『壹』 更換物業的詳細程序
如何更換物業程序我國物業管理法律、法規規定，選聘物業管理企業的權利在物業區域內的行使者為業主委員會，同時規定有權更換物業管理企業的主體也為業主委員會，因此業主要求更換物業管理企 業的，均必須通過業主管理委員會並實施一定的程序後實行。
1、法定更換物業管理企業的條件所需程序。 當物業管理企業出現法定更換物業管理企業條件時，即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，其與業主委員會或者業主所簽訂的《物業管理委託合同》自動解除，業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。
2、約定更換物業管理企業的條件所需程序。 當《物業管理委託合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委託合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之後，解除與物業管理企業的合同。業主委員會可以按照選聘物業管 理企業的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。 業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成決議？
根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項： （1）授權業主委員會或委託招標代理機構組織招標； （2）確定採取公開招標或邀請招標方式； （3）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單後，由業主大會 最終確定中標人； （4）物業服務價格幅度或水平。 業主委員會招標前，是否需要備案？
業主委員會招標前，應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以 下資料： （1）業主大會決議； （2）招標公告或者投標邀請書； （3）招標文件； （4）法律、法規規定的其他資料。業主委員會委託招標代理機構進行招標的，還應提交雙 方簽訂的委託書。
業主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業主的知情權？ 應從以下幾個方面保障業主的知情權： （1）業主大會會議通過書面徵求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會 決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示； （2）評標過程中，現場答辯可採用公開的方式，業主可參加旁聽； （3）評標結束後，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全 體業主公示； （4）中標企業確定後，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、 范圍、標准以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。
業主委員會通過招標方式更換物業管理企業的，應當提前多少天告知原物業管理企業？ 原物業服務合同即將到期，業主大會決定重新選聘物業管理企業的，應當及時召開全體業主大會，並在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同尚未到期，業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議後及時書面告知物 業管理企業。
業主委員會招標應當何時完成？ 業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前一個月完成。 貌似必須成立業主委員會，超過半數的業主通過，才能更換物業，而成立業主委員會的條件 如下： （1）公有住宅出售建築面積達到30%以上； （2）新建商品住宅出售建築面積達到50%以上； （3）住宅出售已滿2年。 我於2006年4月購買了一套商品房並於次月辦理了入住手續。入住後發現住宅小區內的物業管理特別混亂，小區內的居民對小區物業公司的服務均不滿意。請問，是否能更換別的物 業管理公司？我們業主在物業管理中到底有什麼權利，應該受什麼限制？
■律師解答: 一、是否能更換其它物業管理公司 根據我國《物業管理條例》相關規定:業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管 理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
如果現在沒有成立業主委員會,也沒有關系,根據<物業管理條例>第十條規定:同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主 一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
也就是說當小區沒有成立業主委員會(業主大會)時,由全體業主共同履行職責.當你們找到合適物業公司時只要小區2/3以上業主同新的物業管理企業簽定物業管理合同,那麼與現在 的物業管理企業合約關系自動解除. 第一、要解聘或者更換物業既可以通過業委會，也可以通過業主自身的多數決定。 第二、根據中華人民共和國物權法第76條的規定，半數以上業主同意可以解聘或者選聘物 業服務企業。 第三、對於半數以上業主通過的解聘或者選聘物業決議，原物業公司拒絕退出的，可以通過 法院要求其強令退出
（以上回答發布於2015-04-20，當前相關購房政策請以實際為准）
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『貳』 」不稱職，什麼時候可以換物業
物業服務涉及到的是整個小區的業主，因此，物業公司聘用和撤換都應該實在全體業主的意見一致的情況下做出。這時候業主大會就顯得尤為重要了。如果您的小區沒有業主大會及業主委員會，那麼就應該按照以下的步驟，逐步趕走不作為物業公司。
一、籌建業主大會選舉業主委員會
1.發起籌備：需要徵集5%（人數和專有面積均須超過）以上的業主簽名，支持成立業主大會，選舉業主委員會。
2.向所在街道辦事處申請予以協助：根據《物權法》和《寧波市物業管理辦法》，街道辦事處有責任提供籌備協助。
3.組建業主大會籌備組：需要4-10名業主代表和一位開發商代表。根據現在的行政文件，籌備組長由辦事處指定。
這里需要特別注意：第一，業主代表至少應有8名以上，才能保證不被分化瓦解；第二，籌備組長應要求由公益律師擔任，居委會工作人員和其他小區業委會主任等均無力承擔相應責任。
4.籌備工作：包括起草《管理規約》和《業主大會議事規則》，徵集業主委員會候選人，准備業主大會會議方案等。
這里需要注意的是：第一，政府指導意見和指導文件，均不具備強制力；第二，《規約》和《規則》要盡可能保證將來能順利開展工作，政府的示範文本不可照搬；第三，此階段應盡可能擴大宣傳面，讓業主們都了解到進展情況；第四，要習慣於把開會過程錄像，每次籌備會議都要有簽到和決議簽字，和政府工作人員意見往來，關鍵問題都要有書面文件備存，要求對方簽字蓋章。第五，每一個籌備步驟都要讓籌備組長簽字，簽字文件至少2份以上，其中一份要保存在最為可信的業主代表手裡。
5.組織投票：此階段應盡可能多地收集表決票，至少在65%以上，才能確保籌備成功。
6.公示及備案：按照現在的行政規范，只要文件齊全，當時即可完成備案。
二、由業主委員會提出解除現有物業公司業主大會通過
如果業主需要更換物業公司，應召開業主大會，由業主集體商定或書面表決來決定。解聘或選聘物業公司需經二分之一以上業主同意。
三、選聘新的物業公司解決業主問題
在召開解聘原有物業公司後，由業主委員會與業主大會新選聘物業公司簽訂物業服務合同。
通過以上三步就將原有不作為的物業公司換掉了。業主在平時正貨重要了解自己的權利和義務，在和物業公司協調管理時做到有理有據。面對不作為的物業公司也應該勇敢捍衛自己的權利。希望對您有幫助。
『叄』 怎麼做才能換掉物業公司
召開業主大會，就物業管理事宜進行投票表決，三分之二以上同意，即可更換物業公司。
根據《物業管理條例》：
第十一條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第二十四條
國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。
(3)終於換物業擴展閱讀：
根據《業主大會和業主委員會指導規則》：
第三十五條業主委員會履行以下職責：
（一）執行業主大會的決定和決議；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第三十六條業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業共有部分的使用和收益情況；
（六）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車車位的處分情況；
（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（八）其他應當向業主公開的情況和資料。
第三十七條業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
第三十八條業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委託副主任召集。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業主委員會委員不能委託代理人參加會議。
第三十九條業主委員會應當於會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議應當製作書面記錄並存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，並自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。
『肆』 更換物業的步驟
更換物業公司的步驟：
1、三分之二的業主同意更換物業
首先要確定更換物業公司是大部分的業主意向，才能成功更換物業。做一個統計表格，每家每戶去找業主簽字「同意更換物業」。
戶數和面積都有過三分之二才行。比如；小區有300家住戶，要200家同意；3000平方米面積，2000平方面積的所有者同意才行。
2、更換物業的理由要有法律依據
在《物業合同》有效期內，不是隨隨便便就可以更換物業的，要物業公司違反其《物業合同》的內容，有違約的情況並且有足夠的證據，就可以根據《物業法》解除其合同，終止其受聘關系。
如果《物業合同》到期了，走居委會程序，不自動續簽，另外招標新的物業公司就可以了。
3、與原物業協商解除合同
三分之二的業主同意更換物業了，就派代表去找物業公司的負責人，協商和平解決。如物業公司不願意停止《物業合同》，退出其管理，就走以下程序。
4、居委會申請更換物業
拿著業主簽的「同意書」和物業違約的證據到居委會去申請更換物業。配合居委會辦理其相關的手續。一般居委會的工作人員會先和物業協商，讓其主動退出。如物業不同意就會走法律程序。
5、解除物業公司所簽《物業合同》
這樣證據充足，法院是會支持業主，解除物業公司《物業合同》，讓物業公司做好交接工作，限時撤場。
6、招標聘請新物業
沒有業委會可以委託居委會招標，或者其他機構組織招標，聘請其他物業公司，也可以直接邀約其物業公司進行管理。
(4)終於換物業擴展閱讀：
在更換物業時，業主保障知情權方法：
1、在決定選聘物業之前，需要召開全體業主大會。
2、業主委員會將業主大會的決策通過某種方式向全體業主公式。
3、在招標的過程中業主可以全程旁聽;
4、招標結束後，對於招標過程和評標報告全體業主都有知情權;
5、一旦確定了新物業公司，對於相關約定和價格等全體業主都有權了解。
成立業主委員會應滿足：
1、住宅出售已滿2年;
2、新建商品住宅出售建築面積達到50%以上;
3、公有住宅出售建築面積達到30%以上。
『伍』 如何更換物業管理公司
（一）更換程序的合法性小區物業管理委員會是代表小區產權人、使用人利益，負責監督檢查小區物業管理工作的非法人社團，是解決小區物業管理問題的關鍵。所以必須依法確立業主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜，要經小區產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會，形成決議，使更換物業公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。（二）取得協調相關方面及中正級三方的支持調和相關單位的關系，包括發展商、業委會、原物管企業、新物管企業間的關系，使其盡可能得取得一致性意見，對於順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。 物管顧問、財務顧問，提供專業支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。（三）更換物管企業各方面工作的交接設計物業管理公司更換是一項極為困難並具有一定風險的工作，為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據，首先應召開產權人大會並做好保密工作，防止過渡期出現管理真空，同時也應避免出現有關財務帳務修改和資金轉移，使產權人和使用人利益受到損害。其次將更換物業管理公司的意見和安排報小區辦，取得指導和支持。原物管的撤出是非常困難的，如發生拒不交出物業的情況，需要請政府主管部門協調。 交接工作是一項繁瑣細致的工作，精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損於產權人、使用人利益的機率降到最低。
『陸』 什麼情況下可更換物業 如何更換
根據《物業管理條例》第十一條和第十二條規定，應當經專有部分佔建築物總回面積過半數的業主且占答總人數過半數的業主同意解聘物業公司的情況下，業主大會則可以按照《物權法》第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
法定更換物業管理企業的條件所需程序
當物業管理企業出現法定更換物業管理企業條件時，即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，其與業主委員會或者業主所簽訂的《物業管理委託合同》自動解除，業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。
約定更換物業管理企業的條件所需程序
當《物業管理委託合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委託合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之後，解除與物業管理企業的合同。業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。
希望以上內容對你有所幫助。
『柒』 有啥辦法換商務樓物業
你們是業主還是租房戶
如果是業主，可以通過召開業主大會的方式更換物業
如果是租戶，那就沒有任何辦法了
『捌』 如何更換這個物業
樓上說的（三分之二業主簽字同意更換物業），是根據物業管理條例和物權法相關規定專。
三分屬之二業主簽字將是個漫長的過程，建議在召集共鳴業主的同時，收集好物業服務不達標的證據，認為證據足夠了，召集業主聯名向區建委物業管理科或居委會或相關房產部門進行申報處理。
沒有必要和「保安」吵架，該選擇理性的處理方式。
『玖』 小區如何更換物業公司
1、發起籌備，成立籌備組。更換物業公司，不是一個人或者一家人的事情，是整版個小區的事情權。一個人的意見不足以有說服力，因此應當組織全體業主，徵求大家的意見。發起籌備需要徵集5%以上的業主簽名，然後成立業主大會，選舉出業主委員成員。
2、向街道辦事處發出協助申請。管理小區的政府機構叫做街道辦事處。更換物業公司涉及到業主和物業，為了獲得最大化的權利，可以找街道辦事處的人來協助合理調配。
3、直接找開發商協商。物業公司一般是由開發商認證的，房子交房後開發商有權決定由哪家物業公司管理哪個小區。業主如果對物業不滿意的話，可以找開發商協商更換物業公司。
4、找律師進行處理。如果業主們不能解決的話，可以找律師幫忙。建議小區業主們找一個熟悉物權法的律師，這樣大官司的時候會比較順利。請律師幫忙比較省事，也更專業，律師費可以大家平攤，費用也不會太高。
5、與小區物業公司直接交涉，以和為貴。物業公司有很多服務方面的細節方面做得不夠到位，這樣才會引起業主的不滿。不過萬事以和為貴，如果可以的話，找幾個業主代表跟物業心平氣和的坐下來談談，講講物業需要改進的地方，這樣就可以共同進步。