❶ 我們是房地產，前不久售樓部有裝修，請問裝修售樓部有費用是納入裝修費用還是廣告費用，裝修費用要交稅嗎
納入裝修費，作為公司成本，不用再交企業所得稅
❷ 淮安文錦城買房售樓處讓多交5萬不在正規發票上有售樓處手寫發票說是避稅可以舉報嗎
可以舉報。但必須取得相關證據交給稅務機關。
❸ 房地產企業如何合理避稅
房地產業相關的稅真多！ 增值稅、三項附加稅、土地增值稅、房地產稅、土地使用稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等各項加起來。總之，看著就頭大，更別說納稅的時候有多心疼了。
房地產涉及的行業也真的太多了！ 例如房地產行業、建築安裝、建築設計、建築施工、建材、廣告、旅遊、營銷策劃、安裝、商業等行業。 所以，房地產行業是一個巨大的機構，輻射范圍也很廣，利潤也是相當可觀的。 同時，這些行業容易面臨稅負高的問題！
例如建設工程、設計、材料、推廣、營銷策劃等業務，如果難以取得全額成本票，25％的企業所得稅就必須上交，特別是年底計算年終利潤時，財務們真的想哭，老闆壓力大，財務壓力也大。
對公司來說，目前比較優質的減稅方式是享受稅收相關政策，有效降低企業綜合稅負。 適用於上述企業的優惠政策如下。
第一是財政支持政策以一般納稅人有限公司的形式進入優惠政策園區，合理分包原公司業務或正常開展業務後，在園區納稅即可享受增值稅和企業所得稅的稅收支持政策，支持基數為地方保留部分（增值稅地方保留50％，企業所得稅地方保留40％ ），支持比例為70％~90％％ 例如，園區某有限公司繳納增值稅1000萬元，可獲得1000萬*50％*80％=400萬的支持。 也就是說，實際上只需支付增值稅600萬美元，地方政府獎勵返還400萬。
第二是在園區新辦小規模個人獨資企業進行核定徵收，可以合理合規解決企業缺成本票、缺進項票、股東分紅個稅高、社保個稅高等問題，核定過後不用繳納企業所得稅，單次開票量500萬以內的綜合稅負在5％以內， 例如，園區的個人獨資企業，年銷售額為320萬元，應繳納的計稅方式如下：
增值稅： 320萬/1.03*3％=9.3萬
附加費用： 9.3萬*6％=0.6萬
個人經營所得稅： 320萬*10％*30％-4.05萬=5.55萬
總納稅額為15.45萬，綜合稅率為4.83％。 3％（或者1％）的增值稅可以開專票。 另外，利潤分配時沒有分紅稅。
第三，自然人代開政策：以自然人的名義到稅務代開點申請代開普票，享受個人所得稅的核定徵收。 2021年代開，綜合稅率為1.56％，開具納稅證明，無需自然人到場，提供受票方和自然人信息即可，開票品目廣泛，幾乎沒有限制，開票額度大，每人一年可代開5000萬，幾天就能領票。
小結：這三類政策都是當今比較流行且合理合規的減稅降負方式，針對房產行業的行業稅務問題完全能夠綜合使用解決，都是總部經濟招商，受當地政府扶持保護，只用線上注冊辦理，無需改變企業的辦公地址和經營結構等，做好保障稅收、業務真實三流一致就好。
❹ 房地產企業的合理避稅分析內容
合理避稅是企業降低成本的重要手段，它的產生是市場經濟發展的必然產物，其最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，從長遠和整體來看，納稅人按照國家的稅收政策進行合理避稅籌劃，促進7產業布局的進一步發展，有利於涵養稅源，促進經濟社會的長期發展和繁榮，本文就我國開發企業常用的一些避稅方法進行了簡要的舉例分析，探討房地產企業如何合理避稅，利用各種手段提高綜合收益，促進國民經濟的良性發展。
房地產企業作為國民經濟的支柱產業，其生產經營活動非常廣泛，也非常復雜，具有所需資金大、開發建設周期長、開發經營復雜、開發產品商品性等特點。房地產行業的特殊性必然決定了其納稅問題的復雜多變和避稅籌劃技巧運用的靈活多樣。
稅收優惠政策是國家發給企業的「稅收優惠券」，利用稅收優惠政策減少應納稅額和降低稅負是所有納稅籌劃方法中風險最小的一種，並且是國家完全認可的避稅方法。通曉、理解、用足稅收優惠政策能使年營業額巨大的房地產企業成功、有效、安全地規避掉巨額稅款，從而將利潤最大限度地留歸企業。
避稅是一種非違法的行為，而納稅人從自身經濟利益最大化出發進行避稅籌劃，
是客觀存在的。下面就介紹幾種常見的避稅方法。
一、利用台作開發方式合理避稅
利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業可以根據實際需要選擇恰當的經營方式以減輕稅收負擔。
例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發一個商住樓項目。甲公司可採取以下幾種方法與乙公司合作；
1甲公司出資200萬與乙合作開發該商住樓，
2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發
3甲公司可以採取投資入股方式參與該商住樓開發
籌劃分析；現假定甲公司1年後中途退出該商住樓開發項目，經與乙公司協商分得現金40萬元。
方案一：合作開發
甲公司與乙公司合作開發該商住樓，1年後所得為40萬元，收入按稅法規定作為項目收入分利，由於甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當於公司將合作開發的商住樓中屬於自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉讓收入需繳納不動產銷售的營業稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅後方為所得。
方案二；出借資金
假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年後甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業營業稅及附加、所得稅後方為所得。
方案三；投資入股，商務樓完工銷售後分回股利。
由於甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅後利潤不需補稅即甲公司所獲經濟利益為40萬元。
籌劃結果；
從上面的比較可以看出這三種方案單從節稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅後利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經濟利益。
二、利用股權轉讓方式合理避稅
例；某房地產開發公司，在一海邊城市開發一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發成本18億元售價28億元，按規定此項業務應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)
籌劃分析；
該房地產開發公司可以先投資成立一子公司「某某大酒店」，酒店固定資產建成後，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：
第一步；聯合其他股東共同出資，設立一控股子公司「某某大酒店」，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。
第二部；某某大酒店進行固定資產建設，相關建設資金由房產開發公司提供，並作應付款項處理
第三部；固定資產建成後，房產公司將擁有大酒店的股權全部轉讓給外國投資者，房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。
籌劃結果；
經過上述一番籌劃，雖然股權轉讓收益需要繳納企業所得稅，但這部分所得稅是房產開發收益本來就需要繳納的，但股權轉讓業務不繳納營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。
三、利用簽訂合同裝修費的合理避稅
例：某開發公司為了促銷，優惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發商在與客戶簽訂的合同中規定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。
籌劃分析：
按規定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業全部銷售收入納稅范圍內，則當年可以在企業所得稅前列支。如果合同中規定這套住宅是向客戶交付已經裝修完畢的住宅，合同中不去強調指出有10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，並允許稅前扣除。
籌劃結果；
經過這樣的籌劃，10萬元的裝修費就成了稅前可扣除項目，這筆裝修費被輕松消化掉。
通過避稅籌劃對各種備選的經營方式納稅方案進行擇優盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負擔，但在客觀上都是在國家稅收經濟杠桿作用下逐步走向優化產業結構和合理配置資源的道理，體現了國家的產業政策，從而更好地更快地發揮國家的稅收宏觀調控職能。
來源於新和財稅
❺ 從售樓部買的房，合同上開發商為避稅少寫首付款，對買的有影響沒
有影響，一、會少交契稅什麼的，二、如果你未來出售，因為你的購買價格顯示更低，會交更多的增值稅
❻ 男子買房時誤信售樓員能避稅 賣房方知被騙
2012年10月，程某通過某房地產經紀有限公司購買了一處房產，公司業務員丁某協助程某辦理相關手續。在辦理契稅時，丁某稱通過其辦理可以為程某省下近7萬元費用。程某於是委託丁某辦理契稅，並向丁某的銀行卡轉賬12萬余元。
2015年程某因工作調動要將房屋賣掉，程某持丁某所給的契稅發票到稅務部門辦理手續，工作人員指出程某所提供的契稅發票是假的。程某向警方報警，並補辦了全套稅款手續，除了契稅近4萬元，還有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅等當時應由丁某繳納但沒有繳納的稅款共16萬余元，同時，程某還向稅務部門補繳了數額不菲的滯納金。近日，丁某因涉嫌詐騙罪被檢察機關提起公訴。
以案釋法
本案中，丁某騙取程某12萬余元，觸犯刑法第266條的規定，「詐騙公私財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，並處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，並處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處罰金或者沒收財產。」丁某的行為構成詐騙罪，數額巨大，他將為自己的行為付出應有的代價。
購房者為了少繳稅款，輕信房屋中介人員能夠幫助其避稅，給此類詐騙行為的發生提供了生存空間。多數購房者未與中介公司簽訂稅款代繳委託協議，若輕易將稅款交給中介人員，且未及時向地稅部門核實稅款是否已經實際繳納，在房產過戶時亦未向中介人員索要稅收票據和憑證，就會導致長時間未察覺被騙。
本案中，程某貪圖避稅的小便宜，輕信他人全權代繳稅款，遭受了巨大的財產損失，如果不是因為房屋再次買賣，程某還不能發現稅款未繳清。為避免此類詐騙行為發生，提醒購房者要自覺抵制此類不法行為，合法、合規、理性辦理房產過戶的繳稅等事項，避免因一時疏忽導致巨額的財產損失。
（以上回答發布於2017-06-14，當前相關購房政策請以實際為准）
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❼ [轉載]房地產企業如何「合理避稅」
編著：湖北春園律師事務所實習律師：趙傳先 一、總論 一般來說，內資房地產企業在所得稅上「做手腳」多採用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用「轉讓定價」的手法避稅。所謂「虛假成本」，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的徵收。 一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個「海外業務接待費２０００萬元」。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然後再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最後的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老闆手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。２００４年，國家稅務總局公布的「２００３年度中國納稅百強排行榜」中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的「２００３年度房地產開發經營行業納稅十強」里，房地產企業的納稅總額也並不樂觀。 二、避稅具體方法 一)是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍採用的一種手段。
二)是預收房款開具收據,不開具發票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三)是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四)是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由於資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五)是鑽政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售後清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六)是虛列開發成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七)是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。
八)是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九)是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十)是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清算。
一）規范稅收日常管理，夯實房地產業征管基礎。一是建立健全房地產企業征管基礎資料。房地產企業征管基礎檔案應涵蓋房地產企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（概）算、商品房預售等一系列與稅收密切相關的涉稅資料。二是實行項目管理。要按開發項目進行納稅登記，建立項目納稅台帳，並按項目進行稅收跟蹤管理，按項目核查發票取得情況和監控納稅進度情況。三是加強源頭控管。與開發建設主管部門加強聯系，定期取得建設主管部門控管的建設項目信息；委託房管部門在辦理房屋權屬登記時，實行"先稅後證"，防止稅源流失。四是推行房地產和建安企業納稅評估。將涉稅資料的日常審核與納稅評估有機結合起來，建立本轄區行業利潤率、行業稅負率、營業稅負擔率、企業所得稅負擔率等預警值指標體系，通過票表比對、票額比對、邏輯相關分析等將低於警戒值的納稅人作為評估及稅收跟蹤重點對象，及時發現漏洞，實施稅務約談、函告等手段及時排查和糾正，督促納稅人主動自查納稅。五是加強對房地產企業的稅收稽查。要適時開展房地產稅收專項檢查，配合征管開展有針對性的重點檢查，對典型偷稅案件要通過新聞媒體公開曝光，充分發揮稅務稽查的震懾作用，達到以查促管的目的。
二）把好徵收方式認定關，管好兩個所得稅。房地產開發經營的特點是投入資金多，開發經營時間長，按稅收的法理原則來說，所得稅實行查賬徵收無疑是一個最佳選擇，也符合稅收公平原則，因而應積極研究和推行房地產開發企業依法依規建賬建證，並按實申報繳稅的征管措施，這是加強稅收征管的總體方向和目標。但從調查結果看，房地產企業財務核算不規范，向稅務機關披露的會計信息不真實是普遍存在的現象。鑒於這種情況，當前在稅收征管中一方面要採取措施積極推進房地產企業規范賬證，財務核算真實；另一方面又要想方設法防止納稅人做假賬、報假數、少繳稅。要對房地產企業的所得稅征管統一實行所得稅最低負擔率與查賬徵收相結合的辦法，即對房地產企業收入實行按最低負擔率預征迦納稅人按實申報，預征的企業所得稅與營業稅同步徵收入庫，對納稅人實行最低負擔率預征後，若企業實際應繳所得稅超過已預征所得稅的，要按規定的納稅期限及時向稅務機關申報，並按實補稅。
三）加強房地產營業稅征管。對已完工交付銷售的開發項目，應及時督促房地產企業在取得竣工驗收報告的一年內進行工程結算並取得稅務發票。對故意拖延不結算的企業，應按稅收有關規定，採取核定計稅價格徵收建安營業稅。要根據本地建安造價水平，制定最低計稅價格。加強市區房地產建安工程稅收控管，統一房地產稅收和建安工程稅收管轄權，將稅收管轄權歸並給房地產開發企業的主管地稅機關。加快房地產業稅收信息化管理，通過建築業稅收信息管理系統，對房地產企業的稅務登記、納稅申報、稅款徵收、發票管理、稅源監控、稅源分析、情報交換、信息採集等進行全程跟蹤、監控和管理。對於銷售不動產營業稅要發揮好以票管稅的作用，房地產企業預收定金、預收房款時必須開具《商品房銷售（預收款）票據》，要加大對不動產轉讓（銷售）專用發票的審核和管理力度，對納稅信譽較差、欠稅的房地產企業，不宜售給《不動產轉讓（銷售）專用發票》，需開具發票的一律到稅務徵收窗口開具，並認真做好開發項目稅收的預結算，做到稅票兩清，真正做到以票控稅。
❽ 房地產企業如何合理避稅
房地產企業避稅可操方法 一般來說，內資房地產企業在所得稅上「做手腳」多採用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用「轉讓定價」的手法避稅。所謂「虛假成本」，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的徵收。
避稅具體方法：
一、是預售購房款掛在往來賬面：將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍採用的一種手段。
二、是預收房款開具收據,不開具發.票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三、是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四、是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由於資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五、是鑽政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售後清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六、是虛列開發成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。
八、是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九、是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十、是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清.
❾ 買房直接更名避稅能行嗎操作有什麼風險
房價本來就高，買房還需要繳納契稅以及賣房者轉讓的增值稅和個人所得稅，著實讓人心煩。現在，如果中介/開發商告訴你說，可以將這個房子通過直接更名的方式賣給你，可以免去一部分稅費，你願意嗎？
直接更名有兩種操作方式
1、賣方在還沒有辦理產權證前將房子賣掉，再在辦理產權證時直接把買方的名字作為房屋的共有人加上去（當然，這需要找房產交易中心的內部人員私下操作，因為除夫妻關系外是不可以隨便加共有人的），並註明買方佔有該房產99%的份額。等產權證辦下後，賣方再把其所有的1%賣給買方，這樣房產最終變到買方的名下，且只需繳納這1%的份額所產生的增值稅和個人所得稅，數額與原來的總房價相比低出不少，能省一大筆錢。
2、以上更名針對的是已經鑒證過的商品房，還有一種就是針對那些還沒有進行合同鑒證的房子，這種更名的風險比較大。分為下面2種：
①開發商網上不備案的房源，一般情況是開發商以內部員工名義、或內部關系搞內部預訂，其中內部認購的都是交了定金後簽協議的。對於這類「更名房」，購房者一定要看清合同，不要把錢直接打到「房東」的賬戶，而是要由「房東」陪同到開發商處現場交款，並進行更名，將原合同作廢。
②個別購房者交了首付，開發商完成了網上備案，但沒有實質簽訂購房合同、完成交易的。需要開發商到房產中心去經過一系列手續撤銷備案，然後才能更名。購房者交易中一定要分辨清楚，警惕人財兩空。在這個操作當中，房主很有可能之前買房是一個價格，但是賣房時卻是另外一個價格了，房主賺取的就是前後產生的差價。
但由於這兩種購房方式都沒有進行網簽，所以在與下家交易的時候，房子本質上依然是一手房。如果合同已備案，則無法更名。
直接更名有哪些操作風險
直接更名確實能減免各種稅費，省出不少錢來。但實際上直接更名的操作很不規范，而且不確定因素也很多，所以風險極大，建議買賣雙方最好不要採取這種方式來過戶。
1、賣方辦產權證時把買方名字加上去這是不符合規范的，所以只有找關系才能辦到，但中介會要求買賣雙方拿出一兩萬元的手續費去辦事。但最後會出現名字加不上去，可中介卻說錢已花了，而發生爭吵的情況。
2、當買方名字加上後，需買賣雙方到場將1%的份額賣給買方。在這個環節上，有時會出現一方感覺吃虧了不願去辦理手續，這是很危險的。雙方經常會在這個環節上發生激烈爭吵，最後一方不得不作出讓步，特別是買方風險很大，因為房子的產權證跟房子都不完全是買方的，所以最後讓步的往往都是買方。
3、這種方式在銀行是無法貸款的，一些小中介為了收取傭金以及找關系的花費，跟買方承諾可以貸款，但最後貸不了款，買方就會非常被動。有些時候經過努力雖然能貸下來，也只能貸到消費貸款，利率卻會比一般貸款高2％，甚至更高。
4、以這種方式過戶，當雙方產生分歧而不可協調時，想通過法律途徑解決比較困難，因為從整個流程看不出是買賣交易。
很多時候，售樓部會提示你已經無房可售了，但房產中介手中卻有大量的該樓盤的「更名房」，這很有可能是開發商參與自身的炒作。在實際操作中，由於買賣雙方沒有簽訂正式的購房合同，而「直更名」過戶方式的整個流程並不能體現出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護，當買賣雙方產生分歧不可協調時，想通過法律途徑解決比較困難。
（以上回答發布於2016-05-03，當前相關購房政策請以實際為准）
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