① 物業費計入什麼科目
你好，
(1)如果是單位行政管理部門發生的房租費、物業管理費、水電費等，全部計入「管理費用」科目。
(2)如果是單位銷售營業部門發生的房租費、物業管理費、水電費等，全部計入「銷售費用」科目。
② 哪些自持物業 資產證券化 難易程度
③ 資產如何資本化
談到資本的問題，也是企業資產資本化的問題，更是企業賺錢本領的問題。既然這個事這么重要，我們就來談談企業的資產如何資本化的問題。 就企業的資產而言，有無形資產和有形資產兩大類，無形的主要指這個品牌、專利、專有技術，甚至企業的聲譽、商業模式以及企業制度等。有形的也就是企業的所有有形的那些資產。如果談論這個話題，首先就是有一個默認的前提，那就是你的企業要有資產，無論是有形的還是無形的。 此處以A企業為例來分析，A企業是一家有14年歷史的以生產護理用品為主的企業，其專注於婦兒用品的產品線源於企業14年前創立的時候就已經看到中國人口眾多而產生的對護理用品的巨大市場需求。當時看準注重生產的企業比較多，但是能夠運作品牌的企業很少的現實。採用的是輕資產運營的模式，也就是自己全力運作品牌和產品通路渠道的建設， 自己控制產品的原材料和交付標准以及產品研發。經過持續的產品拓展，企業網路遍及全國，年產值達到了40億元，產品利潤率達到20%。而在這個運作的過程中，企業的核心優勢不斷強化。渠道建設和品牌建設得到了深入的鞏固。與此同時，那些只是具備產品加工能力的企業，在此過程中，由於沒有自己的品牌和渠道，對A企業的依賴性更強。其中四家代工的工廠由於利潤微薄，感覺前途渺茫，於是主動提出來把工廠賣給A公司。於是，A企業由單純的進行貼牌加工變成了擁有自己工廠的企業。企業的資產質量和數量得到了進一步的提升，同時，企業的品牌已經成為市場佔有率的第四名。同時上升的路徑依然廣闊。 自然，A企業老闆在國內浸淫多年，深知中國國情，一旦企業有了品牌，有了錢。那麼就可以以自身的品牌影響力去進一步整合外部的資源，於是，企業也在所在地的土地增值比較好的地塊購置了一定的土地，蓋了一棟大廈，這些都是進一步做大企業優良資產的安排。 但是，相對於企業已經具備的基礎和品牌影響力，這些運作還是遠遠不夠的，企業還需要進一步抓住良好的成長機會，從而在安全保險的基礎上進一步把握國內的市場和時代機遇，加強賺錢能力，進一步增強企業的資產盈利能力。放大企業的資產效應。 因此，我們的討論圍繞此展開，也就是如何進一步增強企業的資產資本化? 首先，我們的品牌已經足夠進行外部資源的整合了，我們的品牌對各地好的產業園，開發區都具有很強的吸引力。他們願意以很便宜的價格供應土地。我們可以在全國的重點戰略市場進行生產基地的布局。選擇那些區位好，資產質量增值有保證的地區建立產業園，外界看到的都是我的品牌，我們依然可以在掌控企業的核心要素：品牌，標準的基礎上，把那些沒有能力建廠的企業和供應商引入自己的園區。一方面，物業的租賃會產生很好的現金流利潤回報。據測算，以上海周邊的工業用地的物業租金收益可以在60個月完成全部的前期靜態投資收回。而後面，就是企業的純粹的收益了。與此同時，資產還在不斷升值，當企業需要低成本的銀行資金的時候，又可以通過資產盤活迅速轉化為企業的資本。這樣，企業的無形資產和有形資產實現了良好的配合，進一步互相正向促進。可以想見，企業在保持自身的核心競爭力的前提下，依然採用的是輕資產的運營模式，由於是輕資產的運營模式，這個企業的資本回報率必然遠高於重資產的企業在資本方面的回報。這個也進一步證明了企業的掙錢能力。因此，也會在給股東創造更好的投資回報的同時，進一步提升了對投資者的吸引力。事實上，該企業的資產回報率遠遠高於同類型的企業，毛利基本可以穩定在35%的水準，而凈利潤可以達到20%。當企業在完成這個資產資本化後，企業的收益會更加穩定，在企業的主業和企業的輔業這個層面達到了新的平衡化發展。這個就是企業資產資本化的一個基本層面。 從另外一個層面而言，企業還需要進一步從資產的運營層面去挖掘企業的賺錢能力，這個方面日益顯得十分重要。因為在中國製造業的利潤處於一個高度不穩定的狀態，而現有的經營環境和整個中國的體制結構，註定企業需要更好的理解企業賺錢的路徑和策略。同時在企業層面又必須保持主業的競爭力。也就是必須求得一種平衡。可以看到，在國內經營成功的企業，也都在資產運營收益方面取得了不俗的成績。這個不僅是一種必須手段，也是企業規避風險和分散風險進行的一種企業層面的資產配置策略。
④ 經營性物業貸和資產證券化的區別
經營性物業抵押貸款是一種貸款品種。即以借款人已購置或建成並投入運營的經營性資產所產生的穩定現金流作為第一還款來源，用於滿足借款人擴建、改建、裝修上述經營性資產的融資需求而發放的貸款。在國內，經營機構一般為商業銀行，是傳統的表內信貸業務。
資產證券化是一種資產運營方式，一般是將缺乏流動性但能夠產生可預見的穩定現金流的資產，通過一定的結構安排，對資產中風險與收益要素進行分離與重組，進而轉換成為在金融市場上可以出售的流通的證券的過程。目的在於將缺乏流動性的資產提前變現，解決流動性風險。
⑤ 物業費收費權資產證券化產品是什麼
誰搞的這個產品，不知道合不合法，或者在當地金融辦備案？表示疑問，這是一個很好的產品但是我們好像還沒有正規的做這個吧。它就是相當於把物業收費權賣給你們，而你們得到一個憑證，這個憑證你們也可以拿來交易。如果物業收費利潤比預期利潤高，你們手中的權證（憑證）就會升值，相反就會貶值。但整個市場認知度還不夠，流通性暫時不可獲知。整個市場的規范性還不夠，風險偏高，如果你對這個物業比較看好，可適當買入。照理說你們同樣享受年終的分紅權，把合同看仔細點。有投資參與價值，前提在你有足夠的認知上。
⑥ 資本化率的確定方法
資本化率的確定國內外學者有許多觀點，以下介紹其中幾種方法： 即物業租金和售價的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是凈收益。在《房地產估價基本理論與方法》中，怎樣評定租金？最好的方法是市場比較法，用同類的樓房市場租金。沒有案例可比，要計算租金價格，用成本法。簡單的道理，土地的價格*還原利率（投資收益率）+建築物價格*投資收益率+稅金+合理的營運費用，結果得出這個房子的合理年租金。任何一個商業性房地產只要經租的，就有租金資料。這一租金要甄別是客觀租金還是個別租金。用反算的方法確定租售比問題可以參考，前提要把握商業性房地產在市場中的正常合理價位，這是一個綜合性的素質的問題。做房地產估價師要對從上海市東北到大楊浦、西北到莘閔地區、北面到顧村，南面越過黃浦江到康橋，這么大范圍內各種不同類型、各種不同檔次的房地產，要了解，對市場要熟悉。在這過程中，如價格無法把握，結果自己也沒有把握。
⑦ 資本化率是什麼怎麼算的
資本化率是一般借款利息在資本化期間需要進行資本化的綜合利率。
專門借款的凈利息在資本化期間直接記入資本成本。
在資本化期間，可能用到一般借款，從而需要計算某一資產負擔的一般借款利息。
計算公式是：
一般借款利息資本化金額=資產耗用的一般借款金額*資本化率；
資本化率=（各種一般借款當期利息之和）/（各種一般借款加權余額）。
⑧ 辦公大樓完工交付前發生的物業費能資本化嗎
資本化是完成後記入企業資本,一般為固定資產,費用化就是直接記入當期損益,這樣就會減少當期利潤.
比如說為在建工程專門的長期貸款利息,在工程完工前的利息應資本化,完工後的利息費用化,
資本化的利息處理,付利息時,借記"在建工程" 貸記"銀行存款"
費用化的利息處理,付利息時,借記"財務費用" 貸記"銀行存款"
⑨ 物業管理費應計入什麼會計科目
房租費、物業管理費、水電費都屬於管理費用、製造費用、銷售費用的內核算范圍。容
1、如果是單位行政管理部門發生的房租費、物業管理費、水電費等，全部計入「管理費用」科目。
2、如果是單位銷售營業部門發生的房租費、物業管理費、水電費等，全部計入「銷售費用」科目。
3、如果是單位成產部門發生的房租費、物業管理費、水電費等，全部計入「製造費用」科目。
(9)物業資本化擴展閱讀：
物業管理費收取標準的確定要遵從一些原則：
第一，不違反國家和地方政府的有關規定。
第二，與用戶的收入水平相適應。要根據用戶的收入水平高低來確定，收費標准過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標准過低，則物業管理公司賠本服務，這又違背市場規則。
第三，優質優價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標准越高，特約服務一般比公共服務的收費標准要高，對商業部門的收費比對機關、事業單位的收費一般要高。
第四，微利原則。物業管理服務部分的收入扣除支出略有剩餘，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。