『壹』 "物業"的來歷
物業與物業管理的概念
（一）物業的概念
「物業」一詞來自於香港方言。它評自 Real Property或Real Estate，(1.Property:Property一詞的意思為財產或財產權，包括有形財產、財產權，如土地、房屋、貨物、金錢等；無形財產、財產權，如版權、專利權等。英語單詞與其他單片語合成片語時，可以表明特定的事物。如「Real Property」意為真實存在的不動財產或不動財產權（包括土地、房屋及其設備、設施）；也有翻譯成房地產、房地產權的，這里的「產」字是指財產，而不是指產業。隨著事物的發展，在特定的范圍內，如在不動財產范圍內，省掉Real，只提Property，則皆知是指不動財產。為翻譯簡捷，其中「財」字省略，即譯成不動產，如不動產管理的英文為「Property Management」2.Estate
Estate意為財產、財產權。但有兩點與Property不同：一是沒有無形財產的含義，與real組成片語僅指不動產，或人們稱謂的房地產；二是有「產業」的含義，而產業是創造物質財富的，或追求利潤的。因此，不動產（房地產）開發，往往用「Real Estate Development」（Real亦可省略），而不用「Property Development」。從英語Property與Estate兩詞的同與異可以看出，第一譯者譯成「不動產」、「不動產權」更為恰當。其中不含開發經營業務的不動產用Property，含開發經營業務的不動產用Estate，而翻譯成「物業」，似乎不太准確，因為漢語的「物」太廣泛。盡管與「業」字連用，使物的形體規模化，但有些大規模的「物」，如工業設備、動力設備、運輸設備、通訊設備等，並非「物業」可定義其特徵，更與英語原意不符。因為其主要功能已屬另一種行業或產業。但是，「物業」一詞在中國已經約定俗成，現在需要的是有一個明確的含義界定)表示房地產或不動產。在港澳及東南亞一些國家，物業一詞往往作為房地產或不動產的別稱或同義詞。在《香港房地產法》一書中，作者李宗鋒先生稱「物業」是單元性的房地產。它既可以是單元性的地產，也可以是單元性的房產；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業所涉及的范圍非常廣泛。 應注意的是，盡管物業詞常常作為房地產的同義詞，但是物業的概念與房地產的概念 在很多方面還存在著差別。一般來說，房地產一詞涉及宏觀領域泛指一個國家或地區的整 個房地產；而物業則是一個微觀的概念，它一般是指一個單項的房地產，或一項具體的實 物資產。
1．物業的特徵。物業與其他事物一樣，也有自己獨特的性質。首先是它的自然屬性，即物業是一種區別於其他物質的物質形式，它具有以下特徵：
（1）固定性。表現於土地、建築物的不可移動性或位置的確定性。
（2）耐久性。表現於長久的使用壽命期。
（3）多樣性。表現於建築物構造、外觀、功能等形式的多樣性。
2．物業的社會屬性。物業的社會屬性，主要包括以下內容：
（1）經濟屬性。表現於物業的商品屬性，即物業是一種商品，物業的生產、經營、交換、分配及消費等，必然也是商品化的運行過程，物業的一切運行須符合市場經濟的客觀要求。
（2）法律屬性。表現於房地產的物權關系。在中國的法律中，房地產物權即為房地產物權人在法律范圍內享有房屋的所有權，及其佔有土地的使用權。
中國大陸第一次從立法上對「物業」作出全面界定的是1998年制定的《廣東省物業管理條例》。該條例規定，「本條例所稱物業，是指已建成並交付使用的住宅、工業廠房、商業用房等建築物及其附屬的設施、設備和相關場地」。目前，「物業」一詞基本上已為中國大陸地區的民眾所接受，而且房地產法學界和有關物業管理的規范性文件，對「物業」概念的內涵和外延的理解基本趨於一致，即物業泛指各類房屋、附屬設施及相關的場地，即可以是整個住宅小區全部與住宅相關的整體產業，也可以是單體的房屋財產，如高層或多層住宅單位、綜合大樓、寫字樓、商業大廈、賓館、廠房、倉庫等。
綜上並結合國內其他各類著述的提法，一般認為物業主要包括以下要素：
1.已建成並具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；
2.與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；
3.屋宇的建築（包括內部的多項設施）和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主幹交通道路。
根據國務院《物業管理條例》（2003年9月1日起實施）第二條的規定：物業是指「房屋及配套的設施設備和相關場地」。其中的「房屋」是指「土地上的房屋等建築物及構築物」[3]，即指能夠遮風避雨並供人們居住、工作娛樂、儲藏物品、紀念和進行其他活動的空間產所，包括住宅房屋，如居民樓、公寓、別墅；也包括非住宅房屋、加工業廠房、倉庫、商店、飯店、賓館、教學樓、醫院、體育館、公共建築、辦公樓等。各類房屋可以使一個建築群，如住宅小區、工業區等；也可以是單位建築，如一幢高層或者多層住宅樓、停車場等。
具體來說，物業是指與上述建築物相配套或者為建築物使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施（包括水塔、鍋爐房、配電室等）和與之相鄰的場地、庭院、甬路、幹道等。這些「物業」應該有明確的所有權人，即說明「物業」處在一定建設用地范圍內、已建成並確定業主權益、有特定四至界限。「已建成」是形成可供使用、需加管理的物業的前提；「已確定業主權益」表明已建成的物業是經過法定竣工驗收程序驗收合格並對物業的權益歸屬已從法律上給與了確定（通常以頒發產權證為標志）。
這個含義說明「物業」由四部分組成：（1）供居住或非居住的建築物本體即房屋，包括建築物自用部位和共用部位；（2）配套附屬設備，同樣包括自用設備和共用設備。自用設備指由建築物內部業主、非業主使用人[4]自用的門窗、衛生潔具以及通向總管道的供水、排水、燃氣管道、電線等設備；共用設備指建築物內部全體業主和非業主使用人共同使用的供水、排水、落水管道、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；（3）配套公共設施，指物業區域內業主、非業主使用人共有共用的設施，如道路、綠地、停車場庫、照明管道、排水管道等設施；（4）相關場地，指物業所佔用的場地。
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Dream200168
2006年01月20日
[1] 參見（中國香港）李宗鍔著：《香港房地產法》，商務印書館香港分館1988版，第9頁。
[2] 參見周珂主編：《物業管理法教程》，法律出版社2004年版，第2頁。
[3] 《中華人民共和國城市房地產管理法》第2條。
[4] 本書所稱的非業主使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人，另有說明的除外。
（二）物業管理
物業管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨於一致的是廣義的物業管理和狹義的物業管理兩種概念。
1．廣義的物業管理，是指在物業的壽命周期內，為發揮物業的經濟價值和使用價值，管理者採取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業實施全過程的管理，並為物業所有者或使用者提供有效周到的服務。廣義物業管理的范疇相當大，它涉及到物業全部壽命周期內的多種管理與服務活動。如物業的開發建設管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業使用者的經營、生產、居住而提供的多種形式的服務。
2．狹義的物業管理，是指專業組織或機構，受業主委託，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理和服務。狹義的物業管理，一般包括對房屋建築及附屬配套設備、設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、公用設施、道路養護統一實施專業化管理，並向住用人提供多方面的經營服務。
從以上概念的比較可見，廣義物業管理與狹義物業管理的區別，在於其管理范圍的大 小不同。廣義物業管理涵蓋較寬，包括了物業的產生到壽命終止的全部過程。在大多數的 企事業組織或機構內，其內部物業的管理均體現出這種廣義性的特徵。而狹義的物業管 理，則多體現在物業建成並投入市場後，專業的物業管理企業接受業主或用戶的委託，而 進行的物業使用期的管理與服務。我國物業管理行業起步較晚，物業管理的市場體系正在 建立中，目前開展的物業管理，多屬於狹義的物業管理。隨著我國物業管理業的進一步發 展，廣義范疇的物業管理也將出現並呈發展的趨勢。
『貳』 物業的起源和定義 物業的幾種分類你了解嗎
「物業」一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建築物還可按權屬的不同分割為若干物業。
物業
物業含有多種業態如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。
居住物業是指具備居住功能、供人們生活居住的建築， 包括住宅小區、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場地。
商業物業有時也稱投資性物業，是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業，這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。商服物業是指各種供商業、服務業使用的建築場所，包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。辦公物業是從事生產、經營、咨詢、服務等行業的管理人員（白領）辦公的場所，它屬於生產經營資料的范疇。這類物業按照發展變化過程可分為傳統辦公樓、現代寫字樓和智能化辦公建築等，按照辦公樓物業檔次又可劃分為寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關，特別是與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅遊等行業的發展密切相關。這類物業由於涉及物業流通與管理的資金數量巨大，所以常以機構（單位）投資為主，物業的使用者多用所有者提供的空間進行經營活動，並用部分經營所得支付物業租金。
工業物業是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋，包括輕、重工業廠房和發展起來的高新技術產業用房以及相關的研究與發展用房及倉庫等。工業物業有的用於出售，也有的用於出租。一般來說，重工業廠房由於其設計需要符合特定的工藝流程要求和設備安裝需要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉手交易。 高新技術產業（如電子、計算機、精密儀器製造等行業）用房則有較強的適應性。輕工業廠房介於上述兩者之間。
其他用途物業，除了上述物業種類以外的物業，稱為其他物業，有時也稱為特殊物業。這類物業包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業。特殊物業經營的內容通常要得到政府的許可。特殊物業的市場交易很少，對這類物業的投資多屬長期投資，投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。這類物業的土地使用權出讓的年限，國家規定為 50 年。
物業服務成本包括如下九項：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按照規定提取的福利費用等。
（2）物業共用部位、公用設施設備的日常運行、維護費用。
（3）物業管理區域清潔衛生費用。
（4）物業管理區域綠化養護費用。
（5）物業管理區域秩序維護費用。
（6）辦公費用。
（7）物業管理企業固定資產折舊。
（8）物業共用部位、公用設施設備及公眾責任保險費用。
（9）經業主同意的其他費用。
根據自願的原則，經業主或業主委員會同意，可以辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，費用計入服務成本或服務支出。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者實行物業服務費用酬金制的成本。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。
在酬金制模式下，物業服務費用由物業服務支出（含上述成本和法定稅費）和物業服務企業酬金構成。
（以上回答發布於2013-04-08，當前相關購房政策請以實際為准）
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『叄』 中國物業是怎樣產生與發展的
20世紀20年代初期，中國沿海及內地大城市的房地產業蓬勃發展，高樓林立。房地產
業的發展帶動了物業市場的發展。當時已經出現的代理經租、清潔衛生、住宅裝修、服務管理等經營性專業公司，形成了中國現代物業的雛形。
1949年新中國成立後，城市土地及房屋逐步轉為國家和集體所有，住宅基本上由政府
出資建設，房屋也是作為福利品分配給職工。內務部、城市服務部、國家城市建設總局等好幾個部門先後成為中央政府房地產管理的職能部門。而具體管理一個城市住宅生產經營及維修保養活動的地方城市房管機構也經常變化，這些房管部門政企不分，用行政管理的辦法代替商品化的經營管理。因此，房地產經營活動基本停止，物業管理隨房地產市場一度銷聲匿跡，存在的只是政府有關部門對房屋的生產和維護保養，不帶商業色彩。
改革開發以後的物業管理分為三個時期：物業管理的起步期、物業管理的發展期、物業管理的規范期。
第一階段：我國物業管理的起步初期
1981年3月10日，深圳市物業管理公司誕生。該公司以管理商品房為主，在經濟上
獨立核算、自負盈虧。他們借鑒香港先進的管理方法和經驗，並結合特區的實際情況，對舊體制進行改革，由單純的管理型公司向服務經營型企業轉變，按照商品化、企業化管理房產的原則，建立起「綜合收費，全面管理服務，獨立核算，靠企業自身經營運轉」的商品化房管體制。
1985年底，深圳市房管局成立，對全市住宅區進行調查研究，肯定了物業管理公
司專業化、社會化、企業化的管理經驗，並在全市推廣這種做法。深圳是房管局還進一步從財務管理、監督、專業隊伍的組織、目標承包管理責任制的推行等方面予以調控，
以加快住宅區管理向規范化、制度化、專業化方向發展。到1988年，由企業實施管理，房管局進行監管的住宅區管理體制在深圳市已基本形成。
第二階段：我國物業管理的發展期
1993年6月，深圳市物業管理協會正式成立，它表明我國物業進入了一個新的時期。
1994年4月，建設部33號令頒布《城市新建住宅小區管理辦法》指出「住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理。」從此，上海、廣州、深圳等物業管理市場初步形成。1996年2月，《關於深入住房制度改革的決定》出台，提出「加強售出房維修管理服務，發展社會化的房屋維修市場·
·改革現行的城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的物業管理和社會化的房屋維修、管理服務。
1996年9月，建設部發文《關於實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》規定了物業管理企業管理、服務人員實行培訓持證上崗。
1998年，中央三號文件規定：「取消各種不合理稅費，降低住宅造價，提高建房質量，並加強物業管理·同年三月，李鵬總理在全國人大九次代表大會上所作的政府工作報告中明確提到：「發展投資少、見效快、社會急需的社區服務、物業管理和家庭服務業等。」
1998年7月，國務院《關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》中明確指出：「加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治和物業管理企業相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。
第三階段：我國物業管理的規范期
2003年6月國務院常務會議通過了《物業管理條例》。該條例正式提出國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。該條例的頒布實施是新時期物業管理行業的綱領性文件，是物業管理的法制建設更加完善，行業方向更加明確。
中國物業管理的發展現狀
1、物業管理活動主題趨於理性和成熟
2、管理服務水平正在提高
3、涌現了一批大型物業管理企業
4、境外物業管理企業參與國內市場的競爭
5、物業管理的內涵愈加豐富
6、物業管理立法有一定的發展，逐步走向法治化、規范化
中國物業管理興起和發展的原因
●房地產業發展的結果
●住房制度改革的結果
●住宅建設發展的結
『肆』 物業的起源和定義 物業的幾種分類你了解嗎
起源：「物業」一詞譯自英語property或estate，起源於18世紀英國。
定義：物業是指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。
分類：物業含有多種業態如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。
『伍』 物業管理最早起源於哪個國家
物業管理起源於19世紀60年代的英國，在英國工業革命發生的前夕，只有不到專百分之十的歐洲屬人生活在城市裡，其餘的百分之九十的則居住在小的城鎮和分布在各地的鄉村中，這些居住在鄉鎮的歐洲人大部分的時間都是在田間耕種。隨著英國工業革命的產生和發展，大量的農村人口湧入城市，成為產業工人的一部分，城市人口的增長引起了對房屋需求的增加。工業化發展的結果是增加了包括房地產交易在內的經濟活動，帶來了復雜多樣的購買，銷售，管理不動產的經濟現象，物業出租活動發展迅速，所有權的概念得以確立。
『陸』 小區的物業是誰由來定
前期是由開發商指定的，後期所有業主入住之後可以成立業主委員會，由業主委員會決定！
『柒』 物業起源在哪個國家
從國外物業管理的起源來看，近代意義的物業管理起源於19世紀60年代的英回國。1908年，由美國芝加哥大答樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建築物管理人員組織（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業管理行業組織的誕生。
從國內的物業管理的起源來看，從19世紀中葉到本世紀20年代，是舊中國房地產業萌芽和初步發展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建築，在上海，出現了28座10層以上的高層建築。在當時的房地產市場上，已經出現了代理租賃、清潔衛生，保安服務等專業性的經營公司，這些專業公司的管理方式正是我國物業管理的早期形式。
『捌』 物業管理行業的起源及我國國內的發展簡介
物業作為房地產商品的消費環節，是房地產開發的延續和完善，是適應市場機制而逐步建立起來的一種綜合性的經營服務方式。
物業
物業管理起源於19世紀60年代的英國。當時正值英國工業革命的大發展，大量農村人口涌進工業城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環境日趨惡化等社會問題。
物業管理是一新興行業。一般認為，物業管理在我國僅有20年左右的發展歷史，首先發端於沿海發達城市，逐步向內陸地區延伸，在國外，物業管理已經有一百多年的歷史。
從國內的物業管理的起源來看，從19世紀中葉到本世紀20年代，是舊中國房地產業萌芽和初步發展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建築，在上海，出現了28座10層以上的高層建築。在當時的房地產市場上，已經出現了代理租賃、清潔衛生，保安服務等專業性的經營公司，這些專業公司的管理方式正是我國物業管理的早期形式。
20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經濟的產物之——物業管理才由香港引入。深圳是公認的我國物業管理的發源地，在我國物業管理的進程中，創造了無數個第一，深圳物業人是我國物業管理的先行人和推動者，時至今日，深圳的物業管理在國內仍然是高水準的，其管理概念和實踐經驗仍然值得效仿和推廣。標志性的事件有：
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是我國國內物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。
1993年6月30日，深圳成立了國內物業管理協會；1994年深圳市頒布了《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。
1994年4月建設部頒布了33號令，《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：「住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理」。
2003年9月1日，我國第一部《物業管理條例》正式施行，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。
《房地產業十二五發展規劃》指出，「十二五」期間繼續增加住房有效供應，抑制投資投機性需求，積極發展住房二級市場和租賃市場，繼續加強房地產市場監測。
（以上回答發布於2013-04-22，當前相關購房政策請以實際為准）
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