『壹』 如何做一名的物業經理
物業管理行業涉及的面相當廣泛,物業管理人需掌握必備的綜合知識和牢固的專業知識。而作為物業管理區域內的經理
1.必須熟悉物業管理行業相關的政策法規。如果不懂就會變得被動。
2.物業管理服務禮儀知識。衡量和評價一家物業公司的物業管理水平如何,最直觀的來自物業管理處所有員工素質的體現。管理處經理你自己在注重禮儀的同時,時時刻刻也應注重員工在日常工作中各個服務禮儀細節的完美化,以此來維護和提高公司良好的聲譽。
3.必須了解熟悉物業管理各操作流程及ISO質量管理體系。對於現場管理涉及到房地產開發的一些問題,比如談到房屋的結構、給排水、強電弱電等等,作為一名管理處經理,都應具有這方面的專業知識。否則物業管理區域內的工作無法通過正常的渠道去開展,更談不上規范化。沒有必備的綜合知識和牢固的專業知識,你也根本不知道怎樣去應對目前紛繁復雜的物業管理工作。
『貳』 假如我是一名物業經理該怎麼做
管理好：客服、工程、安保、財務。制定年計劃。
『叄』 怎樣才能做好物業管理
1、不斷學習，現代化的物業管理工作，要求物業管理人員能夠不斷的學習先進的管理方式，隨時保持一顆不斷學習，要明白沒有什麼是一勞永逸的，只有不斷的進步才能持續的將物業工作做好。
2、善用工具，物業工作面對的是整個小區很多復雜瑣碎的事情，尤其是對於物業管理人員來說，細節問題處理不好的話，就很容易造成巨大損失的，盡量學會使用像微小區這樣的物業管理系統，這樣可以幫助處理物業管理工作，能夠極大的提高工作效率。
3、建立一個長期的有效機制，結合小區業主和物業設施，配套出台管理方案，培訓員工的責任意識以及服務理念，強化物業公司整體素質，灌輸為小區服務是他們第一的目標理念，把小區管理好，治理好。
物業管理常見注意事項
1、收費不透明。很多物業公司收費都不透明，很多業主都不明白，這些物業費的根源在哪裡。
2、服務不到位。物業費和服務不成正比，業主享受不到應有的服務，而且物業人員對於業主的態度蠻橫無理。
3、物業人員管理渙散。有些物業人員基本都是混日子的，很多該清掃的地方都不清掃，只有業主舉報才來清掃。
4、惡性循環。業主享受不到好的服務，那就拒繳物業費。沒有物業費的收入來源，物業公司就不好好服務，導致惡性循環。
『肆』 怎麼做好物業管理處經理
物業管理行業的特點決定了「先業主之憂而憂，後業主之樂而樂」。只要業主有所需，我們就有所應，穿針引線、協調搓和，平日風里來雨里去，絲毫不得懈怠。與那些「一杯茶水一張報」的愜意環境相去甚遠不說，我們的從業人員更要承受來自方方面面的心理壓力。難怪有人曾戲言，做物業比做居委會難！做物業管理人員更難！做物業公司的領頭人更是難上加難啊！正因為如此，物業管理企業培養和選拔一名優秀的管理經理才顯得尤為重要。 一、 優良的品德和敬業精神 作為公司經理，我的一言一行都會影響到我的下屬及員工，任何時候要言行帶頭。「人服於德，而不服於力」，員工服我是服我的道德，服你工作中起的作用。不要計較個人得失，具有任勞任怨的精神。作為公司經理，敬業精神是干好物業管理工作的基石。前國家隊主教練米盧曾有一句名言「態度決定一切」！而今在物業管理行業也有一句名言「敬業決定一切」！細心、耐心、踏實的工作態度是絕對不可缺少的，如我沒有細心地去洞察及防範管理區域內任何狀況的發生，沒有耐心地去與管理區域內業主溝通，沒有踏實地去為管理區域內業主解決好每一件事情，那麼我的工作也無法得到業主的肯定和領導的認可。 二、 必備的綜合知識和牢固的專業知識 物業管理行業涉及的面相當廣泛，企業管理人需掌握必備的綜合知識和牢固的專業知識。而作為物業管理區域內的經理： 1、必須熟悉物業管理行業相關的政策法規。如果不懂就會變得被動。 3、必須了解熟悉物業管理各操作流程及ISO質量管理體系。對於現場管理涉及到房地產開發的一些問題，比如談到房屋的結構、給排水、強電弱電等等，作為一名經理，都應具有這方面的專業知識。否則物業管理區域內的工作無法通過正常的渠道去開展，更談不上規范化。沒有必備的綜合知識和牢固的專業知識，你也根本不知道怎樣去應對目前紛繁復雜的物業管理工作。 三、 必備的五種能力 第一種 帶好團隊的能力。經理必須明白一個人的力量是有限的，而建設一個堅不可摧、百折不撓、人才輩出的團隊卻是至關重要的，集體的力量壯大了，個人的業績隱去了，但他對組織目標的貢獻，卻是任何一個只突出個人業績的經理無法比擬的。每位員工的性格都不一樣，有些活潑，能搞活氣氛;有些不擅言詞，但能做具體實在的工作;有些性格耿直，但很容易得罪人;有些有能力，但也有一些缺點，這樣一個團隊的公司物業經理，你必須很清楚你屬下的性格，用員工的長處，避員工之所短，同時幫助塑造理想的性格，為團隊成功打下堅實的基礎。對屬下員工在嚴格管理、強調業績的同時，也應多了解他們在工作中的艱辛和苦衷，畢竟他們處於第一線，所面臨的種種問題也是經理應面對的，幫助他們化解在工作中的一切難處並多鼓勵，只有這樣才能團結和帶領好自己的團隊，使團隊更加穩固堅強具有戰鬥力。 第二種 執行能力。執行力是物業管理企業提高競爭力的保障。而物業管理區域的執行力是否到位既反映了管理處內全體員工的整體素質，也反映了副總經理的素質和心態。一個好的「執行者」能夠彌補「策劃者」的不足，從而使人才質量決定服務質量。比如：物業管理企業通過了ISO9000族的系列認證，那麼這時就需要物業管理區域經理在日常管理中按照ISO9000的質量標准嚴格執行，來控制服務品質。然而業主的滿意度是衡量物管服務品質的客觀標准，執行力的強弱將在此得到直接體現。 第三種 管理模式創新的能力。社會在進步，時代在變遷，思維也在不斷的更新。我們的物業管理模式，如果總是停滯不前，就會永遠處於被動局面，更談不上什麼競爭。業內形勢在變，同行競爭也日益激烈，加之業主對物業管理的各項政策法規的了解也越來越成熟。作為一名物業管理經理應該充分地認識到這一點，所以要不斷改進提高自己管轄區域內的服務質量，改善自己的服務態度，改變管轄區域內的各類環境，如此才能在競爭中立於不敗之地。 第四種 良好的溝通、協調能力。物業管理副總經理每天要面對管理區域內各種各樣的業主及自己的員工，同時還要面對公司領導和各個政府職能部門以及跟管理公司的業務往來關系。沒有良好的溝通協調能力，對管理處的運作管理會存在一定的障礙和阻力。對於公司領導的指令意圖，你必須有效地領會，並嚴格執行實施，在實施過程中所出現的問題及時反饋給公司領導，從而使公司領導有效地調整自己的決策。對政府各職能部門及業務往來關系，應起到橋梁作用，在充分維護公司利益的同時，應在各方利益上找到一個支撐點，也就是共同利益，實現雙贏的局面，但如果利益產生沖突時，就需要經理發揮超越的溝通協調能力去為公司爭取最大的利益。面對管理區域內業主，物業管理企業畢竟是服務行業，你所需考慮的應該是如何使業主滿意，這就要求你在腳踏實地地去做的同時，還要以真誠的態度去和業主交朋友，去了解業主們的困難和需求並解決，業主們的滿意度就是公司經濟指標的保證，也是我們工作的目標。 第五種 精明的理財能力。企業的存在離不開現金和利潤，企業可持續發展也離不開現金和利潤，如何最大限度地為企業創造效益，是作為一名管理經理在此工作的最終目的，然而開源節流是達到該目的的不二法門，在這微利的行業中，節省每一項不必要的開支是勢在必行的，心裡一定要有一本明細帳，收入多少、支出多少、盈利多少，對這一切要做到心中有數。與此同時，開源也是盈利的關鍵，要有精準的理財眼光，使資源增值，在每月日常管理費收益的同時，多方去尋求利潤增長點，保證管理公司達到最大的盈利目標。 以上幾點作為優秀的經理管理必備的素質，但憑這幾點也是遠遠不夠的，如：富有號召力、感染力、凝聚力、親和力，談吐機智、反應敏捷、幽默感之類也不可缺少；同時博覽群書、真誠待人、思考縝密、分析精細、處事周全也同樣重要。任何一個決策都有可能「牽一發而動全局」，要嚴格把握適度尺度。
『伍』 怎樣做好物管項目經理人
作為物管項目經理人，一言一行都會影響下屬及員工，任何時候都要努力起到模範帶頭作用.不計較個人得失，有著強烈的忍辱負重、任勞任怨的職業精神。作為物管項目經理人，敬業,首先是做好物管工作的基礎。除此之外，在項目管理上的細心、耐心、踏實的工作態度也是必不可缺少的。試想，如果沒有前瞻性，洞察及防範管轄區域內發生或即將發生的任何狀況，沒有耐心地去做好業主工作，與業主進行有效溝通，為管轄區域內業主解決實際問題，那麼，工作就無法得到業主的認可。 物業管理行業涉及面是相當廣泛，物管項目經理人需掌握的綜合及專業知識很多。其中，很大程度上必須熟悉物業管理行業相關的政策法規，物業管理服務、禮儀規范、常識。在嚴格要求自己的同時，應注重對員工的培訓。強調員工在日常工作、服務的細致完美和工作責任感。並且，以此維護和提高項目管理的良好聲譽。作為物管項目經理人，必須了解和熟悉物業管理各部門工作及操作流程。對管理中所涉及物業的房屋結構、給排水、強弱電等專業知識，要略知一二。否則，工作就很難展開，不知道怎樣去應對紛繁復雜的物管項目工作。更談不上項目的規范化、有效性管理。 作為一個物管項目經理人，必須清楚屬下員工的脾性。由於員工中性格的差異不同，有的活潑，有的不擅言詞，有的性格耿直。要善於用其所長，避其之短。同時，要組織系列化的培訓，幫助員工塑造理想的性格，為團隊的成功打下堅實的基礎。在嚴格管理、強調團隊意識的同時，要多關心、了解員工在工作中的出現的問題和困難，幫助他們化解工作中的苦惱，並予以引導和必要的鼓勱。 第二，強調物管項目經理人的執行能力。執行力，這是企業提高效益的保障。而執行力的好壞、強弱，直接反映出物管項目經理人的心理素質和能力。一個優秀的物管項目經理人，是能夠彌補因事先預測或策劃不足所造成的被動。比如：物管企業通過了ISO9000的系列認證後，那麼，按照ISO9000的要求就需要在項目管理中得以貫徹，以期達到控制項的服務品質。此時，物管項目經理人執行力度就顯得十分直接和尤為重要。這里，物管項目經理人如果沒有良好的執行力，企業好的理念又怎能指望有效地貫徹落實呢？只能望而卻步。 第三，強調物管項目經理人的創新能力。時代在變遷，社會在進步，思維在更新。作為物業管理模式，不可能停滯不前。只有在管理項目上不斷地創優、創新，才能讓業主感到滿意。我始終認為，業主滿意度，是衡量物管服務品質最客觀的標准，這也是物管項目經理人能力的最好體現。作為一名物管項目經理人應該不斷改進、提高自己管轄區域內的物管服務質量，改善自己的服務意念，創新並締造出管轄區域內宜居、和諧的環境，從而羸得業主的擁戴和贊喻。 第四，物管項目經理人要有良好的溝通、協調能力。作為物管項目經理人每天要接觸和處理管轄區域內各類民生矛盾和業管問題。要面對不同的業主及自己的員工，同時，還要處理好與政府之間、公司之間的往來關系。沒有良好的個人溝通協調能力，顯然是不行的。作為物管項目經理人，對於上級領導的指令，必須准確領會，並嚴格執行。出現問題及時反饋給上級領導,要起好上傳下達作用。在充分維護公司利益的同時，在各方利益上找到一個支撐點。這就需要物管項目經理人發揮溝通協調能力，為公司爭取最大的利益。當面對管轄區域的業主時，物管項目經理人所需考慮的應該是如何讓業主滿意。這就要求物管項目經理人必須發揮良好的溝通、協調能力，以真誠的態度了解業主的困難和需求並解決，這是物管項目經理人的工作要求和目標。 第五,物管項目經理人要具備精明的理財能力。作為企業，離不開效益和利潤二字。企業如何持續發展，如何最大限度地創造效益，如何開源節流，節省每一項不必要開支，作為一名物管項目經理人必須深思熟慮。尤其在物管這個勞動力密集、微利的行業，收入多少、支出多少、盈利多少，作為物管項目經理人，要做到心中有數。要有精靈的理財眼光，抓好多營、有償服務收入，多方尋求利潤增長點，從而保證管理項目達到最大的盈利目標。 上述幾點，這是一名優秀物管項目經理人所必備素質和條件。除此之外，物管項目經理人的個人魅力、操行和修養也同樣重要。
『陸』 怎樣做好物業經理
看不到的背後 廣義上的小區經理的職責就是對公司及上級領導負責。從狹義上講就是具體崗位職責。小區物業經理是個特殊的職業，它是個基層領導崗位，又是全方位掌控的。有的小區物業經理不僅要做好日常管理工作外，往往還充當保潔、保安、維修等工作。物業行業有句話，做物業管理的人，人人都是保潔工。意識是小區的環境整潔不能只靠幾個保潔工，作為每一個物業人員，保安、維修及管理員都有責任維護好小區環境整潔的義務。以前，在學校讀書的時候，學校經常向我們宣傳，路上看到紙屑、垃圾要撿起來。我也確實看到有的老師和領導以身作則，但也看到視而不見的。一個團隊的領導者的素質很關鍵，看什麼樣的將帶什麼樣的兵。「忙」與「閑」有兩種解釋。 有的小區物業經理很忙，你幾乎看不到他在辦公室，那有兩種可能。第一種是工作需要，一個合格的小區經理，每天早晨必做的功課就是巡視小區，有的小區10幾萬以上甚至幾十萬以上的小區，一個巡視就可能1到2個小時。巡視不是每個部位都要看到，而是根據小區規模及實際情況而定。比如小區地面車輛停放就可以看出保安管理的能力和指揮是否得當;查看監控錄像，看一看保安夜間工作是否存在問題，同時確保監控中心設備運作是否正常。再比如，樓道巡視中，是否有異樣情況，像樓道堆物、室內裝修規范、管道進門是否有異樣等。上下電梯時，轎廂內整潔度情況，大堂保潔工作是否到位，業主信箱有無廣告垃圾。這些都是面子形象，卻又是容易忽視的地方。如果規模較小的小區，小區經理充當的角色更是綜合型的，他協助保安指揮小區機動車輛，接到簡單的報修任務，小區經理在有電工證的前提下，協助解決。小區經理同樣是前台接待人員，當其他工作人員忙碌或臨時不在的時候，小區經理會計算物業管理費及收取。但也有小區經理的忙是另一種忙，叫瞎忙。整天在外面跑，一會公司開會，一會房辦開會，當小區經理坐在辦公室時又不知道什麼事情，全部交給其他人處理。 小區物業經理也有「閑」的時候，閑的時候在小區巡視一下，一個合格的小區經理，心裡必須有本帳，下個月的預算，本月的結算，做好如何開源節流。無論小區管理經營模式是包干制還是酬金制，核算是小區物業經理一項基本能力。我們都說外行看熱鬧，內行看門道。物業經營管理的成本核算是直接關繫到項目盈利能力。所以，小區經理第一「閑」著算賬，成本核算中，除了人員工資基本固定外，其餘費用都是變化著。比如設備運行費，小區日常管理費用等。第二個「閑」就是多走多看，物業行業一直提倡有效節能，但是初看要做好有效節能措施也不是一件容易的事情。作為小區經理，在小區里要分白晝看。白天看設備運行耗費情況，比如白天盡量保持走到燈關閉，水景動力盡量少開或只開部分，機動車庫內的燈光設置可以分區設置，主要交通幹道燈光確保明亮，車位地方可是適當用節能燈或功率較低的燈泡替代。晚上是最耗電力的，業主進進出出頻繁，電梯使用頻繁，電梯實際功率與電梯載重有關。小區草坪燈圍牆燈全部開啟，也是電耗比較大的一塊。小區經理夜巡時候，主意觀察，對小區主要道路口的燈光保持明亮，進出大門口燈光要明亮，監控探頭下看得清機動車進出小區時的車牌號。對草坪燈瓦數可以適當調低或用節能燈替代，圍牆可以錯開設置。第三個「閑」，就是小區經理要經常與業主代表、居委會、民警及房辦經常溝通，雖然說業委會、物業和居委會是三位一體，但是使其成為一體運作的物業必須起到積極作用。居委會、房辦、民警是社區綜合管理主要方，平時不燒香，臨時抱佛腳並不是每次都靈驗。所以，小區經理必須做好三位一體運作的橋梁。 高瞻遠矚才能運籌帷幄 小區物業經理是駕馬車的車夫，前面的四匹馬就是保安、保潔、保綠和維修，要使馬車行駛穩當，就要看車夫的技術。其中任何一匹馬跑得快了或慢了，都要影響到馬車的平穩。所謂要高瞻遠矚就是你必須知道前方的路是平坦還是顛簸曲折，你就知道該什麼時候拉緊韁繩，什麼時候要快馬加鞭。小區經理並不是做在辦公桌那麼簡單，必須要具備幾個業務常識: 第一、應急預案的實施意識。小區日常管理中難免會發生一些突發事件，也是物業管理中不能認為控制的，比如發生火災、水管爆裂、停水停電、偷盜事件等，如果發生類似的突發事件，小區經理現場指揮得當十分重要，同樣反應物業公司業務水平。突發事件發生，往往需要保安、保潔及維修人員配合應急處理，但是要讓三方連貫配合，就需要指揮人員，小區經理指揮是否得到也就是體現應急處理能力以及體現和業主的危機公關處理能力。 第二、內部協調能力。小區經理並非是現場實際操作者，而是一位管理者，也是協調者。有時保安、保潔與工程維修在處理業務上會發生各種矛盾，小區經理要有協調的能力，不不是仍有發展而取得權力制衡。這種想法是錯誤的，因為無論是保安、保潔還是維修，他們服務對象都是一致特定的，就是小區業主，所以不存在利益沖突，如果由於內部工作人員發生矛盾，而相互拆台，那麼不利於小區管理工作開展。所以小區經理不能把此類現象當戲看，而是要化解於無形中。從而可以提升小區經理本身的威信。 第三、用心記憶。小區經理固然是個基層管理領導，但是有個良好的記憶能使你事游刃有餘。有些保安、保潔及維修人員掌握業主的信息要比小區經理多，那是因為他們每天與業主接觸，甚至知道張家長李家短，而小區經理就未必對各個業主都了解。有的小區業主根本不認識或者不了解小區經理是誰，甚至有些業主向小區進攻力投訴事件時，小區經理還呆若木雞似的，這樣造成對業主很不尊重之嫌，業主也會認為小區經理很沒水準。所以，小區經理在巡視工作中，把接觸到的業主要盡量記憶留心，做小區經理都應該有本小本子，可以隨時記錄，事後整理，因為投訴類事件，業主更願意與小區經理直接接觸，所以，小區經理如果對小區業主情況熟悉，比如性格、脾氣等，那麼就有助於採取什麼樣的語氣或處理方式。服務行業常說，一句話可以讓人笑，也可以讓人跳。你可以暫時忘記某個員工叫什麼名字，但是記得某個業主信息，就對工作越有利。
『柒』 怎樣做一名合格的物業項目經理
俗話說的好，不想當將軍的是士兵不是好士兵。現在作為一名物業管理者，我想同樣也是。每天看著項目經理主持早會，我在想我也一定要做項目經理。 一、及時、有效地做好前期介入工作 （一）密切配合開發商，利用項目開盤和開發商舉行促銷活動的機會，展示物業服務企業的良好形象和專業素質。 在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防範以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區域的重點看護等等。持續做好上述工作的目的在於獲取開發商、業主對物業服務公司的初步認同感，為未來開展物業管理打下良好基礎。 （二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日後管理麻煩。1. 項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：（1）關於防水處理，有防水要求的衛生間、陽台、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用於固定窗框的木塊是否取出；鑒於窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日後補救資金巨大。因此，應及時發現並要求開發商及時整改，不然後患無窮；（2）關於智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日後便於維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；（3）關於綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到「一俊遮百丑」的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便於通過、便於管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為後期管理工作做好充分准備；（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，更充分地維護業主利益；二是對驗收接管中發現的問題，及時跟蹤、督促開發商或施工單位盡快落實整改。 二、做好大規模入伙和裝修管理工作，保障小區免遭二次裝修破壞 此階段是對優秀項目經理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：1．主動建議開發商向業主分期分批發出《入伙通知書》，主動分解入伙現場聚眾壓力；2．積極配合、會同開發商和施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患；3．努力為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，並對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾等；4．及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙程序工作，動員業主盡快收樓；5．若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先准備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面；6．結合小區實際制定的具有較強操作性的裝修監管方案，特別對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模稜兩可的意見；7．嚴格控制進入小區的裝修人員數量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修作為監管的工作重點之一。 作為項目經理，要管好項目，應堅持牢記四種意識： （一）契約意識。 物業服務公司與業主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關系，換句話講，業主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業服務企業只有在不斷加強履約能力、兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷於被動。 （二）溝通意識。1．項目經理應經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施並迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴後才去處理相比，那怕後者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業管理的項目經理應時常提醒自己這一點。 例如我所在的項目網站上設置了業主意見和在線留言欄目， 業主可以非常方便地通過網路留言提出自己對我們物業服務的意見、建議以及我們需要做的事情。對於業主的這些意見和建議，我們公司都給予了高度重視，派專人進行收集整理，並逐條核實，或做好解釋工作，或立即行動整改，做到條條有回復。事實證明，與業主進行有效的溝通對於提高業主的滿意度有很大的促進作用，這同時也有效的促進了物業費收繳率的提高。2．開展積極向上、公眾樂見的社區文化活動，是物業管理的基本內容，也是營造小區良好的人文環境、融洽小區業主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區文化活動的質量和范圍，讓更多小區業主參與，也是小區項目經理需要經常思考的問題。 例如我所在樓盤經常利用假期時間，組織業主開展各種社區活動，促進業主之間的交流和互動。這既為業主創造了相互認識、交流的機會，也豐富了業主的業余文化生活。頻繁舉行的各種社區文化活動使小區內部呈現出文明、祥和、美好的生活氛圍。3．積極主動配合成立業主委員會，並與其建立良好的合作關系是項目經理需要考慮的大事之一。成立業主大會（業主委員會）是法律賦予業主的權利，任何單位或個人想要阻止都是徒勞無功的，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業服務公司工作和能持客觀公正態度處理問題的業主選入業主委員會，從而為今後的愉快合作打好堅實基礎。 （三）預留一定資金再投入的意識。 實現小區物業管理的經濟效益、環境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業服務企業的長遠目標。為此，在賺取合法合理利潤的同時，項目經理應切記在每年預算中安排一定比例資金對小區再投入，在硬體設施、設備和環境等方面實施更新改造，這是保障小區物業管理質量穩步提高的基礎和根本，而業委會對此也是支持的。 （四）成本控制意識。成本控制能力應當是項目經理的基本功。 無論在美國還是香港，評價一個物業項目管理得成功與否，除了業主評價和內部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。
『捌』 如何做好一名小區物業經理（二）
看不到的背後 廣義上的小區經理的職責就是對公司及上級領導負責。從狹義上講就是具體崗位職責。小區物業經理是個特殊的職業，它是個基層領導崗位，又是全方位掌控的。有的小區物業經理不僅要做好日常管理工作外，往往還充當保潔、保安、維修等工作。物業行業有句話，做物業管理的人，人人都是保潔工。意識是小區的環境整潔不能只靠幾個保潔工，作為每一個物業人員，保安、維修及管理員都有責任維護好小區環境整潔的義務。以前，在學校讀書的時候，學校經常向我們宣傳，路上看到紙屑、垃圾要撿起來。我也確實看到有的老師和領導以身作則，但也看到視而不見的。一個團隊的領導者的素質很關鍵，看什麼樣的將帶什麼樣的兵。「忙」與「閑」有兩種解釋。 有的小區物業經理很忙，你幾乎看不到他在辦公室，那有兩種可能。第一種是工作需要，一個合格的小區經理，每天早晨必做的功課就是巡視小區，有的小區10幾萬以上甚至幾十萬以上的小區，一個巡視就可能1到2個小時。巡視不是每個部位都要看到，而是根據小區規模及實際情況而定。比如小區地面車輛停放就可以看出保安管理的能力和指揮是否得當；查看監控錄像，看一看保安夜間工作是否存在問題，同時確保監控中心設備運作是否正常。再比如，樓道巡視中，是否有異樣情況，像樓道堆物、室內裝修規范、管道進門是否有異樣等。上下電梯時，轎廂內整潔度情況，大堂保潔工作是否到位，業主信箱有無廣告垃圾。這些都是面子形象，卻又是容易忽視的地方。如果規模較小的小區，小區經理充當的角色更是綜合型的，他協助保安指揮小區機動車輛，接到簡單的報修任務，小區經理在有電工證的前提下，協助解決。小區經理同樣是前台接待人員，當其他工作人員忙碌或臨時不在的時候，小區經理會計算物業管理費及收取。但也有小區經理的忙是另一種忙，叫瞎忙。整天在外面跑，一會公司開會，一會房辦開會，當小區經理坐在辦公室時又不知道什麼事情，全部交給其他人處理。 小區物業經理也有「閑」的時候，閑的時候在小區巡視一下，一個合格的小區經理，心裡必須有本帳，下個月的預算，本月的結算，做好如何開源節流。無論小區管理經營模式是包干制還是酬金制，核算是小區物業經理一項基本能力。我們都說外行看熱鬧，內行看門道。物業經營管理的成本核算是直接關繫到項目盈利能力。所以，小區經理第一「閑」著算賬，成本核算中，除了人員工資基本固定外，其餘費用都是變化著。比如設備運行費，小區日常管理費用等。第二個「閑」就是多走多看，物業行業一直提倡有效節能，但是初看要做好有效節能措施也不是一件容易的事情。作為小區經理，在小區里要分白晝看。白天看設備運行耗費情況，比如白天盡量保持走到燈關閉，水景動力盡量少開或只開部分，機動車庫內的燈光設置可以分區設置，主要交通幹道燈光確保明亮，車位地方可是適當用節能燈或功率較低的燈泡替代。晚上是最耗電力的，業主進進出出頻繁，電梯使用頻繁，電梯實際功率與電梯載重有關。小區草坪燈圍牆燈全部開啟，也是電耗比較大的一塊。小區經理夜巡時候，主意觀察，對小區主要道路口的燈光保持明亮，進出大門口燈光要明亮，監控探頭下看得清機動車進出小區時的車牌號。對草坪燈瓦數可以適當調低或用節能燈替代，圍牆可以錯開設置。第三個「閑」，就是小區經理要經常與業主代表、居委會、民警及房辦經常溝通，雖然說業委會、物業和居委會是三位一體，但是使其成為一體運作的物業必須起到積極作用。居委會、房辦、民警是社區綜合管理主要方，平時不燒香，臨時抱佛腳並不是每次都靈驗。所以，小區經理必須做好三位一體運作的橋梁。 高瞻遠矚才能運籌帷幄 小區物業經理是駕馬車的車夫，前面的四匹馬就是保安、保潔、保綠和維修，要使馬車行駛穩當，就要看車夫的技術。其中任何一匹馬跑得快了或慢了，都要影響到馬車的平穩。所謂要高瞻遠矚就是你必須知道前方的路是平坦還是顛簸曲折，你就知道該什麼時候拉緊韁繩，什麼時候要快馬加鞭。小區經理並不是做在辦公桌那麼簡單，必須要具備幾個業務常識： 第一、應急預案的實施意識。小區日常管理中難免會發生一些突發事件，也是物業管理中不能認為控制的，比如發生火災、水管爆裂、停水停電、偷盜事件等，如果發生類似的突發事件，小區經理現場指揮得當十分重要，同樣反應物業公司業務水平。突發事件發生，往往需要保安、保潔及維修人員配合應急處理，但是要讓三方連貫配合，就需要指揮人員，小區經理指揮是否得到也就是體現應急處理能力以及體現和業主的危機公關處理能力。 第二、內部協調能力。小區經理並非是現場實際操作者，而是一位管理者，也是協調者。有時保安、保潔與工程維修在處理業務上會發生各種矛盾，小區經理要有協調的能力，不不是仍有發展而取得權力制衡。這種想法是錯誤的，因為無論是保安、保潔還是維修，他們服務對象都是一致特定的，就是小區業主，所以不存在利益沖突，如果由於內部工作人員發生矛盾，而相互拆台，那麼不利於小區管理工作開展。所以小區經理不能把此類現象當戲看，而是要化解於無形中。從而可以提升小區經理本身的威信。 第三、用心記憶。小區經理固然是個基層管理領導，但是有個良好的記憶能使你事游刃有餘。有些保安、保潔及維修人員掌握業主的信息要比小區經理多，那是因為他們每天與業主接觸，甚至知道張家長李家短，而小區經理就未必對各個業主都了解。有的小區業主根本不認識或者不了解小區經理是誰，甚至有些業主向小區進攻力投訴事件時，小區經理還呆若木雞似的，這樣造成對業主很不尊重之嫌，業主也會認為小區經理很沒水準。所以，小區經理在巡視工作中，把接觸到的業主要盡量記憶留心，做小區經理都應該有本小本子，可以隨時記錄，事後整理，因為投訴類事件，業主更願意與小區經理直接接觸，所以，小區經理如果對小區業主情況熟悉，比如性格、脾氣等，那麼就有助於採取什麼樣的語氣或處理方式。服務行業常說，一句話可以讓人笑，也可以讓人跳。你可以暫時忘記某個員工叫什麼名字，但是記得某個業主信息，就對工作越有利。