀值表示行業的最高水平；良好值表示行業的較高水平；平均值表示行業
的總體平均水平；較低值表示行業的較低水平；較差值表示行業的最低水平。
定量評價標准系數是對應定量指標五檔標准值所確定的水平參數，客觀反映
各檔次評價標准值所代表的水平，用來計算指標實際值對應於五檔標准值的得
分，每一檔次的標准值，都有相應的標准系數與之相對應。標准系數用介於0～
1 之間的數值表示，具體規定如下：
①優秀值及以上的標准系數為1；
②良好值及以上的標准系數為0．8；
③平均值及以上的標准系數為0．6；
④較低值及以上的標准系數為0．4；
⑤較差值及以上的標准系數為0．2；
⑥較差值以下的標准系數為0。
(二)定性指標評議參考標准
定性指標評議參考標準是用來對企業進行定性評價時所採用的評判標准，具
體用於對評議指標進行綜合分析和評定分數。評議參考標准與評議指標一一對
應，將每項評議指標分解為具體的內容，通過詳細的文字進行描述，規定每項指
標各個級別的邊界，指導評議人員正確判斷企業各項評議指標達到的水平。
定性指標參考評價標准，包括每項指標具體的含義、內容和范圍，以及應達
到的相應水平或程度，從高到低分A、B、C、D、E 五個等級。其中，A 表示優秀
水平，B 表示良好水平，C 表示一般水平，D 表示較低水平，E 表示較差水平。